パークコート南麻布

2019年10月25日 (金) 01:03時点における最新版

物件概要[ ]

パークコート南麻布 外観完成予想CG

• 所在地：東京都港区南麻布一丁目29番9（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩5分
2. 都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩5分
3. 東京メトロ南北線 「白金高輪」駅 徒歩9分
4. 都営三田線 「白金高輪」駅 徒歩9分

• 総戸数：143戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年06月予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：西武建設株式会社
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

【価格】

• 第2期5次：4,100万円台予定～9,300万円台予定
  • 最多価格帯 4,100万円台 予定
  • 間取り：1K～2LDK
  • 専有面積：26.01m2～57.74m2
• 先着順：1億1,073.8万円
  • 最多価格帯：1億1,000万円台（1戸）
  • 間取り：2LDK
  • 専有面積：65.25m2
  • 管理費（月額）：25,770円
  • 修繕積立金（月額）：9,400円
  • 修繕積立基金（一括）：940,000円
• 高層階の坪単価は75A(南西角)@600、81A(西)@570、92A(南東角)@680、100A(東)@600でした。
• ざっくりですが、1K 520-540万円/坪、1DK 500-530万円/坪でした。
• 坪700から600に下がったと言われても、最初があり得ない価格設定だっただけで、買い手としては下がったとは思えない。むしろここからスタートでどれだけ下がるかが興味深い。

【販売時状況】

• 第一期はたったの20戸とのこと。全体の2割以下とかなり厳しい数字。昨年秋の発表当初、本物件はマンションブロガーの間でも期待が高かったものの、詳細が発表されるとパークコートらしからぬ全戸の過半数が投資部屋、裏のGSが将来どうなるのかという懸念、各階ゴミ捨て不可などの低仕様に批判が殺到。パークコートらしさを感じられるのは価格帯(坪530～650)だけという内容に検討者が続々退散。
• 第１期は販売対象住戸57戸のうち47戸に申し込みが入ったようだね。販売をひかえる三田の3物件にどう影響するかな。
• 恐らく販売は順調だと思います。

投資目的の私は年齢的に低利のローンが組めなくなったので諦めましたが、良いブランド、良い設計・デザインの建物、悪くない立地に競争力のある価格ですから、売れない訳がありません。

交通[ ]

• 2駅3路線利用可能
  • 麻布十番の位置で大江戸線南側と南北線の２路線使いはこの上なく便利。通勤通学と品川駅への移動は何気にバスも利用価値高いですね。
• 起伏のない平坦な道で結ばれた徒歩5分の快適なアプローチ。
• ここの近くに住んでいますがほんと便利ですよ。麻布の中ではかなり格下というのは認めます。その代わり麻布十番商店街も六本木ヒルズも歩いて行けますし、オフィス街の六本木1丁目、神谷町、赤羽橋辺りなら徒歩通勤も可能です。

構造・建物[ ]

[【構造】

• 大通り沿いとかGS横とか嫌悪もあるが、利便性考えるといい物件だと思います。ただし、1Rから上層階大型住戸混在型で「パークコート」という企画は、やはり中途半端感は否めない。当初「リュクス」企画がプランニングしていくうちに上層階の好条件を活かすため、大型住戸を作るとそれらの高額住戸の売れ行きを考えてネーミングがそうなったという風に見えてしまう。もちろん内廊下企画とか高さ50mで15階なので、それなりにゆったりした企画にはなると思われます。

【日当たり・眺望】

• 天気がいい日に、屋上から、富士山は見えるのでしょうか？
  • 元麻布ヒルズのそびえる麻布山が邪魔して見えませんよ。
    • シティタワー麻布十番15階の中古物件は、部屋から富士山が見えることがセールスポイントとして売りに出されているようですが、本当にこちらの屋上から富士山は見えないのでしょうか?
      • こちらの方が麻布山からの距離が短い分、山頂に対する仰角が大きくなるから見えないよ。

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  パークコート南麻布 エントランス外観完成予想CG

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  パークコート南麻布 グランドラウンジ完成予想CG

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  パークコート南麻布 グランドラウンジ〈ザ ホワイエ〉水景完成予想CG

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  パークコート南麻布 建築現場(2019.6.16)

共用施設[ ]

