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パークナード代官山

Name: パークナード代官山
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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[渋谷区]]恵比寿西2丁目20-2（地番）
*交通：
#東急[[東横線]] 「代官山」駅 徒歩3分 
#東京メトロ[[日比谷線]] 「恵比寿」駅 徒歩6分 
#[[山手線]] 「恵比寿」駅 徒歩7分
*総戸数：94戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上7階地下2階
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2019年09月上旬予定
*売主：パナホーム株式会社 都市開発支社
*施工：株式会社浅沼組 
*管理：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社



==価格・コスト・販売時状況==
*お隣のブリリアが気になりますが、いい場所ですね。凄いお値段になるのでしょうね。
*今の購入層は世帯年収1500万円以上のパワーカップルが主役です。飛行ルートがとか線路沿いとかそういった資産価値が云々カンヌンははっきりいってどうでもよくて、この購入層が背伸びをして買えるかどうか、多少無理させてでも一円でも多く金を引き出し、その上で可能な限りチープな構造にしていかにそれを見せずに誤魔化すかが、デベロッパーの腕の見せ所になってきてます。都内では年収倍率平均11倍弱ということから、75m2で16500万円前後の価格に設定（坪単価では725万円ほど）販売では、近隣の中古物件の販売実績状況を出してくるでしょうし、ベンチマークは同価格帯の代官山アドレスになると思います。ただあちらは購入者層がマンションにスーパーが併設されていることを条件に買ってる高齢者富裕層なので、こことは購入者層が違うと思いますが、どうなるでしょうかね。かくいう自分もこの購入層に当てはまりますが、世帯年収2500万円でも、最近のマンションでは15000万円ですら躊躇します。ほんとにその価値があると思えばいいですが、そうとはお世辞にも言えない物件が多すぎるためです。ここがいい物件になる事を切に願います。
**さすがに年収2500万で買える家ではないかと。 
***2500万じゃ力不足だよね。
**これは会社勤めでローン組んで買うような物件ではないでしょう。持てる者与えられる者が手に入れる物件。敷地広くて評価額も高いから節税に有利でもないし、管理費も結構な額でしょうし。
*ここは、坪700超えるのでしょうか？？パークハウス恵比寿南と比べてどうでしょうか。
*代官山は土地がバカ高いからね。代官山に住む必要がなければ1～2キロ離れればもっと広いマンションが買える。
*これだけ希少性がある土地なら、坪700万円以上は軽く超えるでしょうね。
*どういうふうになってきますかね？一頃ほどではないにしても、都心部の不動産価格はやはり高い水準にありますから。ただ代官山ならば、需要はきっちりありそうな印象。賃貸で出すにしても、ニーズはあるのではないでしょうか。地価公示価格が一番のエリアであることをデベ自体が言っていますね。
*パナホームの評価ってどうなんでしょうか？管理を含めて。
*坪700超えるなら、３Ａと変わらないくらいの価格になりますよね？代官山ではなく、恵比寿アドレスなので、そこも気になります。
**恵比寿西が渋谷区の住宅地で路線価ナンバーワンですよ。知らないから言ってるんですよね？
***公式Webにも隣接地が1位だとアピールしてますね。
*立地の評価額が高過ぎて、節税には不向き？
*節税や投資家排除の値つけにしてくると思います。坪700万どころか、1000万も見えてくるのでは。それでもここは、需要があります。
*坪1000でも余裕で売れると思います
**いや坪1000はさすがに、パナホームで。それならプラウド猿楽町の方がいいっしょ
***プラウドは即完売でした。隣の類似物件のブリリアが中古で坪550〜700くらいの相場でここが坪1000ですか。
*坪1000はさすがにないでしょ。四月にならないと価格わからないみたいですね。
*坪単価もそうそう安くはならないでしょうから、結構良いお値段がしてきてしまうのは仕方がない、というか、多くの人が織り込み済みでしょう。
*取得価格から考えて、坪500万円でも暴利になるくらい利益出てるはずですが、いまの状況ならと、三井の知恵に踊らされて松下電器はどんどん坪単価を上げてくるでしょうから、坪単価600万円は下らないでしょうね。ただ、平均1000万とかいくかと言われると、三井も青山のパークコートもありましたから、それを超えさせてしまうと、電器屋のマンションよりもパークコートの方が格が低い、ということになりかねませんから、そこまでの根付にはならないかと。いずれにしても、庶民の住むマンションでないことは確かですね。
