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デュオヒルズつくばセンチュリー

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==物件概要==
*所在地：[[茨城県]][[つくば市]]竹園一丁目13番2（地番）
*交通：[[つくばエクスプレス]]「つくば」駅徒歩11分
*総戸数：住戸229戸（他に管理事務室1戸、ゲストルーム１戸）、店舗１戸
*構造、建物階数：敷地Ⅰ：鉄筋コンクリート造　一部鉄骨造　地上14階地下1階建、敷地Ⅱ：鉄筋コンクリート造　地上14階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2020年11月上旬
*売主：株式会社フージャースコーポレーション
*施工：株式会社長谷工コーポレーション
*管理会社：株式会社フージャースリビングサービス

==価格・コスト・販売時状況==
*価格はどうかな。コアリスと比べて、５％～１０％ディスカウントと見た。
**コアリスより土地の仕入れ値がかなり安いこと、立地に劣ること、コアリス価格はもともと吹っ掛けた値段であることを考えると、坪単価で20％は安いはず。
***コアリスは価格が全く表に出てこないから、それで何%安いとかとか言われても素人には分からないんだよね。ウエリス竹園の初期価格と同じか少し安いくらいですかね。
****コアリスは70平米未満でも４０００万くらいですよね？
*****２割安なら、センチュリーは3200万円ですね。
*ここのやり取りを読む限りでは、センチュリーは小学生以下のお子さんがいる家庭向きでしょうか。うちは大人二人で、TXを使って東京に出掛けることが多いから、少し迷います。モデルルームには行ってみる予定です。
*最多価格帯は4100万円台（5戸）、と公式サイトに出てましたね。立地や仕様を考えると、こんなもんでしょうか。 
**駅から10分以上でもそんなにするんですね。竹園エリアの資産価値はどうなんでしょう？
*ＭＲ本日オープンだったはずですが、反応はどうだったのでしょうね。これまで市内になかった意匠と充実した共用部で、ここでは、興味を持った方も多いようですが。ここが、不調になるようなら、つくば駅周辺の開発は停滞するきとになる可能性がありますね。
**エンブレムを基準に考えて、ＭＲに行くつもりですが、あと５００万安ければリーズナブルかと。
*悩みますね。毎月の管理費や駐車場代もあるから、4100万で倉掛に戸建てを建てて車で駅まで行き、駅前駐車場代払う方が長い目で見るとお得か、それとも飲んで歩いて帰宅できるここの方が安全か。
*エンブレム南西棟より高い。高価格帯は南東棟並。くらいですか。
**南西棟、南東棟とも面積当たりの価格差はありませんでした。H Type（角部屋）が異常に高かっただけ。南西棟の角部屋と15平米しか違わないのに2000万円の価格差がありました。それでも20階のＭＡＸが6998万円だったので、ここも結構高いかと。ディスポーザーとＳＫ以外は全て劣ってますから。
*マンションの価格帯は、正直高めかなーという感想。ウェリス竹園が苦戦してたこと考えて、もう少し抑えた価格帯かと思ったが。。。200戸だとこのくらいが妥当なのかねぇ 
*公園隣接、パン屋、その他設備が充実していて、駅から遠い以外は良い物件なのでは？思ったより高かったけど…
*ザつくばやエンブレムよりも高い。駅からは遠くなるのに。でもここを逃したら次の駅前ジャスコ跡はもっと高くなるからね。
