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パークホームズ成城

Name: パークホームズ成城
Brand: 三井不動産レジデンシャル株式会社
Rating: 4.4 (5 reviews)
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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[世田谷区]]成城２丁目１３９番１、１３９番１２、１３９番１３（地番）
*交通：小田急電鉄[[小田原線]]「成城学園前」駅　徒歩1分
*総戸数：39戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上10階
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2021年3月下旬竣工予定
*売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
*施工：村本建設株式会社
*管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*坪600ぐらい？
*外観からするとパークコートのイメージは無いですが、南麻布みたいな名前だけのパークコートもあるんで、どうなるかわからないですね
*坪単価いくらでしょうね。気になる物件です
*デザインが大変安っぽいし、間取りも使いにくそう。だが、場所さえ良ければ、何でも売れる時代だから、恐らくパークコートで売るんだろうね。
**三井はブランド価値維持するためにきっちり分けてるけどね。ザのつくパークハウスとは違う。
***値段がパークコートっぽくないんですが、パークコートならかなり本気で買いたいです！
****公開されている間取り図をつぶさに見れば、パークコートではないのは一目瞭然では？
世田谷区内で目下、販売中のパークホームズもいまや、９０００万、否、億超もありですから。駅から近ければいいという人には高い買い物ではないでしょうが。
*凄いよなあ。こんなとこに住んでみたいなあ
*外観デザインは20～30年前の一般的なマンションと同じだな。恐らくパークホームズで1億円前後で売るのだろう。
*わざわざパークコート仕様にしなくても、いまはパークコート並みの超強気の価格設定でも売れますからね。三井の新築に限りませんけど。むしろ店舗って、気になります。コンビニ？
*世田谷だの、成城だの、徒歩１分だのと鼻息荒くしておられる人がいますが、成城学園前の地価は、駅前の商業地の高い所でも平米100万円程度です。下北や二玉は250万円以上します。73.85平米の間取りで1億円超えたら、ぼったくり価格ですよ。
**ぼったくりと言ったところで、所詮、価格を決めるのは、売主だからなあ。でも、億ションという言葉も、ずいぶん“安っぽく”なったと思います
*地権者住が8戸もあるのですね。高層階は彼らに抑えられてしまうのでしょうか
**広さ、非分譲など、設備仕様で差別化される
*パークコートなのか、パークホームズなのか、マンションブランド名が発表時に出てない物件って、初めて見たのですが結構あるのですかね？要はどちらにするか微妙な物件ということですかね。
**発表時点では○○プロジェクトって時々あるよ。プロジェクトのキーワードでスレタイ検索してみれば、旧称として残ってるのが結構ある。○○プロジェクトで発表する理由は知らないけど。
*駅近と上層階の広さと眺望を売りにする以外に、さて？　ゆとりある敷地、静かな環境、過不足のない共用設備（トランクルームなど）は求めにくいし。成城らしさがないのはやむなし。
*確かに駅から離れないと成城らしさはないですね価格だけ成城価格なら他でもいいかなと思います地縁がありどうしもこのエリアでなければという方なら別ですが急行停車駅の駅チカというだけでもある程度は需要あるでしょうがそれも価格次第ですかねぇ
*駅からある程度離れた方が価値がある特殊なエリアですよね。このマンションのメインターゲットはどこに設定しているのだろう。成城に住みたい富裕層はここを選ばないと思うし、丸の内近辺勤務のパワーカップルはもっと職場に近いところを選ぶだろうし。
