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パークハウス品川中延

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[[ファイル:パークハウス品川中延外観予想図.jpg|thumb|400px|パークハウス品川中延外観予想図]]


==物件概要==
*所在地：東京都品川区中延4丁目542番2（地番）
*交通：
#東急大井町線 「荏原町」駅 徒歩3分 （改札）
#東急大井町線 「中延」駅 徒歩5分 （改札）
#都営浅草線 「中延」駅 徒歩6分 （A4出口）
#東急大井町線 「旗の台」駅 徒歩8分 （東口）
#東急池上線 「旗の台」駅 徒歩8分 （東口）
*総戸数：51戸
*構造、建物階数：地上5階地下1階建
*敷地の権利形態：所有権
*完成時期：2011年01月中旬予定
*売主：三菱地所株式会社
*施工：木内建設東京支店 


==価格・コスト・販売時状況==
*周辺で考えると、ドレッセ戸越公園の坪単価が300万円前後。パークハウスということを考えると、坪単価300万円は上回るでしょう。 
*仕様とか詳細が出ていないので、まだ何とも言えませんが、パークハウスなので最初はとりあえず高めの値段が出てくるでしょう。240なら激安。270でも十分安いでしょう。 
*土地も、民事再生前の現金がほしい時ならば激安で仕入れている可能性もありますが、民事再生後であれば、土地の仕入れは安くならないでしょう。管財人が、たたき売りすることを認めないはずです。プロジェクト進行中で、プロジェクトごと買い取ったケースや、民事再生した会社がプロジェクトを継続したケースであれば、民事再生に伴う債権放棄が効いてきますので、割安で販売されることも考えられますが、この物件はそういうケースではなさそうです。坪300万超えるような値段設定がされなければ個人的には検討対象にするつもりです。
*３ＬＤＫで１－２Ｆまでが５０００半ば。３Ｆは５０００後半～６０００前半のイメージらしいですよ。
*Ｐタイプ、坪２９０万、６２３５万ってトコだよ。ファミリータイプは戸数も限られるから、これ以上十分あるね。 
*51戸であれば管理費は平気だと思います。無駄な共用施設はないでしょうし。 
*最高で6000ギリギリ、3F以上のファミリータイプ5500あたりが妥当かな。それ以外の条件の悪い部屋がどうくるかが興味津々です。 
*一番上の広いルーフバルコニー付きの部屋は7000万円近くなるでしょう。半地下部屋は2500万円なら住む人たくさんいますよ。普通に3戸くらい買います。
*行ってきました。MR。南側最上階ルーフバルコニー付の部屋、7000万を超えてくるとは思ってなかった。かなり強気ですね。
**７０００万を超えるとは・・・荏原町ではありえない。同じ値段で、五反田のプラウドとかパークタワー買いますね。
*平均坪単価275万・・・強気すぎる。荏原町ですよ、荏原町。五反田ならまだしも、荏原町をしらなすぎる！藤和になって、資産価値落ちたとしたら・・・よく考えないと！
*Urタイプが７３５０万と飛びぬけて１部屋だけ高いだけで、あとは最上階でも６０００万前半でしたから、そんなに高すぎる感じはしませんでした。南側の3LDKの部屋は５０００万円台が一番多いですし。 
*南西角部屋３LDKのSタイプ６０５０から６６５０万、北西角部屋３LDK、Rｒタイプ６５００万です。お墓の存在感がかなりありますね。実際の見え方をコンピューター上で確認できるのですが、部屋によってはもうバッチリ見えます。気になる方はかなり選択肢が減ります。小さな部屋の値段は控えてきませんでしたが、１LDKで３５００万から　２LDKで４５００万からだったように思います。
*1Lで3500ですか。ざっと計算して35年だと月々管理費などが2万として13～4万てところでしょうかね。 
*３ＬＤＫクラスで管理費＋修繕積立が月２万超えるなら少し高いんじゃない。ただ戸数少ない物件だから仕方ないと思うけど。


