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パークマンション三田綱町ザフォレスト

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[[ファイル:パークマンション三田綱町 ザ フォレスト.jpg|thumb|400px|パークマンション三田綱町 ザ フォレスト外観CG]]
==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[東京都/港区|港区]]三田2丁目309番39（地番）
*交通：
#東京メトロ[[首都圏エリア/東京メトロ/南北線|南北線]] 「麻布十番」駅 徒歩7分 
#都営[[大江戸線]] 「麻布十番」駅 徒歩7分 
#都営[[首都圏エリア/都営地下鉄/三田線|三田線]] 「三田」駅 徒歩13分 
#都営[[浅草線]] 「三田」駅 徒歩13分 
#[[山手線]] 「田町」駅 徒歩15分 
#[[京浜東北線]] 「田町」駅 徒歩15分
*総戸数：98戸（販売総戸数97戸、事業協力者戸数1戸含む）
*構造、建物階数：地上11階　地下1階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2016年01月下旬予定
*売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
*施工：鹿島建設 



==価格・コスト・販売時状況==
*環境は都心ＮＯ１。問題は三田綱町の評価。リセール時の評価がやや心配。
*ここは緑の眺望で隠してるけど、しょせん高速隣の低地なことを考えるとすごい高いよな
*ここ、結局１億以下の住戸は無いですよね。足切りは１．３億ぐらいですか？。。
**確か事前案内の価格は80平米で14000台から16000万円台でした。 
*この地で２０００坪に１００戸。プライベートガーデンの充実。東に三井倶楽部とイタリア大使館、北にオーストラリア大使館・・・。魅力は多々あるのだが、価格が途方もない。業界予想価格の２０％上乗せ。いくらなんでも、これはないだろう。
*週末見に行ってきたが高い・・・全体的に2、3千万づつ高い気がする。「パークマンションはほとんど分譲時より値上がりしてます」って、その見込み価格既に乗せてないか？ってくらい。確かに緑に囲まれた環境は素晴らしく、なかなかこんな場所都内にはないと思うが。。。ちょっと腰が引けるくらい強気です。
*坪どのくらいからなんですか？　600万？
**大体そのくらいです。
*モデルルームに行ってきました。共用部は流石。専有部は、一部でウェリス代官山猿楽町の方が優れている、と感じた部分がありました。キッチンのエアコン・床暖房や、天井・壁の塗装仕上げなど。価格は予定価格ですが、71平米12,000万円〜167平米70,000万円。ななおくえん…！！坪単価530万〜1,400万。平均でも坪700万オーバーかも？もうね、高いとかそういうとこは通り越してるね。 
*ちなみに70平米は12800万円台～だからほぼ13000万円だけどね。あー高い…
*こちら、８０平米レベルで1億5000万円超え。 
*休みに見てきました。緑がたくさんあるのはわかったが、道から下がった低い場所で間口も狭い。北向きの部屋は敷地内の庭が見えるというだけで陽が入らないのに強気の値付け。綱町は昔から好きで思い入れのある自分にとっても高すぎる印象。
*パークマンションということで値段は、他のパークマンションと比較して高くはないと思います。問題は、現地見ましたが急な坂を下る必要があり高台ではないこと、メーンエントランス前の道が細い、駅からのフラットアプローチは嬉しいが夜に女性の一人歩きは避けたい寂しい雰囲気、３A地区ではないということでしょうか？上記から赤坂氷川、六本木、麻布霞町、南麻布といったパークマンションと比較すると立地では苦しい気がします。 
*ここは北と東以外は価値が低いだろ。南は環境や眺めが本当に微妙。価格にも反映されてる南が安い面白いマンション。 
*この物件の実際の評価がどうなるかはわかりませんけど、現に坪600万台の値付けがされている以上必然的に3Aの高台物件と比較されてしまいますね。上昇相場の中待つのは辛いかもしれませんが、個人的にはこの価格帯では3A好立地の物件に絞ったほうが賢明だと思います。具体的には本命ヴァンガード跡のパークマンションまたは赤坂9丁目タワーの上層、次点で森トラストの檜坂あたりでしょう。
**個人的には値付けは高いなあと思います。でもここの議論ていつも結局堂々巡りなんだけど、価格は販売会社が設定するんだから、それで納得してここの立地が気に入ったら、内装やグレードはパークマンションという最高の保証付きなんだから買えばいいだけでしょ。それを3Aのほうがいいだの赤坂の方がいいだの、それって余計なお世話ですよね。例えば同じ価格帯ののクルマを買いに行って、それがトヨタだろうと日産だろうとホンダだろうと、それぞれに個性があるし、造りに関しては最高グレードなんだから。なのに他社のほうがいいとか全く余計なお世話。資産価値云々いう人多いけど、そんなことより住んでいる何十年間の質が大事なのであって、その先に売ろうと思った時は、どういうご時世になっているかも分からないし、もしかしたら品川駅周辺がすごい開発されて、三田エリアが都内最高価格エリアになっているかもしれないし。そんな不確定要素ばかり気にせず、自分が気に入った立地を買えばいいだけのことでしょ。いずれにせよ、グレードや質はパークマンションという日本最高レベルなんだから。 
*1億2,000万円～7億円という価格に笑ってしまいました。すごいですね、ここ！！周りは森に囲まれている海外の邸宅地のようで、さすがは三井の最高級ブランドだと感心しました。 
*三田は3Aに近くて３Aよりだいぶ安いのがポイント。ここは三田にしては高すぎるが、三田の一等地だと３Aの下の方よりは上だから仕方ない面も 
*１期３次のようですが、どのくらい１期でだされたんですか？。。
**実数はよく判らないですよね。。モデルルームに行って価格表見せてもらってそれで売約済みをチェックするくらいしかわからない？実際に訊いてみてもいいかもしれないですが。事業協力者住戸が1戸とのこと。意外と少ない… 
***事業協力者住戸が1戸は 最上階、一番広いお部屋らしい。




