パークホームズ中野本町　ザ　レジデンス

2019年12月9日 (月) 03:52時点における版

物件概要

• 所在地：東京都中野区本町3丁目51番19（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ丸ノ内線 「中野坂上」駅 徒歩8分
2. 都営大江戸線 「中野坂上」駅 徒歩10分
3. 東京メトロ丸ノ内方南支線 「中野新橋」駅 徒歩5分

• 総戸数：46戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年07月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：松井建設株式会社
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• Ｌ字型の敷地で全戸東向きですね。間取りやデザインを見るかぎり高級志向のようですが、億に届くのでしょうか。こなれたお値段になってほしいです。
• お隣のピアースが450-500ですってよ。少なくとも400以下は無いでしょ
  • 豊洲と同じくらいの価格帯って・・・三井が不動産会社なので高級路線なのかなと思いますが、豊洲と同価格帯なら他の物件にする人が多そうな気もします。絶妙な価格をつけられるかが問題なのかな、と。
    • 三井は物件のランクでブランドを使い分けている。パークホームズで高級路線はないよ。
      • ピアースが500近くでやってるのを見ると450位できそうな予感
        • そういう市況なんだね、これからは。。。厳
• 東日本橋のパークホームズの坪単価380万、ここも・・あり得るかも。ピアース（モリモト）はそもそも価格設定が高すぎ。「都庁のライトアップを十分堪能できる優雅な夜景」って坪単価５００に値するものなのでしょうかね。生活の便を考えると微妙なロケーションだし。
• 資料請求してるんですが、いつまで経ってもこない…かなり期待して待ってるのに。皆さん資料届いてますか？
  • 届かな過ぎて、資料請求してたか忘れてて、日曜にダブりで資料請求しちゃいました。資料作成中なんだろうね。これから発売マンションだと、坪380万超もあり得るんかな？
    • こちらのような富裕層向けマンションは、資料郵送はなく、全てメールだよ！
      • いつモデルルームオープンですか？いつから始まるかも不明ですね。早く見学に行きたいのに資料請求しても何もこないし、連絡もないし…。資料請求ありがとうや、いつ頃を予定してるとかの連絡くらいしてきてもいいのに。どうなってるんですかね
        • 事前の資料はないそうですよ。
• 東向きならば、70平米 8000万で買える？
• ハルミフラッグ価格公開されたから、値付けに注目してる。強気のままで来るのか、埋めるの優先なのか。
• 坪400超は確実だろうな。500とかいくかな？
• 最寄り駅まで遠すぎずちょうど良い距離ですし、間取りを見ると雌雄のウスペースもしっかり確保されていてなかなか良さそう。今月末から販売開始ですが、三井の物件だけに価格が気になります。このあたりの相場としては１m2どれくらいなのでしょうか。
• 近所のピアースが坪400超えだったみたいだから、こちらは坪480ぐらい？平米150ぐらい？公園が出来て、見栄えがよくなりましたからね。いくらこのご時世とはいえ、坪400ちょいが妥当な立地に思えますが。70平米せいぜい8500万ぐらいが妥当かと。
  • 普通に500万/坪とかありそう。西側のフラット中野本町が30年前くらいで、300万/坪とかだった気がします。
    • 全戸東向きで500は絶対ない。 全滅しちゃう。400から420じゃないかな？
      • 420ってそんなに安くないでしょ。中野坂上の地下鉄駅出口が近くに出来たからメチャメチャ便利だし。
• ピアース値段考えると450平均は超えて来ると思います。 地下部屋もあるので、低コストマンションで、条件により安い値段で出して客引きして売り切れるでしょう。戸数もすくないので、 すぐ売れるかと。
  • 低仕様で残念なやつになったのね。高値で売れ残る物件増えてきているから、その戦略が妥当か。
    • オール電化だとターゲットはシニア層になるのかな。近所のピーアスの売れ残ってる地下物件が６４平米２LDK７７５０万だから、ここは８千万下らないでしょうね。
• 元の地権者さんも住むのかな？
• 目の前のモリモトの営業曰く、本物件の並びにあるお屋敷の遺産相続のため、お屋敷の敷地の半分の敷地を三井に売却したそうです。またお屋敷の石垣に合わせたデザインを採用する点は素敵ですね。ただ目の前の公園の公衆トイレがなんとかならないものかと思います。モリモトの方は地下部屋は7000万円代でしたが、上は9000円超で手がでなかったです。
• Aタイプ3階：１１３００万、Hrタイプ7階：１２９００万、 Gタイプ6階：１１８００万、Fタイプ6階：１００００万