*ここの坪平均単価が190万円と、マンションポータルサイトに、出てました。エンブレムの、最上階20階の坪平均単価が190万円だったので、やっぱり高いですね。まあ、まわりの新築マンションの高騰ぶりを見ると妥当なんでしょうかね。
*坪単価190万円が、当時あれだけボッタクリだと言われてたエンブレムより高いというのだから、建築費等の高騰は続いてるというわけだな。 まだまだ上がってるところを見ると、買い時が本当にわからん。 住みたい人にとって、坪単価は意味をなさないな。
**“住みたい人にとって、坪単価は意味をなさない”、本当にそうなんですよ。最近になってマンションを検討し始めたのですが、「以前のマンションはもっと仕様が良くて立派で」とか、「坪単価安くて」と言われたって、それは過去の話。時計の針は戻せませんから！って叫びたくなりますよ。
***コアリスも高いけど、こちらも物件内容や立地を考えると劣らず高いな…。つくばのマンションはなぜこんなに高いのか。コスパを考えるとエンブレム、ザツクバ、ウェリスをリアルタイムで買った人が一番得してるかな。タイミングって難しい。
****いやー何とも言えない。ＴＸ開通直後の物件の方が躯体仕様は良い様に思うがペアガラスを含む設備仕様は新しい方が良い。施工品質もかなりばらつきがある様で。
*****つくば駅界隈のマンションは、立った時期にかかわらず、そこまで設備に差がついてるわけではない。日常でよく使うキッチンやお風呂、洗面台あたりが、築年数が浅いほど、今風の仕様になってるから、今から立つマンションの方が設備が立派に見える感じがするのよね。まあ、目に見えるところでね。 
*つくばでマンションバブルが起こってるいるわけでもないのに価格が高騰してきているのは、建築資材費や人件費の高騰なんでしょうね。 大手建築会社なんか都内のマンション建設だけでも、黙ってても次から次へと受注がありますからね。 しかし、4000万円を超え出したりすると、マンションを本当に終の住処にする覚悟ももって購入しないといけないレベルですよね。 つくば駅から至近距離の官舎跡地がこれから次々と売却されマンションになることは容易に予想できますから、資産価値としてセンチュリーを見るのはなかなか難しいかなと。
*本日のDMに「第1期要望35戸突破、第1期販売戸数残りわずか」とあります。Webの物件概要を見ると、第1期は37戸販売予定で（37-35＝2）。要望書は購入希望者が出し、2月10日の抽選結果で購入がほぼ決定します。なので、あと2戸と書いたのですが、気が早すぎましたか？
**要望とはいえ、売れ行きのスピード感はエンブレムの再来を思い起こす。決して安くはない価格だが、ヨークベニマルの隣や、駐車場の確保、公園の一体整備などが上手く購入者にマッチしてるのだろうかね。 
*市役所職員も宣伝に協力してるんだから強いよ
**マンションの建設に合わせて、市が、公園整備してくれるんだっけ。良いことじゃないか。
***公園を整備するのはフージャース側で、市は整備してもらった公園を管理する側だそうです。
****ここのマンションは市の補助金出てないでしょ？公園の方は分からないけど。
*初回で229戸中の32戸も売れれば大したものですが、完売御礼出ず。5戸が先着順に回りましたか。数字が出る分、コアリスさんよりわかりやすいですね。
*物件概要で、1期販売は37戸と告知されていたからです。5戸の先着順販売（実質上１期販売の売れ残り）があったので、37-5＝32戸になります。 








