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パークホームズ杉並善福寺川緑地

Name: パークホームズ杉並善福寺川緑地
Brand: 三井不動産レジデンシャル株式会社
Rating: 4.833333333333333 (6 reviews)
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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[杉並区]]成田東2丁目462番地5他（地番）
*交通：
#京王[[井の頭線]] 「西永福」駅 徒歩15分 
#京王[[井の頭線]] 「浜田山」駅 徒歩17分 
#[[首都圏エリア/東京メトロ/丸ノ内線|東京メトロ丸ノ内線]] 「南阿佐ケ谷」駅 徒歩19分 
#[[首都圏エリア/東京メトロ/丸ノ内線|東京メトロ丸ノ内線]] 「新高円寺」駅 徒歩23分
*総戸数：80戸
*構造、建物階数：地上3階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2015年09月下旬予定
*売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
*施工：株式会社長谷工コーポレーション 
*管理：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 


==価格・コスト・販売時状況==
*価格（はまだわかりませんが高くはないんじゃないかと）と静けさと、パークホームズというブランドがポイントになるのではないかと思います。駅までは徒歩だと毎日歩くような距離ではないのかと感じられます。自転車だと10分圏内で複数の駅は使えるけれど、駐輪場がそもそも見つかるのかどうかということも。買い物に行くだけだったら自転車があれば大丈夫かなぁとは思うけど
*価格提示されました。５３００万円台～８５００万円台。予定最多販売価格帯が６５００万円台だとさ
*坪単価260万からになりますね。この立地だと、いくらブランド力のある三井でも80戸捌くのは難しい気がします。
*予定価格下がりましたね。
#旧【予定販売価格】5,300万円台～8,500万円台 
#新【予定販売価格】4,900万円台～8,500万円台
**パンダ物件を下げただけでしょ。この立地と環境の悪さを考えたら誰をターゲットにしてるのか正直わからない。
***鉄塔があるから、値下げして欲しいと願うというより、世の中一般的に鉄塔が近くにあるから、他物件よりも比較的安い値段で設定されていることが多いので、ここも同じように割安感が欲しいってとこなのでしょうね。鉄塔があるのに、他物件と変わらない価格設定だと私的には損した気分になります。
***鉄塔があるだけじゃなくそれがマンションエントランス側にあるからね。ただでさえ駅遠立地が悪いのに。高く感じる人が多いでしょう
*修繕積立金は段階的に値上げされると認識していましたが、管理費も値上げする可能性があるとは知りませんでした。 世帯数が80戸だとマンションとしては少ない方で、管理費のやりくりに苦労する規模なのでしょうか。
*三井の横浜のマンションで欠陥が見つかりましたね。同じ売主で心配です。
*5000万円を切っているんですね‼ チラシが入ってました。（2016/9）


