パークコート浜離宮 ザ タワー

2016年5月1日 (日) 18:26時点における版

物件概要

• 所在地：東京都港区浜松町1丁目3・4・5番（地番）
• 交通：

1. 山手線 「浜松町」駅 徒歩5分
2. 都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
3. 都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
4. 都営大江戸線 「汐留」駅 徒歩6分

• 総戸数：565戸（販売総戸数356戸、事業協力者戸数209戸含む、他に店舗3戸、事務所6戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上37階 地下1階建
• 敷地の権利形態：
• 完成時期：2019年03月下旬予定
• 入居時期：2019年07月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：清水建設株式会社
• 公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X0828/

価格・コスト・販売時状況

• 中央区湊で坪450なので、500くらいじゃないでしょうか？400だったら即完売かと思います。
  • ツインパークスの値段が上がり過ぎてるし、確実にその値段は超えてくるわけだから軽く500以上ですかねえ。
  • 立地からいくと最上階100㎡で2億いくかいかないかぐらいでしょうね。階にもよるでしょうが80㎡で億を超えるかと。
  • 築5,6年の麻布十番が坪600万、築1年の三田が550万ということであれば、ここはパークコートブランドだし、坪600くらいじゃない？坪500〜550くらいにする理由がない。
  • パークコートの方は売り出しは坪600万が多いです。そして、実際に成約してます。シティータワーの方は坪600〜650万くらいでしょうか？かなり高いですが、成約については確認してないです。三田は560万で2件成約していますね。三田綱町パーマンに至っては売り出しは750万くらい。どこもかなり上がってますが、それぞれ成約してるので、ここは600〜700万のレンジでは？あとは仕様次第かと。
• １６階の７０．３平米の２ＬＤＫが価格改定で７９８０万とのこと。

交通

• 山手線 「新橋」駅　徒歩12分
• ゆりかもめ 「汐留駅」 徒歩6分
• 都営浅草線 「新橋駅」 徒歩12分
• 東京メトロ銀座線 「新橋駅」 徒歩12分
• 東京モノレール　浜松町駅　徒歩7分
• 都営浅草線　大門駅 徒歩6分
• 浜松町駅まで線路沿いを歩いてみました。駅手前の信号まで、ジャスト４分でした。
• 浜松町はＪＲ、地下鉄２路線、モノレール、おまけでバスターミナル。交通の便は良いですね。
• このマンションは駅から少し遠いよね。駅からのアプローチも暗くて寂しい雰囲気。
  • 駅徒歩5,6分で遠いのであればそうですね。マンションの価値は立地と言っても過言ではないので。雰囲気もそう思います。
  • 浜松町駅からは細くて暗い道を通り、お店も少ないので長く感じる。
  • 歩行者用道路をちょっと歩いて、飲食店を少し過ぎると道路の突き当たりに見えるようになるかな。
• 浜松町の駅の改修も予定されているとか、少しでも北に移動してくれるといいのにと思います。