==交通==
*

==構造・建物==
*たぶん直床だろうが、PLANを見ると最近では珍しいスロップシンク装備。寝室側もアウトフレームを意識しているのが見てとれる。
*階高や床高が気になるところ。一階はミオカステーロのような半地下のようだから、言われていたほどには一部屋ごとの床高が低くならないのかな。


==共用施設==
*駐車場：344台（自走式駐車場254台・平置駐車場：90台（内縦列駐車場11区画22台・身障者用1台）)（月額使用料：3,500円～6,000円(縦列駐車場区画9,000円～10,000円))
他に、店舗専用駐車場10台 来客用駐車場1台
**センチュリーは都内通勤者には難しいかもしれません。 駐車場１５０％完備ということからも分かる様に 市内もしくは近郊勤務者向けでしょう。 駅まで毎日だと厳しいが、休日都内に出るには便利。 
*駐車場150%ばかりに目が行ってるが、車の出し入れのしやすさもセンチュリーの魅力の一つだと思う。 
*駐車場が2階建てということは、半分が屋上？濡れずに乗降りしたいなら1階を確保するしかないですね。 
**駐車場は2階建てで屋上入れて、3階分ありましたよ。
*立体駐車場は2階建で屋上が付いていると言っていました。 駐車場で大変だなと思ったのは平面の駐車場は、所々に「転回場所」というところが設けられており、奥の場所の駐車場が当たった場合、転回場所に頭から突っ込み、自分の場所までバックで持っていくような感じでした。 仕事で毎日車を使う私にはストレスを感じるなと思いました。 それを、営業マンに言ったら、立体駐車場だと普通に駐車できますと言われました。転回場所が設けられている駐車場のエリアは公園側で(駅側)なので、普段電車通勤で土日しか車を使わない世帯にオススメしますと言われました。 また、車を毎日使う方は大通り側をオススメしますと言われました。 そちら側には転回場所はありませんでした。 
*ひとつ、とても気になるところがあります。駐車場の出入りです。敷地配置図の１階平面図を拝見しますと、建設予定敷地の東南角、サンライズコートの前に駐車場出入口が２つあります。この２つの駐車場出入口は、東大通りの「近隣公園入口」交差点から、それぞれ約10m、20mの位置にあるようで、非常に近い。私の経験的にここの朝夕の通勤通学時間帯は、ヨークベニマルのある西方向から、東大通りにアクセスするために、本交差点を目指してやって来る車両が、それなりに来ます。この方向からですと当然ながら東大通り本体よりも、本交差点は赤信号である時間が長いでしょうから、複数台の車が信号待ちのために並ぶ。。。図面上から、３台並べば東側の出入口が塞がり、５台並べば西側の出入口も塞がる気がします。こうした朝夕、マンションから車を出すことが出来ますでしょうか。混雑時ともなれば、左折は頼んで１台入れてもらう、しかし右折は厳しいのではないかと気になった次第です。みなさん、どう思われますか。
**確かに、駐車場で入口が交差点に近すぎですね。 出入口を空けて信号待ちしてくれたとしても、朝だと1回の青信号で1台しか左折出庫できずに終わる可能性が高そうです。 入庫の時もベニマル側から来ると、信号待ちの車がいると青信号になるまで入庫できずにイライラしそうですね。 意外なところに弱点がありましたね。 
***帰宅時、出発時とも右折がスムーズですね。どちらも信号待ちの車が空けてくれている必要がありますが。最初は左折でデッドロックを起こすかもしれませんが、自然と右折する運用になりそうな気がします。あと、クローンヌが人気店のためそっちの駐車場出入り口の渋滞も心配です。
*バイク置場：4台（平置）（月額使用料：2,000円）
*自転車置場：サイクルポート229区画（月額使用料：300円）
**駐輪場は地下にできます。一世帯一つは確保できる作りだそうです。自転車は一つの場所に大人2台子供2台ぐらいは停められる大きさだそうです。 
*パン屋さん併設なのは憧れるけど、休日に静かに珈琲を飲める環境なのか？子育て真っ只中のお母様方に占領され、ましてやライブラリーなんてガキ共達で騒がしそう。賑やかでいいって人には良いのかな。現役引退組には向かないかな。 
*共用部はそんなに充実してないように見えるが。 図書スペース、キッズスペース、ゲストルームが一つ。 コアリスは、もっと共用部が多彩。センチュリーは、音楽室がないのがダメだね。 コアリスもザつくばも、ピアノがある。 マンションだとピアノを部屋に置くのも弾くのも憚れるから、ピアノ室あると便利。 ザつくばのピアノは、グランドピアノらしい。 
**音楽室はいらないって人が多いんじゃないの？自分はそんなのがあるマンションはむしろ除外だな。ブックラウンジ、カフェはウェルカム。
***ブックラウンジはいらない。図書館が近いし、交流センターや児童館に多少の本はある。カフェもいらない。センターやヨークにある。５分歩けばいい。
****図書館とはまた違う品揃えができれば面白いかもね。
*****過大設備はタダではないし、ずっと費用負担が増え続ける金食い虫ですね。それでいいのかな。
******ベーカリーが入るんですね。 魅力にも感じますが、ゴキブリとかって大丈夫なんでしょうか。 飲食店のあるところはいるってイメージがあって…
*******ベーカリーカフェは入居しなくても楽しみです。 でも、飲食店は一般入居者となにか違うのですか？ 虫が来るってどういうことでしょうか。 対策くらいしてくれますよね？でないと不衛生で客としても行きたくないです。
*エレベーター２機って聞いたんですどほんとですか？さすがに110世帯で1機はすくなすぎるな。
**もらった資料を見たらエレベーターは3台ありましたよ。


==設備・仕様==
*ディスポーザーついてるのか！羨ましい。。


==間取り==
*アルコーブもしっかりととれているね。よくできてる。焼きたてのパンとコーヒーを飲みながらブックラウンジの本を読むなんてよさそうだ。
*100平米の部屋、ポーチがないのでは？メーターボックスが邪魔して設置できないのだろう。 