*坪単価1000はないでしょう。三井さんには適正な価格で販売してもらいたいですね。かなりふっかけてくると思いますが。
*坪700万平均かな？
*角部屋はどうしても人気出ますからね。日当たりとか音の問題もありますし。できれば上層階で角部屋が検討できる金額ならいいんだけどな。
*平成30年公示地価。恵比寿西2丁目20。東京都、住宅地、上昇率1位＋11.3%。変動要因。マンション分譲価格の上昇。こりゃあ高そうだ。
**注目度がさらに高まりましたね。資産価値は高くなりそう。 
*線路の真横っていう立地は好めないけどここの価格気になりますね
*いつ頃から販売でしょうか？ 
*線路が近いのを差し引いても希少性の高さから評価は高そうですよね。
*坪800万円くらいですかね。電車の音が聞こえても代官山ですから
**坪800も行くわけ
**そのくらいしますか
**流石に坪800は高すぎて売れないと思う。坪700弱じゃないでしょうか
*資産価値や利便性関係なく、代官山というブランドに大金つぎ込める人しか検討すべきではない。ここより安くて便利で快適なところはいくらかある。利便性でイーブンと思われる要町など代官山の半額以下。しかし、代官山ブランドは唯一無二。
*ここの価格どのくらいですか
**当然ですけどお高いですよ。
**モデルルームで聞きましたが、平均700万円
***それ安すぎません？本当ですか？
*土地が高いところに建つ物件って市場が高くなってきた時に次々に出てきますよねー。安くなりようがない物件ですね。 
*お得意様の販売は始まっていますよ。立地的にかなりの希少価値、規模的にもちょうど良い感じがします。
*プラン内容も豊富ですが、価格がどれくらいか気になります。
*今日モデルルーム行った方価格教えてください
**坪700〜800が予定価格とのことでした。線路沿いでこの価格はちょっと。さすが代官山3分の物件という印象です。
***80㎡1億8000万,これくらいですか、
***流石に高すぎて手が届かないなぁ
***坪700はちょっとなぁ…パークナード恵比寿の方がいいかな。地味な立地だけど利便性はここと変わらないし。 
***700万からじゃ手が出ませんね。結構考えていたので残念です
***原町団地の野村は坪800からってとこですかね。恵比寿代官山下がりそうにないですね。 古も高いです。
*武蔵小山駅前と比べた場合、資産価値はどうでしょうか？駅前1分×鹿島×免震タワーの武蔵小山の方が資産価値は保てそうな感じはします。
**武蔵小山という時点で論外ですよ。どこにあるのかもよくわかりませんし。代官山恵比寿での生活を楽しみたいからここを検討しているわけで、マイナーな立地の物件など眼中にないですね。
**資産価値に興味あるなら、武蔵小山にしたら？代官山を買う人は資産価値とは違った代官山ブランドに価値を見いだしているので。そりゃ武蔵小山の方が交通も買い物も便利でお得ですよ。 
*115㎡のお部屋はおいくらぐらいでしょうか？
**3億5千万ですと営業が自信ありげに仰っていました。
*予算1.5億 で75もしくは80平米は購入可能ですか？
**60m2台の部屋しか無理。@750〜1000とのことです。因みに@750の部屋は50m2前後の投資＆賃貸部屋です。恵比寿＆代官山って番町や3Aと変わらないんですね。賃料も坪2万超えるって聞きました。50m2で30万円だそうですよ。
***高い、でも相場はこんなもんですかね。線路沿いでもこの単価か
***ありがとうございます。そーですか良いポジションですものね
**75～80平米は1.6億を超えてますね
*ちょっと高すぎるような気が三井の赤坂檜町タワーと坪単価が同じって恵比寿の方も坪600以上で出してきそうですね。
**山手線外で一番マンション価格が安定しているのが代官山だからね。今の相場なら仕方ないかも。
*現状で発表されている予定価格をみると1.5億では足りないですね。条件の良くない住戸であと最低1,000万は上積みが必要みたい。
*【内覧】パークナード代官山、2018年公示地価（住宅地）14位、渋谷区1位の立地に建つ代官山駅徒歩3分、2900㎡超・全94邸の新築マンション | プレマン https://premiermansion.com/2018/05/parknade-daikanyama/ ここに、大体の価格が載ってますね。1.1億ぐらいからあるにはありますね。
*75～80平米は1.5億円からあるようです。あとは最終的に価格をどのタイミングで決めるかでしょうか。
*松濤あたりで60㎡台であれば@600でもいいなー
*檜町と同じ金額なんですか。家電メーカーが頑張りましたね
*担当の方から連絡頂き、西側の値段が下がったようです。@600前半、かなりいいと思います。
