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バウス品川戸越

Name: バウス品川戸越
Brand: 日本土地建物株式会社
Rating: 4.388888888888889 (18 reviews)
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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[品川区]]荏原1丁目291番16（地番）
*交通：
#東急[[池上線]] 「戸越銀座」駅 徒歩6分  
#都営[[浅草線]] 「戸越」駅 徒歩8分  
#東急[[目黒線]] 「不動前」駅 徒歩12分  
#東急[[目黒線]] 「武蔵小山」駅 徒歩14分  
#[[山手線]] 「五反田」駅 徒歩16分  
#東急[[池上線]] 「五反田」駅 徒歩16分  
#都営[[浅草線]] 「五反田」駅 徒歩15分
*総戸数：47戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上7階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2020年04月予定
*売主：日本土地建物株式会社
*施工：株式会社森本組
*管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

==価格・コスト・販売時状況==
*ここの立地でどれくらいの価格になるのな気になりますね??
*条件良すぎて坪450くらいになりそう。
*金額いくらくらいになるでしょうか。
*昨日から事前案内始まりましたね。予定価格も発表されたそうですが気になりますね。
*予定価格から考えるに7000-8000万どころか、良い部屋は億超えそう。品川戸越でついに億ションかー。。
*オリンピックバブルで弾けると思うけどな　規模が違うけど長野の時、地元は弾けまくったよ。
**全国的にバブル傾向と思います。 親戚が外構工事をするにあたって、今は消費税の増税前の駆け込み需要、物価上昇で資材が高いようです。 見積を取ってもらったものの、前よりもかなり割高。そういえば車も1台あたり高くて新車を買う時に「こんなに高いんだ」と思ったっけ。 戸越は庶民的なイメージでしたが億の部屋ですか・・・
***私もこの前、説明会行ってきました。このあたり、長く暮らしている親戚がおり、とてもよい環境だと思います。 ポイントはやはり価格。7000?8000万円、9000万円だとすると毎月の修繕、積立、ローンの利子を考慮するといずれにしても1億円以上をこの物件に支払うことになるはずです。35年ローンで共働きで定年まであるいは70代まで払い続けるライフスタイルは、なかなかFP的に厳しいなあと思ったものです。もっとも、働き盛りをここで過ごして、売却後にどこかもう少し郊外の2LDKあたりに行くというプランもありかなとはお思うけれど。 他の方も書いているように、庶民派の武蔵小山や戸越周辺でこの価格は、東京もどうにかしているのでは？と時代を少し俯瞰的に見ると考えちゃいますね。
****説明会行ってきたけど、五輪前の資材&建築費高騰と武蔵小山のタワマンバブルに引っ張られた値付けでびっくりした。 ボリュームゾーンは8000万円?9000万円台、上層階の部屋は億超えも普通にあるとか。 これだと上層階は中国の方々に買われて賃貸ばかりになるかもしれないね。 ファミリー永住物件として売ってるけど、入居者はそうならない気がする。
*****なんと！そんなにお高いのですね！その値段出すならもっと他の地域に買う方いるでしょうに。。