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パデシオン伏見稲荷

Name: パデシオン伏見稲荷
Brand: 睦備建設株式会社
Rating: 4.5 (10 reviews)
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==物件概要==
*所在地：[[京都府]][[京都市]][[伏見区]]深草鈴塚町6番7他（地番）
*交通：
#[[京阪本線]] 「伏見稲荷」駅 徒歩4分  
#[[奈良線]] 「稲荷」駅 徒歩7分  
#京都市営地下鉄[[烏丸線]] 「十条」駅 徒歩13分
*総戸数：49戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上7階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2021年01月予定
*売主：睦備建設株式会社
*施工：睦備建設株式会社
*管理会社：睦備建設株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*むつび建設、京都府内でマンションも多く実績があるようで「パデシオン」をよく見かけます。きちんとされていると思いますけどね。住人の質は運みたいなところもあります。トラブルが起こった時に管理会社がきちんとしていたら安心感がうまれます。知名度も京都府内では割とありますし、ちゃんと対応してくれるんじゃないかな。勝手な思い込みかもしれませんが。公式ホームページにまだ間取りがのっていないので、待ちたいと思います。資料請求はしていないので、資料請求者限定で公開しているのかもしれませんけど・・・
**SNSは割に悪い情報が上がりがちです。自分で考える冷静さ、直感を大事にしたいかな。そう住人さんの質はホント運ですよね。けど何度かモデルルーム等でテンション上がって内覧しておられる人見ると、うーん、大丈夫かなあと不安ですねえ。
*いわく付きなのは分かりますが、安く提供するでしょうか？用地落札価格は割と安いですね！
**ここは安くしないと、絶対に売れないよ
***勉強した値付けが期待されますね。2,700ぐらいからでしょうか？
****それくらいが落札価格からして妥当でしょうね。3000からだと売れないと思いますよ
*****高い部屋でも3,800ぐらい迄なら売れるでしょうね
******そうですね、それくらいが妥当ですね。
*******いくらパデシオンであったとしても、その価格帯は厳しいように思います。１ＬＤＫであればわかりますが、２ＬＤＫからの物件です。便利とは言い難い立地で、どんな価格設定をされるのでしょうね。
********3千万までて無いと思います。3階から4階以上は４千万以上で販売したいはず。でないと、伏見稲荷大社近くに販売する意味がないと思います。批判では無いですが、近くのグランドパレスさんも伏見稲荷大社推し。地元としては、お稲荷さん推しの不動産もういいかなと思ってます。京都人としては観光名所で家は買いません。
*パデでも庶民価格では無くなったのですね。夫婦正社員が長期ローンで、なんとか買えるかなというレベルです。
**同感。なので、どういう層が対象なのかなあと思います。普通の一般庶民が今の時代４千万以上出すのは、よほど頭金があるか、親の援助があるかかなと思いますが、教育資金や老後資金考えた時そこまでの資金を住宅に費やせるて結構勇気いるなて思います。じゃあ、資金がある方はここの立地に購入するかと言われたら疑問。中国系の方、セカンドハウス、リタイアした方。ん?？管理はしっかり成り立つのかな？マンション検討中ですが、販売会社、管理力、周辺環境、地元ですが見送ります。後、ほとんど東向き。南にベランダをもっていけないのにわざわざここに販売しようとする会社にとても疑問。
***地元ですが伏見区パデなら3,000を超えてまで買うのかという風に思います。京都ではパデは安いイメージが強く、周りからも安いマンションに住んでいると受け取らます。安くないとパデを選ぶ意味が無いです。
****同感です。安くなければパデシオンじゃないですよ！高い値付けすると、完売に時間がかかりますよね。
*価格未定ですので、割高かどうかは未だ分からないです。2700から3800までと期待しています。
*パデシオンのコンセプトは素直に良いなと思いましたが、駅から近くではなかなか難しいのではないかとも思いました。すべての条件が揃えばかなり魅力的な物件になると思うのですが。駅が近いだけに、広さを確保したら安さには限界があるのではと思います。ネットの情報しか見ていないので価格がまだわからないのですが、詳細が出るのが楽しみです。
*予定価格高すぎ。市営に囲まれた奥の立地でこれはない。