*ごく最近、成城学園駅近辺の徒歩圏で分譲した、あるいは販売中の新築マンション（もちろん、成城アドレス）は複数あります。あえて物件名を挙げなくても、このエリアに関心がある方ならお分かりだと思いますが、それらが価格帯、グレードなどにおいて、成城に住みたい「ゆとりある層」にとって、果たして“ストライクゾーン”かといえば、好みや意見は分かれるでしょう。一方、サクラ並木道や「成城憲章」にふさわしい雰囲気のあたりとなれば、どうしても築年数の古いマンションしかないのが、成城の現実です。成城の中古マンションはリセールバリューを考えると、選択肢として悩ましいところです。この三井のマンションに関しては、グレード以外の部分で、どう評価するかに尽きるような。もしソッカンなら、それはそれで“ニュース”になるかもしれませんが…。専門家や業者から潮目が変わってきたというマンション市場なので、この先どうなるのか。
*郊外の戸建地域は、都心回帰のこの時代、はっきり言って時代遅れ。再開発が活発な都心マンションは、資産性があるが、成城ではリセールは期待できない。
*ここは、そこそこのお金はあるが成城で１戸建ては無理という人が、成城アドレスを手に入れるために購入するマンションでしょう。高級な成城価格にしてしまうと、成城アドレス狙いの人は買えず、また資金的に余裕のある層は１戸建てに行ってしまいます。グレードを落として、お手頃価格にして、成城アドレス狙いの人が十分買えるようなものになるのではないでしょうか。
*間取り図を見れば、グレードは高くないですね。でも、お手頃価格になるとは思えません。中途半端なマンションより、コルティの別館をつくるとか、一棟まるごと商業ビルにしたほうが、もっと便利になるのに。。。小田急サンには、そういうマインドがなかったのかなあ
**間取り図みただけでグレード感分かるなんてすごいですね！
*戸建 ＞ マンション、マンションは戸建を買えない人が仕方がなく買うとい前提で話してる。その前提、間違ってるから。
**でもやっぱり、成城は５丁目または６丁目の広々した敷地に立派な洋風の豪邸でしょう。駅前のワンルーム風のお手軽マンションは合わないなあ。恥ずかしくて、友達を呼べないよ。
*ここを買う人は成城に住みたいというよりも、小田急線急行駅の駅近に住みたいという層な気がする。成城時代に興味なくても、それなりに便利だと思う。これだけ駅近なら大きな値下がりもないだろう。2LDKあたりが狙い目かな。
**販売価格次第。
*パークホームズ成城に決まりましたね！
**最上階を考えていましたが、パークコートでないならパスかな。
***高級志向なら小田急が駅徒歩３分でひっそりと販売してるよ。グッドデザインも受賞。
***いくらなんでも、現地を見て、パークコートだと予想する人はいないと思います
*パークホームズかぁ。これだけ駅前だと10年後のリセールはパークコート成城より高いという逆転現象が起きそう。成城はリセール弱い。
*資産性を考えたら、世田谷区内でリセール期待できそうなのは環七より内側で渋谷区目黒区隣接の代沢、北沢、代田、池尻、三宿、三軒茶屋ぐらいじゃないでしょうか。平成後期まで閑静な高級住宅街として人気だった成城、深沢、等々力などの邸宅街は今後リセールが厳しくなると思われます。美しい街並みの素晴らしい住宅街だと思いますけど。
*まぁいろいろな見方はあるでしょうね。最近の忙しく働いてる高所得者が職場に近い都心を選ぶのは理にかなっていますよねただ成城のようなエリアで住みたい人も一定数入ると思います
**二子玉川は、今回の洪水被害前の評価ですね。成城学園前も上昇理由は見当たらないと書いてあるし、何だかよくわからない評価ですね…
*戸建てエリアとしては依然人気は高いと思いますよマンションとしては？な部分はあると思いますグランドメゾンはこのサイトでもおなじみの方が買ったようですね
**グランドメゾンは、意外といってたら失礼かもしれなが、場所がいいから売れてるみたい。ロイヤルシーズン２は、それに比べて、、、駅３分のリーフィアはまだ完売していないか。総じて、成城アドレスに憧れを持つ層はいるから、パークホームズは“勝算”あるんでしょうね。でも、成城らしさを求めると、駅直結はひいてしまう。まして店舗ありなんて。
***駅1分世田谷区！
*普通に駅前っていうのは便利でいいなぁと思います。事業計画の変更で入居時期が若干変わったようですね。この変更ってそこまで大きなものじゃないんでしょうか。1ヶ月も変更していない用な感じなので。ただ、子供の春休み中に引っ越しみたいなことはできないかもしれませんね。
*何だかんだ言っても世田谷区 駅徒歩1分は強い気がしますが…モデルルームが楽しみです。
*入居時期を2021年3月から4月に遅らせたか。このまま完成在庫が積みあがると供給戸数を減らさなければならない。再来年度の業績が大変厳しくなるとの判断だな。
**竣工時期も遅れてるから工事で何かあったのかもね。
*いよいよ来月から販売ですが、価格帯が気になるところです。かなり高額になるでしようか?
