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ドレッセ用賀

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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[世田谷区]]用賀三丁目518-1他（地番）
*交通：東急[[田園都市線]] 「用賀」駅 徒歩8分
*総戸数：35戸（事業協力者住戸1戸含む）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造・地上6階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2018年02月下旬予定
*売主：東京急行電鉄株式会社
*施工：大豊建設株式会社
*管理会社：株式会社東急コミュニティー

==価格・コスト・販売時状況==
*ここ良さそうですね。場所も良いし。駅にも程良く近い。坪単価どれくらいになりますかね？
*デザインからするとマンション最上階はバルコニーが三方向にあるようなプレミアムプランになるのでしょうか。設備も良かったのでそれなりの価格帯のマンションでしょうね。。 
*いい感じみたいなのでお値段が一番気になるトコだなぁ。 モデルルーム公開が3月上旬、販売開始が4月下旬というのが今のところのスケジュールのようですのでお値段はまだ正式に固まっているという状態ではないのかもしれません。 反応が良いと安くはしてこないでしょう(^_^;)
*値段は坪単価でどのくらいになるんでしょうかね。。
*この物件、ターゲット世代はどこなのでしょう？やはりファミリー層？
**面積が61～91平米ですからファミリーターゲットです。
***チラシを見る限り、結構デザイン渋めな感じ？なので 小さいお子さんがいるファミリーとかよりは 世代高めのご夫婦とか多いのかな…と思ったり。 価格もまあまあしますし。。 実際どうなんでしょう？
*一番高い部屋はもう売れたみたいですね。この値段でも売れるなんて。
*田園都市線ですからね、値段、やっぱり高いですよね。価格出てないですが、いくらくらいなんでしょうか。資料請求すると教えてもらえるのかしら。 
**Aタイプは9000万円台、5階以上は1億以上。このグレードでこの値段は強気。でも売れ行きよくないようです。
***参考までに、広いルーフバルコニー付きのが1億3千万、Eタイプ（？）が1億～1億1千万。坪単価は高すぎなイメージでした…。
*私がモデルルームへ行ったとき、Aタイプの 最上階の6階、5階、お庭付きの1階は販売済みでした。 残っているところも要望書が入ってるようでした。 金額の高い部屋から売れていて驚きました。 強気、坪単価高すぎ、、は同感ですが それでも売れるのですね。 周辺相場と比べて、新築であること、南向き、日当たりを考えたら仕方ないのでしょうか。 近くの中古より1000万円高いのは当たり前？ 今は買い時ではないのでしょうか。。。 
*二期二次って書いてありますよ。ここは一期で7割近く販売済みでした。順調だなーって思いました。 
**期分け販売って要望書を集めて売れる見込みの部屋を売るわけだから即日完売は売る側の演出。
*用賀駅と馬事公苑の間にあることになるのですね。 馬事公苑は遊具もきちんとあるので、子供がある人にとってもいい遊び場だと思います。・・・正直、このあたりってとてもお高いのですよね？ マンション価格、ここの場合は相場通りということなんでしょうか。 だから最終期まで販売が来ているのかもしれないですけれど。 
**ここ割高だよ。馬事公苑は当分閉鎖中です
*あと2戸ということなのでもう少しで売り切れそうだなと思いました


==交通==
*都心へのアクセスが便利な環境みたいですね。新宿や渋谷に20分以内に行けるような場所はとても便利だと思いました。 
*半蔵門線と直通乗り入れしているから、大手町に勤めている人だと便利だったりするでしょうね。駅自体もここからはそこまで離れているというわけではないですから。 
*用賀に住んでて勤務先は大手町ですけど、正直、中途半端ですね。 距離の割には各駅停車駅ですから時間がかかります。帰宅時は 急行停車駅だと溝の口か、体感的にはそれより先のイメージですかね。 何しろ渋谷から各駅停車で、隣の桜新町では、たいてい急行の通過待ちするので 時間がかかります。都心との距離を通勤時間に素直に反映させたいなら 急行停車駅の三軒茶屋か二子玉川にはかないません。