==交通==
*バスアクセスもあるみたいですが、バス停までも10分程度かかってしまうんですね。駅までも徒歩で行くと遠いのが気になるところですね 
*最寄駅まで徒歩15分と遠く、15分歩いた先が中野とか吉祥寺なら許せますが、井の頭線各停の西永福というのはちょっと。 
*もう半世紀以上このあたりに住んでいますが、本当に駅が遠くて不便ですよ。西永福駅の方が南阿佐ヶ谷駅より近いが、夜は絶対歩きたくないほどさびしい道を歩いて帰ることになります。女の子だったら余計、一人で歩くのは怖いです。街灯も少なくて暗いし、昼間でも人通りが少ない。そして、南阿佐ヶ谷駅利用は、通勤・通学毎日嫌になるでしょうね。まっすぐ行ける道が無いので、くねくねと曲がりながら狭い道をてくてくと歩く。大体、自転車置き場もろくに無いから、駅まで自転車も無理。 
*南阿佐ヶ谷駅や西永福駅までは結構歩くので、五日市街道を通る関東バスで中野や新高円寺まで行って電車に乗る方が楽かなと思います。 中野行きのバスは6分おきくらいにきますし。 バス停はここを、まっすぐいったところのセブンイレブン前にあります。
*結構坂も多いですしね、このあたり。車か原付かないと厳しそうだと判断しました。
*如何せんこのあたりは、道がグネグネ、狭いので運転しにくいエリアです。 
*ここって実際京王線使うの？それとも井の頭？どちらでしょう。
**勤務先や学校などによるのではないでしょうか。 中野まで行けばＪＲ利用で学校選びの選択肢は増えますよね。 うちはバスで新高円寺・丸ノ内線利用。 新高円寺は買い物、銀行など便利だから。
*そもそもどのバス停にも秒速８０ｍ換算でも最低８分かかる。
#本数が多いのは、東高円寺駅、中野駅行きだけ：日中帯１時間当たり７～９本 ただし、中野駅自体が目的or丸の内線（新高円寺）乗り換えならありだが、 中央線乗り換え目的には中野まで時間かかりすぎて事実上使えない。 
#吉祥寺行きは１時間当たり３本程度。 通勤・通学用途にはまるで向かない 
#阿佐ヶ谷＆浜田山（スギ丸）は１時間当たり４本。しかも始発遅い・終バス早い。 阿佐ヶ谷および区役所系には便利。 井の頭線乗り換えor浜田山自身に目的があるならあり。 ただ、コミュニティバスなので、急ぎを期待してもだめ。 
#永福町（松ノ木住宅）も１時間当たり４本程度。（朝晩はもうちょっと多い）。 ただし、中央線（高円寺）に出るなら、これが一番便利かも。


==構造・建物==
*ランニングがてら見に行きましたが、外観は予想よりずっと立派でした (長谷工ってことであんまり期待してなかったのですが) あの仕上がりなら竣工後販売でも正解かと 中は見てませんが、立地に問題が無い人なら刺さる率高めな気がします 
*最初見に行った時、マンションの外観にびびった。かなりの高級感。 


==共用施設==
*駐車場 : 総戸数80戸に対して敷地内機械式24台敷地内平面7台（身障者用1台、来客用2台、サービス用1台、カーシェアリング用駐車場1台含む）
*駐輪場 : 総戸数80戸に対して168台（レンタサイクル用8台含む）
*バイク置場 : 総戸数80戸に対して8台




==設備・仕様==
*カーシェアも置くみたいですけど、ここの立地だと、利用される方多いでしょうかね。



==間取り==
*間取り：3LDK・4LDK。
*専有面積：67.40m2～81.54m2。
*バルコニー面積：9.79m2～16.00m2。
*間取りも特別広いというわけでもなさそうなので、価格に期待ですかね。 
*駅から離れていることで、ゆったりとした造りの間取りを期待したくなるのですが ３ＬＤＫで70㎡ないプランもあるようで、これは残念かも。
*キッチンがＬ字型になっていると料理がしやすそうですし、 子供と一緒に料理できそうなのが魅力的です ただ、リビングからキッチンが丸見えになってしまっているので、掃除が得意な方でないと目立ちそうですね。 
*長く住む時には、料理のスペースは私も気になってしまうところです。 ここが快適だと、ご家族で過ごす時には温かい団らんが生まれるイメージがあっていい感じだと思います。 使いやすさなどは今までのご家庭での経験なども影響してくると思いますが、この物件は好感が持てます。