• 駐車場：敷地内機械式 28台、敷地内平面 1台（敷地内平面1台は身障者用平置駐車場となります。）
  • 駐車場は野ざらしで機械式。操作も入出庫の待ちの間も外にいる必要あり（当然雨の日は濡れる）
• 駐輪場：148台
  • 駐輪場も一応、１戸あたり１台分の割当はあるみたいですね。その点は良かったかも。 都心部のマンションだと、あまり駐輪場が充実しているところは多くない上に、ここは戸数は多いマンションなのでどうなっていくのだろうと思いました。 このご近所の移動だけだったら、車よりも圧倒的に自転車のほうが楽なんですよ。
• バイク置場：4台
• スカイヴィラ：屋上階「スカイヴィラ」は、都心にいながら空を独り占めするかのようなラウンジとしてデザイン。燦めく都心景を見晴らす贅沢な眺望もさることながら、中央には水の音が心地よい水盤を設け、周りには異国情緒を漂わす緑豊かな植栽を採用することで、リゾートを思わせる庭園のような空間に仕上げている。

• グランドラウンジ〈ザ ホワイエ〉

• グランドラウンジ〈ザ サロン〉

• 内廊下

• 各階のエレベーターホールに設置される幅3mくらいのピクチャーウインドウが地味に素晴らしい。内廊下は防犯性に優れ、プライバシーと高級感が増すメリットがある反面、どうしても暗くなりがち。自然光が差し込むことでその点も軽減されるし、東側にあるため朝陽の恩恵が得られる。

• 10Fまでのフロアには着床制限がありませんが、11F以上はEVホールと内廊下の間にキー解除が必要な自動ドアが設置されているようです(4重セキュリティ)。この高層階の75m2以上の部屋は他にも駐車場の優先権がついていたりと、プレミアムフロア的扱いとなっています。
• 何故にエントランスと屋上に「水盤」を設えようと思ったのか？何度かギャラリー行きましたが、営業マンから一度も水盤を推す発言を聞いたことがないです。
• 各階ゴミ置き場がない。（ゴミ捨て場が1Fのみ）

設備・仕様[ ]

• 逆梁なので天井きれい。
• 75m2以上の部屋は挽き板のドアやキッチン扉、KWCの水洗金具、ミーレの食洗機、デリシアのシステムキッチン等が標準で設置されており、パークシティーでは見られ難い仕様です。
• 最大天井高は2500と標準的ですが、下がり天井ほぼなし、天カセは2500の位置に埋め込まれここも下がりなし、掃き出し腰高全ての窓が2300のハイサッシと、非タワー物件としては出色の出来です。
• デザインにはホテルカンラ京都、CLASKA、代々木VILLAGE、カスケード原宿、キッザニア東京等に携わり多数の受賞歴と実績を誇るUDSを起用しており、木や土や水といった自然をテーマとした瀟洒な共用部を有します。
• 天カセは居室全室ではない。
• シートフローリングで、10階以下は、全熱交換なし、ディスポーザーなし、エレベーター着床制限なし、あと天井も低かったと思います。
  • 10階以下でもディスポーザーありますよ。また、11階以上でもエレベーター着床制限はないです(代わりにエレベーターホールから廊下出るところに扉があり、11階以上の鍵でしか入ることができません) 。天井も2.5メートルと標準ですので低くはありません。そりゃ2.7メートルあるタワマンの上層階に比べたら低いですが、その代わり下り天井が殆ど無いです。
• 遮音性については、室内は30db(図書館が40db)となるレベルです。
  • 騒音対策は、ある程度されているようなので大丈夫かと思います。説明受けた時も、閉め切った状態では図書館より静かなdBとおっしゃってました。

間取り[ ]

• 間取：1K～3LDK
• 面積：26.01平米～103.07平米
• 26平米という広さは、単に寝泊まりするだけの部屋にもなるけど、工夫次第では快適な住空間を演出ことも可能なぎりぎりの 広さ（23平米ではダメ）だと思うのです。 つまり26平米は、単に寝泊まりするだけの部屋にもなるけど 魅力的で快適な住空間にもなる、境界線上のものすごくむずかしい広さだと思うのです。 パークコートというのは、（パークマンションに次いで） 質が保たれたマンションを意味するグレードであり、 財閥不動産が質が保たれた快適な住空間を保障するところのブランドだと思うのです。 26平米の部屋も工夫して、パークコートらしい質が保たれた快適な住空間を提案してくれると考えていいのですよね。
  • マンションには「不動産」という側面と「建築作品」という側面の二つの見方があります。こちらのマンションは「下町のパークコート」「古川沿い低地における都市型住宅の模範」さらには「コンパクトな敷地の未来建築」をテーマにした建築作品であるという見方もできます。そういった意味でも、こちらのマンションは、古川沿い低地の再開発の中心であり、建築作品としても、大きな可能性をもったマンションであると注目されているのです。
• パークコートなのに、10階以下はワンフロア12戸のうち8戸が40平米以下の投資向け賃貸住戸。住人の入れ替わりが激しい物件になるので、ハード面でセキュリティを高めても、常に隣人が入れ替わる事の心理的ストレスは消えません。
• アルコーブが浅いですね。配慮なく玄関のドアを開けたら通行人にぶつかると思います。

