パークコート乃木坂　ザ　タワー

2018年1月16日 (火) 12:46時点における版

物件概要

• 所在地：東京都港区南青山一丁目78番他（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ千代田線 「乃木坂」駅 徒歩2分
2. 都営大江戸線 「六本木」駅 徒歩8分
3. 東京メトロ日比谷線 「六本木」駅 徒歩9分
4. 東京メトロ銀座線 「青山一丁目」駅 徒歩9分
5. 東京メトロ半蔵門線 「青山一丁目」駅 徒歩9分
6. 都営大江戸線 「青山一丁目」駅 徒歩9分

• 総戸数：88戸（事業協力者住戸45戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上25階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年02月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：三井住友建設株式会社
• 管理：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• ここ最近のパークコートからしても、値付け難しいんじゃないの。赤坂檜町は早々に完売したが、南青山や浜離宮は売れてはいるみたいだが、完売は程遠い。ここの販売価格情報下さい。
  • 坪単価800からでいかがでしょうか？
    • より大規模なパークコート赤坂ザ・タワーが築8年で坪550くらいでノムコムで売りにでてる。ここも築8年経てば、いまの市況がつづいても、それくらいの価値というイメージで検討しようと思う。
• もっと、ちゃんとした規模で建てればいいのに。もったいない。
• 投資目的の人には売らないとのこと。 地権者の発言力は半端ない。 総会が思いやられそう。 期待していただけに残念。
  • そうなんですね。ということは、皆さん住人。 投資目的に売らない＝問題が発生しそうなんでしょうか。 間取りを見ましたが、2LDKは投資目的にも買えそうな感じでしたけど。LDKが相当広くて豪華ですね。80Bは2LDKですが、80.46平米の広さです。
• 売り出し40戸と地権者40戸ですか。。。地権者さんの分も払う必要があるので、相当上乗せするかコストカットしないと採算とれませんね。
  • ペンシルだし高いと売れないので多分仕様を地味に落としてくるでしょうね。地権者は文句言わないだろうし。
• ここって坪いくらくらいと思います？
  • 7000万台からでしょうね～
• 事業協力者が多いので割高になるはずです
  • 事業協力者がいる場合に割高になる理由を教えてもらえませんか？
    • それ確かに言われてますが実態は不明ですよね。 持ち床分は等価交換でその建物部分は自腹だけど、増床分を新たに分譲した利益のいくらかをそこに充填することがデベとの交渉により可能、まではわかりますが。 規模にもよるかと思いますが、やはり分譲分がここみたいに少ないと1人あたりの負担分が増えるのでは、などと考えていますが。
      • ここって建築主が地権者組合なんだよ。建て替えるの前から知ってたけど、三井が売ることになったんだー　って感じ
• 高層階は眺めは抜群に良いだろうなと思います。その分お値段もって感じで。ここだと軽く億は超えていくのでしょうか。 気になるのは低層階です。どれくらいの価格で出すのでしょうか。値段によっては投資用にと考える人も多くなってくると思います。 今のマンションの相場としては少し落ち着いて生きている状況で どうなってくるのでしょうね。
• 案内会で大体の価格帯は教えてくれるようですが周辺の物件をみてもかなり強気なのかなという印象です。
  • 間取りも悪くないし、この立地と眺望なら悪くない価格だと思う。
    • コンパクトタイプはどうでしょうか。