**線路沿いだから価格調整しては妥当でしょ。
*私も検討中の一人ですが、せっかく気に入ったものを一方的に貶されるのは良い気分ではありません…。何が目的なんでしょう？抽選回避？
**本当に抽選回避であれば抽選日に向けて書き込みが一気に少なくなって掲示板は静かになります。先行の代官山物件はそうだった。自分が気に入ったものを買うなら身元不明の第三者の煽りなんて気にしなくて良いよ。
**単純に事実ですから。欲しいと思ったマンションを買えば良いんですよ。リセールは二の次。ここ買う人はお金に困ってないでしょう。
*賃貸でも高い代官山や恵比寿なので、買える人が限られるマンションになるんじゃないかと思いました。代官山、恵比寿人気は高いままだと思いますし、資産価値としても十分なんじゃないでしょうか。
*第1期の登録が始まりましたね。想像していたよりも割安な価格で驚きました。
**おいくらですか？ 
**割安？どこかと間違えてますか？
*4億超えの部屋があるのか。なかなかだ。
*2階60㎡。1億2190万。坪677万。ベッドルームが5畳と4畳。安い？
**坪677万円なら妥当かもしれないですね。今のマーケットで言い難いですが
*あと2年も経てば、坪400レベルの物件だよ
**恵比寿西で坪400はありえないでしょ(笑) 
*ここすごいね。100戸すべて1億超えだね。
*イチバン広い132は優先販売なのでしょうか？
**今回の販売対象から外れてそうですので、営業の方に聞いた方が良いかもですね。
**確かに一期の概要に132平米のプランがありませんね。地権者住戸では。
***次期販売住戸になってましたよ。 
*申込状況はどんな感じですかね？
*申し込み今日までですね。倍率どうだろう
**パークハウス南平台が発表されてしまったので、申込後のキャンセルが結構出るかもね
***代官山に住みたい層とは、別だと思いますが。代官山を求めるのはハイセンスな街を好む層だと思いますよ。
****ハイセンスな物を好む人がここの仕様やサービスで満足できるかしらね？
***南平台の現地に行ってみましたが、高級感が全く感じられない環境ですし首都高の騒音も気になりました。渋谷駅徒歩圏ということだけが取り柄ですね。正直、線路沿いでもこちらの方が間違いなく良いです。
****線路沿に高級感感じられるなんて凄い！しかもパナホーム。リセールどうなることやら。
*****南平台より良いと言っただけで、ここに高級感を感じているなんて一言も言っていませんが？ 
******ここも、南平台も周辺環境に違いは無い。そもそも代官山の高級感を感じたいなら青葉台、猿楽町、南平台。パークハウスは南平台の外れだけど、そのお陰で再開発をモロに享受できるし、ターミナル駅徒歩圏内というのは資産性でここよりも相当優位。あなたはここを申し込んでしまったようですが、納得できているなら、良いのではないでしょうか。
*******こちらとどちらが高級感や住みやすさがあるかと言えば違うのかもしれませんが、資産性で言えば南平台の外れですね。
*******実際に行ってみれば周辺環境に違いは無いなんて言えないはず。古いマンションやオフィスばかりで正面に宗教法人。思い込みで適当なこと言わない方がいいですよ。グランツオーベル南平台のような環境を期待していたのですが残念でした。ここもパスして野村も含めた恵比寿南を検討中です。
*南向きの98㎡？、2億4000万円程の部屋はもう売れてしまったのでしょうか？ 
**見学してきましたが、そちらのタイプは全階数完売のようです。 
***98m2は売り切れなんてすね！
*いい部屋から売れていきますね。当たり前ですが。
**98㎡の部屋も別に良い部屋だとは思わないけど。柱の食い込み酷いし、収納少ないし、エントランスの目の前が扉だし。ちょっと無いな。
*広い部屋は完売になったようですね。
**高額で広い部屋から売れるのは順調なようですね！
**確かに概要から広いプランが消えてますね。三菱の代々木や南平台を待ち切れなかったようです？
*一番広い130㎡planは2期分に残していますよ
*プラウド恵比寿が出てきたことによって、価格が意外と安いとの評価をパークナード代官山はされるかも。思ったよりも早く売れるのか。
**代官山にしてはお手頃…とまではいかないけれど、高すぎなかったというのがここの強みなのかもしれないな、というのはありますよね。もういまさら、ここに関しては新情報というのは出てきにくいですが、ほかと比べて、どういうマンションなのかというのはわかりやすくはなってきているように思いました。 



==交通==
*通勤電車の混み具合はどの程度でしょうか。
*ロケーションを見ましたが、都心に簡単にアクセスできる環境は素晴らしいですね。通勤や通学をするにあたって特に困ることはなさそうですね。ひとつ気になるのは、通勤や通学の時間帯にどの路線が混雑しているかです。あるいは空いている路線に関しても気になるところです。