==構造・建物==
*外観デザインは、低層ながら横長でなない点が安定感があり、公団ぽくなくて素敵だと思います
*外観も温かみがあるというか、高級感があって良い印象を受けました。
**東急の駅でもポスター見かけますね。ガラス面の大きい特徴ある外観のメイン写真は、中心住戸の南側から見たものですかね。
*ベージュのタイルの外観、一部だけ黒でかっこよく見えます。あれはリビングかな。
*普通にデザインも落ち着いているというのがありますから外観的にはごく普通なのを望んでいる人にとっては良いんじゃないかしら。中も良い感じっぽい？
*公式サイト、＜クオリティ＞に掲載されている、廊下床タイル貼りの画像を見て、廊下幅の狭さに今さらながら驚かされる。マンションの屋内廊下ってこんな感じですか？
**一般的なマンションの廊下幅は壁芯で1メートルですから実質90センチ強です。



==共用施設==
*駐車場出入り口はバス通り側ですか…運転苦手なので、右折で入る練習します。
**バスとかちあうと厄介ですね。運転は、でも、慣れです。友人は狭い駐車場も入れれるようになっていました。練習あるのみです。 
*エントランスはどこか古風な印象があり、個人的に好みです。




==設備・仕様==
*ベランダにスロップシンクがあれば買いだな。
**ここはスロップシンクはついていないんですか？バルコニーに水道管を引く必要があるので、後付は難しい設備なのかな？しかし、大規模マンションでないと設置が難しいと言われるディスポーザーは標準でついているようですし、優先順位を何に求めるかになってきそうです。
***スロップシンクについては間取り図見ないとなんとも言えないかな・・・ディスポーザーついているのですか。あると生ゴミが少なくなって良いよ～って聞きますが、メンテナンスが大変だったりって言うことはないのでしょうか。いらないなと思ったら、かんたんに外したりできるものなんでしょうか。もしもいずれ壊れたときに・・・と思っただけなんで特に深い意味はないんですけれどね。
****間取り図を見るとスロップシンクは1階住戸のみですね。
*水周りがとても綺麗ですね。キッチンも素晴らしく良いデザインなので、素敵に思います。間取りも広く、ファミリー層にはかなり注目されそうですね。