==交通==
*池上、浅草線というより、メインは大井町線、浅草線でしょう。浅草線は都心へのアクセスいいと思いますが。大井町線も結構使えると思います。まあ、安い方がいいので安めの坪単価予想が当たることを期待しています。 
**都心方面に向かう路線で考えると、浅草線と池上線なんですよね。で浅草線って、都心では結構微妙な位置に通っていて、乗り換えもいまいち良くないんですよ。都心（永田町・大手町・飯田橋とか）に行くには必ず1回，場所によっては3回乗り換えが必要になるので。しかも新橋・大門での乗り換えは遠いし、日本橋まで出ると遠回りだったりするので、そこまで便利じゃないという意味でした。まあ、将来的には泉岳寺の再開発、浅草線の短絡線（泉岳寺-東京-押上）と、都心へのアクセスは少し改善される可能性はありますけどね。あと、五反田乗換になるのですが、西側（渋谷・新宿・池袋）に行くには結構便利だったりはします。特に山手線への乗り換えは池上線が使えますよ。３両編成だし非常に地味な路線なんですが、安いし本数も多いし山手線への乗り換えが階段を下りてすぐなので。山手線への接続に関しては、私鉄の中でも有数だと思いますよ。大井町線は休日用ってとこですか。自由が丘か大井町に行くのに使う感じです。うちの場合。ローカル線っぽい雰囲気で、明るくてすごく良い沿線ですよね。 
*交通アクセスは便利だよ。大井町線はマイナー路線、だから逆に空いててストレス溜まらないです。ホント、マイトレインって感じ。二子、自由が丘、大井町から台場、ディズーニーランド等も近いし、中延から五反田、銀座、日本橋など中心部にも行きやすいから凄く便利。品川や羽田、横浜等々、東西南北、通勤・プライベートに便利なトコです。
*大井町線に快速ができたときはぶっとんだ。延伸するためだったけど。田園都市にしても、延伸するとローカル度が減って混む。でも、まあ、ここは戸越がちょっとにぎわってるが下神明もしぶいし、あと20〜30年はこんな雰囲気でいけるかな。（笑） 
*五反田からの深夜バスがあって、すごく便利です。山手線の終電で五反田まで来られれば、深夜バス（420円）で中延駅前まで来られます。タクシーより安いですよ。25:20五反田発が最終。 


==構造・建物==
*ここは以前、確か大きなお屋敷が建っていた場所だと思います。表札ありましたから…。ただ道路側は全て樹木で囲われていたので中の様子はわかりませんでしたが。
*グーグルマップの航空写真でまだその当時の状況が見れるはずです。マンションの角に残る立派な一軒家の方の土地だったのかもしれませんね。あと、航空写真を見ればわかりますが、南側のアパートは単独ではそれほど土地が大きくなく、一軒家や他のアパートもまとめて協力しないとマンションが建つという感じではなさそうですが。説明会のときに営業の方に権利関係を聞いておくといいと思います。アパートと一軒家のオーナーが同じ人となると可能性大かもしれませんね。
*この地域は生活便利で住みやすいと思いますが地震に弱い地域なのが気になります。マンション自体は無事でも周りが火の海となって命に関わるかもしれません。品川区の地域危険度測定調査結果です。http://j-jis.com/data/tokyo/shinagawa.shtml
*下り天井が多くて。リビングの真ん中にある部屋もあるようですが、やっぱり気になったり、部屋が狭く感じますかね。賃貸ですが、今のマンションには下り天井がないのでどうなのか想像ができなくて。
*貰った資料によると、建物を支える支持層が地表近くにあるから「直接基礎」となっていますが、傾斜地のせいか、支持層の深さが１．２～９．７ｍも幅があります。当然「杭基礎」と思っていたから「・・・」。それとも、この辺りの地盤ってそんなに堅いのでしょうか？ 
*１Fを半地下にしたのは、5階建てにするには高さが基準をオーバーするかららしいです。詳しくはありませんが、建築基準法かなにかの。営業さんに聞きました。


==共用施設==
*外廊下ですよ。多分安いと思いますよ！
**送られてきた資料見るかぎりたしかに外廊下っぽいです。それより、HPと送られてきた資料で物件の外観の色が結構違います。どちらが実際に近いのか気になります。 
*駐車場も16戸なので機械式が多くても平気だと思います。 
*駐車場16台。地下をつくってもこのくらいしか入らないのかな。図面上、地下は車を入れるようですね。 