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  路線図

構造・建物

• 免震構造
  • 昨今から考えさせされる地震へのリスクを考えたらタワマンなら最新の免震マンションじゃないとマズイなと思う人は多いでしょうね。
  • 大林組のHPに載ってますが、免震は超高層建築には不向きなようです。アスペクト比が大きいものは免震より制震の方が良いと聞いたことがあります。
    • これから買うのに高層で免震以外の選択はないよ。アスペクト比は重要だが、今はそれもカバーする技術があるからね。
  • 免震はいいに決まってますが、耐震や制震でも地震で躯体が損傷を受けることはないです。あらゆる面で免震は制震より優れているとは言えない。
  • 三井の日比谷や日比谷再開発で鹿島が採用しているHiDAX-Rとか、大林のDFSとか、制震は日々進化しているし免震よりバリエーションがあって効果も千差万別です。15年前の制震と最新免震だと後者が良いのは明らかでしょうが、最新オフィスでも制震を採用するケースがいまだ多いのは、結局のところ何を重視するか次第で、免震があらゆる面で最強と言うのはやはり言い過ぎではないでしょうか。そもそも免震にしても結局どの程度のクライテリアを設定するか、マージンをどの程度設けるかで安全性は大きく変わってくるわけですし、昨今のコストダウン目的の免震タワマンでどの程度余力が設けられているか怪しい気もします。まあそれは耐震・制震でも同じ話ですけど。ここはパークコートなのでそこらへんはケチっていないとは思います。
  • 阪神、新潟、東日本では免震物件は半壊どころか、ほぼ被害なし。全壊、半壊物件は耐震、制震といった非免震だけなんですよ。
  • 免震に住んでるけど、ほんと揺れないよ。大きな地震の際は少なくとも室内の被害は免震と非免震で段違いだろうとは思う。
  • 免震は耐震等級３になるので地震には最強というのが国の定めた基準。国の基準が間違っていなければ、免震＞制震と言う事です。
  • 制震のパークコートに住んでいますが東日本大震災のときもペン１つ落ちなかったです。
  • 低層の免震ならいいが、タワマンの免震では安心できないね。共振すると、相当に揺れますよ。
  • 熊本大地震で熊本含む九州のマンションで被害が出ているのはやはり非免震マンションに注中しています。新築含め築浅マンションならば、震度７が２発きても非免震マンションでも倒壊することはないようです。ただ、耐震制振マンションは共用部や専有部のひび割れ、壁崩れなどは新築マンションですら沢山あったようです。地震保険が専有部しか対象にならないし、共用部については地震の場合は引き渡し後はデベやゼネコンは直してくれませんから。この事実を目のあたりにすると、免震の価値というのが改めて高いと感じます。
    • 熊本地震のタワマンへの影響に関して言えば、最大級の長周期地震動が起きたということ。免震って長周期に対して弱点があるから、その影響について解析が出てくるのを待つしかないか。
  • 非免震だと乾式とか簡単に壊れる。免震は揺れ自体がほとんどないから当然壊れにくい。

熊本のマンションでも非免震マンションでかなり被害あったようだね。しかも竣工後販売続けているくらいの新築マンションでね。実被害が免震と非免震では大きな差がある。

• こちらのマンションは中間免震ですが免震装置の下は耐震になるわけで基礎に問題が生じたりしないでしょうか？
  • 中間免振だと、下の部分は耐震。たぶん下層は店舗だろうけど、店舗だとスペースを広くするために柱の間隔をあける下駄ばき構造。熊本でも１階が駐車場のげた履きマンションで、1階がぺしゃんこなんてのがテレビでしっかり放送されていた。
• 杭基礎だとちょっと心配。
  • これを見ると汐留高層ビル地域は良いらしい。でもPC浜離宮の場所は「地下段丘分布図」で「埋没谷の底」に。汐留と近いので悪くはないと思うけど。ツインパークスの杭が7mしかない。問題はここの杭が何mかでしょうね。⇒http://blog.livedoor.jp/geologistyouna202/archives/1748891.html
• 天井2650あるしサッシも狭くないです 柱の食い込みも少ないしカウンタ幅も狭く有効面積に貢献してますね。清水らしい良い作りですよ。
• 地権者はどの程度いるのですか？
  • IR資料によると560戸中310戸が分譲、250戸が地権者。

共用施設

• 駐車場 : 敷地内機械式 188台 敷地内平面 9台
• 駐輪場 : 620台
• バイク置場 : 40台
• マンション内に店舗も設置と記載があるので、ちょっとしたスーパーだと嬉しいですね。
  • 小規模ながらスーパー入る予定ですよね。保育所もあるみたいです。
  • 現地に美容室の仮店舗の案内が貼ってありましたが、「3店舗」の中の1店舗は美容室なんでしょうかね。
• カタログ見る限りだとＰＣ浜離宮はエントランスが随分こじんまりしてそうだ。
  • エントランスも十分な重厚感かなと個人的には思いました。

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  エントランス

設備・仕様

• パークコートなので、それ相応のランドスケープ、設備仕様が施されると思います。

間取り

• 間取り：1R～3LDK
• 専有面積：30.02m2～124.56m2
• バルコニー面積 : 7.44m2～28.72m2
• 資料見ましたが間取り良いですね。それに環境性能表示もなかなかの高ランクです。
• 間取りはびっくりするくらいいいですね。完全なアウトフレーム、また、３ＬＤＫをキープしながらこれだけリビングの広さをとっている物件はみたことないですね。７５平米の３ＬＤＫで１６畳ですごいですよ。その分ベッドルームが狭いですが、リビングを広く取ってほしいと考える方なのでぴったりです。これで天井高があり梁、下がり天井が目立たない構造なら最高ですね。
• ここ間取りすごく良い。リビングの広さにこだわってるのがすごくいい。
• ここって上層階はダイレクトウィンドウになっているんでしょうか？パンフレットに乗っていた間取りは角部屋のみダイレクトウィンドウがある感じでしたので気になりました。1LDK希望なのですが、ベランダは正直いらないので。。