*各駅停車しか止まらない駅は、半分の列車しか利用できず、結局はターミナル駅での乗り換えが必要になり、不便ですね。
*鉄道の利便性なら赤羽とか錦糸町の方がよい。でもここはそういう「安くて便利」なところではないでしょ。
*山手線、東横線、日比谷線が徒歩10分以内で利用できる時点で利便性最高レベルでしょ
*利便性は良いが、代官山の駅力は弱い、といったところか。
**住まいとしては、良い駅規模でしょう
**代官山駅は東横線の中で一番駅力が強いのですが... 
***近隣の東横線駅力。渋谷＞中目黒＞代官山。住まいサーフィン
***武蔵小杉や横浜の方が上では？駅力とは違う、ブランド力は強いけどね。 
*目の前で特急や急行が通過したり、渋谷で各停待つのに苛立つ人は検討しない方がいいかも。 
*この立地なら代官山だけでなく恵比寿駅も近いです。界隈でお仕事されているなら通勤も短距離で、残業が多い人も助かることでしょう。



==構造・建物==
*エントランスのアプローチも考えられていて、カッコイイですもんね。高くても納得させられそう。
*外観のデザイン性が高くなっていて、ガラス張りの窓はとてもおしゃれに感じます。代官山から3分に位置している立地条件も利便性が高くなっている面で高所得者世帯からすると、条件としては魅力でしょう。
*副都心線が地下に入る前の地上部分に敷地が大きく接していますが、窓を開けた時の騒音などは大丈夫なのでしょうか。そちら向きにバルコニーが来る部屋も多そうですよね。お隣のブリリアも同じような立地ですが実際の騒音はどうなのでしょうか。
*物件自体も、外観など凝った感じがします。パナのマンションなので、安心して購入出来そう。
*アプローチ部分の位置が気になるのですが…なぜ東側を入り口にしたのでしょうか西側に入り口があれば駅から徒歩1分といってもいいくらい近くなると思うのですが。 
**電車の騒音でしょう。エントランスで電車の音が聞こえたらいくら高級マンションでもね。
**駐車場の車やゴミ収集車の出入りとセキュリティーの関係でそのようなレイアウトにしたのでは。
***なるほど。ただエントランスの位置はそのままでも、西側から非常口的な感じで中に入れたら便利だなと思いました。
*遮音性が気になります。マンション前はかなり騒音がありますけど実際に室内でどれだけ聞こえるのか。東横線は便利だけどその分目の前をガンガン電車が通りますから。
*デザインが普通過ぎてやぼったいなあと思う
**マンションて、色もそうですが、デザインは特に時代を感じさせてくれますから、今が良くても、数年、数十年経つと古臭くなってしまいますね。とは言っても、そればかりは仕方のないことなんでしょうけどね。取り敢えずは、住環境が良ければ良いのかな。



==共用施設==
*駐車場	総戸数 94戸 に対して 敷地内機械式28台　敷地内平面2台
*駐輪場	総戸数 94戸 に対して188台
*バイク置場	総戸数 94戸 に対して10台
*トランクルーム	総戸数94戸に対して2区画
*エントランスが広くて、華美過ぎず素敵ですね。非日常感を、エントランスを通るたびに感じられる気がします
*共用部も広々とした作りになっていて魅力を感じます。
*パークナードはバレーサービス無いんですか？



==設備・仕様==
*ひとつ残念なのは、コンロが3口ですが、三角形のような配置だったこと。確か、他住宅メーカーでパナソニックのコンロ、横並びに3つのIHがあって独特なのだと教えてもらいました。確かパナソニックだった気が……。どうせなら、3つの横並びIHのアイランドキッチンとかだと素敵だったよなと思いました。
*サッシT4くらいなら良かったのに。
**T3で充分かと思います。価格が下がったとのことで前向き検討です。
***T3で十分？横な線路、更に深刻なのはここの真上を飛行機が飛ぶ事。検討者なら分かってるよね。国土交通省のホームページを確認する事をオススメする。
*特に対策もとらない他のマンションに比べて、T 3は良い方だと思います。
*シューズインクロークにナノイー機能が付いてるのは嬉しいです！
*便器もパナ？あれちょっとチープじゃないですか？
*まさか、洗面ボウルと便器が樹脂製じゃないでしょうね
**洗面台が樹脂製だったかは忘れた。いずれにせよ、各設備はパナ製のオンパレード
***ドラム洗濯機はパナソニック良い
*トイレももちろん、あらウーノ⁉︎ TOTOでないと聞いた瞬間、血の気が引いたわいな！
*パナソニック製品は個人的には質が良いので愛用している家電が多いので、品質が良いことでイメージとしては良いですよね。オプションなどの製品もパナソニック製を取り扱っているのかな 



==間取り==
*間取り	1LDK～3LDK
*専有面積	49.49m2～132.03m2
*どの間取りも柱がすごい。これきつい、外観重視にしたツケですか。