**予定価格帯はいかほどなんでしょうか？
***最低3100万～ですよね。3千万～だったら妥当じゃないですか。売れると思いますよ。
****あの落札価格でこの金額は高いですね、下請けタタキまくってるのに。
*****これは妥当な金額だとおもいす。駅近、スーパーも近い。幼稚園、小学校も近い、パデシオンであろうが、こうなると思ってました。安さだけ重視の方は京都市街にいかないと。
*3,100から、3,400から。京都市内の新築としては安い方なのでしょうね。
**この立地なら3,000から4,000でないと地元民は手を出さないでしょうね。地元民以外の人が交通利便性を感じて購入すると想像します。
*駅が近い割には優しい価格に思えました。駅力に関しては全くわからないので何とも言えません。広さもほどほどに平均的だと思います。
**他物件もそうだけど予定価格3100～3400～は客寄せ価格で各1戸。他は高すぎ！上階は4000～5000！
***4000～5000ですか、今が新築マンションの価格ピークに感じます。
****4千、5千万から、立地だけ考えるとそらそうなります。
*****立地はどちらかというと微妙な方だと思います。
******周りの市営は抜きにしてという意味です。駅近、京都駅、四条界隈、すぐ行けますからね。むつびさんじゃなかったら検討してたかな。
*******交通の利便性のみの意味ですね。ただこの場所ならパデシオンしか企画出来ないと思いますよ。そこが睦建設の強みです。
*別宅で車乗らないんだったら安ければ結構良いかも　( ´∀｀ )( ´∀｀ )マンションバブルも崩壊しそうだから割高物件は買いたくないしね
*他府県や外国のお客さん泊めてあげるのには良いと思うな　
*先月、このマンションで抽選があると聞きましたが、実際に参加された方おられますか？市内田の字でもないのに‥。
*価格は3100万台からですか。もうちょっと頑張ってほしかったね。わざわざここに引っ越してきて子育てする人はいないとおもうから地元住民と他所住みの別宅というところでしょうか。あと一割安かったら買ってたかも
*説明会に行きました。3500万円以下の部屋はほとんど残っていないです。あるのは3700万円～の部屋ばかりです。市営住宅に囲まれていますし、なしですね。
**まだそんな日も経ってないのに何故3700万以上なんですか？3500万以下の部屋て、まさかの数戸なのかな。ありがちですけど。これはダメですね。
***予定価格3100～3400～は客寄せ価格で各1戸。他は高すぎ！上階は4000～5000！
****どこの新築マンションも見出しが○○円～と出ますが、これ、もうそろそろやめた方がいいと思うんですよね。色々今まで説明会とか行ってますが、行ったら行ったで、前置きの長い話。価格を知りたいのに。しかも、凄く早い段階で説明会は行ってるのに。何と言ってもやっぱり価格なんです。予算は決まっています。わざわざ足を運んで行った手間、時間もったいない。長い話聞かされてどっと疲れ出ますね。
*****資料を安易に取り寄せると、電話攻撃を受けたりするので出来ればホームページで内容をイメージしておいてそれからモデルルームへ行こうと思うのは、自分だけではないと思います。でも、最後まで価格を見せない、伝えないという会社増えてきましたね。
******まあ価格表すら見せてくれないデベもありますので、、、見せてくれるだけ良心的かも
*もう完売したかな
**かなり埋まってるみたいですね。
***まぁそうなるよね。HPが公開されたのが１０／２５、年末年始をはさんだから事前案内会が始まったのは１／１２からだったけど相当数反響あったそうだから。気軽に資料請求したら電話攻撃が～とか言ってる人がいらっしゃったけどそのままほっときゃそらテレアポくらいされますよ、向こうは反響営業しかできないんだから。リアルな話をすると、１２月に資料請求してから１月中旬の案内会に行くまで電話攻撃？（デベは敵なのか？笑）なんて一度もなかったし、詳細なパンフもあったし行ったら価格表もすぐ出てきたし、モデルルームでどこまでが標準仕様で、無償OP、有償OPの内容も詳しく説明してくれたし。もちろん時々こちらから電話して言いたいこと言って聞きたいこと聞いてたせいもあるだろうけど。むしろ攻撃（笑）はこれからじゃない？先んじた積極的ユーザーに選ばれなかった部屋（希望や需要は様々だから売れ残り＝悪い物件とは言えないけど）を営業力で早期完売まで持って行かなきゃいけないんだし
*コンセプト見ていると、適正価格というのをいうのが気になるキーワードですが高くないんですか？やすいと嬉しいけど、ここはあまり安くなるようそないような。
*今販売中の京都のマンションならやっぱりここかな　車いらないなら
**むしろこの界隈本町通や師団街道等狭い道が多いので車はあまりお勧めできない。師団街道はまだマシだがそれでも東京大阪からしたら一通レベル…