==買い物・食事==
*浜田山メインロード商店街（約850m・徒歩11分）、西永福商店街（約1,140m・徒歩15分）、南阿佐ヶ谷すずらん通り商店街（約1,440m・徒歩18分）。
*阿佐ヶ谷パールセンター（約1,520m・徒歩19分）、高円寺ルック商店街（約1,810m・徒歩23分）。
*善福寺川緑地公園のそばにある鳥一って焼き鳥屋おいしいのでしょうか？ 
**そんなに美味しいわけじゃないけど不味くもないです。あの辺り他に店がないから繁盛してる。
*普段は浜田山駅を利用している（チャリ通勤）ので駅前には成城石井、西友、コモディといったスーパーがあります。 物件から一番近いところはサミット。隣に薬局もありますけど徒歩だと７、８分かかりますね。 五日市街道沿いは店ができてもすぐに潰れます。 
**これはなぜでしょうか？ あと、この辺りの人はやはりサミットが一番よいスーパーでしょうか？ できればこじんまりしていても良いので安いところとか特徴があるスーパーがあれば 教えていただきたいです。 
***お店が潰れる原因は地域のニーズと合っていないからだと思われます。 若夫婦でやってる小洒落たパン屋、毎日食べるにはキツい極太＋強腰のうどん屋、謎のママカフェ等。 スーパはサミットとその少し先に生協があります。 脇を入った通りには古い商店街がありお惣菜屋やケーキ屋、八百屋もあります。 庶民的なものでよければ生活にはさほど困りません。 移動は自転車か新高円寺からバスが便利です。
****自転車使う場合は坂ばかりなので電動式じゃないと大変ですよ。
*お店もコンビニひとつ周りにないです。昔はちょっと先に行けば商店街あったのですけど、 今はもう無いです。 
*近隣に住んでいます。買い物は宅配で持ってきてもらいます。 
*日々の買い物は五日市街道のサミットです。徒歩10分ほどで行けますかね。この辺にすみ始めた頃は不便だと思っていましたが、半年もすれば慣れました。 
*買い物はネットスーパーがメイン。ヨーカドーやSEIYUが届けてくれます。サミットはネットスーパー廃止になりました。たまに、成田東のサミットに買い物に行きます。100均があるから、そこそこ使える。五日市街道沿いも、随分と店が無くなりました。 
サミットとセブンイレブンとミニストップがあり、ネットで物が買える時代になったので、この界隈でなんとか暮らしています。 少し離れて成田東のバス停近くに生協もあるので、組合員さんだったらそちらも利用出来ますね。その近くにドラックストアのチェーン店があるので、薬や生活用品がそこそこ安く買えます。 あと、自転車は必需品ですね。 
**自転車も必須でしょうけれど少し遠くまで行ってまとめ買いするような方だと、 車も必要となってくるエリアなのかもしれないなぁと思いました。 買物に関して以外は環境面は良さそうなのですが。
*駅までの距離は勘案した方がよいかな。 かなり不便です。大雨の日とか、体調悪い日とかに通勤することも想像しましょう。どの駅に行くにも徒歩圏ではありません。 基本バスになると思います。 この辺りはフードデザートみたいなもんです。 
*電車と同じでバスも乗り換えをうまく使えば至極便利だけどね。電車だと乗り換えにホーム跨いだり大変だけどバスならそうでもないし。この辺はバスの路線が多いし系統がたくさんあるから使いようによっては便利かもしれないね。