*75Wタイプはトイレとバスルームと収納を広く取りすぎて、そんなにバランスがよくない。よくある70平米の田の字みたいな3LDKではダメなんでしょうか？柱も大きいからもう少し普通の間取りでも十分だった。
*それぞれの専有面積がかなりゆったり目に取られています。この辺りだと、賃貸向けにもっと細かい部屋割りにすることもできたでしょうに、そうではなく、実需の人にとっても暮らしやすい広さになってきています。 
*間取りをもっと見せてほしい
*115.07㎡の間取りを見ましたが、100㎡超えなのに3LDKで4LDKにしないのが贅沢と思います。LDKは20畳以上、主寝室や寝室に行く前にコリドーと呼ばれる中廊下？もあって、玄関から見えません。玄関も正面は壁。L字のつくりです。洗面が2つあったり、贅沢です。
*たしかに100㎡以上のタイプは贅沢な作りになっていて、暮らしを豊かにしてくれそうな印象です。玄関（エントランス）も広く、シューズクロークもたっぷり。家の顔の広さになる玄関が広くなっているのは気分もよくなりそう。各、洋室の広さとしては普通ですが、リビングが20畳の広さがあるのは圧倒されますね。 
*特徴は、割と広い間取りの115.07㎡の間取りもあったこと。115Yrタイプ、主寝室が10畳でWICが2つ。これって夫婦2人でクローゼットを分けられるという意味ですよね。洗面も2つあります。LDKも22.2畳ととても広い。あとはキッチンから洗面に行くこともできて家事導線も考えられています。 
*ルームプラン、見ました。115Yrは115.07㎡もある間取りで、3LDK。LDKが22.2畳で主寝室は10畳。主寝室のすごいのはウォークインクローゼットが2つあるので、夫婦それぞれで1つずつのクローゼットを使えます。
*間取りの変更が無償で行えるというのは色々な世帯に対応可能になっているんですね



==買い物・食事==



==育児・教育==


==周辺環境・治安==
*用途地域：第２種中高層住居専用地域
*もしかして騒音凄まじい新飛行ルートの真下？
**違います 
*現地に行ってきましたが、東横線がすぐ横を走っているため騒音や振動の問題がかなり気になりました。皆さんどう思われますか？
**確かに電車の音は気になります。ただ、白金のタワーマンションでも、上空に飛行機が通過して人が生活できないレベルの80dBになると分かっていながらあの値付けでしたから、ここもそれに習えで、電車の音があるからという理由で値下げにはならないかと。 
*現地にて電車の騒音聞きましたが急行が通る時はかなりうるさいです。防音対策はしてるでしょうけど。 
<gallery>
Image:パークナード代官山2018.04.09.jpg|thumb|200px|左側が建設地（2018.04.09撮影）
</gallery>
*そうは言っても線路に面してる側の住戸も多数あるお隣のブリリアは人気だったからね 
**ブリリアと線路の間には１つビルがあるから。ここはすぐ横だよ。
*高額だが鉄道マニアにはうってつけの立地ですね。東横線の他東京メトロや西武や東武、横浜高速鉄道の車両が見られるし。
*フラッグシップのマンションが線路沿いて、キツすぎやしませんかね
*ブリリアとなりのビルの方が低いから、それよりも高い住戸については条件は同じですからね。線路沿いと言えど線路の方が低いから、一般的な線路沿い物件とは違いますね。 
**個人差はあると思うけど、どう見ても線路沿い物件。 
*線路沿い崖上物件は結構希少。
*そもそも代官山の駅近と規模感だけで、希少価値は高い。
*線路沿いアレルギーや電車アレルギーの検討者はお引き取りなのかな。
*線路は崖下。線路脇や高架線路脇よりずっといい。地下鉄の上が一番いいけど。
*これぞ代官山といえる環境が整って閑静な立地という印象を持ちました。生活に必要な施設が揃っているとともに、興味を惹かれる飲食店やショップも多そうですね。車の運転をする際にはスムーズに移動ができるのかが気になります。
**昼も夜も現地を確認しましたが電車うるさいですよ。閑静な立地ではない。電車の音以外は静かですが。
*現地を見ました。やっぱり騒音がかなり気になります。恵比寿西2の希少性といわれても代官山に住むんだったら猿楽町みたいに閑静な住宅地がいいと思いました。
*代官山、恵比寿という立地だけあってとても周辺が上品そうだなというイメージがあります
*駅が近い物件は利便性がいいので、本当に便利だと思います。このあたりは、実際に駅から遠い物件に住んでみるとありがたさが実感できます。何かと移動のときに不便なのは、毎日の生活の中で大変なものだと感じます。
*この物件は窓を開ければ駅のアナウンスも聞こえるから遅延情報などは得やすいね。現地行きました。
**ガチか皮肉かわからんが、遅延情報は鉄道会社サイトやジョルダンライブで入手しますよねえ？ 
*西側は代官山らしい眺望が広がっているので、意外と良いかもと検討を始めました。
*原町の近所に住んでますが、薄暗い原町住宅がなくなっただけでもありがたいですパークナード恵比寿もありますし、近所はまさにマンション建築ラッシュといった感じですよ。いったい何百億円動くのやら
