パークホームズ豊洲ザ レジデンス

2016年9月19日 (月) 05:58時点における版

物件概要

• 所在地：東京都江東区豊洲五丁目6番3（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
2. ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分

• 総戸数：693戸（他に保育施設1区画、店舗1区画）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上22階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年01月下旬予定
• 入居時期：2017年03月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、 三井物産株式会社
• 施工：株式会社大林組
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
• 公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

価格・コスト・販売時状況

【検討者】

• 某サイトでは平均坪単価290～300と予想されていますね。
• MRいったけど、かなり花が付いてた。上層階から下層までまんべんなく。結構順調にはけてる感じ。豊洲内の転居もかなり多いらしい。
  • 先週MR見てきたら、すでに3割位の花が付いてたよ。割高物件なのに。
• 今日、モデルルーム行きました。 最安坪単価280位ですね 周り囲まれていることを考えると低層階の 坪単280～290を狙いは ありうるなとはおもいました。要望書結構入ってるし、 訪問者も多くびっくりしました。 ここ完売したら、 豊洲も本物だと感じた次第です。
• 立地としてはもしかすると豊洲NO.1物件になる可能性が高いですね。ただ、土地の取得価格がかなり高いと言われています。その分プレミアが乗る可能性が大です。しかしながら市況はかなり厳しい、PHT以上の価格で販売が進むでしょうか？それが難しいと判断すれは仕様を落とし間取りを狭くして販売するしかありません。最終的にどう転ぶかは実際に販売されるまでわかりませんね。一旦新居での生活がはじまってしまえばあまり気にならないような気がしますが。
• 値引きは一切ない感じですか。
  • 特に販売に苦戦していない現状では全く期待できないですね。MR引き払うタイミングまで残っている間取りとかあればもしかしたらあるかも知れませんがそれ相応の間取りになりそうです。
  • 残個数から考えても最終期で完売見えてるのでまぁ値引きは期待出来ないでしょうね。引渡後ものこっているようならオプション数十万程度サービスならあるかもしれません。気に入った間取りがまだ有るならそちらを優先した方が住んでからの満足度高いですよ。
  • 値引き交渉したら、もっと安い部屋紹介された・・
  • 全ての部屋に対し、値引きは一切しないことを保証すると営業さんが言っていましたよ。
• ここより安くて良いマンションなんて、そうそう無いと思います。

【モデルルーム訪問時】

• 総戸数690戸なので、価格表を見ても多すぎてよくわからないです。2LDKは今のところほぼ契約済みで、残りが3LDK、4LDKあたりになります。価格は、6100万から7500万、高くて8000万位ですが、来月販売分の値段は出てないので 何とも言えませんが、この辺りの価格になるようです。販売方法は、早い者勝ちではなく、抽選です。
• 去年から販売開始されてるようなので、2LDKはほぼなくなってしまい 広いお部屋しか残ってません。なるべく早く行動した方がよさそうです。当物件のモデルルームは大変広く平日も土日も営業していますし、土日祝はベビーシッターさんが常駐しています。安心して見学でき、さまざまなイベントも予定されていますので、興味のある方はぜひ見学をお勧めします。
• ¥6,000万円代後半～¥7,000万円代が売れ筋のようです。南東向きの角部屋が最も高く、¥8,000万円代後半～1億円程度。北西向きは¥6,000万円代前半の物件もあり、比較的安い価格となっています。北西向きの物件の高層階は問い合わせも多いようで、日当たりが多少悪くても眺望を優先したいという声が大きいようです。
• 見学当日は土曜日だったこともあり、ショールーム内には5～6組ほどのお客さんがいて賑わっていました。担当いただいた営業さんは20代前半～半ばと思われる若い方で、多少説明に不慣れな部分も垣間見られましたが、とても丁寧にこちらの話を聞いてくれて、それをもとに様々な提案をしてくれました。
• 周辺には小学校や中学校が多く隣接しており、幹線道路にも近いことから治安は非常に良いです。幹線道路のすぐ脇ではなく、50mほど路地に入ったところなので騒音もあまり気になりませんでした。また、駅から徒歩５分、大型ショッピングモールが２店舗徒歩圏内という立地も非常に魅力的に感じました。価格はもう少し抑えられないか交渉してみる余地はありそうですが、総合的に見て条件の良い物件だと思います。