買い物・食事[ ]

【買い物】

• ローソン港南麻布店（約40m・徒歩1分）
• まいばすけっと南麻布古川橋店（約360m・徒歩5分）
• 六本木ヒルズ（約1,400m・徒歩18分）
• 赤坂サカス（約2,760m・徒歩35分）
• スーパーはナニワヤがメインになりますか？十番商店街方面だと成城石井とダイエーがありますが、ビオセボンは行ったことがなくどんな品揃えなのかわかりません。白金高輪にはクイーンズ伊勢丹もありますね。
  • ビオセボンは使い物にならないなあ。一番近いスーパーはナニワヤだけど、麻布十番方面だとダイエーと日進も使ってる。白金高輪方面だとクイーンズ伊勢丹、みずほ麻布支店裏のまいばすけっと、三田五のサミットが使える感じ。
• 三田方面では近くにメゾンカイザーとピーコックもあるようです。自転車があると便利そうですが、レンタサイクルも常設されるみたいですね。
  • 三田方面はケーヨーD2も使えるよ。飯倉片町方面にはドンキもあるよ。あとヒルズのツタヤに行くときは、隣のリンコスとかもたまに行く。少し距離はあるけどミッドタウンにはユニクロとか東急スーパーもあるのでたまに自転車で行く。駐輪場は檜町公園の脇から入るんだけど、いつも空いていて清潔感もあるので快適です。

【食事】

• 天のや（約360m・徒歩5分）
• プリンチピオ（約700m・徒歩9分）
• ベイユヴェール 麻布十番店（約880m・徒歩11分）
• 更科堀井（約960m・徒歩12分）
• 周辺には美味しいお店がいっぱいあります。
• ナニワヤのローストビーフがいつでも食べれる。
  • ナニワヤのローストビーフは美味しいけど高いわ。自分は日進デリカでブロック肉買って自分で作るよ。日進デリカは新しくなって狭くなったけど。まあでも、麻布十番周辺は虎ノ門なんかより生活していて毎日ずっと楽しいのは間違いないと思うよ。

育児・教育[ ]