==育児・教育==
*区立成田保育園（約200m・徒歩3分）、杉並東洋幼稚園（約690m・徒歩9分）、区立松ノ木小学校（通学路）（約680m・徒歩9分）。
*善福寺川緑地って子供が楽しむような公園ではないし整備されていないから単に鬱蒼と生い茂ってるだけってのがまず魅力をなくしているのが一点。 
**遊具が無いって凄く狭い範囲で見てませんか？ ロケットや飛行機の形をしたジャングルジムだったり、ブランコや滑り台もありますよ。この近くには交通公園だってあるし。
***徒歩1〜2分のヒコーキ公園にある遊具のことです。ブランコは普通の2人分と幼児用2人分、ヒコーキ公園の由来となっているヒコーキ型アスレチックジム、滑り台付きのアスレチックみたいなの、自転車練習用？サーキット、そして鉄棒。フェンス付きの砂場もあります。
***地元民だがヒコーキ広場は小さなお子様連れはほとんどいないよ 土地が低いところにまわりに住宅と木々に囲まれて日も当たらず 暗いのが一つ、もう一つはそういう感じで公園自体が死角になってしまっており閉鎖感が強く開放感がまるでない点がネックだと勝手に予想。
***たしかに善福寺川緑地に魅力を感じない人にはあまりお勧めできない物件ですね。 ただ善福寺川緑地は悪くないですよ。ヒコーキ公園も明るくてワイワイしている公園で良いですが、善福寺川緑地のほんの一部です。緑が鬱蒼としたところもありますし、そこもまた悪くない。いろいろな草木が植えられていて、もう散ってしまいますが、桜もソメイヨシノだけでなくて、いろんな種類の桜が植えられています。川沿いを散歩やジョギングしている人もたくさんいます。端から端まで走ったら間違いなく翌日筋肉痛なので私は走りませんが。緑地全体では当たり前ですが、楽しんでいる人数は間違いなく大人が多いです。一生楽しめそうと思える人にはお勧めです。
*この辺りは幼稚園・保育園共にかなり数はあるように感じます。 特に保育園なのですが、入園するのは大変なのでしょうか。 どこも激戦区と言われていますけれどもこの辺りはここまで数があるから大丈夫なのかしらなんて思ってしまいました。 
**保育園への入所可能性は、駅から遠い園ほど高まります。よって、このマンションから近い園であれば、比較的入り易いと思います。駅から遠い立地がメリットになります
*杉並全般に言えることですが、保育所の状況はかなり厳しいです。この物件の近隣でホカツしてますが、認可はほぼ諦めてます。数年前に杉並が瞬間的に待機ゼロになったときがありましたが、その時の情報が一人歩きして多く住民が流入し現在は23区中で悪い方です。ちなみに大学の隣の保育所の一才枠は2名でした。倍率は20倍ぐらいとのこと。阿佐ヶ谷住宅跡地や荻窪のUR跡地の大規模開発が売り出し開始しているので更に悪化しそうです。
**待機児童数ではなく、認可保育所整備率ですが。 来年か再来年には待機児童が大幅に増えるでしょう。　http://mainichi.jp/articles/20160419/k00/00m/010/041000c 
***整備率が遅れているということは、結構深刻かも。待機児童数が500人でも整備率がよければ解消されるわけで、これからの人は、現状の132人が解消されないと園に入れないと考えると、人数より整備率が問題なのでは？大規模でも一学年せいぜい20人ぐらいなので6~7箇所新設したあとだから、そんなに杉並に作れるのかどうか？区長さんには頑張ってもらいたい！