==交通==
*電車のアクセスは良いですね。
**車いらない人ならありだな　




==構造・建物==
[[File:パデシオン伏見稲荷　エントランス外観完成予想図.png|350px|thumb|パデシオン伏見稲荷　エントランス外観完成予想図|alt=パデシオン伏見稲荷　エントランス外観完成予想図]]
*建ペイ率：70％
*容積率：200％
*敷地面積：1,840.19m2（556.65坪）
*建築面積：827.42m2（250.29坪）
*建築延床面積：4,101.66m2（1,240.75坪）
*デザインは庶民的な雰囲気もあるような高級感もあるような落ち着いた感じというか。エントランスも親しみやすい感じでちょうどいいのかもしれません。



==共用施設==
[[File:パデシオン伏見稲荷　エントランスホール完成予想図.png|350px|thumb|パデシオン伏見稲荷　エントランスホール完成予想図|alt=パデシオン伏見稲荷　エントランスホール完成予想図]]
*駐車場台数：38台［平面駐車場1台、平面専用駐車場4台、機械式駐車場32台、来客用福祉対応平面駐車場1台］、他サービス用駐車場スペース1台
*バイク置場台数：5台
*ミニバイク置場台数：10台
*自転車置場：98台［平面式9台、平面ラック式89台］、他来客用駐輪場



==設備・仕様==
*

==間取り==
*間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
*面積：67.37平米～84.14平米
*洗面室が案外狭いかな。ファミリー世帯の場合もう少し広い洗面室だと、家族一緒にはいれるし朝の準備も広い方がはかどります。キッチンにカウンターがあるので作った料理をサッと置けていい。忙しい朝は、カウンターで食事をとってもらえるので片づけも楽チンですね家事動線がある程度決まっていると、ママにとっては暮らしやすい
*たまたま角住戸だからなのか、扉付きのポーチがあるのがいいなと思いました。中住戸の場合もポーチがあるといいなと思います。
*1階の専用庭と専用駐車場付きのプランは人気がありそうに思います。4戸だけのようなので抽選になりそうな気がします。
*間取り見ました。価格差ってかなりありますか？3LDK、DタイプやFタイプ、Hタイプがいいなと思っています。いろいろな間取りから選べていいですよね。洋室はクロゼットにポールがついていることがわかりますし、和室は布団収納ができる収納あり。3LDKでも1室を和室にするか、全室洋室なのかで住み心地が違うのかなとか思っています。どの間取りが一番いいのかな…と見比べています。広さで価格差があるなら、先に価格一覧を見せてもらいたいですよね。
*プランみたら、ものすごく種類多いですね^^;ターゲットが多様なので、どういう人が検討するのかが難しいかも




==買い物・食事==
*ライフ 伏見深草店　（約190m）
*ローソン 伏見稲荷駅前店　（約210m）
*

==育児・教育==
*稲荷砂川保育園　（約10m）
*市立砂川小学校　（約630m）
*この場所では絶対に子育てはしたくないけど、子供のいない世帯とか外国人なら買ってもいいんじゃないかな。