【幼稚園・保育園】

• まなびの森保育園麻布（約190m・徒歩3分）
• あい保育園南麻布（約350m・徒歩5分）

【小学校・中学校・高校】

• 区立東町小学校〈通学区〉（約90m・徒歩2分）
• 区立六本木中学校（約1,390m・徒歩18分）
• 麻布中学校・高等学校（約1,080m/徒歩14分）

【大学・その他】

• 慶應義塾大学三田キャンパス」（約720m/徒歩9分）

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：商業地域、準工業地域

【周辺環境】

• 麻布十番までフラットアプローチ5分、西側は麻布通り(+首都高)と真逆かつ35m制限地区ですので、西側高層階は魅力的な条件だと感じました。当然その分価格にも反映されていますので、値付けの妥当性については判断が難しいですね。
• 今回のパークコートの特徴は、幹線道路に面している立地なので、ぐっと容積率が緩和されていることだと思うのです。 したがって、南麻布の高台のマンションよりも、ぐっと買いやすい値段で物件を提供してもらえる可能性があるわけですよね。 高台でなくてもあの場所は、駅から平坦な道のりの歩道が整備されていて、非常に移動しやすいと思うのです。
• 古川沿い高速道路幹線道路直面ということを受け入れれば、南麻布アドレスで駅徒歩5分のブランドマンションを手に入れられる。
• この立地でパークコートで売るとは？！余程土地を高く仕入れたので高く売らざるを得ず、無理くりパークコートにして仕様をあげて、高値販売を目指したとしか思えん。はっきり言って相応しくない立地。
  • • ここは首都高速、古川、羽田空港新ルートに近い三重苦の場所ですね。よくパークコートになれたなという感想。騒音、排気ガス、浸水、飛行機からの落下物等事故リスク、、、港区っていう区名だけが取り柄のマンションってイメージしかしない。
  • 浜松町のタワーと同じですね。高くせざるを得ずパークコートにするという。
• 小学校がほぼ隣の様ですが毎日騒がしそうですね涙。運動会の放送などもまる聞こえなんでしょうか？
  • 近隣住民です。運動会は毎日あるわけでないし、小学校の授業は平日夕方までと土曜昼までなので、生活する上で特に意識するようなことはないでしょう。そもそも東町小学校よりも目の前の麻布通りと首都高、そして何よりニノ橋の韓国会館前で右翼街宣車がやるヘイトスピーチの方がよほどうるさいです。
    • モデルルーム行った際にも営業さんから伝えなければいけない項目として毎週韓国大使館のヘイトスピーチの街宣車が必ず来ると説明されました。主に昼の時間帯らしいです。
  • ヘイトスピーチも言われるほど頻度ない上、高速道路も大通りと住宅を挟んだ先で全く影響なし、大通りも車通りはなくかなり静かです。さらに飛行機の空路とも重なっていません。部屋の中は30db(図書館より静か)です。少なくとも小石川の方にできるパークコートより遥かに静かです。
• ガソリンスタンドが潰れたら、どのくらいの高さの建物が建つ可能性があるか確認された方いますか？
  • 最高でも35メートルまでしか建たない上、パークコートは西側に駐車場があるため、ガソリンスタンドのところにビル建っても20メートルぐらい間隔があります。なので真隣にビル、ということはないですし、11階以上なら遮られることもないです。
  • PC西側はGS(ほとんど車が出入りしておらず存在意義不明)と小さな月極駐車場があり、その先には戸建の邸宅、低層の建物が連なっています。さらに先は南麻布3/4丁目、元麻布と高さ制限17～22mの第２種高度地区が広がります。従って、少なくとも今の時点では低層階でも圧迫感はなく、6～7Fより上は抜け感もでてきます。西側高層階からの眺望はHPで確認できますが、かなりの開放感が得られると思います(特に何が見えるってことはありませんが)。

【地盤・水害】

• 古川沿いは有名な水害エリアのうえ、首都高隣接という港区で最低の住環境。 三田一丁目がそれに当たる。特に再開発が予定されている、三田小山西地区の場所は劣悪。 多少の水害対策をしたところで真っ先に浸水する場所には変わりないだろう。 首都高排ガス騒音地帯なので肺を鍛えたい方以外は避けるべき場所。騒音で精神的にもつらい。 子連れの方はご参考まで。
• この辺りは、東日本大震災時はどのような状況だったのでしょうか？ご存知の方教えていただけないでしょうか。
  • あの頃よりさらに人口密度が高くなってるからね。 恐ろしくて住めない。エレベーターが止まってしまうのは絶対だし。ぜぇぜぇ言いながら階段で上り下りするか。 非常電源なんか一日もたないよ。
• 港区の浸水ハザードマップ見たら、該当エリアでした。最大深さ1mとのことで、これは心配になります。浸水も困るけど、隣のガソリンスタンドから油が流れてきて引火なんてしたら大惨事ですから。
  • 武蔵小山なんかも住所が小山なのに浸水エリアなので、過度に心配する必要は無いと思います。
• 2004年の集中豪雨により麻布十番周辺が被害を受けた後、港区が威信をかけて治水対策を慣行した。それ以降2015年には渋谷駅が冠水するゲリラ豪雨が発生しているが、同様の雨量でも麻布十番には目立った影響は出ていない。

⇒https://radiate.jp/20080628/gesui_minami-azabu/amp/

【治安】

• 大使館が多く、警察が多いので治安が安心。

周辺施設[ ]

【公園・自然】

• 南麻布二丁目児童遊園（約120m・徒歩2分）
• 南麻布1丁目児童遊園（約140m・徒歩2分）
• 網代公園（約510m・徒歩7分）
• 有栖川宮記念公園（約1,040m/徒歩13分）

【金融機関】

• みずほ銀行麻布支店（約300m・徒歩4分）
• 三菱UFJ銀行麻布支店（約710m・徒歩9分）
• 南麻布二郵便局（約210m・徒歩3分）

【病院】

• 劉内科整形外科（約40m・徒歩1分）
• はやし耳鼻咽喉科（約80m・徒歩1分）

【その他施設】

• フランス大使館（約1,350m/徒歩17分）
• フィンランド大使館（約860m/徒歩11分）

他物件との比較[ ]

• 立地：ピアース麻布十番＞＞パークコート南麻布、２LDKの間取り：ピアース麻布十番＞＞パークコート南麻布、

分譲価格：パークコート南麻布＞ピアース麻布十番 だと、さすがに天下のパークコートでも厳しいですね。やはりこちらは、フランス大使館やフィンランド大使館に負けない質の高いマンションを、容積率の優位性を最大限に有効利用して、安価にて提供するのが、本当のコンセプトだと思いますよ。

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掲示板[ ]

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