==周辺環境・治安==
*杉並成田西郵便局（約680m・徒歩9分）、今関医院（内科）（約430m・徒歩6分）。
*緑地向きの棟は見晴らしも良いし日当たりもいいので、このマンション内だったらいいんじゃないかとは思います。 
*複路線利用できますが、遠いですね。駅まで。駅から離れていて閑静な環境が売りでしょうか。 
*静けさっていうけど寂れているだけでここまでいくとかえって怖いですよ。夜間とか女性ならかなり怖い感触を受けると思います。
**確かに厳しい。立地ですね。値段が安いと言いのですが
*周辺は一戸建てばかりなんですね。 マンションができることで日照とか大丈夫なのかなぁと思いました。 3階建てぐらいだったらそこまで影響はしないのかな。 マンションとしてはきっと高い建物がないので日照の問題はないと思います。 皆さん書かれていますが、駅まで距離がありますね。 
*こんな所にできるのか。面白い。目の前の善福寺川緑地＆和田堀公園の存在を評価する人用だね。そこに評価点を置かない人には意味ない物件。好みがはっきり別れる。まず遊具のある公園目の前、交通公園も近いから小さい子どもがいるとか予定のある夫婦が選ぶ感じかな。あとはセミリタイア夫婦、川沿いはそういう人達が散歩しているのがかなり多くいるね。 電車は井の頭のほうが近いね。買い物は浜田山西永福か、五日市街道サミットかな。
*毎日電車に乗っての通勤となると場所的にはどうなんでしょう。 周辺のこの川や公園のある環境が絶対に重視なら自転車で行けばそうそう負担はないのか。 完全に好みは判れてしまうかなと思われます。 西永福や浜田山が近いので、買物関係は不便はないかな。 川を渡らないといけないけれど
*ここまで寂れすぎた街だと厳しいかもですね。このあたりに縁がある人向けでしょうか
**確かに最近この辺は寂れてきましたね…良くないかなここのマンション
*南阿佐ヶ谷は商店街もあって下町っぽさも残るので、きっと住みやすいのでしょう。 新高円寺はクイーンズ伊勢丹もあります。 このあたりは都会過ぎずほっとできる街なのでしょうね。 街並みが好きならアリかなと。
*緑地と公園が近いのが大きな魅力だけど、高圧線も気になるし、長谷工だし、もう少し安くないと、検討できないなと思いました。
*ここの立地はちょっとひどすぎますよね。環境が悪すぎる。せめてマンションなので立地の優位性はほしいですね。にしても高い金額です。
*浜田山ってよく聞くし、ブランド的に扱われるけど、駅周辺に住むにはある程度揃ってていいかも知れないけど、離れたところからわざわざ出向くほどのものはない。 
*東のすぐ隣に高圧鉄塔があって敷地の北側は高圧電線下になるんですね。メインエントランスから入ってくるところが高圧電線下、ってのはちょっとあれですね。
*ここは駅遠で近隣に商業施設もなく不便な立地ですよね。売りは善福寺川緑地をふくめた自然豊かな閑静な環境じゃないでしょうか。低層マンションですし空高く感じさせるのも大事ですよね。そういう属性の中にいる鉄塔は大きなマイナスだと思います。しかもメインエントランス側にあり毎日見ることになります。ディズニーランド園内から外の世界が簡単に見られると興醒めするようにここも同じじゃないかと。 高圧線による健康への影響は科学的に完全なる立証にはまだ至っていないですが気にする人がいるのも事実なので自分は良くてもリセール時に影響する場合もあります。
*本当に何もかも不便だと思います。売りは善福寺川緑地公園なのでしょうが、近くの橋は、大雨が降ると警戒水域にすぐ達します。このあたり、なぜか大雨や雷が昔から多いのです。ご老人だったら、交通の不便さにより自力で外出するのは大変だろうし、お子さんだったら学校が遠いです。買い物は、まとめて車で買い出しに行く方が良いし、さもなければネットスーパー利用とか。 昼間にここを訪れるのではなく、夜に来てみてください。閑静な住宅街・・・では無く、本当に寂しい場所です。 
*ここは第1種低層だし近隣には正直お化け屋敷みたいな古い戸建も多いですからね。そういう人が売れるうちにうっちゃってここに住むんだと思います。
*ハザードマップと水害の実績 http://www.west-park.co.jp/hazardmap/suginami/
**ハザードマップを見てると、わざわざここを選ぶ理由が自分にあるのか？そこがポイントかなと感じ初めました。 
**善福寺川は大雨や台風のたびに警戒水位を簡単に超えてくるので不安ですよね。実際にはそうそう氾濫はしないでいつもギリギリのところで留まっていますし巨大地下貯水槽のおかげでかなり良くなってますよね。 
***普通の雨の日とかでは流石にそうはならないですよ。台風とかゲリラ豪雨とかです。去年も警戒水位超えてましたね。1年に1回ぐらいですかね
*個人的には、北（南阿佐ヶ谷）か東（方南町）かどちらかに寄った地域のほうがいいと思います。 値段と電車（乗入れ始発駅になる）から方南町を押したいところですが・・・
*都心で緑が多く落ち着いた場所だと思いました。 私みたいなミーハーな田舎出身には理想に近いです。この程度であれば、駅距離も苦になりませんし。むしろ長時間満員電車に乗る方が苦痛…。 ただ浸水リスクは無視できないなぁ。
