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パークホームズ西小山

Name: パークホームズ西小山
Brand: 一般財団法人首都圏不燃建築公社
Rating: 4.230769230769231 (13 reviews)

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==価格・コスト・販売時状況==
*価格帯が見えてこないと何ともコメントしがたいですよね。駅近&便利&高仕様と言っても結局はコスパの問題と思うので。
*ここは武蔵小山のタワマンと同じくらいの坪単価かな？庶民的な街だからどうなるかね
**武蔵小山が600～650くらいの感じなので、500～550辺りなら相対的にコスパ良さそうですね。価格帯的には、戸越と同じくらいでしょうか。
***武蔵小山は実勢価格800だよ。武蔵小山は賑わいと静寂が併存した希少性高い場所だからだけど。ここは良い意味で寂れた感じがあるのでそれを踏まえた価格になると良いですよね。
*400から450くらいかな。500なんていきっこないから大丈夫
**そんなわけなかろうて。どんだけ相場観無いんだよ。
*坪単価は500くらいではないですか？小規模な駅なので目黒マークや戸越公園タワーレベルになるとは考えられない
*目黒アドレス、外観良、エレベータ2台、タワーパーキング、地下自転車駐車場。スペックかなり強いな。これで各階ゴミ置き場あり、坪450だったら相当買い得。
*目黒線各駅停車の西小山とはいえ、この利便性で三井ブランドで坪450なら武蔵小山だけでなく白金高輪エリアすら叩き潰すインパクトだね。
**販売戸数がたいしたことないからな。白金高輪や武蔵小山を叩き潰したりしないと思うよ。ただ白金高輪とは住民の層が違うでしょ
*首都圏不燃建築公社が幹事なんですね。仕様は期待できませんが価格的には「おっ？」と感じる安さになると思います。そういう組織ですから。最近だと十条のザ・パークハウスが同じ公社絡みだったので@350で早期完売しました。
**アトラス品川中延も旭化成と不燃公社のコラボだった。いま思えば安かった。
***不燃公社絡みだといまの市況でも多少安くなるのですか？何故不燃公社絡みだと安くなるのか教えて頂けませんか？何かネガティヴな要素があるのでしょうか
****この事業を通して最大限の利益をあげてやるとかそういう野望がないからでしょ。災害に強いまちづくりが目的だから。公益法人だし。はやく完売を目指すんだろうたぶん。
*****不燃公社≒官ですから、間接的にですが税金が投入されるに等しいので売れ残ったり、売り惜しみして価格を吊り上げるようなビジネスモデルは取れない。要するにスミフとは全く逆の売り方になる。と、言えば分かりますよね。手頃な価格で出てきそうな理由は。ただ、戸越公園のパークハウスが、え？という価格らしいので何とも言えませんが。
******不燃公社は国や都等が出資した一般財団法人で、利益分配の概念がなく配当できないですし(いくら儲けても自己の試算が膨らむだけ)、国交省の監督を受けているのでむやみに給料上げたりもできません（天下り先ではありますが基準はある。）。なので、基本的に不燃公社の持分についてはほぼ利益を乗せない(ゼロというわけではありません)で販売されるためその分安くなるということです。不燃公社の持分が多いマンションほど自動的に安くなります。その意味で野村が西新宿でやっている3200戸には期待してます。
*素朴な疑問なんですが早く申し込みすると抽選当たりやすいんですか？熱意が伝わるということですか？
**価格次第ですが、これくらいの規模だと戦略が必要です．
***公社が絡んでいるから、公平に抽選したりして。
****抽選は公平にしたとしても、太い客が早く申し込めば、営業さんがなるべく他にはけるように努力してくれるもんですよね。
*都の事業の一環なんですね。だとすると、他の方が言っている450は信憑性高そうですね。後は設備仕様がどれくらいかって感じですね。そこは公社の意見が優先されそうだし、あまり期待しない方がいいのかな。
*この辺は立会川暗渠のすぐ傍だから、内水氾濫のハザードがしっかりかかってる。その分も多少割安になるはず。さらに不燃公社がらみであることも考慮して、今の市況で平均＠490と見ます。