• 

  モデルルーム 価格表（2016-05-16撮影）

【契約者】

• エアビー対策が必要だと思いますが、皆さま如何でしょう？
  • 必要だと思います。入居後即レギュレーションの制定が必要でしょう。
• 心配で、以前 担当者に聞きました。引き渡し後、理事会で決めることになるそうです。
• 昨今色んなメディアを通して新築マンションは買うべきではないと言われていますが、皆さんはどうお考えですか？
  • ここ買うと決めた時からもう損得では考えていませんね。住みたいと思ったから買う、それだけです。まぁここも十分割高ですが豊洲の中古はそれに輪をかけて割高でしたからね～。中古選ぶメリットが無かったですよ。
  • 今更どう言っても買っちゃいましたから(笑) 個人的にはマンションは消耗品と思っています。ここは家賃坪12～13千円エリアなのでサイズにもよるけど賃借なら10年で30万～35百万支払う。購入時は他に管理費、修繕費、修繕一時金、固定資産税で10年5、6百万位でしょう。売却時の手数料が2,3百万合わせ諸々10百万と考えると購入価格からの下落が20百万ならイーブンと考え買いました。
• 今更ですが、こちらの物件は、駅から程近く、かつ大通りに面しているわけでもなく閑静で 隣接する６丁目に新たに誕生する数々の施設の恩恵を享受できそうな絶好なポジションである気がしてきました。自転車で６丁目護岸一周なんかもできそうですね！入居が楽しみです。

【コスト】

• 共用設備に対してかなりのコストをかけているので、月々の管理費などが通常のマンションの２倍近くかかるようになっているようです。駐車場も機械なので維持費なども相当かかりそうですし、コンシェルジュやゲストハウスなどもあり。。
• 管理費や修繕積立金を合わせると月額¥25,000程度となり、駐車場も含めると月額¥50,000～¥60,000程度となります。

交通

• 有楽町線「豊洲」駅まで徒歩5分で、緑が連なる歩道が整備され、大通りを渡ることなく、起伏のないフラットな道を気持ちよく歩けます。
• 銀座四丁目まで晴海通り利用で、車で約7分・自転車で約18分
• 八号線ですが、茨城新聞の記事では下妻延伸はもう決まったもの扱いです。⇒http://ibarakinews.jp/news/newsdetail.php?f_jun=14095804661650
• 8時以降の丸の内線で新宿で座れることなんて無いぞ。丸ノ内線で座れるのは始発の荻窪と中野富士見町だけ。
• 地下鉄の延伸もあるね。 これまでは江東区の一人相撲感が強かったが、都も整備効果が高いと認めましたので、現実味を帯びてきました。オリンピックに間に合わせるんじゃないかな。鉄道の整備は、豊洲の資産価値を120 %上げるでしょう。

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  路線図

構造・建物

• 大規模免震レジデンス
• 外廊下タワーを連結したスタイルって新鮮ですね。GlobalFrontTowerみたいに、中住戸にも角部屋感を...という配慮なのでしょうかね。
• 西側は眺望が期待できそうな抜け感ですが、東と北はちょっと割安で出るのかも。
  • 本マンションの高さは69.96m、22階。南面のオフィスビルは40m。14F以上なら抜けるかな！？
  • 西側の昭和大学病院の高さが約52m。完全に抜けるのは高層階の一部になりそうですね。
  • ここの立地だと例え高層階でもレインボーブリッジ等は恐らく見えません。昭和大学病院の高さより上に抜けれても、その先のスカイズ＆ベイズと賃貸棟がちょうど壁になります。
  • 賃貸棟は高さ60mで10m低いですね。最上階ならレインボーは見えるかも。
  • KR豊洲ビルとお見合いになる北向き低層はかなり安くなるかもしれませんね。逆に南向きでガーデンフロントを越える階、西向きで病院を越える階は結構な高値と予想します。
• これからモデルルーム行かれる方がいたら是非意見もらいたいのが玄関前の壁の吹き付け処理です。土壁が乾いたままのような質感で、まだ吹き付け処理をしていないのかと思うほどチープな印象をうけました。お部屋の中の印象が良かったので私は余計に気になりました。