*パークナード恵比寿が建設される前のいかにも崩れそうな擁壁が、壊されて安全になっただけでも有難いです。注目のエリアですね。
*騒音は実際に住んでみないと分からないところがあります。駅近くだと、どうしても響いてしまう場所などはあるかもしれません。騒音が気になりだしますと、住むだけでも本当に苦痛になるので事前確認は大切です。
*線路沿いでも恵比寿西に拘るか、野村の原町も選択肢に入る恵比寿南にするか。結構悩みますね…
**原町は複合開発で、高齢者・保育園も併設される為、高額物件の情報格として見劣りしますよ。タワーならまだしも、そうでないのなら、厳しいでしょうね。比較するまでもないですね。
*ここから100m先くらいが羽田新ルートぽい。電車の音でそんなに気にならないかな。
**問題ないと思います。


==周辺施設==



==その他==
*立地的に高級路線でしょうけど。外観では隣のブリリアに負けそうな気も。Pana Homeの物件てどうなんですか？
**となりのブリリア、新居千秋さんのデザインは良いですよね。 
***当初は本当に圧巻でした。ちなみに現在恵比寿南に住んでいるのですがブリリアのバルコニーは丸見えです。でもかっこいい。築年数は違えどこの物件はずっと比べられるでしょうね。お隣だから。
*ブリリアとコノエのタイルは残念な感じです。コノエで進化するのかと思いきや、、、さらに残念でしたね。
*恵比寿南の方が環境よさそう。恵比寿南はすぐ近くにあるオープンハウスが坪500強だったと思うので、坪600弱ってとこかな
*なんか反響ないですね。ここがパークコートやパークマンションなら注目されたのかも知らないけど。なんか手を出しづらい。隣の物件は物件はブリリアの中でもレベル高いし。
*3A」とは？ 東京を代表するブランド地区。「3A」とはなんでしょうか。投資格付けの最高位「AAA（トリプルA）」でも、人気の音楽ユニットの名前でもありません。“超”の付く高級マンションが立ち並ぶ「麻布・青山・赤坂（Azabu・Aoyama・Akasaka）」の頭文字をとったエリアのことです。この「3A地区」は、「住んでみたい街」調査のランキング上位にはほとんど出てきません。「身近な憧れエリア」というより、セレブやエグゼクティブに限られた「手が届かない別格エリア」というニュアンスが伴っているのでしょうか。海外のインバウンド投資家からも指名が入る、不動産投資の対象として「鉄板の街」でもあります。しかし、実は「住まいとしての立地」としても、求められるあらゆる要素が詰まっているエリアといっても過言ではありません。
**ホームページにありますか？AAA、はじめて聞きました。海外債権とかで信頼を表すトリプルAもありますから、Aが並ぶイメージ、いいですよね。代官山はAじゃないですが、恵比寿はE？ 
*隣のブリリアは共同事業者である東急不動産のプレステージ（確かブランズに統一される前の最高級ブランドですかね）の名前まで入っちゃってますね。名前だけだとちょっと負けてるような。まあ短い方が助かりますが。 
*ブリリア代官山は内廊下でない時点で、高級マンションとしての設えが厳しいですね。時代によって高級マンションの設え基準が変わるのは、仕方ないですが。
*社名がパナホーム からパナソニックホームズに変わったんですね。パナソニックファンとしては、期待しちゃいます。
*パークナードは経堂でうまくいってないみたいだけど、理由がきになります。 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/571140/
*開き直って宣材写真に線路と電車も載せちゃって。鉄オタがターゲットなのか。
**代官山駅との近さを前面に出して勝負してきたんじゃないんでしょうか。線路が近いことは別に隠す必要もないくらい、他にも魅力はありますからね。 
*昔東横線に乗ってた頃、崖の上の薄暗いカルピス本社の建物は気になっていたから、それが目に焼き付いていた人の心に触れる可能性はある。
ここブリリアよりでかい？気のせい？
*今日からモデルルームオープンですね。代官山という立地なのでお高いイメージ。オープンレジデンシア代官山との競合になるのでは。楽しみです。
*オープンはリセールが難しいイメージがありませんか？
*資料請求して3週間が経ちますが、未だ送られてきません。良い加減ですね。
**近所に住んでますがチラシが何回も入ってました。買う気のある人を後回しにして近所で必死にビラ配り、意味がわからないですね。
**3週間はかかり過ぎなので、もしかしたら、資料請求が完了していないのでは？もう一度、請求されてみてはいかがでしょうか。
**私も資料が2週間たっても送られて来ず。電話で再度請求すると、登録はされているとのこと。本当にいい加減です。 
***いい加減とかではなく、特に高額物件は属性の良い客から優先的に案内するから仕方ない。気長に待ってたら？
****近所のチラシポスティングが最優先です(笑)
*****ウチには4回目のチラシが来てますね。 
*電話で再度資料送付を依頼してから２週間経ちますが、音沙汰なしです。高い買い物なので信頼出来る会社から買いたいものですね。