==交通==
*山手線が使えるって徒歩15分じゃーね。 
**普段は車移動の方が多いでしょうけど、いざという時に、徒歩15分でもJRが使えると使えないとでは大違いでしょう。 
*麻布十番まで徒歩７分はなかなかいい立地だなと思っていたら、田町駅までも徒歩圏内なのですね。おそらく書いてある１５分ではつかないだろうけど、２０分もあれば着くかな。すごい交通の便はいいですよね。


==構造・建物==
*このマンションは南や西は緑がないし、北は日があたらないし、東向きが一番よいのでしょうか？
**ここの圧倒的な魅力は、東側に広がる１万坪を超える三井倶楽部の緑と、北側にあるオーストラリア大使館の見事な庭園。借景とはいえ、それらを毎日望める希少なオンリーワンの立地。 
*外観に見られる上階の三角の部分ってどうなっているんでしょうか？勾配天井になっていたりするのでしょうか？それとも、外観のデザインの問題だけ？ 
**三角の部分が本当に気になりますね。どうなんているんでしょう。 
*ここ、乾式壁でしょうか？ 
**乾式ですか、、時代の流れかな。。
*床スラブの構造はどうなんでしょうね。ボイドなしで３５cm以上か、ボイドありなら４０ｃｍ以上はあってほしいんですけどね。あと、天井高も全室２．８ｍ以上を期待。