1. 37平米:8000万円台
2. 50平米台:10000万円台
3. 55平米:11000万円台～
4. 60平米:13000万円台～

• • • • 高い…
        • さすがに高すぎでしょう。
• いまの都心マンションの坪単価を考えると妥当な価格だと思う。そのくらい価格が高騰しています。5年前の3LDKの価格が今の1LDKくらいですよ
  • 今時少し割高あるものの 概ね妥当だと思うよ。 私は車持たない派なので、気にしないけど 駐車場少ないから車必須な人は悩むのでは。 これだけ眺望良くて８０平米ビューバス２LDKが２億以下は 都心部では無いので購入するつもり。 問題は公開抽選なこと。
    • 買った瞬間に2000万円以上の含み損を抱えそうですね...
• 坪７００以上が今の相場なのですよ。もっと高くなるからこれでも安いですけどね。
• 北西住戸はお墓ビューのため、もっと価格下げないと売れないと思います。
• ホームページの間取りの表示方法を工夫（？)してるけど、結局南東向き住居はほとんど旧居住者に配分され、新たに分譲されるのは…半分以上が地権者という特殊マンションの買いにくいとこです。予想してたけどね
• 投資目的購入が難しいことから、都心物件としてはご自分の財産として大事に住む方が多いマンションとなるのでは･･･（自己または親族の居住用に限ることから、当然、民泊禁止の規約もあるそうです。） 確かにペンシルっぽいですが逆にほとんどが角部屋となっていて眺めがよく、南西方向は将来的にも眺望を遮る建物が建ちそうもないので希少だと思います。 いい物件だと思います。
  • 将来、売却しなければならなくなった時、購入者を限定することになる。要するに、わざわざ高く買ってくれそうな人を排除することになるんだよな。出口戦略としては最悪マンション。
• いよいよあと1週間ですね。完売するでしょうか？
  • 価格を気にしない方々が購入するんでしょうね。羨ましい限りです
• 販売住戸全て放出！すごいですね．しかも，全ての住戸の価格と間取りが見られるとはこれまたわかりやすくて素晴らしい．檜町よりも少し安いくらいでしょうか？
  • 檜町と比較すると15%から20%安いですね。共用部の違い分としてはまぁまぁですかね。場所は好みですが住むならこちらに部が有りますね
    • ドアtoホームでは圧倒的にこちらの方が近いでしょ
• 公式ＨＰに『第1期登録受付開始のご案内』とUPされたから、第2期もあるのかな。どうも完売じゃなさそう
  • 先着じゃ無い限り、全戸出す場合でも期分け表示はします。
• この物件立地かなり良いね。間取りもなかなか良いし。西向きの小さめの部屋は数戸残るかもしれないが一期でほぼほぼ埋まるだろね
• 結局全戸完売したのでしょうか？
  • 5戸が2次にまわったようですね。
• 完売はしていないようです。 前述にもありますが、投資目的での購入不可が 響いたようです。 実需で検討している人にとってはプラスだと思います。 今は、どこもかしこもアジア系投資資金の流入がすごい。 三井ももっとアピールすれば 良かったのに。
  • ちなみに１００平米のモデルルームは完売との事。３億で駐車場付は都心では無いですから見てる人はちゃんと見てますね。
• 先着順5戸なんですが、どの間取りのことなのでしょうね？ 公式サイトに掲載されている間取りのページに有るプランは、 全てが販売対象ではない…ということになるのか。 それとも今後まだ売りに出される可能性がありますよ、ということなのかな。 いずれにしてもそれぞれ個性的なので、 きちんと確認してみないといけないと感じました。

【価格】

• 住戸番号202タイプ名37A価格8,000万円専有面積37.49平米 間取り1LDK向き西
• 住戸番号703タイプ名53A価格12,400万円専有面積53.62平米 間取り1LDK向き南
• 住戸番号305タイプ名67A価格14,300万円専有面積67.73平米 間取り2LDK向き南東
• 住戸番号2101タイプ名80B価格19,000万円専有面積80.54平米 間取り2LDK向き北西
• 住戸番号2202タイプ名91A価格23,200万円専有面積91.90平米 間取り3LDK向き南西
  • 情報更新日：平成29年12月25日（月）

交通

構造・建物

• ペンシルなので残念です。
  • 立地は良いよね。ペンシルタワーだけど小さい部屋がないのは良いことかな
• 中層以下は天井2450
• こちらはワンフロア何戸でしょか？
  • ワンフロアだいたい5-4戸位でしたよ。最上階付近は3戸とかだったような。一部2戸ってフロアも中層にあったような(非分譲住宅が広かった)

共用施設

• ペンシルタワーなのと地権者の方が半数以上いらっしゃること、ラウンジや車寄せがないこと、エレベーターが2基なのが気になっています。
  • EVは13人乗りと17人乗りの二台だったかと

設備・仕様

間取り

• 北東方向がお墓ビューになりますね。1LＤＫがその向になる可能性が高そうです。
  • 確かに、北東方向にお寺さんのお墓がありますね。 お墓ビューは、売るにも貸すにもかなりのハードルがあるので、お墓ビューの部屋は価格が相当下がらない限りはかなり苦戦しそうですね。
    • お墓は高層階からは見づらそうだが。
      • 高層階からでも下を見たら間違いなく見えてしまいますからね。価格が安いなら、リセールを諦めて永住するという前提で購入するというのもありかもしれません。
        • お墓が見えるか否かも大きいですが、お墓横のマンションというだけでかなりリセール厳しそう...立地がいいだけにとても残念です。
• どのプランも面積が広めなのもあって、部屋が広いのが印象的です。 ただ、今はまだ設計段階のものがアップされているのか、 間取りがちょっとわかりづらい感じなので、日本語表記だと良いなと思いました。 リビングも広いので、家族団らんの時間をゆっくり過ごせるかなとイメージできました。