*どういう観点から見るのかによって見え方が異なってくるかもしれないですね。ここの場合はとにかく駅までの距離。資産性とか流動性にも優れているので、たとえ何かがあって自分が暮らさなくなったとしても、借り手なり買い手が現れやいっていうのは大きいんじゃないかなと思います。
*このマンションはキャピタルゲインは出ますか？
**はい
*70ー80平米を狙っていますが、いくらぐらいでしたでしょうか？2月上旬にモデルルーム見学を入れました
**MRの前に事前案内会でアナウンスあったはずですが
**たぶん一億円くらいじゃないすかね
*ディスポーザーは賛否両論かもしれませんがついている事で資産性に影響はありますか？
*やっぱり、駅前ぼったくり価格だったね。さすがにこの仕様でこの価格はやり過ぎ。一気にマンコミュの注目度が下がった感。
*駅近という意味では、６丁目のグランドメゾンも、さぞすごい価格になるでしょうね。このパークホームズの売れ行き如何かもしれませんが…。
*モデルルームに行った感じでは、1期で半分くらいは売れそうな感じで、順調そうでした。個人的には他の成城物件より安くて駅近なので興味あり
*モデルルーム行きました。坪450から。ファミリータイプだと70平米3LDKで1億。仕様はごく普通のパークホームズ。普通のマンションです。駅近だから仕様頑張らなくても売れるとの判断か。通常フロアの最上階南側は全て地権者に抑えられてます。階数の価格差がほとんどないので、高層階は抽選必須でしょう。半分くらいは販売目処立っているようですが、プレミアムフロア、北側の窓先壁ドン部屋、低層の南側中住居などは少し時間かかるかもしれませんね。成城は築10年の中古が坪300-330のエリア。450ではいかに駅徒歩1分とはいえ値下がり間違いないので、永住前提か値下がり気にしない人向けですね。ウチは仕様が低過ぎてワクワク感がなかったのと、値段が明らかに割高だったので撤退しました。同じ1億出すなら代々木上原の中古にします。
**ワクワク感は大事だね。マンションは惚れてどうしても欲しくなる物件にするべし。
**最近わくわく感がある物件って皆無。コストダウンってはっきりわかるのばかり。
**それでもマンション市場を席巻するパワーカップルは買うだろうね。
*最上階外れたら、ここじゃなくてもいいやと思うくらいの価格差だよね下買う意味は何ナノだろう
*予約ができないです
**マンマニが絶賛したせいなのか全く予約できなかった。確かに安いもんな。
***マンマニさんの記事はどこで見られますか？
*2LDKが安かった。坪360万台からって
**いかに安くてもあの2LDKは人の住む部屋ではない。
***同感です。安いのは安い理由があるわけで。現地をよーく見れば、明らか。価格やグレードなどは別として、住環境としては成城３丁目のほうがいいとみる人もいるでしょう。さて、どっちをとるか。それでも、駅近は譲れないという層は、この販売戸数なら、楽に取り込める！？
***どんなところがダメなんですか？
****眺望はないし、日当たりも期待できない。下がり天井がすごい。でも、寝に帰るだけならありなんじゃないかな。
****北向き、しかもベランダのすぐ先はコルティの壁。ホント壁ですよ。笑っちゃうくらいに壁ドン。眺望も日照もなく、仕様はごく普通。リビングインで、寝室は下がり天井すごい。単身で寝るだけの部屋ならいいけど、子供がいる世帯にはお勧めしない。同じ値段で中古買った方が絶対に居住性は良い。
*地縁がある近隣居住者とかがターゲットですかね？子供も独立し、戸建ても必要なくなり、管理や買い物も楽な駅近マンションに老夫婦で住むとかならなくは無いかなと思います
*駅近といっても、武蔵小山や武藏小杉の三井のタワマンとは違いますしね。でも寝に帰るだけなら、買い時という判断もあるのでしょうね。この連休で、かなりの部屋が固まるはずです。
*少し関心があったけど、やっぱりヤメタ。新型コロナウイルス問題で世界経済がやばくなってきているので、こんな時期にマンションなんか買ってる場合じゃない。
**世界同時株安だしね。WHOの会長が中国に忖度しすぎた結果か。
*不動産は立地ですから　間取や日当たりや収納とか小さな要素で価値は大した差にはなりにくい駅前は寝に帰る共働き夫婦には需要あり
*壁ドンじゃ、親や知人も呼べませんし、、、もともと、この駅前周辺は雑念としていますからね。さりとて、成城エリアの中古マンションは、これはという物件がないのがネック。砧や祖師谷アドレスを見渡しても、、、
*人気らしいとのことなので個々の主観はあれど、そのあたりが世間の評価となるのではないでしょうか
*壁ドン2LDK 坪360万　抜ける2LDK 坪400万　まともな部屋 坪450万　真ん中がバランスいいな