完成在庫が多くあるなか、その値付けとは…よほど自信があるのでしょうね。
******そうですよね。価格設定がちょっとおかしい。間取りがいいだけに、残念だなぁ…。
*******欲しいと思った時に、欲しい場所に買わないと、一生買えませんよ。都内で値下がりする要素が、まったく見当たらないので。
********都内駅近で間取りいい新築ほとんどないのでこれくらいはいっちゃいますよね、、、
*年齢的に余裕のある人は様子見がいいのではなかろうか。長野の時もオリンピックに加え消費税増税、長野新幹線開業に711水害の復旧が重なり地元はバブルだったしね。私も買い替えの様子見中です 
*予定価格よりさらに値上がりしたんですね…我が家も断念します。駅からの距離が結構あるのにこの値段は出せないな。
*おおよそ坪350~坪400レンジ。事前案内の予定価格よりプラス100~300くらい乗っけてきたね。上層階で億いくだろうし、本当に品川戸越もすごい時代になった。
**上げてきたということは結構好調なのですかね。田園都市線や東横線、目黒線の駅10分物件と比べれば割安ですが、その3線とは利便性にかなり差がありますしね。部屋が大きい分価格が高めになるのもなぁ。悪くないのですが今ひとつ決め手に欠けますね。
*人気の東急東横線徒歩10分以内ならよかったのに。何かと寂しい東急池上線だから残念。東横の武蔵小山タワマンが坪450~500なので、それを見ていけると強気価格にしたんだろうけど…向こうも売れ行き芳しくないから価格戦略で失敗したと思う。加えてここに坪250~で中央区に住めるハルミフラッグがやってきて、さぁ大変。 リセール考えると確実にナシ物件、地縁など家族事情で永住前提の我が家は検討中。しかし同じ金額出すともっと良い駅チカに住めるという事実もあり、決め手に欠けるよね。
*モデルルームを見学しましたが盛況でしたね。予約が中々取りにい状況のようで見学日まで暫く待たされましたが、お部屋の印象は良かったです。近くにこれといったファミリータイプが少ないこともありますし順調みたいですね。
*全然情報アップされないので油断してましたが、聞いたところもうほぼ完売？内々でほぼ決まっちゃってるの見ると価格高めでもファミリー需要の根強い人気が伺えますね。
**そんなに売れていたんですか。 戸越は昔住んでいたことがあるのですが、確かに暮らしやすい街だし、 それで値段が相応だったら人気はでますよね。 ファミリー向けにきちんと広さが取られているマンションですから 子供さんがいる人にとっては 特にいいなと思われる点が多いのだと感じました。 特に収納！ですね
*坪400なので値段相応とは思えないですが、他に広い新築物件もないし売れちゃうんですかねー
**上層階でなければ坪単価360くらいですね。 周辺と比較しても適正価格ではないでしょうか？ 一つ一つの部屋が広く、街もファミリーにとって暮らしやすそうです。 私にとっての懸念事項は戸越銀座までの6分に歩道橋を含むこと、ブランド物件ではないことでした。
*HPの来場予約ボタンが非活性になっているのは、来場予約者数が多すぎて対応できないからあえて落としているらしいですが、第1期終わった今でもいまだに落ちているところを見ると、新規を受け付けなくても既に算段が見えているということなんですかね。隠れたところですごい人気ですね。。
**そういう理由で非活性になっていたんですね。そこそこ立地も整っていますし暮らしやすそうなところではありますのでそれだけ人気が集中していても不思議ではありませんが。
***来場予約がクリックできないのって資料請求した人だけ優先案内みたいなことをしているのかな・・と思っていたんですが人気がありすぎて！なんてこともあったんですね。 
*もう完売ですかね？