==設備・仕様==
*キッチンカウンターは御影石じゃなくて人工大理石だしディスポーザーもついていないし。 


==間取り==
*モリモトの企画設計だとデザインはよいけれども、かゆいところに手が届かないイメージがあります。わざと隠しているなら一歩引きますね。 
*南側の３階以上は、かなりよさそうです。日当たりを気にしない人であれば北側もいいかもしれません。Urタイプがいくらくらいか気になります。あそこが一番高くて坪300万円で7000万円程度でしょうか。3階南向きの平均で275万くらいですかね。発表されていない間取りが気になります。 
*2LDKいいなと思ったけど北東なんだね。南開口部なしに住んだことないからアウトだ。 
*Uｒタイプピンポイント狙いで検討していました。７０平米を超える３LDKの部屋が希望でしたので。７千万ジャストくらいまでだったら買いかなぁ、と思っていたのですが…まさか７３５０万とは。 


==買い物・食事==
*店街が賑やか。なかなかでない場所だと思います。 
*通常の生活における買い物はオオゼキ以外にも文化堂もありますから問題ありません。ただ本当に下町です。それが荏原町の最大の魅力です。そんな文化が無理な方は難しいと思います。 


==育児・教育==
*源氏前小学校の評判はどうでしょうか？周辺事情に詳しい方がいらっしゃったら、よろしくお願いします。
*こっちの方が子供の数が圧倒的に多いんですよね。ただ、新興住宅地・タワーマンション地区のように、急激な人口増加がない分、保育園とか小学校の数は充実してます。小学校も通える県内に2,3校は普通にあります。教育には割と力が入っている区なのもあって、荒れてるとかの話はあんまり聞かないです。 
*補足ですが、保育園に入りやすいってことはないです。目黒区や大田区と比較するとずいぶん入りやすいですが、やっぱり待機児童はそこそこいます。ただ、両親フルタイムの共働きならば、どこかしらに入ることはできます。 