*パナソニックホームズってあんまり見かけない住宅メーカーですが、新規参入でしょうか。ホームページがモノトーンでかっこよく感じます。家電だけより多角化経営だといいのかもしれませんね。 
**パナソニックホームズは、元々は、パナホームですよ。今年の4月から社名変更したようです。 
*資料請求もしてないのに、急にパンフレットきた。見学者少ないのか？
**恵比寿に住んでますけどパークナード代官山とディアナコート目黒は良く投函されてますね
*現地に行ってきましたが、どうしても線路が気になります。リセール厳しそうです。なんか惜しいですよね。
*専有部の設計が酷すぎ！パナホームは所詮電器屋ということがよくわかりました。IAO竹田の設計はいつも粗くて、細部の気配りが足りない。合格点をあげられる部屋は1タイプ1部屋のみで、@820です。三井も少しはアドバイスしてあげたらいいのにと思います。私は原町のノムさんにします。あそこは日建ハウジングですから、ここよりはマシだろうと思うが。
**恵比寿南の野村の間取りを見ましたか？酷かったですよ。原町は、繁華街や風俗街も近いですからね。立地としては断然こちらですね。私はこちらも間取りも共用のデザインも気に入りましたので、こちらに決めました。 
***原町の間取りはまだわかりませんが 恵比寿南よりは立地も格段に良いと思いますので、期待しています。
*ここと原町は検討者の層が若干異なるのではないでしょうか？原町は日建ハウジングですから、外観デザインは優れものでしょうが、間取りや仕様は未知でしょう。 
*ランドプランどうなっているのかな？と思ったんですが、かなりみっちり建物は建っているのですね。植樹を頑張っているので、外から見た感じの圧迫感は少ないかもしれないなと思いました。結構そういうのも重要に感じる人、多いのではないかしら。
*恵比寿南は近いから分かりますが、原町っていったいどこ？
**原町は恵比寿南三丁目交差点の南側です。
*これだけの敷地だから叶えられるランドプランですね。惹かれます。
*パークナード恵比寿はいつ情報解禁するんでしょうか.
**環境はここよりパークナード恵比寿の方が良いよね。割とマジで。代官山の線路沿いに住まなくても歩いて行けるし。
***パークナード恵比寿は代官山5分恵比寿7分中目黒10分ぐらいで利便性は最高レベル。駒沢通りから少し入ったところなので騒音も気にならないですし立地良いですよね。ここより安くなりそうですし狙ってる人多そう。
****私もその1人です。恵比寿代官山中目黒の三角形の真ん中あたりってのが、他にはない立地条件なので、早く情報知りたいです。坪600以上でも検討しようと思ってます 
*恵比寿で坪800って「殿、御乱心でございますか？」って感じだな。恵比寿や代官山は街づくりや個々のレベルがはっきり言って低い。ガーデンプレイスもアドレスもいずれ廃墟になるのでは？ 
**代官山は渋谷の再開発に繋がってるし、渋谷の隣でありながら静寂で洗練されていて大使館も多い。恵比寿は街自体がブランド化しているだけでなく鉄道の利便性も相当高い。もしガーデンプレイスやアドレスを再開発できるならしたい企業や人間はいくらでもいるだろうし廃墟はありえないね。
*ラ・フェンテの跡地の野村はいつ頃なのか
*間取りが悪い。仕様が悪い。値付けが悪い。の3拍子揃ってますが？
*モデルルーム行ってきました。正直、建具の色味やセンス、グレードは他社の方が勝りますが、それを黙認してもいいと思うほど場所の良さが際立ちますね。 
*パークハウス渋谷南平台が発表されましたね。渋谷再開発を享受できそうな立地ですね。東急の外商サービスとかセルリアンのフィットネス利用可能とか面白いと思いました。
**南平台のパークハウスはここよりも高くなりますかね？
**パークハウスの南平台は渋谷寄りすぎるので検討外。もう少し代官山寄りの静かな南平台だったらなぁ。
***線路脇の騒音と比べてどうなんでしょうかね。どっちも静かな環境ではなさそうですが
**こちらはバレーサービスってあります？ 
***HPにバレーサービスあるって書いてますよ。
**パークハウス南平台、存在感があって結構良さそうですね。100戸にしてはしっかりしたラウンジを造るんですね。でもグランにしなかったのは何故だろう。
***マンションのクオリティからしても南平台の方がたかそうですね！ 
*パークハウス南平台いくらだろう。情報持ってる人いません？