==交通==
*

==構造・建物==
[[File:バウス品川戸越  エントランス完成予想CG.png|350px|thumb|バウス品川戸越  エントランス完成予想CG|alt=バウス品川戸越  エントランス完成予想CG]]
*47戸で、7階建て。コンパクトでいいと感じました。1フロア6、7邸くらいでしょうか。

==共用施設==
*駐車場：13台（機械式駐車場:12台、平置き(身障者用)：１台）
*駐輪場：平置式・２段式スライドラック:67台
*ミニバイク置場：5台

==設備・仕様==
*IoTのタブが非活性になっていますが、 まだ情報を公開していないだけですかね？ どんな設備が導入されるのかわかりませんが、 よくある例としては照明コントロールや防犯系の設備でしょうか。
**モデルルーム見学してきましたが、照明や防犯のコントロールは出来るっぽいですよ。後は、温度が何度以上上がったら冷房をつけるって設定が出来るっぽいです。


==間取り==
*間取：3LDK・4LDK 
*面積：70.06平米～85.53平米 
*最近のマンションにしてはそこそこの広さがあるのはウケるんじゃないでしょうか。 4LDK、80平米台も少なくなってきましたから。居室が大きいところも魅力です。 デザインからするとルーフバルコニー付きの部屋がいくつかあるっぽいですね。 結構広そうなルーフバルコニーなので、どんな間取りになってるか気になります。 立地も良いので値段はお高めになりそうかな。
*やっぱり広いっていいなと思います。特にAタイプなんて四隅がスッキリした部屋だから余計に広々とした感じになりそうに思います。 玄関にはポーチもあって、収納はウォークインクローゼットが二つに布団クローゼットですから、十分な収納力があるんじゃないでしょうか。 それよりちょっとだけ狭いDタイプでさえプラス納戸が付いてます。出窓カウンターなんていうのも花瓶を置いたりできそうで、ちょっと楽しみなプランに思えます。 
*Etタイプだけテラスがついているのと、 リビングがワイドな設計になっているのが良いですね。 こういう良い仕様になっているのが1階の魅力ではあるんですが、 眺望とか防犯面を考えるとどうしても考えてしまいます。
*キッチンの冷蔵庫が奥収納になってしまっているところや、Aタイプでいうとキッチン収納が手前にあるのが少し邪魔な気がします。 全体的に収納力は割とあるなと感じました。特に布団クローゼットはうれしい収納。なかなか布団をしまう場所ってなかったりしますから、うれしいですね 玄関と、シューズクローゼットが割と広いのが良い。 これくらい玄関が広ければポーチが無くても良いのかな～と思います。 Aタイプの方が平米数的には広いですが、キッチンの広さ等は変わらない所はなんでだろう。 
*各部屋に窓があり、かなり通気性が良さそうです。どうしても窓のない部屋が1室出来たりするのですが、この設計であればエアコンを各部屋につけることが出来そう
*AタイプとFタイプのように洋室に窓のついているプランが良いですね。風通しが良さそうですし、サービスバルコニーもあるので魅力的に思います。ちなみに、サービスバルコニーって洗濯物を干せるような広さはありますか？
*広めの専有面積になっているので、ファミリーがターゲットになっているのだと思います。このあたり、物価が安いというお話ですので若い世代にもいいかもしれないですね。マンションはまあ、安くはないんでしょうけれど^^;
*間取りはルーフバルコニーつきが魅力的ですが、82m2でも居室面積が4.5畳や5畳になってしまうのは4LDKだからですかね。



==買い物・食事==
*戸越銀座まで6分というのも庶民的でいいです。商店街が近くにあって、しかもシャッター街ではなくて活気があるなら人気も出てきそう。テレビでも取材が多いコロッケ屋さんで夕ご飯のコロッケ買って帰宅して、ってなんだか素敵だと思います。お惣菜屋さんもありますよね。 
**って、そういうの実はとっても大事なことなんじゃないかと思います。いいマンションに住む、駅から近いマンションに住むっていうのも意味があるかもしれないけど毎日の生活に必要なお店とか施設とかがあったり、暮らしやすい雰囲気の街であることとか、自分が住みたい街なのかどうかとか。 
*いつも商店街でお惣菜を買うわけじゃないと思いますが、それでも近くにあるのは便利かも。 