==周辺環境・治安==
*お墓ってお寺にあるお墓じゃなくて、そういえば保育園の方に墓苑がありましたね。あそこはあまり通らないのですっかり忘れてたけど。確かに、南側に広がる感じなので嫌な人は嫌かもしれないですね。結構大きかったですよ。まあ、きちんと手入れされている霊園みたいなので、そんなに嫌悪施設という感じではないですけどね。それよりも、駅前の南口の方に設立された葬祭場の方がよっぽど嫌悪されてますね。 
*南側には墓地があります。気にする人は気にすると思いますが、見晴らしは将来的に安泰でしょう。
*空き地はボンボン出るだろうけど、一つひとつが狭いですよね。だから駐輪場、駐車場だらけ。 
**仰る通り一つ一つが狭いですね。いわゆる街づくりがやりにくい地域です。大崎や五反田のように再開発地区に指定して行政が土地を一旦プールしてあげないとなかなか街としてのマクロな生まれ変わりができない。今のところ、行政として荏原地区を再開発する声明はでていないので荏原地区の将来性は未知数。今は大崎、今後は北品川あたりが再開発地区。ここがひと段落ついて次の再開発ターゲットに荏原が入ってくるかですね。私が区長なら荏原地区を行政として再開発しますね、高齢者が多いのが幸いしてまとまった土地が手に入る見込みが高い。まぁ、どのみち荏原地区が生まれ変わるのは20年～30年先ですね。当面この物件の価値はあまり上がったり下がったりせず安定しているでしょう。あまり投資向きではないです。 
*物件周辺を見ましたが、閑静な住宅街でした。昔からの住宅街のため道は細目で、古い家もありましたが、結構新しい家も多く感じはいいです。スーパーも商店街もあるので住むにはよさそうです。まあ、高級住宅街という感じではないです。マンションの角に残っている住宅はかなり立派な家でしたが。お墓は近くにありましたが、きれいですし特に気にならないかと思います。南隣がアパートですので、1，２階は少し気になるかもしれません。 
*下町の気取らないよさが好きな方にはいい町です。もちろん便利。高級感やおしゃれを求める人には向かないかな。大井町線自体、ずっと住んでる人が多いところではないでしょうか。ゆえに高齢化率も高く、戸建てはこぶりで密集しています。賃貸も多い。 
*中延からの夜道はどうでしょう？一軒家ばかりなので暗そう。6分と言っても女性は避ける道でしょうか。狭い部屋、日照の悪い部屋、地下の価格設定も気になります。
**現在、荏原町駅を利用していますが、夜道は正直言ってオススメできません。車の通りも少ないですし…。中延駅も同様です。ただ慣れもあると思います。
*生まれも育ちも雪谷大塚、実家に比較的近い物件だったんで、興味があったんですが・・・同じ東急線沿線なのに、雪谷とは、かなり違う印象でした。建築現場のそばは、老朽化した家屋が目立ち、なぜか「公○党」の選挙ポスターが大量に張ってありました。細い通りで、茶髪の兄ちゃんが集団で原付バイクを乗り回していて、ちょっと悲しい気分に・・・。帰りは商店街を歩いて旗の台の駅まで散策してきました。どこかで見たような気がしていたんですが、免許の更新で訪れた、鮫洲の商店街に雰囲気が似ていました。元気が良い商店街に、「気さく」な住人達・・・と表現すれば良いんでしょうけど、想像していた印象とは若干違っていて戸惑っています。そうそう、「オオゼキ」で買い物をすると、帰りは上り坂になります。徒歩で、荷物が重いと、結構、大変かもしれません。東急線沿線ってことで、勝手なイメージを持っている方も多いと思いますが、実際に街の雰囲気を見てきたほうが良いですね～。荏原町を『上品な街』と思っているかたは、いちど現地を訪れてみて下さい。正直、ココは・・・パスかなあ。。。。 
*昔、中延に住んでいました。大井町線を使っていての印象ですが、北千束を過ぎて東に向かって中原街道、第二京浜、横須賀線と越えて行くに従って庶民的になっていくんですよ。旗の台から荏原町までの商店街はいろいろな店があって便利でしたねえ。ハイソ志向の人には合わないかも知れませんが、生活重視の人には悪くないと思います。ガラが悪いという印象は無かったですし。
*現地をみましたが、本当に墓だけです。あそこはやはり近くのお寺さんのだんかさんの墓なのでしょうか。。。お供え物はどうなんでしょうね。近くに民家がありますから。腐れるものは花くらいにして欲しいですがね。お線香はたくでしょうね。間違いなく。で、東側の住居だとお墓がすぐって感じになるでしょうから気になりますね。 


==周辺施設==
*マンション入り口から３０秒ぐらいで黒湯の銭湯もあるし駅から近いしとっても良い立地で地所だし欲しい限りです。 
*小さい病院は多いけれど、医師の恒例化も進んでいます。でも、品川区は休日の受け入れ態勢が出来ていますし、昭和医大病院もあるので新興地域よりはかなり恵まれていると思います。
*公園とかの充実度は低いですね。大きな公園は戸越公園ぐらいかなあ。幼児向けだと、ぶーぶー公園とかいう小さい公園は楽しめますけどね。 
*映画とかショッピングとかは割と川崎ラゾーナを使う人が多いですよ。バスで一本なので。


==その他==


==掲示板==
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E5%93%81%E5%B7%9D%E5%8C%BA 品川区のマンション口コミ提示板一覧]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/23ku/ 東京23区のマンション口コミ提示板一覧]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%91%E3%83%BC%E3%82%AF%E3%83%8F%E3%82%A6%E3%82%B9%E5%93%81%E5%B7%9D%E4%B8%AD%E5%BB%B6 「パークハウス品川中延」についての口コミ掲示板]
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物件概要
所在地	東京都品川区中延4丁目542番2（地番）
交通	東急大井町線「荏原町」駅徒歩3分（改札）東急大井町線「中延」駅徒歩5分（改札）都営浅草線「中延」駅徒歩6分（A4出口）東急大井町線「旗の台」駅徒歩8分（東口）東急池上線「旗の台」駅徒歩8分（東口）
総戸数	51戸
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