共用施設

• 駐車場 : 総戸数693戸に対し敷地内機械式280台、敷地内平面10台（来客用2台、身障者用1台、管理用2台、荷さばき用1台、店舗用4台含む）
  • あまり詳しくないので申し訳ないのですが、駐車場代が管理費に充当されているのか確認していきたいと思います。たしか駐車場が国産と外車、そしてハイルーフといったような細かい分け方だったので、場合によっては使いにくいと感じました。
    • 車を持ってないのではっきり覚えてませんが、国産と外車という区分ではなかったと思います。普通とロングの区分だったような
• 駐輪場 : 総戸数693戸に対し1,341台（レンタサイクル20台、店舗用24台含む）
• バイク置場 : 総戸数693戸に対し70台
• 共有スペースも充実しててよいですね。共有スペースも子供だらけで芋洗い状態にならないかも心配。

設備・仕様

• 床暖房がリビングと主寝室にあるのは珍しいね。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：56.37m2～88.47m2
• バルコニー面積 : 9.36m2～31.57m2

• 

  W-79Uタイプ

• 

  W-87Zタイプ

買い物・食事

• リタイア組には若年ファミリー中心の豊洲は住みにくそう。ファミレスに毛の生えた程度の飲食店しかないし、いい歳してららぽで買物もちょっとね。

【買い物】

• スーパーサカガミはあまり行ったことないのですが品揃えとかどうなんでしょ？
  • サカガミは国産パスタだけ買いにいきますねー。アオキに慣れると鮮魚なんかの品揃えは微妙かも。店員さんが袋詰めしてくれるのはちょっと幸せ。
• 来年３月竣工、江東区複合施設「豊洲シビックセンター』と２０００台収容の駅直結駐輪場⇒http://ameblo.jp/dorattara/entry-11772133071.html
• 最寄りのスーパーはシエルの下のサカガミです。徒歩三分くらいですかね。

【食事】

• ららぽーとで食事するならベルオーブが一番かと思います。ベルオーブは銀座にあっても繁盛する店だと思います。
  • ららぽーとなら、バルデゲーという店が好みかな。ベルオーブはベルギービール飲みたい時には良いけど、ランチもやってたのですね。
  • ららぽーと内のオススメとしては、福包という餃子屋も旨い。平日限定のスープ餃子を求めて平日夜に行ってしまう。後はbutter、混んでるからあまり行かないけど。ららぽーと内のラーメンは「tetsu」と「どみそ」はかなりいい。四丁目のトマト麺、フォレシアの一風堂とあわせると、もう豊洲はラーメン屋不毛地帯とは言えないだろうね。
• ペルエメル：シエルの下のここ。素晴らしいパン屋⇒http://tabelog.com/tokyo/A1313/A131307/13031952/
• Piatto：ランチはいつも満員だがディナーは空いていることが多い店。目玉のＴボーンステーキ（ビステッカ）はマジでお奨め。もう少し繁盛してもよい店⇒http://tabelog.com/tokyo/A1313/A131307/13120027/
• 永利２号店：池袋本店の色々と本場な中華料理屋。センタービルの下の１号店の方が食べログの点は高いがこちらも悪くない⇒http://tabelog.com/tokyo/A1313/A131307/13110537/
• おおもりや：４丁目晴海通り沿いの京料理屋。フォレシアが出来るまでは和食が食べたくなったら行ってました⇒http://tabelog.com/tokyo/A1313/A131307/13074306/
• 豊洲のラーメン屋だと、味噌だるって店、美味しかったですよ。
• サカガミの隣？のペルエメルのパンは美味しいですよー