**サイトが今日オープンしたばかりだから情報も何もないよ。
**南平台が良さそうなので、ちょっと様子見する人が出てきそうな感じですね
**南平台のhpを見たけど、こことは比較にならないほど高級高額でしょうね。
***ここが坪680からですが、グランも付かないのにここよりも大幅に高額になりますかね？坪800出すならパークコート青山辺りが買えてしまいますし、坪700台でこことそう変わらないと予想しますが。
****坪800からですかね。渋谷徒歩10分以内の高級物件は超希少ですからほんと欲しい。
***ホスピタリティサービス凄いね。管理費高そう〜
**パークハウスの南平台、でもよく見たらセルリアンタワーのジムも1家族1名だし、東急の外商も期間が限られてますね。
***東急外商は年間100万以上買い物すれば継続
*南平台の話題で持ちきりですね。問題は渋谷再開発を加味した価格設定になるかですね
**周りで高額物件が出揃うと、パークナード代官山が安くなってきますね。
**南平台は売主に東急が入っているせいか、東急関連のサービスが色々享受できるのが良いですね。お隣も東急電鉄の本社なんですね。
*JTの渋谷支店、以前は投票所だったこともあった。セルリアンタワー東急ホテルのエスカレータで2階あがり裏道を通ると坂を上らず楽にいける。東急で食料品買えば、年間100万は超える
*南平台の価格が気になりますね。多少高いくらいなら南平台の方がいいかな
*南平台とは言いつつも、外れですからね。ここより少し高くても魅力は感じませんね。
**南平台と言いつつ、いわゆる南平台ではない。代官山と言いつつ、いわゆる代官山ではない。といったところでしょうか。客観的に駅近の強みがある代官山がいいかな。
*渋谷と代官山では駅力が比べ物にならないですね。坪1000万以上でないと条件の良い部屋は買えないと思いますが。
**そんな価格なのに、なんでグランじゃないんだろう？
*南平台のパークハウスを買うなら、ウェストミンスター南平台の方が断然オススメですよ。我が家は恵比寿駅の利便性も魅力に感じたのでこちらのマンションにします。野村は駅近ですが、周りがガヤついていて環境的にいかがなものかと。 
*申し込み当選された方いますか？
**ここを買える人は掲示板を見ないレベルの人だと思います（笑）
***そのレベルの人がパナホームのマンション買うかしら？
****アパの安っぽいマンションに何億も出して買う富裕層もいるし人それぞれでしょ
*****アパ買う人は成金イメージですよね。
*パナソニックファンなので、パナソニックのマンションは、今後、期待しちゃいます。
*販売提携している不動産は三井不動産のようです。管理会社も三井不動産レジデンシャルサービス株式会社になっているので、購入後は三井不動産との契約になるのかな。 
*恵比寿南がまだ出てきませんね。ここを検討した全ての客を誘導するため、わざと遅らせているんですかね？ 
**確かに野村三菱の前に売り抜けたほうがいいような
**秋から販売開始のようですよ。パークナード代官山のモデルルームを恵比寿南用に改装するそうです。二本立てて売っていく予定でしょうね
***モデルルームの問題でしたか。坪600程度なら検討したいところです。
*プラウド恵比寿ヒルサイドガーデンが発表されましたね。こちらの競合になりそうです。 
**間違いなく高そう。坪700からですかね。近くのプラウド恵比寿は坪400台でしたね、安かったな
**ホテルや介護施設？が併設されているのがネックですね。住居はもう少し落ち着いた場所で探したいです。DINKSには人気なのかな？
**190㎡の部屋ヤバい。これ5億超えるでしょ。下駄履きだけどここより高そ。
*パークナード恵比寿もよさげですね。もう少し待つか
**「パークナード恵比寿」の特別事前案内会のＤＭが届いた。間取り図２部屋分が添付されていた。
***でも、ここも恵比寿も例の羽田空港新ルートの直下ではないにしても、もろ近くなのね。
*代官山のマンションっていうかんじで、おしゃれに作ってきているのは感じます。ターゲットをきちんとわかっているということなんだと思います。その点はとてもいいいと思うのですが家そのものの構造や、設備や仕様などは、お値段に見合うものとなっているのでしょうか。資産としてみた時に、建物そのものも大切になってきますから。
*渋谷区の住宅地の公示価格では8年連続1位ですよ！というのが公式ホームページトップで強調されていました。…だから、資産価値は維持しやすいですよ、ということにつながってくるのですよね。ただ、販売価格との釣り合いが取れているのかというのはひとつのポイントになるので、よく見ていかねばです。
**線路脇だからそこをどう評価するかじゃないかね。
*資産価値について教えていただきたいのですが、駅が近くても線路脇だとマイナスポイントとなります？駅が近ければそれだけ電車の音は煩いはずなので、資産価値の評価に「快適な生活環境」は含まれないものなのでしょうか？
**マイナスですよ。内覧せずに買う人は稀でしょうから。現地に行くと電車の音と発車音が良く聞こえます。 



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