==交通==
*駅まで徒歩１分の生活。これって、電車通勤という方だけではなくても憧れますね。
**グランドメゾンのほうが、程よい距離。歩かないと、足から衰えますよ


==構造・建物==
[[File:パークホームズ成城　エントランスアプローチ完成予想CG.png|350px|thumb|パークホームズ成城　エントランスアプローチ完成予想CG|alt=パークホームズ成城　エントランスアプローチ完成予想CG]]
*敷地面積：770.19m2
*建築面積：497.51m2
*延床面積：3,891.80m2
*タワマンならともかく、乾式壁のようですしね。
*外観といい、間取りといい、ひとことでいえば、華がない。億単位の価格でも駅直結なら糸目をつけない人には、そんなことはどうでもいいんでしょうけどね
*１階には何が入るの？コンビニ？ファーストフード？
**個人的な希望は吉野家か王将。
***もともとあったクリニック、商店はどうしたのか？
****地権者なら店舗として入るかも。
****少なくともコンビニはいらないでしょ。どこにでもあるし、不良のたまり場になる。店の前でタバコを吸うバカもいるからね。
**一階にファストフードはやだなぁ。
**テナントだと入居直前まで店舗はアナウンスされないケースが多い。何が入るか分からないという意味ではリスク要因。
*開口部がイマイチな気がする。サッシ高によるけど

==共用施設==
*駐車場：総戸数 39戸 に対して 敷地内機械式 8台 敷地内平面 1台
*駐輪場：総戸数 39戸 に対して39台
*バイク置場：総戸数 39戸 に対して1台
*駐車場が機械式 8台 敷地内平面 1台ということでした。特に地権者さん優先、という風には書かれていないので駐車場に関しては平等に権利を得る機会があるということになってくるのでしょうか。駅前なのでそこまで車を持とうとされる方ももしかしたら多くはないのかもしれませんけれど。
**駅前、車離れとはいえ駐車場設置率２割は少ない。多分、モデルルームのアンケートで駐車場利用希望の有無の項目があるから、車必須の人は契約前にその結果を確認。契約しちゃうと駐車場の抽選に外れたからといって引き返すことはできない。
*ここはたぶん上層階がプレミアムフロアになるので、駐車場優先権が付くと思います。従って、通常フロアの人は駐車場厳しいかも。
**駐車場って共有部分だから、本来権利は平等なんだけどね。入居して管理組合発足後に再抽選ってのもできなくはない。数の論理では非プレミア住戸のほうが強い。まあ、プレミアに優先権付けるのなら駐車場足りないってデベ自ら認めるようなもの。
*上層階の玄関前個別宅配ボックスって、セキュリティどうするんだろうね。
*コンシェルジュもついている！と思えば、電話でのコンシェルジュ？考えてみるとコンシェルジュの業務内容は共用施設の予約程度なので、電話でも事足りるのかもしれませんね。
*有人（日勤）のコンシェルジュに代わる電話ネットサービスなんかより、物件価格を抑えてほしいですね
*予約とか清掃とかそういったサービスの代行はそこまで利用するかわかりませんが、季節品を預かってくれるのは便利そうな印象です。最大１０ヶ月と書いていましたが、細かいルールが気になりますね。
*共用施設の予約だったらネットでもできる。電話対応のためにいくらかかるんだろう。コンシェルってエントランス付近に人の目が常にあるってだけでもメリットあると思うんだけどね。
*コンシェルジュサービスですが、有料のサービスのようですがそれでも思ったより良さそうな印象。利用頻度はさほど高く無いかと思いますが、あるのと無いとでは結構違いそうです。