1. Aタイプ3階：@465万 北東角
2. Hrタイプ7階：@491万 北東角 ルーフバルコニー10.5坪付
3. Gタイプ6階： @484万、南東角
4. Fタイプ6階：@447万円、中住戸

• 徒歩8分の割には高いな。トイレもあるし
  • グラメ江古田に比べてずいぶん高いわな。　神田の築浅よりも高いな。
• 2Lはいくらくらいですかね。戸数少ないから即売れるでしょうが、モリモトよりこちらの方がデザインが好きです。
  • 8500万くらいじゃないでしょうか
• 坂上でファミリータイプはなかなか出ないから、値段高くても売れ残りはないだろうな。目の前公園で視界も広いし。子供が小さいうちは公園も重宝学校も近いし。
• 8月24日から案内会始まるみたいですね。そこで下がってることに期待
• 60平米 7,000万台 、70平米 8,000万台 、80平米 1億以上
  • 下は８０００万円台だろうね。７０００万円台はない
    • ちょっと高すぎるよね
      • 坂上でのファミリー物件はそうそう出ないから強気価格だろうね。

交通

構造・建物

• 敷地面積：1,844.51㎡
• 建築面積：964.61㎡
• 延床面積：3,979.56㎡
• ホームページの間取りは東向きだけど、全部東？
• パークホームズ四ツ谷みたいな雰囲気の外観になりますかね？だとするといいなあ。

• 

  イメージ図

共用施設

• 駐車場：敷地内機械式 15台 敷地内平面 1台
• 駐輪場：88台
• バイク置場：4台

設備・仕様

• IHと電気式床暖房なので、検討から外れました。
  • 何故、今この時代にオール電化？理由はなんでしょう？
    • IHと電気式床暖房だと何か問題があったりしますか？いまいちピンとこないのですが、単純に光熱費がかさみやすいから？その他に何か理由があるのでしょうか。
      • 炒め物を作るならやっぱ速攻で火力が出るガスだな。IHはありえない。床暖房も電気は立ち上がりが弱くて温まるのに時間がかかる。料理に拘らず暖房もエアコンと併用で温まればいいなら別にIHと電気式床暖房でいいかも
        • 電話で聞いたらオール電化とはHPに出していないとのこと
          • オール電化か否かはわかりませんが、最初情報がスーモに出た頃 IHかオール電化と図面に記載があったような気がします。 また床暖と収納の色が互い違いになっていた記憶も。本日時点では出ていないので、設計変更されたかもしれません。直接三井に電話で確認ですね。
            • オール電化ではないとのことですよ
• オール電化は停電に弱いですが、電気は比較的復旧が早いので、災害時にある意味強いとこもありますね。ガスなどのように爆発するリスクもないので、いろんな利点があって良いです。

間取り

• 間取：2LDK～3LDK
• 面積：60.50m2～86.91m2
• ワイドスパンなので、リビングインの部屋があったとしても あまりリビング側が狭くなりすぎないなと見てて思いました。 横長リビングだと うんと明るくて良さそうだけど…でも居室に窓があかりがあったほうが良いという人も少なくないでしょう。 ここだとどちらのほうが人気なんでしょうか。
• E2プランを見てみると、ワイドスパンな上に横長リビングなので贅沢な空間の使い方をしているなと思いました。全体的にワイドスパンでやっているみたいですが、高級感も出してきているのかな？建築思想のところも意識が高い感じです。ここも高級路線？と思う方がいらっしゃるのも、そうだよねぇ…と、感じました。
  • ワイドスパンって公園隣接が大きいでしょうが 最近の流行りな印象です。Gならいいけど窓の無い部屋があるE2は 流行りが廃れたら売りづらいと思うんですよね
• Gタイプ洋室2の形状はかなりパンチきいてるね。実質4畳でベッドおいたら終了じゃん。2LDK+書斎としてなら奥まってて落ち着けるかも笑
  • Gタイプの洋室2、通路部分のようなところがかなり広いですからね。家具の配置はデベ側はどういうものを想定しているのか。ドアとクロークの扉の動線もあるので、その部分の考慮も必要です。梁がどうなっているのかがポイントになると考えています。梁がそこまで目立たないのならば、システムタイプのベッドで、下は何かしら机とか収納などに使えるでしょう。
• ワイドスパンってかいてありますが、Dタイプとかはあんまりそういうワイドな感じではないようにも思われますが、それでも収納とかあって広そうですね。
  • 壁芯６mでワイドスパンを謳うには無理がある