==共用施設==
*機械式６６台、平面１２台ですので、機械式が圧倒的に多いですね。都内で機械式ではなく、ほぼ平面式という駐車場を探す方が難しいですが。機械式に空きが多くあると、維持費、修繕費などかなりの金額を管理組合の方で負担しなくてはならないので大変ですよね。
**機械式の維持費は状態にもよりますが一台あたり月５０００～１００００円ぐらいです。だから駐車場賃料が高い土地では空きはあまり問題になりません。
**都心物件に限らず、こういう管理計画のケースが多いんだけど、計画では駐車場収入を機械式の維持費だけでなくほかの共用施設の維持費にまわすって事になってる。その場合駐車場収入が想定稼働率を下回ると、管理組合の収支の赤字に直結する。なのでどういう計画なのかと駐車場利用希望がどうなってるのかを確認するのは必須。
*今日、詳細なカタログが送られてきた。ゲートから５０ｍにも及ぶエントランスアプローチは圧巻。迎賓館といっても過言ではない。 
*ゴージャスなエントランスですね。テラスの部分などがあって、共用部分も使いやすそう。プランも広く作られていて、プライベート感があってすごいですね。
*資料にある「プライベートヴィラ」って土地の北西の端っこにある離れみたいな建物になるんですかね？だとするとかなり贅沢な施設ですね。庭の広さもすごいと思います。そりゃアドレスは赤坂のほうがネームあるかもしれませんがモノ自体はこっちのほうが断然良いのでは。。。？
*駐車場も都内にしたら総戸数９８戸に対して７８台は多いですよね。ただ機械式がほとんどなのでうまるかどうかの方が心配ですが。機械式は修繕費だけではなく維持費などもかかってきますからね。
**機械式だとうまるかってどういう意味でしょうか？ 駐車場は人気がないと予想されるということですか？地下で平置きが希望ですけどスペースの問題考えると結局機械式がコストが掛からないと企画者は判断したのでしょうか？
*共用施設はものすごくいいですね。高級感もあるし、ゆったりとしているし。お風呂はどうなんでしょうね…おうちとは違った雰囲気ですから需要はあったりするのかな、とも感じられますし最初だけ？みたいにも思いますし…実際に運用してみないと判らないですね。ラウンジがゆったりしているので、お庭をぼんやり眺めるのもいいのかも
**共用施設のお風呂はまるで高級ホテルについている露天風呂のような作りですね。こちらはゲストルームについているお風呂なのだと思いますが、住人も利用可能なら嬉しいです。おそらく同じような考えの方がいらっしゃるでしょうから、最初の数ヶ月は予約が埋まってしまうのではないかと予想します。
*敷地内緑地が広いぶん、ペットトラブルが多くなりそうなマンションですな。管理組合は相当しっかりしないといかんですな。



==設備・仕様==
*バスルームは1620でO.K.だけど、キッチンの食洗機が45サイズは小さいように思います。一人暮らし想定かな。
*モデルルームの冷蔵庫がスッキリ収まっていて気に入ったんですが、オプション価格表によると500万円ほどかかるんですね。まぁそんなの微々たる金額と思われる方が多いのでしょうけど。
*バスルームの赤い石、三沢氏個性出しすぎじゃないですか。前回の赤坂の内装が完璧だっただけに少し残念です。もう一つのテイストは申し訳ないけど薄っぺらい感じがして好きになれませんね。



==間取り==
*間取り：2LDK～3LDK
*専有面積：71.02m2～176.33m2
*北は真っ暗じやない？タワーでないし、、高層タワーなら、なくはないが。
*ほんと、ため息が出るくらいすごく素敵なマンションですね。間取りをみてみても、とっても広くてびっくりです。 
**間取りも他のマンションの間取りとは、なんだか違いますね。個性的に感じます。やっぱりデザイナーズマンションになるんでしょうか。 
*凄いな。3ＬＤＫで176m2って、どんだけ広いんでしょう。間取りを見たけど、リビングダイニングが広くてパーティする人向き。こんなに広いのに部屋が3つしかない。しかも主賓室が広い。経営者や芸能人などは、こういう物件、好みそう。 
*ここの一階、土の庭のある部屋はありますか？ 
*アトリエがついているって見ましたけどなんのことですか？？
**ここはアトリエ付きの部屋というのがあるようですが、どのような形態なのでしょうか？絵を描いたりするようなスペース、それともピアノを置いたり出来るような防音室のような感じ？広さも含めご存知の方いますか？
***自宅以外にワンルームほどの部屋が同じフロアについています。このタイプは3つあります。防音はありません。最低400からの販売です。今申し込めば買えますよ。
*11階か１０階じゃないといい景色見れませんか？あまりにも下の階だと緑ばかりになってしまうのも考えものですよね。 
*間取り図を見てラグジュアリーバスやルーフバルコニーもあってゆとりのある広さに魅力を感じました。 
*部屋の広さは慣れで、１６０位だと、そこまで広く感じなくなります。というより、一度広い部屋になれると、８０平米とかになると、凄く狭く感じます。なので、何処かで妥協しないと、際限なくなりますし、戻れなくなるので、広い（と思う部屋に住む時は）覚悟いります。
*公式ホームページに出ている間取りの150Dタイプは面積も広ければお風呂も広いんですね。ラグジュアリータイプで2024ですって。洗面所のボウルも2つですし、トイレも2つ？居室だけでなくこのようなスペースがゆったり作られていると快適度が違うでしょうね。