==間取り==
*Ｅタイプは、東側に窓があるので朝日が入ってくるのが良いですね。キッチンから浴室への動線が近いので、お子さんが小さいと重宝しそうです。ベッドルームは、開放してリビングダイニングにもできるので便利。 
*一階だと日当たりがどうかなあという気も。植えてある樹が結構大きくなりそうですね。
*AタイプとEタイプを見てから、Bgタイプの間取りをみると、リビングダイニングが狭く感じてしまいました。横長ではありますが、広めの方が開放感があっていいですよね。
**どういうのを求めているかによって良いとか合わないとかあると思うのでなんとも・・・。でも家族が集まるということを前提に考えるとリビングが広いといいですよ。 
***自分もどちらかというとリビングが広い間取りタイプを良いなと思ってしまいますね。 Aタイプは13平米の広さがありますし、ウォールドアを広げるともっと広くできるというのは良さそうです。 ただ、リビングが広い場合、光熱費がどうしてもかかってきてしまう事や、 冬場はエアコンだけだと寒いので床暖房はあったほうが良いのかなと思います。 リビングが広いだけに光熱費がかかるのは仕方ないですよね 
*セレクトプランって無償の範囲でもかなりのことが出来てくるのですね。畳のある部屋にするプランも無償のプラン変更ということでよろしいのでしょうか。 キッチンも変更できる部分があるといいますし、かなり自分好みにできるとは思います。 あまりに好みが極端すぎるともしかしたら賃貸に出しましょう、とか売りに出しましょう、というときには違う感じになってしまうかも、ですけれど、 でも注文住宅みたいに自分好みにできるのは面白いでしょうね
*ルーフバルコニーのある間取りは2LDKでも広々とした開放感がありそうですね。また、テラスがある間取りも魅力的です。あまりバルコニーやテラスなど開放感を感じられる間取りのあるマンションは多くないので、せっかくならそういうお部屋に住んでみたいですね。
**ルーフバルコニーの部屋はまだ残っているのかな？見に行った時は坪単価480万とかなりの強気で、用賀でその値段はないなと思った…。ルーフバルコニーの向かいはより高いマンションがあったけど、道を隔ててだったからそこまで気にならないかも。
*ウォークインクローゼットはどの間取りにも1箇所は設置されていますね。面積に比べると収納がやや少なめのように感じますので、荷物が多い場合は別にクローゼットとかたくさんあったほうがよさそうに思います。
*我が家は一般的なAタイプ、3LDKが気になります。キッチンが壁に向いた設計で面白いです。L字型になっていて、使いがってはどうなんでしょうか。SIC、WICあり、ポーチもあるので玄関前は共用ではない点なども気に入っています。Hrの2LDKは家族がいると狭いですよね。 
*どこかで、スロップシンクは1階住戸のみと書いてあった気がしますが、 現在公開されているルーフバルコニーつきの住戸にSKの表記がありますね。 こちらは何階の住戸なのでしょう？ 上階でもガーデニングが可能なように、ルーフバルコニーつきだけは特例で スロップシンクがついているのかしら。
**本当ですね。間取りを見たら、これってスロップシンクに思えます。Hタイプは5階の一部屋だけです。私は3LDKを希望なので注目していませんでした。 
***Bタイプの専用庭がある間取りについてですが、こういった庭ってどういう使い方をして良いものなのでしょうか。バーベキューをするのはありなのか、あるいは植物をおいて育てるのは良いかなど、許される範囲内な事を知りたいですね。
****火気厳禁ではないでしょうか。バーベキューも喫煙も禁止だと思います。 
*現地の壁に専用庭、テラスの位置にマークがあり、 距離感の参考になりました。 専用庭のイメージイラストも書いていました。 道路沿いの専用庭ではないので、外からの視線が気にならない。 いい感じになりそう。
*Hrタイプの間取りを見ましたが、ぱっと見すごく広そうに思えたものの、バルコニーやルーフバルコニーが占める面積が大きいので、かえって室内が狭く感じてしまうように思います。
**同じことを感じていた人がいらっしゃったとは。間取り図をパッと見た感じだと、Hrタイプ凄く広そうなんですけれどね?。 意外にも掲載されていた他のプランのほうが圧倒的に大きかったとは。 浴室のサイズ、どれも一緒のはずなのにHrタイプだけ大きく描かれているので 縮尺が同一ではないということなのかなと感じました。 見えやすいようにしてあるのでしょうか。 
***Hrタイプはポーチが多き目に取られているのですね。 ポーチは物は消防法で置いては行けないという風にされているみたいですので、ベビーカーとか置いて置けたらちょうどいいのにそれが出来ないのは惜しいかな。 ただ出入りする時にポーチとしてあれだけ深いと、歩いている人にドアがぶるかることもないので、その点は便利だと思います。 ドアスコープだけだと確認しているときでも左右死角になってしまう所が出来たりしちゃいますから。
*家族で住むには狭いね。
**今出ているAタイプは81平米で３LDK、Cタイプは74m2超で３LDKどちらもファミリー向けとしてはいい広さなのではないでしょうか。 子育ての環境というのは子供がいないとわからない部分があるかとは思いますが、 少なくとも広さ、部屋数などは十分であるなと感じられます。収納も家族で暮らしていくのは十分なのではないでしょうか。 都内のマンションとしてはゆったりしている方。