*これご近所に住んでいる人が優先的に買える部屋がいくつかあるんですよ。ただし情報公開した時に既に住んでいて今から近所に引っ越ししてももう遅いんです。今から引っ越しのズルはダメですよとわざわざ忠告しているくらいだから、そうしたいくらい安いのではないでしょうか？
**あぁ、3戸くらい優先住戸になってましたね。なるほど。
*2LDK氏の記事が出てますね。坪520程度の予想とのこと。
**2LDK氏の記事読んでみました。まあ600なんて超えるわけありませんよね。近隣優先枠は地権者住戸と同じ扱いでその分一般販売に上乗せするのが自明の理とか言っちゃう人がいてビックリ通り越して呆れてしまいます。そんなことしたら地権者怒りますよ。
***そんな感じですかね。好条件の80m2超えのファミリータイプには地権者住戸や優先住戸の優遇分を乗せて坪600スタート、その他ファミリータイプが550-600前半、2LDK以下が450-500台前半。こんな感じでメリハリのついた価格設定を予想します。
****たかだか9階建てなんでそこまで上下で差が出ないでしょ、最上階の4LDK がプレミアムなだけかな
*北西側は音が気になる可能性があるので多少単価下がる可能性もありますが、南東側の2LDKの単価を3LDKより下げる理由はないと思います。
**北西側の音とは何ですか？
***クラフトビレッジがある側です。「パークホームズ西小山　北西」でTwitterで検索すると呟かれてる方がいます。
*まもなく価格が発表ですね。
**坪560～650ですね、高いな
***武蔵小山のタワマンより高いんじゃないか。
****勝手に期待していたが、普通に高かったな。この感じだと駅遠のプラウド都立大学も高そうだな。
*****不燃公社なんて関係なかったんだ。目黒区で徒歩1分dw三井で安いわけないわな。小さい駅だからアクセスは不便だけどな、良いマンションだとは思うわ。値段以外な
*共用部・専有部ともに設備仕様はとても魅力的に感じました。とくに各戸専用のトランクルームが用意されてるのはいいですね。ただ、やはり価格は高めの設定でしたね。個人的にマンションは立地が全てだと思います。どれだけ設備仕様が良くてもいずれ目新しさは無くなり古びてきてしまう一方、周辺環境はどんどん変わって地元愛も深まっていくと思います。余程西小山という街自体に魅力や愛着が無い限り、この物件を選択する理由はないかなというのが個人的な感想です。
*安くはないけど高くもないですよね。適正水準だから普通に売れそう。
*ここで坪550～650か、高いな。都心の三田小山西のタワマンを購入するよ。ここは坪800～だからね。
**西小山でこの価格はやばい。そして今フネンコウシャ信者の末路も悲惨。西小山も不動前の方がいいでしょ。目黒、五反田徒歩圏内だし。
*目黒線駅1分でこの仕様この値段なら全戸抽選もあり得るぐらいでは。
*ここはサラリーマンにも買える人気物件だから抽選倍率が高いね。
**この物件は普通のサラリーマンが買ったら首回らなくなるかも。市況下落しても住み続ける人ならいいかもだけど。
*管理費は375円/m2かよ。何も無いのに。隣駅のタワマンでも380円/m2だぞ。
**戸数のわりに高めかも。大規模修繕工事以降、管理費と修繕費で月４、５万って、感じですかね。みなさん、物件の坪単価ばかりに着目しがちですが、ランニングコストはバカにならないです。
***むしろ管理費300円台はかなり優秀。インフレで今やどこも上がってますよ。ここより安い管理費の物件はなかなか無い。
*駅近くだけど坪600万ですか…管理費が高いのはそれなりのセキュリティにしてるんじゃないですかね。
**坪600出して外廊下、しかも西小山とか耐えられんなぁ。
*坪600は安くはないけど2階や3階なら坪530？これならいいんじゃない！まあ人気になりそうだけど
*年明けに新しいチラシが出ると現地に貼ってあった。残りの小さめの部屋の案内かな。

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パークホームズ西小山

物件概要
所在地	東京都目黒区原町1丁目1261番20（地番）
交通	東急目黒線「西小山」駅徒歩1分東急目黒線「武蔵小山」駅徒歩11分
総戸数	110戸

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