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  ４４Ｃタイプ

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  ６９Ｂタイプ

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  ７５Ａタイプ

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  ８７Ｂタイプ

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  １２４Ａタイプ

買い物・食事

• 買い物は小規模なミニピアゴと国道の向こうにマイバス、アクティにマルプチがあるけど、大きなスーパーは中国人ご用達の銀座の入り口のハナマサあたりかな。
  • スーパーはハナマサよりもマルエツの方が品揃えがいいと感じてます。プチとはいえ売り場面積はとても大きいですからね。大量に買うならハナマサの方が安いですけど。
• 買い物に関しては、浜松町駅にはスーパーらしきものはありませんね。銀座の入り口のハナマサ、あるいはマッカーサー通りと日比谷通りの交差点にあるハナマサが候補かな。　マイバスケットやミニピアゴは近くにあります。あと、ヤマダ電機にも食料品売っています。
• 買い物は最寄りのスーパーはラトゥール汐留のマルエツたまに銀座か新橋のハナマサ、ドラッグストアは大門のクリエイト、その他用品は銀座のドンキ。
• 生活の便（スーパー、ドラッグストアなど）が微妙だと思います。
  • 生活関連施設が乏しい。外食とコンビニは充実。ドラックストアは貿易センタービル前と大門にあるが、マーケットが不足してますね。
• 銀座三越にも第一京浜を歩いて２０分ほどでした。
• 薬局は浜松町駅前のトモズ。ただ、うちはロハコで日用品や薬類は買います。朝頼んで夜届くので。

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 直ぐ近くに神明保育園があります。22時までだから港区では人気でなかなか入れないですが。
• ２０１６年４月から、GFT周辺に新しく小児科のクリニックや保育園が出来るみたいです。この周辺も徐々に子育て環境として整っていくといいですね。

【小学校・中学校】

• 御成門小学校（徒歩8分）
• 御成門中学校（徒歩8分）
• 御成門小学校は港区ではレベルが高いと言われてますね。赤羽、青南、白金小が人気でしょうが、御成門は親の年収も高く優秀な方の子が多いようです。
  • 小学校も中々評価高いしいいのではないでしょうか。中学校はいまどき公立に入れる人はほとんどいないので学区は正直関係ありませんね。
• ここから御成門小に行くまでに警察署もあるし、夜歩きさせない限り問題ないです。平日は人も多いし。
• 神明いききプラザでは小中学生向けのイベントたくさんありそうです。