==買い物・食事==
*ちょっと歩いたりタクシー使えばスーパーも近いし場合によっては宅配サービス使えば良いし色々と便利


==育児・教育==
*東町小学校に国際学級ができたことが大きな動きです。なお、日本国籍の者は国際学級には入れません。 
https://www.city.minato.tokyo.jp/kodomo/gakko/tetsuzuki/tennyugaku/kokusai.html 
*交通の便もいいですし、小学生でも安心して電車で行かせられる距離に私立の小学校もあるからこそ受験される方も多いのでしょうね。公立の小学校だと、ここは赤羽小学校が学区域ですね。小学校全体の生徒数は約３２０名程。各学年２クラスずつの様です。都内なのでもしかしたら各学年１クラスずつくらいかななんて思っていたので、２クラスあってよかったかな。１クラスずつだと、何かあった時、クラス替えなどないまま６年生までいくのはちょっとかわいそうかなと思ってしまって。 
*港区は福利厚生に手厚いのですね。他にも区内在住の妊婦さん～産後1年まではコミュニティバスの無料乗車券が交付され、公共施設や病院に行くのに便利みたいですよ。子育て関連として保育園の方はどうなんでしょう。やはり都内はどこも待機児童解消に至らず、入りにくくなっているのでしょうか。
*赤羽小学校は親御さんが熱心なのでしょうか。ＰＴＡのブログを見ていても熱心さが伝わってきますね。小学校として人気があるという話は聞いたことがあります。小学校受験しなくとも、近くにこういう学校があるのは良さそう。親御さんの出番が多いと大変かもしれませんけれどね（汗）子どもたちが考えた大福を近所の和菓子屋さんが造って、販売したりとか面白い試みもしているようです。
**子どもたちが考えた大福ってどんな大福なんでしょうね。興味をそそられました。勉強も大事ですけど、そういう体験も必要だと思います。思い出としてずっと残るでしょうし、勉強では学べない色々なことを学ぶきっかけになるでしょうし。それにしてもこのマンションの立地は特別ですね。大使館と学校に囲まれていて。
*学校の話が出ていますが、お子さんいらっしゃる方も少なからずおられるのかな。住宅街っていう感じではないので、地域にあまりお子さんも多くなさそうな感じだけれど。私学に通われている方が多いのですか。
**旧綱町PMは代替わりで、孫世代の赤ちゃんから小学生ぐらいまで沢山住んでいますね。敷地に遊び回れるぐらいの緑があるマンションって、港区エリアでは希少ですから。更にこの新PMも緑が売りのようなので、お子さんのいる富裕層ファミリーには特に人気でしょう。それに150m2超の部屋のある物件って、近年なかなか出てこなかったですから、（南麻布か、池田山辺りに行けばありますが、いかんせん古い物件が多い）余計に人気がでるでしょう。学区？ここは慶応の真裏ですよ。通学にも便利な幼稚舎から女子高まで需要あるでしょう。