買い物・食事

• 生活利便っていうタブが公式サイトにあったので、どうなのかなぁと思ったんですが… 明治屋があったりとか、一応周りには食べ物に関してはお店もあるのかなと感じました。 例えばクリーニングとかってどうなんでしょう？ 家まで取りに来てもらえるサービスもあるから 今更近所まで出しに行かなくっても大丈夫なのかな。 暮らしやすいかどうかはわかりませんが、 立地としてはいいのかな。
  • 明治屋よりもミッドタウンのプレッセが食材豊富ですし、配達もしてくれるので便利だと思います。クリーニングはコンシェルジュに預けられると思います。
    • ミッドタウンまで徒歩5分はいいなぁ。プレッセが24時間営業だったら最高だったな。青山一丁目の成城石井も使えそう

育児・教育

• 学区はどこになるのでしょうか？
  • 区立赤坂小学校(約490m／徒歩7分)が通学校とのことです
    • 小学校は選択できるとの情報もありますね(^^)

周辺環境・治安

• 横にお墓ないですか？お墓の横嫌です
  • 隣にお墓がありました。大変残念ではありますが、それに見あった価格にしてもらえたらと思います。
    • お墓の話題が出てますが、私自身はあまり気にならないです。ただ、一般的にみて嫌悪施設に該当することはやむを得ないと思います。
      • お墓が近くにあるというたけであればそんなに気にならないですが、真横はやっぱり気になりますね。毎日のことですから。
        • 居住者は慣れると思いますが、リセール時のハードルが高くなるため心配です。
• 青山霊園はこのマンションから結構見えるのでしょうか。
  • ほとんど気になりません
• 今日、現地を見てきました。大通り沿いでないのはよいですが、立地自体はそんなに高級感はないですね。また、お墓が気にならないといえばうそになりますね。
• 南東角部屋や高層フロアは問題ないですが、西側のお部屋は、確かに窓が青山霊園方向ですね。窓からの景色が建物に遮られたり、低層マンションで近隣住戸からの視線が気になる人にとっては良いと感じるかもひれませんし価値観は様々ですね(^^;
• 前の道路は通り抜けの道になるという噂を聞きましたが、情報持ってる方はおられないですか？
  • 目の前の道、大通りではないなーっと思っておりましたが抜け道になっているという話は初耳です。地元の人だとわかるのかしら？
    • 今後の話ですが、いずれ開通して通り抜けができる道になるということを聞いたことがあります。
      • 静かな環境というのも一時的ということですね。
• 現地で見ました。真横の墓場が孤立して見捨てられた感じなのが気になるのと、斜め直下に大きなトンネルと地下鉄が通っているのが地盤に関する懸念材料になるかなと。ぱっとしない通り沿いですが浜松町(浜離宮)よりはいいです。
  • 地盤に対する懸念とありますがマンションだと支持層まで杭が打たれているから、そういうものは影響しないと思いますが…。構造に影響するようにはならないように配慮されていないとそもそも建築許可だって降りないわけでしょう？
• 向かいの乃木坂倶楽部がいかにも将来タワーに建て替わりそうなんだよね。現地見たときは人気なかったけど何に使われてるのかしら。
  • 乃木坂倶楽部確かにタワーになるか微妙な土地だけど、マンションにはなりそうね
    • 乃木坂倶楽部は日本政策投資銀行の接待施設。三菱の関東閣と同じようなもの。銀行本体が安泰ならば、大丈夫では？銀行が傾くと、この手の施設は真っ先に売却の対象になるね。
• 液状化、洪水、揺れに関するハザードマップを見せていただきましたが、この物件の立地はすべてにおいて問題無しでした。南側にある乃木坂倶楽部の敷地に高層マンションが建設されるか否かの心配につきましても、道路や敷地面積の問題から、高層マンションが建つ可能性はほぼほぼ無いとのことです。こちらを既にご契約の方は皆さんご存じかと思いますが、ご検討中の方へ、ご参考までに(^^) 完成が楽しみです。

周辺施設

その他

掲示板

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