==買い物・食事==
*駅も近いですし、買い物も駅のところのオーケーストアがあるから便利だと思う。


==育児・教育==
*


==周辺環境・治安==
*駅距離は悪くないです。マンション周りは住宅やここと同じようなマンションがあるみたいなので、落ち着いて過ごせそうかな。
*ここいいですね。馬事公苑近いし、歩道なども整備されていて駅距離も程よく、バス停もある。 
*場所は良いですが、住戸設計が難しそうな土地ですね。デベロッパーの腕の見せ所ですね。
*こちらの土地には以前何があったのでしょうか。 
**確か、東急さんのグループ会社の建設会社かなにかの倉庫？工場？だったように思います。
***この土地は、グーグルストリートビューを見ると、元は普通の民家が並んでいた場所のようですね。南側は駐車場ですが、東隣は道を挟んで８階建てのパークハウス用賀３丁目グレーヌがあります。まずまずかな？
*駅近物件で、立地の良いマンションだと思いました。駅に買い物できるお店もありますので、仕事帰りはもちろん、普段の買い物についても便利かと感じます。 
*丘の上にそびえるパークハウスから坂を下った辺りですか。なんかパークハウスからの見下ろされてる感をヒシヒシ感じそう。
*車でよく前のバス通りを通る者です。 あの地域は利便性高い割には落ち着いていて個人的に魅力的と思ってましたが、いよいよあそこにも建つんですね。よく信号待ちで、あの戸建と事業所、いつかはマンションかなぁと思っていましたが。 興味あったので資料見たんですが、メインエントランスの向き、バス通り方向にしてしまって大丈夫かなと心配しています。 今ちょうど九州で大雨が降っていて思い出したのですが、あのバス通り、大雨で冠水することがよくあるんです。それで迂回したことがなんどもありますので。このマンションのエントランスの場所に、向かいの事業所（カンなんとか？）の横から水路か何かが延びていて、キャパを超えると溢れるって聞いたことがあります。坂下でちょっと低くなっていることもあるんでしょうが。裏通用門みたいなものがあれば出入りに支障ないと思いますが、実際に冠水に出くわした方なら感じると思いますが、あれではへたすると脛くらいまで水に浸かる可能性があると思います。
**スネまで浸かる可能性ですか？ 驚きました。 普通の大雨程度であの交差点が冠水したなんて聞いたことありません。 私は中町通りのバス停で雨の中バスを待ちます。 しかし気がついたことないです。 
***道路の冠水ですか。 実際はどうなのか気になるので、現地に行って確認しようかな。 水路があるのか、土地は低いのか、エントランス位置との関係。 ついでに、近所で話聞けたら聞いてみよう。お店とか何か聞けそう。 安い買い物じゃないので、自分の目で確認しないと。 
****向かいの会社さんの事務所建物と駐車場の間に、水路かなと思われるものがありました。ただ、水の流れとかは見えず判然としなかったので、念のため世田谷区の洪水ハザードマップで確認してみました。確かに水路はあるようです。 また、こちらは桜新町方面からの坂道の最下部のようです。 冠水の有無や頻度はわかりませんが、個人的には冠水が起きてもおかしくないかなと感じました。 あくまでもご参考ですが、気になる方はご自身の目で確認されることをお勧めします。
*****私も現地を見に行きました。 水路のような、ありました。 気にして見ると気になりますね。 でも世田谷区の浸水履歴はもっと下ったところでは？ 散策してみて現地よりまだ下がってるなと感じる場所はあったので納得しました。 ここが冠水したら南側の一戸建てエリアは一大事ですね。 駅からフラットなのが魅力だと思っていましたし、 南側に一戸建てエリアがあるのも魅力だと思っていました。 しかし坂道の入り口という立地が不安要素で購入を見送られるのですね。 私も水害のリスクは考えて多摩川の周辺は不安で用賀まで 上がってきました。  
******多摩川から離れた用賀だろうが、桜新町だろうが、周囲より低くなっている土地には集中豪雨の際には水が集まり溢れることはありますよ。 
*******そうそう。 集中豪雨の際に水が溜まる土地をチェックするのが大切です。 道路だと思っていたら、下は元々は川だった場所が都心にあります。 洪水ハザードマップもチェックです。 個人的にはこんな広範囲で冠水するのかと感じました。 参考にして自分で確認することをお勧めします。 
********買う前に自分の目で確認、その通り。私も現地行って来ました。近所に住んでる方と話しできました。コンビニ向かいの少し古めのマンションの方。ちょうど駐輪場に戻られたとこ捕まえて。大雨時の冠水？大きな水溜り？はあの辺りでは有名とおっしゃってました。
*********先日ゲリラ豪雨のような大雨の後、すこし小降りになった頃に現地へ見にいきましたが、水はもうはけてましたよ。 ところどころなら水たまりは残ってましたが、まあ普通のというか、目立った大きさや深さはありませんでした。 交差点に面した、ローソンの斜向かいのマンションエントランスあたりはすこし残っていましたが 特段ものすごく・・・という印象は受けませんでした。 豪雨の程度にもよるのでしょうが、そこまで目くじらをたてるほどでは・・・ないかと。
**********グランフォートに住んでいたことがありますが、空気は悪いと思ったことはないですね。水害は無縁でした。このマンションの近くに地下水路があるという話は聞いたことがありますし、坂下なので豪雨の時に中町通りに水は一時的に溜まるでしょうが、マンションで浸水被害はそんなに心配要らないんじゃないかと思いますが。ハザードマップでも浸水履歴はないし、浸水被害が出てる弦巻通り沿いの危なさとは危険度合いが全く違う気がします。  
*用賀には今後新しいマンション計画ないんですかね？桜新町はプラウドがまたできると聞きましたが。
**どうでしょうね・・・ドレッセぐらいの駅徒歩近くにはしばらく無いのでは。そんな土地も無いと思います。中古戸建・マンションはたくさん売りに出てますよ。 
***中町の方には大きな畑とか豪邸跡地・工場とか結構あるから そのうち出るかもしれないですね！ でも駅から歩くとき、246や環八を越えなきゃいけないのは正直小さい子供がいると嫌なもの。 ドレッセはそれが無いからいいなと思ってます。 
*用賀といえば静かで落ち着いたイメージ、アクセスはとてもいいですね。渋谷から深夜バスが出ているのは知りませんでした。買い物はとても便利ですし、ちょっといけば遊んだり買い物したりも十分できます。料金所の渋滞情報がなじみが深いですがETC普及でずいぶん改善されたと思います。便利さを思えばずいぶん環境もよくなっている感があります。