==周辺環境・治安==
*大使館と三井倶楽部の借景が凄そう。
*坂道の下る所だし、周りも高級感ない。借景がある部屋は良さそうだけど、他は緑が重そう。
**現地はいい所なのは認めるけど、坂下の低地だし周りは全然高級感無いね。
**坂の途中なので、低地と行っても底辺ではないし。高速もそれほど近くはない（300mぐらいは離れてるのでは？）のでいい立地でしょう。音は聞こえないと思いますよ。ちょっと坂の途中なのはマイナスポイントかもしれませんが、東京は坂が多いのでやむを得ないかと。緑を多くする感じなので、近所の庶民には自然が増える感じで嬉しいです。
*都心部で、あれだけ手入れの行き届いた美しい緑に囲まれた立地はどこにもない、まさにオンリーワンの立地だと思います。
**緑に惹かれますが、高速の騒音、排気ガスは大丈夫なのかしら。
*ホームページで眺望というところを見ましたが、公園なのか庭なのか分からないですが、木しか見えませんね。 
*ここは三田でも綱町だから場所的には悪くない。だけど、やっぱり三田。３Ａや代官山と比べたらリセール時は弱いだろうな。 
*知る人ぞ知る立地だから、良いところだけど、知名度が低いから多くの人の目には止まらないって事じゃないかな。麻布とか青山っていったら、イメージが先行する所があるけど、一般的に三田って言っても？？っていう人が多いような気がするし。
*ここは、北と東が眺望が良く値段も高いです。多くの人が指摘しているように六本木や赤坂氷川と同じ価格帯というのが？と感じられるのでないでしょうか。やはり、港区アドレスですが、三田ですからね。周りの雰囲気も南麻布、赤坂氷川、麻布霞町等とは全然違います。良く言えば静かで庶民的です。高級感は全然ありません。 
**ここは良いけど隣接するエリアが本当に残念なんだよな。
*低層マンションは高台にないとだめだと思うんですけど。微妙に低層じゃないからＯＫということなのでしょうか。あと緑が見えるだけじゃだめで、眺望に抜け感がないとなかなか評価されませんね。ここは残念ながら抜けている部屋があまりないように思います。
**確かに坂下だし、夏は匂いの気になる川を渡るし、徒歩ルートは残念な雰囲気だな。
*南側、学校グランドの影響ありますか？音とか土ぼこりとか。
*三田が都落ちだとか，2流だとかやたら土地の格ばかり気にしている人がいますが，三田はとても落ち着いていて住みやすい場所ですよ．田舎者や価値観が狭量なつまらない人ほどそういうことを気にしますよね．ここは正直いいと思います．周りの道が狭く暗めなのと十番に抜けるときの高速とドブ川はマイナスポイントですが，それを差し引いても希少なマンションになると思います．これだけ，緑に囲まれ建物とガーデンのセンスも揃ったのはすごい．もう少し余裕があれば絶対買いたかった，変える人が羨ましいと正直に私は思う．
*良いですからね、場所はすごく。ものすごく静かな場所だし、かといって不便というわｋではないですから。どちらかというと、投資用にされる方が多いという事なのかな。普通に自分で暮らしても住み心地はすごく良さそうに思えましたけれども。まあ何はともあれ静かに暮らせればいいかなという思いは皆さん一緒かな。




==周辺施設==
*昨日は曇りで過ごしよかったですね。有栖川公園では、ザリガニやヌマエビ、小魚などをとる幼稚園生ぐらいの子達が結構いましたね。ハーフの子や、外国人の子、普通の日本人の子（インター？）達が英語で普通に話しているのも不思議な光景です


==その他==



==掲示板==
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/パークマンション三田綱町%20ザ%20フォレスト 「パークマンション三田綱町 ザ フォレスト」についての口コミ掲示板一覧]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/429154/ パークマンション三田綱町ザ・フォレスト【検討板】]

23ku/429154/849
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