*避難所にもなる大きな緑地が近いです。
*マンションの場所は少し高台ですので、水害の心配は無いと思いますよ。寧ろ戸建ての方が、際どい場所にあります。千葉県の新浦安地区もそうでしたが、災害にはマンションよりも、戸建ての方が危険な場合が多いですよ。
**近隣に住んで長いですが、 このマンションの立地まで浸水するなら、 ここらへんは水没するほどの大豪雨でしょうね。 川に近いのは事実ですが、まあ大丈夫かと。 
*成田東2丁目はこの近辺でも完成で富裕層邸宅も多いエリアです。ここはそういった街並みや歴史を重要視する人向けでしょう。そういう意味ではほとんど地元の人で埋まると思います。 逆に言えばそういう思いれも無い人が外から好んで買う物件では無いのは明白でしょう。
*地下巨大貯水槽を作ってからは氾濫は殆どしてない。頻度で言えば3-4年に一度あるかないか程度。溢れる寸前ギリってのは年に一度はある。 が、貯水槽のおかげでそこから持ちこたえてて溢れるようで溢れない。 ただ多摩川や荒川なんかと比べればまだまだ潜在的氾濫頻度は高いと言える。 また実際に氾濫は殆どしてないとは言えゲリラ豪雨や台風の度に危険水位をいとも簡単に突破してくるのは精神的には宜しくないのは確か。 ゆえに一階や地下住戸なんかは当然オススメはしない。ここは善福寺川からは 少しだけ高台にあるため実害はほぼ無いと言えるが、それは所詮結果論であって みんなが危ないなと不安になればそれ売却時の売れやすさや価格に影響してくるのもまた事実。 鉄塔や高圧線についても同じことが言える。あっても実害はないかもしれないが不安は残る。 当然ないほうがいいに決まっているわけで。よく実害の証拠や医学的見解では云々と言い出すおかしな人がいるがそういう問題ではない。たとえ医学的に問題無かろうと気にする人が多ければ多いほど **地下貯水槽なんてあるのですか。しかも巨大な。 荒川にあるのは知っていましたけれども、こちらにもあったとは。 かなり治水事業は進んでいるのですね。 
*ニュースで何度も善福寺川が氾濫の危険と言ってました。Twitterで善福寺川で検索すると、色々と画像が出てきてびっくりです。あんなに水位が上がるんですね.....そんな暴れ川の名前をマンション名に戴くセンス、驚きかもです。（2015/9/10）
**滅多には起きないんでしょうけど起きたら資産価値と修繕含めて壊滅的な気がしています。 もともと善福寺川は都内では氾濫しやすい河川ですしね。
*川沿い＋ここみたいな緑地のそばは戸建はやめとけ。君が言うようにものすごいカビや苔がつきまくって大変なことになる。 買うならそういうカビや苔が生えることによってより味が出る風になる家をかったほうがよい。建売だときつい。
*利便性よりも環境重視の物件として売ってるんでしょうが、あの鉄塔がその環境をぶち壊す。しかもエントランス側にあり高圧線が斜めに横断しますからね。 あと売りにしてる善福寺川緑地ですがこれは一度現地行けばよくわかる。綺麗で毎日でも歩きたいて思わせる緑地ではない。鬱蒼と繁ってて暗くて汚くなってしまっている。 中目黒にある目黒川沿道のあのような明るい感じがまるでない。曇りの日や夜は怖くて歩けない。 加えて善福寺川は氾濫リスクの高い川。 
*所詮は、白山神社信仰の地区。　　http://m.chiebukuro.yahoo.co.jp/detail/q14143217274?ccode=ofv&pos=2
*井の頭通りの交通量は、それ程多くはありませんよ。特に夜は静かなものです。排ガスも昔と比べると、洗濯物も干せることが出来、気にならないレベルです。
**井の頭通りの交通量は多いと思います。 大通りですから、商用車も多いと思います。 土日は、吉祥寺に向かう車なのか、普通車も多いと思います。 ただこのマンションは大通りからも遠いと思いますので、交通量は気にならないのではないでしょうか。 


==周辺施設==
*和田堀公園（約100m・徒歩2分）、松ノ木運動場（約480m・徒歩6分）。
*川沿いに遊具やアスレチック一杯あって親子連れ一杯じゃん
*近くの交通公園があるのですが休日は凄い混みっぷりです。 ある意味ちょっとおもしろいのでのぞいてみてください。 


==その他==


==掲示板==
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%91%E3%83%BC%E3%82%AF%E3%83%9B%E3%83%BC%E3%83%A0%E3%82%BA%E6%9D%89%E4%B8%A6%E5%96%84%E7%A6%8F%E5%AF%BA%E5%B7%9D%E7%B7%91%E5%9C%B0 「パークホームズ杉並善福寺川緑地」についての口コミ掲示板]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/534178/ パークホームズ杉並善福寺川緑地ってどうですか？]


23ku/534178/576
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