周辺環境・治安

• 用途地域 : 商業地域
• 「浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業」（事業完成予定:2018年度、現在の状況:工事中）の地域内。
  • 浜松町一丁目と東新橋二丁目だと真隣だが全く雰囲気や価値が違う。駅前再開発完成までまだまだだし、マンション完成時はいまと周りの環境はかわらないだろうな。
    • 貿易センタービル建替えはまだだが、再開発は始動しています。ニッセイ浜松町クレアタワー2018年完成予定（貿易センターの隣）。竹芝も国家戦略特別区域として始動し、３９階建のビルは2020年５月完成予定。このマンションが完成するころには随分変わっていると予想されますね。
• 山手線内側というより、山手線沿いのマンション。周辺は開発から取り残された古くて小さな建物が密集するエリア。どうブランディングしてくるのか。
  • ここはパークコートにふさわしい土地じゃない。駅から歩いた人間はみんな知ってる。山手線内側って言っていい立地じゃないしGFTより周囲に何もない。GFTもひどいが、ここはそれに輪をかけてファミリーが住む場所じゃないよ。
  • ここは単独開発ではありますが、北側（イタリア街）は整備されています。南側は雑居ビルとマンションが点在してます。
  • 浜松町側は雑居ビルだらけだけどね。イタリア街は見栄えは良いけど寂れてる。
• ここはオフィス街だし、あんまり人が住む感じじゃない雰囲気の場所。
• 少なくとも中層階にならないとどの方角においても眺望が期待出来ない。東側は、線路。北側には消防署。周囲の囲まれ感がある。
• 電車、高速の騒音がどうかですね。
  • 新橋の雑踏から離れているので夜は静かですよ。
  • 東側、北側は線路と大きな道路に面しているのでうるさそう。南側と西側は細い通り沿いなので多少マシ。
  • 線路の騒音は主にレールの継ぎ目、高架、橋で発生し易いそうです。幸いこの辺りはそうでもありません。イタリア公園などでもそんなに気になりません。特に新幹線のレールは継ぎ目が特殊で静かですね。ちょっとうるさいと感じるのは、新橋駅と環状２号線（マッカーサー通り）のガード辺りかなと思います。
• 芝消防署が近くにありますが、周辺を考慮し、第一京浜まではサイレンは鳴らさないそうです。
• 東京タワー側の景色は素晴らしいでしょうね。反対側も浜離宮が見えるのかな？
• 昼は中国人観光客の集合場所になったりや競馬客がたむろしてます。夜は街並みを背景に車を撮影しようとする若者達が集まって頻繁に通報が入りますね。
• 街の雰囲気はお世辞にもステキとは言えない。無味乾燥で休日の神田と似た感じ。イタリア街？も人通りが少なく閑散。現地から新橋駅まではちょっと遠かったかな。浜松町駅前の再開発に期待でしょうか。
• この辺りの平日と休日の差はすごいですね。やはりビジネス街ですね。
• ここは眺望的にツインパークスとアクティに挟まれている感じがして、微妙ですね。東京タワー側もタワマンとかホテル建て替えとかで将来的に塞がれそう。
  • そうかな。高層階は間違いなく素晴らしい眺望でしょ。東は浜離宮、西もタワー。タワーからの距離もツインパークスとGFTと同じ距離だから悪いはずがない。
• 地盤の問題もあると思いますが浜松町駅の外側まで江戸時代海でしたので地盤はあまり強くないような気がするんですが？晴海に比べたらもちろん強いと思いますが。
  • 地盤に関していうと、沖積層(基礎を乗せられる強度のあるもの)が海面下何メートルに存在するかという観点では、晴海、勝どき、銀座あたりが１０メートル程度なのに対し、このあたりは２５メートルぐらいです。浜離宮がそもそも日比谷入り江の湾口の埋め立て地ですので。一概に埋立地は沖合に行くほど地盤が悪いというわけではないんですよ。新橋あたりは山手線内側の方が地盤は悪いです。台場、新豊洲のあたりも意外と地盤がいいのに対し、豊洲は、パークシティの立っているところがぎりぎり地盤良好で、それより東側に立っているマンションは、相当杭が深くなっています。
  • 環境影響調査書の縦覧が可能になりました。ここは杭打ちが必要ですねー、支持基盤までは25ｍとそこまで深くはないですが。

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  周辺施設

周辺施設

【公園・自然】

• 浜離宮恩賜庭園（約580m・徒歩8分）
• 芝公園はとても広いです。２５号地まであり点在してます。野球場やテニスなどの施設もあります。大体、御成門駅、芝公園駅、赤羽橋駅、東京タワーを結んだエリアです。そのエリアの中にプリンスホテルや増上寺がある印象です。郊外のマンションに併設された公園のような遊具が整備された公園とは違いますがサイクリングで廻るイメージです。
  • 芝公園と言うと非常にメジャーな印象を受けるのだが、本当の姿は小さな公園が続いてるだけ・・・といった感じで、わざわざ訪問する公園では決して無い。個人的には、小さい公園の連続でも良いのだが、大通り沿いが殆どで、空気の悪さや、騒音があって寛げない感じなのが気になる。
• 2016年10月に遊具のある大規模な芝浦公園がみなとぱーくの横にできますね。
• 児童公園や運動公園は近くにはありませんね。イタリア公園、浜離宮と旧芝離宮のような庭園があります。

【その他】

• スポーツジム→ゴールドジム浜松町、お金があるならプールが使えるコンラッドがオススメ、少し遠いけど新橋の第一ホテルなら値段も安くプール付きのジムがあるよ。

掲示板

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