==周辺環境・治安==
*地域・地区：第1種住居地域・準防火地域・20m第2種高度地区・町並み型建造物修景地区・遠景デザイン保全区域
*駅と買い物施設が近いのは魅力ですね。大通りに面していませんし、なかなか良さそうな感じ。ただ、町並み型建造物修景地区・遠景デザイン保全区域ですと、外に洗濯とか干せないのでしょうか。そういう場所もありますよね。
**ベランダには干せます。ただし、柵に布団などかけるのはアウト。
*3駅3路線使えますが、10分以上かかる駅はあまり使わないかもしれませんね。駅とスーパーが近いのは価値があると思います。伏見稲荷大社が近いので、年末年始はマンション周辺が混雑して大変かもしれませんね。凄いと歩けないレベル。
**確かに道路も大渋滞しますよね。観光バス渋滞。
***いやいや、ここ数年インバウンドの影響で年中ダダ混み。立地的に車での出入りは西向き、国道24号線（竹田街道）を利用しないと難しいですね。東側の師団街道は距離感覚以上に時間が掛かります。稲荷駅（JR～京阪）周辺の日中はほぼ歩行者天国状態。飲食店も結構ありますが地元民は利用しにくいかもです。まぁ、何に価値を見いだすかですが。
*今日、現地確認に行きました。市営住宅に隣接していて、個人的にあまり雰囲気はよくなかったです。至る所にフンの後始末、フンさせるなとの貼り紙がありました。期待外れかな。
**市営住宅に近いのは良いとしても分譲物件であるマンションとの比較が出来ないとすると確かに残念になってしまいますね。ちなみに小学校などの評判はどんな感じでしょうか。
*近いも何も、ここは市住の中。老朽化で一部の棟を建て替えたり耐震補強して戸数を集約して、一部は解体して更地になってた場所です。
*そう、ここは見渡す限りの市営ビュー
*分譲には微妙な立地ですね。
**その微妙な立地だからそこ、「1 への挑戦=1 m2でも広く、1 円でも安く」を実現できます。
*ランキング圏外の清水や祇園周辺、嵐山の惨状を見るまでもなく、あふれかえる外国人観光客と食べ散らかしなどのマナーの悪さ、合法・違法を問わず民泊の乱立や送迎車両による渋滞、観光地人気なんて地元住民には迷惑な話以外のなにものでもないし、ましてやいわく付きのこの場所（しかも現役？？）徒歩圏内で3線利用可、日常的に使うスーパーやコンビニも近く車を使えば京都駅も商業施設もわりと近くにあって、ロケーションはいいと思うのですが･･･ちょっと躊躇してしまいますね。
*そう…。本当に立地が…。家族は懸念しています。安く販売しないと苦戦するでしょうね。あの場所に分譲マンションなんですよね。地元京都人としては見送ります。
**懸念のある方は断念されるのが賢明。拘りの無い人にはお得物件になりそうです。
*中心部は富裕層と宿泊観光客、郊外は地元京都民、というふうな棲み分けが進んでいますね。
*この立地は便利とは言い難いので、割高な物件という印象があります。でも、周辺は静かではあるのでセカンドハウスとして購入する人は多いのかも。市内に住んでいる人がわざわざここを選ぶとは思いにくいかな。
*ロケーションが市営ビュー
**微妙ですね。
*ここだと、駅に近くて買い物もライフがあるから便利で…というかんじですね。高校があったり、警察学校があったりもして普通の住宅街とはまた違った感じ。普通に暮らしやすいと思います。価格についてはここに限らず、もう京都市内はどこも全体的に高めになっている印象です。
*やはり市営住宅街に躊躇します。分譲購入の意味がうすくなります。価格は2,980からで良いと思いますね。
*現地見に行きましたが、市営住宅がなかったら購入してたと思います。ちょっと残念です。
*前の道、観光バス数珠つなぎで大渋滞...ほんの2～300m、混んでなければ数10秒のところを抜けるのに15分かかった...さすが観光地 これが日常ならしんどいかも
**観光バスが通る道は一通です。観光客用のバス降り場があるので。あの一通を通る人は地元ではあまりいないと思いますよ。ただ、それを言ってもやはり伏見稲荷。観光客は凄いですよ。最寄りの稲荷駅は毎日人だかりです（笑）地元民ですが年末年始は京都から脱出します。ここ最近は稲荷大社、お正月にお参りしたことありません。地元なのに、あー、普通に三が日にお参りしたいです。
***あ、仰ってるのは南側の2車線一通、24号へ出る道ですよね？そっちじゃなくて師団街道の方です。十条通りから南進してすぐにガーンと混んでて全く進まず！食べ物屋さんを探してしばらく付近を歩いたのですが、どうやら仰ってる観光バス降り場へ向かう右折車両が積み重なって渋滞してる様子でした...結局、観光客だらけで食事もままならず脱出しました(笑)駅も確かにすごい人でしたね。外国人観光客なら、日曜日だから...ってことはないでしょうね？毎日こんな感じなら、やっぱりしんどいかも！
****そうですね。師団街道ですよね。師団街道知ってられるのなら京都の方ですよね。伏見稲荷の凄さすごいでしよ（笑）なので、自転車行動は当たり前ですよ。それと観光客だらけですがご飯食べる所は少ないですよ。毎日、だいたいこんな感じです。駅はだいぶいらつきます。覚悟して下さい（笑）師団街道はだいたい渋滞じゃないかな、だから、ここに住む方は24号線を走る事ですね。
*現地行ってきた。南側と西側の市営住宅との距離が近くて圧迫感あり。低層階の眺望景観はかなり残念な立地だと思う。
**市営住宅の中というより、市営住宅の北東部分（鬼門）。
***私も行きました。そのまんま市営住宅の建て替え新築棟でした笑笑
*このあたりはあんまり車乗らんほうがいい　別宅ならありかな
**車乗らない方がいいというのはどんな理由でしょうか？車にはよく乗りますので気になりました。
***稲荷周辺に住むという事は観光地に住むというようなもの。当然、観光バス、タクシー、後、県外の車、マイカーとにかく多いです。ここに住むなら、そんなの覚悟しないと。うちは地元でここに住んでますが、出来れば、県外の方とか京都の観光、車で来てほしくないです。仕方ない場合もありますが…。けど、稲荷駅も日常生活にも関わらずイライラします（笑）けど、これが稲荷駅です。仕方ないです。ですので、覚悟して下さい。
****車で仕事する人はやめとけっちゅうことや　


==周辺施設==
*伏見稲荷大社　（約510m）
*京都中央信用金庫 稲荷支店　（約400m）
*

==その他==
*

==掲示板==
*

kansai/653216/52-159

kansai/653216/51
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