育児・教育

• 新設小学校は徒歩1分

周辺環境・治安

• 用途地域 : 準工業地域
• 大規模再開発ほどの派手さはないけど、しっかり区画整理された真新しいオフィスビル、学校、病院が整然と立ち並んでる。開発の余地を残した土地もあるし併せて道路も整備されている。ネックは駅前のパチ屋と団地ぐらい。
• 5丁目公園の不衛生さ（数年前までは野良猫がわんさかいた）と雰囲気はちょっとやそっとじゃ変えることができない。
• 昨日モデルルーム見てきましたが、眺望はごく一部の部屋を除いてほぼ望めないマンションですね。南西は向きと目の前の建物がオシャレなレンガ調の新しい建物なのでってことで高値で設定されていましたが、それ病院ですからね。入院病棟から1日見られていると思うと私は絶対南西は避けます。特に夜は病室の灯りしか見えなくなるので、南西検討している方は陽が落ちた時間に1度現地行くことをオススメします。
• 私は購入します。 ペットを飼っている身としては、道も広く信号も少ない豊洲?晴海周辺の道は散歩に便利で住みやすいです。 また車でのアクセスを考えるとかなり利便性も高いと思います。
• 病院超えるのは16階以上でしたが、抜けても目の前にSkyz、Bayz、賃貸棟で塞がれるのでたいした景色は望めない感じでした。ただ、唯一南西の豊洲西小学校寄りの部屋だけは校庭から先に何も建物がないので、6階位でも富士山が見えました。ただし、ここもマジックビーチと市場の間の土地に将来タワマン建つ計画があるようなので、それができると恐らく塞がれてしまうと思います。
  • 私も行ってきました。予想通り病院さえ抜ければレインボーブリッジ見えますね。東京タワーが見える部屋は多そうですが、東急のツインタワー出来ると見えなくなるかも。 結論として、眺望はレインボーブリッジが見える南西高層階と、晴海と豊洲の高層ビルが綺麗に見えそうな北西の眺望は良さそうです。それ以外は眺望としては大したことなさそうです。
• 病院の事をお伝えすると、息子が入院になり 先日行きましたが、２階は小児科、受付は奥で、窓側は廊下です。 子供が少し遊べるスペースがあるくらいですので、 子供が窓から外を見ている・・くらいかと思います。 こどもセンター５階の病室に入院しましたが、窓から見えるのはデータセンター。 パークホームズサイドは廊下の行き止まりで、左右の部屋は先生の部屋か相談室か分かりませんが そんな類いのお部屋がありました。 院内広いので他にも窓側病室などはあるかもしれないですが、 そこのお部屋は使っている形跡は無かったです・・。 少ないですが・・ご近所さんの病院情報でした・・。
• 今までのマンションの中では最も立地に恵まれてますよ。幹線道路沿いでもないし、駅近いし。

周辺施設

• ボルボが入っているビルのゴルフスクールがイイと人づてに聞いたことがあります。

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  医療施設

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  公園・スポーツ・レジャー施設

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  公共施設・金融機関

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  周辺施設

その他

• あのう、ここから新市場って結構遠いですよね？歩くと15分くらいでしょうか。 豊洲というより、新豊洲、いや、ゆりかもめで言うと二駅先の新市場前ですし。 個人的には、あまり近くない方が嬉しいんですが。 だって、トラックやら観光客でごった返しになるのってイヤじゃないですか？
  • ゆりかもめで２駅先だよ。 観光客は豊洲も多いんじゃないかな？？ その方が飲食店やショッピングセンターが充実して住みやすいと思いますよ。 すし大などの人気店も場内にできるようだし、環境としては良いのでは？

掲示板

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