==周辺施設==
*せっかくの馬事公苑がオリンピック前後の工事の為2022年まで立ち入りできないのが残念
**馬事公苑、閉鎖って知らなかった・・・。近くにあって良いなぁ、一度馬術のコンテストみたいなものに行ったことがあった時素敵な場所だと思っていたのでいいなぁと思っていたのですが。２０２２年ってオリンピックとっくに終わってしまっているのに（汗）ここに住んでからもしばらくは馬事公苑をお散歩出来ないんですね。新しくなった公園をお散歩することができますけれど

==その他==
*私の中でこの物件の魅力は最近少し低下気味ですが、良い検討材料があればと思っております。
**差し支えなければ魅力が低下気味の理由を教えて頂けないですか？物件の規模感や立地など個人的にはバランスいいと思ってるんですが、やっぱり値段と水害関係ですか？
***仰る通り、バランス良く好印象だったのですが、昔用賀に住んでいた友人から、用賀は空気が悪いと聞きました。おそらく高速・環八が近いことが原因かと思われます。喘息やアレルギーのお子さんも多かったと。といっても2.30年前の話なので、当時よりは排気やエンジンも改善していると思います。 
****当初から、隣接する公園の影響、東側開口部が隣接するマンションの西側開口部と向き合う点が気にはなっておりました。ここに来てさらに、メインエントランス方向の道路に水が溜まりやすいようだということで、個人的には魅力が低下したように感じております。頻繁に起きるものではないことは皆さまの情報から理解しております。ただ、ゲリラ豪雨含めまして、最近雨の降り方が以前とだいぶ変わって来たと感じております。水害まで至らないとしましても、例えば細かいですが、通勤時に長靴を履いて出ることがあるのだろうかなど。こちらでの生活をイメージしますと新生活のわくわくした気持ちが少し萎えるといいますか、個人的にそういった点に目がいってしまいまして、今の気持ちになっております。




==掲示板==
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