買い物・食事

• 中野区内なのにコンビニ・スーパー遠いって・・・。チャリンコ使えばすぐだけど、雨の日とか面倒。周辺の道も細いので軽じゃない車使う人には不便かもね。

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：第１種中高層住居専用地域
• モリモトのピアースのすぐ近くですね。中野坂上が使えて便利だと思います。
• 近所で、計画楽しみにしてました。 目の前にできた公園は 住民の自主管理という珍しいものです。 本物件の目線のセンターは公園のトイレで、この季節でも管理の問題か、匂いがでてます。 公園側でない南の屋敷側が間取りがあれば良かったのですが、そちら向きはない模様です。 売主の地主の屋敷だから仕方ないかもしれないが、土地の使い方が非常に残念。 また、場所もよく調べると中野区のハザードマップ水害3m地域です。 もともとごちゃついたところなので、地震火災の心配されるからこそ、防災公園が出来たのでしょうが。 また、抜け道としての車通りと道の狭さ、駅迄の距離と暗さが気になります。
  • ここ、区立公園ですよ。日常管理は住民も参加ですがトイレの清掃は区から委託された作業員が毎日来ています。さっきも散歩してきましたけど匂いなんて感じたことありません。
    • 公衆トイレの臭いは少ないとしてもさすがに窓開けたど真ん前にあるのは気分がいいもんではない
      • 公園ビューでしかも芝生になっている公園の目の前というところはとってもいいなと思いましたが、公共トイレの前というところが残念。 公共トイレは綺麗なら臭いはしませんが、古かったりすると風で臭ってくるということもありそうですが、目の前にあるというところからすると臭いは気になるのかしら？ 出来れば、トイレは綺麗に保ってほしいですね。どうにかならないのかな？
        • 近隣に住んでいますが、芝の公園というイメージは全くなく。正直土埃りがかなりすごくて、新しい白いスニーカーで行くと、10分もしないうちに真っ黒になり、閉口します…。桜をたくさん植えているので、もう少し大きくなると綺麗でしょうけど。あの土埃りは改善するとは思えない…。
          • 公園があるということは砂ぼこりは避けれないのは仕方ないでしょうね。
• 東京都中野区、住み心地はどうなんでしょう？中野坂上駅ってどうなのかなと思い、検索をかけてみたらヒットしました。野方、東中野、中野、新江古田と並んで「住みやすい駅」とありました。東京メトロが利用できるほか、違う路線も近いです。中野区は電車があまりないイメージでしたが、マンションからも徒歩15分以内で駅に着きますし、住宅街なら静かに過ごせそうです。
• 目の前が公園で視界が広いけど、防犯面では最悪。夜なんて空き巣に狙われまくり。しかも、向きが東で公園側。坂上で新築ファミリー物件がほとんどでないから興味あったけど、見送る。
• ブランズ中野富士見町でも話題になってましたが、こちらも中野区が発表してる洪水ハザードマップに引っかかってますよね？完成予想図を見ると少し公道からは高い位置にあるようですが水害への対策をどのようにされているのか気になります。
• 目の前のトイレは何とかならんのか
• いくら公園前面でも東向きだし土地の形は良くないしプンレジが手出しそうな土地
• ここ閑静なところですが、羽田の新航路がほぼ真上ですね
  • 中野だから大丈夫
• パークフロントというより，公園の公衆便所フロントです．．．公園前の道路は狭隘にもかかわらず一方通行でないため，車同士が鉢合わせになって，いつも怒鳴り合いしてます．．．

周辺施設

その他

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