==設備・仕様==
*小規模マンションにも関わらず、ディスポーザー付きは嬉しいですね
**ディスポーザーいらん。
**ディスポーザーは一度使ってしまうと無くてはならないものになってしまう
*小規模物件でディスポーザーありだから、管理費の設定を要確認。

==間取り==
*間取り：2LDK～3LDK
*専有面積：57.04m2～116.86m2
*バルコニー面積：7.41m2～12.81m2
*三井にしてはHPに公開してる間取り5種類とも全部いけてないんだよね…。住友みたいにリビングイン洗面室とかは流石にやってないけど。それでも立地と眺望はいいから、そこ取るならいいかな。
*北バルコニーで、狭くて日照、眺望問わず。寝に帰るだけなら、６０００万台でも買えるのか
*全部の間取りにウォークインクローゼットがあるのはありがたいですね。眺望も良さそうですし駅近ですし、結構プラスなポイントが多いと思っています。若干ですが間取りの形状が特徴的ですね。
**ウォークインクロゼットってウォークインするスペースは収納としてはデッドスペースになるので狭い２LDKにまでってのはどうかな。最近のマンションって布団をしまえる押し入れのある和室がなくて洋室だけだから、布団クローゼットをつけた方がいいと思うんだけど。

==買い物・食事==
*

==育児・教育==
*共働きとかで忙しいけど、子供を良い環境で育てたい夫婦には良さそう。

==周辺環境・治安==
*用途地域：近隣商業地域
*高級住宅街。駅徒歩1分は資産価値高いでしょうね。ただ、立地的に駅の対面なので、騒音や振動が気になるところ。距離的にかなり聞こえそうです。きっとMRで騒音チェックができる設備があるかもしれませんね。線路が近い場合、2重サッシにするとかなり違うようですが。
**駅は地下だから二重窓にするほどうるさいかな。
***場所はまだわからないけど、青田売りだからMRは現地とは別。
****成城行ったことないんですか？駅は地下ですよ？電車の騒音は全く気にならないと思います。
*場所は多分成城石井がある側の成城駅前郵便局のあたりではないでしょうかね？
*成城の駅付近は学生が比較的夜までいますね。駅近くに唯一のカラオケ店もあるので
*ここ駅近でいいと思いましたが、隣がマツキヨだったり向かいが古いマンションで斜め前がケンタッキーだったりとかなり雑然としたエリアなので、成城の落ち着いた雰囲気を求める人には合わないなと思いました。
*高圧線は気になりますか？


==周辺施設==
*

==その他==
*もうすぐ、駅徒歩1分から2分のところで、もう一つのグランドメゾンが発表されますね。
**https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=61874 これか。何だか建設ラッシュですね
**６丁目！！　すごいですね。グランドメゾンの建て替えですかね。成城らしい並木道。パークホームズよりもグレードは高そう。＠６００万台から？
***建て替えでしょうね。南側が駐輪場なので、そこ含めてどうなるか。きっと億ションばかりでしょうから手が出ないなぁ。
****既存のグランドメゾンの建て替えではありませんでした。空き家になったマンションを解体するかたちです。現地確認しました。駅至近で便利ですが、３丁目に建設中のグランドメゾンのほうが環境的にはいいかと。ただ、駅近という点でパークホームズとの比較なら、６丁目のグランドメゾンのほうがよさそう。


==掲示板==
*

23ku/653400/48-146
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