==育児・教育==
*

==周辺環境・治安==
*用途地域：準工業地域
*戸越にできるマンションなんですね。ここだと浅草線と池上線が徒歩圏内で使うことが可能です。五反田の駅までも一応徒歩表示はありますが、この距離だと、そこまで近いというほどでもないのかも。ただ、五反田の駅近くに勤めているならば、歩いて通勤することができるので、それはそれで歩いてしまっても良いのかもしれませんね。
*いい！と思いましたが、隣が中学校なのがなぁ。。砂埃とかが心配ですね。。
**中学校近すぎ、、、土日も砂埃、部活動の声。んー
***部活動の声はするかもしれませんが、終了時間は決まっているものですし、家の中で窓を閉めていれば、気にならない程度ではないかと。スピーカーで音楽をガンガンならしているわけではなく、スポーツの音、吹奏楽の音、掛け声などですよね。最近の建物の遮音性能は高いです。砂埃に関しては階数と、あとは風向き次第？
*知人がこの街の近くに住んでいて、暮らしやすいので離れたくないって言ってました。
*上半身ハダカの人が昼間から堂々歩いていたり、周囲に謎なフリマと書かれた怪しい店やピンクなビデオ店があったりと、周辺環境がとても微妙。。これは行ってみないとわからないと思うので、検討している人は品川戸越周辺を散策することオススメ
**確かに庶民的な雰囲気だけど、そこまでではないでしょ。
***この辺りは、とても暮らしやすいよ。下町なのに治安がいいから、ホッとする。
*どうなんだろ。。。ストリートビューでみるとグランドに面する歩道に結構砂がたまってるんだよな。。。。それとグランドのナイター設備がみえる。検索してみると古い記事だが週末夜間一般貸出があった。。。。今もグランドの夜間一般貸出があるんだろうか？ 
**見に行ってみましたが、グラウンド砂はさほど気にならないのではと感じました。しかし、7千万～8千万はどう考えても高いなぁ…。
*この物件、駅近名乗って良いレベルなのかな。地元民感覚だと、中原街道渡るし実際は駅まで10分弱かかると思うのよね
**物件予定地まで、戸越駅と戸越銀座駅からの時間を計ってみました。 『戸越駅から→約11分 、戸越銀座駅から→8分30秒 』表記時間以上にかかりました。道も複雑ですし歩道橋を渡ることも考えると、毎日の事なので、だんだんとストレスに感じると判断しました。この金額出すなら、もっと良い場所の築浅も視野に入ってくるので、残念ながら見送ることにしました。
***Yahoo!地図で戸越銀座駅下りホーム南端から物件予定地南端までを測ると595m(7分)とでますね。(星薬大前の横断歩道を渡るルート) 
****戸越公園駅6分、戸越駅8分 表記はかなりムリがありそうですね？不動産業界の背伸び表記は、見ていて痛々しさを感じます。
*****実際にはどれくらいかかりますか？戸越公園駅6分、戸越駅8分ですと結構便利そうに見えますが、実際に歩かれた方がいましたら、どれくらいかかったか教えて頂きたいです。
******歩道橋によるアップダウンも含め、毎日の事を考えると少し気になるかもしれないですね 
*******私も歩いてみました。戸越駅までは13分、戸越銀座駅までは8分（踏切渡る場合は10分という所でした。 
********戸越駅までは13分、戸越銀座駅までは8分という事ですと、 表記よりは時間がかかってしまうんですね。。 踏切もあるとなると、タイミングが悪かったらさらにかかってしまうという事で、 とても貴重な情報だと思います。 どういう基準で駅までの時間を決められているかわかりませんが、 あまりギャップのある表記はしないほうがよさそうに思います。
*********戸越駅まで、中原街道越え、丘越え、線路越え まであるんですね。距離だけでなく、坂、踏切、信号 等加味した表記にしないと誤解招きますね。悪しき慣習です。
*場所も歩いてみると駅近くなく、品川戸越とは思えない高い値付け。これから近隣でタワマンなど供給されるから様子見がいいのではないかな。 
*駅含む南側が低地で物件予定地は高台なのですが、中原街道沿いの建物のせいで恩恵があまりないのが残念ですね。物件のすぐ西側に中原街道のバイパスとなる大きな道路を通す計画(放射2号線)があるようなので、それによる生活環境の環境変化を一番心配しています。
*駅からあまり近くはないですが、新築物件があまり多くない地域なので、ある程度の妥協は仕方ないかもしれません。
*ここに散々書かれた通り、駅から遠いです。また駅までの道が暗くて夜は子供を歩かせられない。むしろ私も怖く感じるという始末（苦笑） 明るい大通りを選ぶと戸越で+3分、武蔵小山で+5分でしょうか。そうなると徒歩10~20分以上の物件になっちゃいます…これであの価格は無理です。もうちょっと頑張って武蔵小山タワマンチャレンジの方が将来性があるということで、我が家は断念しますが、皆様がんばって！
*途中の歩道橋は気になりますね。 
*物価が安い印象があります。 もし、そうなら住みやすいのではないでしょうか。 こちらの物件は広めの間取りがあり収納スペースも広めだから、ファミリー世帯には好評なのでは。 夜遅い仕事でなければ、商店街が近いから買い物するのが楽しくなりそう。 総菜なども充実していれば、食卓が賑わう。 
*普通に家族で暮らしていくのに、便利な街で、安くはないけれど、最近の流れのものすごい高い価格でもないというのがあるからなのかなぁ？
*GW頃にモデルルームと現地に行きました。前たてを気にしなくていいのは良さそうでした。高い値段なりのグレードや設備も良いですね。マンション前の旧中原街道が抜け道として使われてるのと北側は優先整備路線になっているので車の往来が気になりました。駅まで歩道橋と踏切があるのも毎日のことと考えると障壁に感じました



==周辺施設==
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==その他==
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==掲示板==
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23ku/644340/12-87

23ku/644340/11
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