==買い物・食事==
*マンションのチラシには、「地元で人気のベーカリーカフェが出店予定」とあります。「ローカルファーストの想いから、地元の店舗が出店予定」とも書いてあります。どこのお店か気になりますね！イラストを見るとテーブルや席も多そうです。
**併設されるカフェってクーロンヌなのですね。パン屋さんが増えるのは歓迎です。 
***パン屋って独立した建物になっていますね。公園隣接のクーロンヌは魅力的です。入居者以外も利用できるなら駐車場がなくても、維持できそう。 
*クーロンヌのパン屋がマンションの住人にとって、何かメリットがあると言えるのだろうか。 むしろ、二の宮の人気ぶりから見るとマンション外からの車での来店が多くなって住環境に悪影響を及ぼしそうなのだが。 たしか、店舗用に駐車場も10台用意されてなかったっけ？ この建物の維持管理費って、誰が払うの？ 管理費に含まれてたら、部外者の来店のために払うなんて、たまったもんじゃない。 
**貴重な駐車スペースを10台分も使うのか。固定資産税はもちろん住民負担ですね。クーロンヌからの賃料でまかなえるようにしないといけませんね。
***マンション住人は割引聞くとか、何かマンションにかんげんしてもらいたいなーパン屋さん
****クーロンヌが入る建物はフージャスが所有し、管理費も修繕費も税金も払うと言ってました。 
*****クーロンヌから賃料収入を得て賄うタイプかな。マンションの住人だけでクーロンヌの収益を上げることは難しそうだから、対外的にも客を呼び込まないとね。二の宮のクーロンヌは駐車場30台近くあるけど、10台で足りるのだろうか。公園でカフェも楽しみたい客で埋まらないか不安
******場所からして、マンション住人の他、ウェリスとか近隣マンションからの徒歩と自転車の客、車で来たベニマルの客を目当てにしてるんだろうな。特に、ベニマルから流れてくる客が車で寄っていって路駐とかしなきゃいいけど 
*******テナント誘致型のマンションは、いかにテナントに残ってもらうかが重要。最初の数年は良いけど、収益上がらず出てかれたら最後、二度とテナントが入ることはない。周りの官舎が宅地化して、人口が増えることを、いのろう。
********二の宮のクーロンヌは土日は店内に入るのに並ぶほど人気。駐車場も満車に近い。マンションに出来たら人気になると思う。公園にも人が集まり活気が出るのでは？ただ、二の宮のクーロンヌはコーヒー無料だけど、ここはどうなるのか？ 
*********ベーカリーカフェとのことだから、飲み物は注文するスタイルでしょうね。 





==育児・教育==
*目の前公園、周辺に幼稚園、小学校。子育て世代をターゲットにした物件なのは明らかですね。 
*ペデ徒歩10分で竹園交流センター、吾妻交流センター、中央図書館、竹園西幼稚園、竹園東幼稚園、竹園保育園、吾妻幼稚園。こんなに恵まれた場所は他にはない。 
*こことコアリスで、子どもはどれだけ増えるのだろう。竹園西小のキャパは大丈夫か？今年の新一年生は、ザツクバだけで20人?と聞いたけど。
**コアリスが、吾妻小学校への越境ありの可能性も聞きました。 
***竹西父兄情報によると 秋頃にコアリスは吾妻学区になるむねの決定通知が各家庭に配布されました。 が、批判があったのか、結局竹西学区になるむねの再通知があったようです。 学区は重要ですが、距離的な問題として、コアリスは吾妻、センチュリーは竹東としたほうが距離的には近いかもしれません。思う事は、この三校はいずれも学力が高いと言われている所ですから、やはりこの地区は教育環境としては素晴らしいと再認識します。 
****コアリスが結局竹園西に落ち着いたのは、吾妻にすると登下校の際に大通りを渡ることになるから。 センチュリーも、竹東にすると、東大通りを渡ることになるから、危険。 その場合、親が朝の立哨当番を毎日割り当てられる可能がある。面倒ですよ。 竹東になるのは、断固反対した方がマンション価値のため。
*公園併設型マンションのターゲット層は子供のいる家族だから、小学校とかレーベンザツクバみたいに登校班が出来てよさそう。逆に夫婦2人で静かに暮らしたいって層には向かないかも。子供のいるマンションは上からも横からもうるさいからね。



==周辺環境・治安==
*用途地域・地区：第一種中高層住居専用地域
*いずれ伐採されてしまうが今のところペデ沿いの樹木は夏にしっかりと緑陰を作り、どんなカンカン照りの日でも心地よく歩くことができる。とても良い場所だ。、
*建物の向きにもよるけど、北側の802の官舎はかなり日陰になってしまいそう。
**802は6階から下は今でも日陰。でも、主に独身や単身だから昼間はおうちはお留守。 
*ここは、駅に近いようで遠い。 朝夕は、ベニマルと幼稚園の間の道路は危険で交通量が多い。 駅までの道のりにストレス。 さらに南東側も将来どうなるかわからない。 
*スーパー３店舗、小学校にも近く、公園隣接で住環境としては良好。 
*朝の通勤で実際に歩くと、10分以内に駅改札です。ペデ利用、早足です。個人差はあるので、違ったらごめんなさい。あとは、自転車だともっと気楽ですね。 
**実際に歩いてみるのもいいと思います。 誇大広告に騙されない等にね。 このスレの誇大広告にも騙されずしっかりと自分の目で、もっといい立地の物件の中古はないかとか、中古マンションを見せてもらうとか、一つだけで決めてしまうのは危険ですね。 
*南側って、官舎でしたっけ？将来的にマンションになったりすることもあるのでしょうか。
**南側は「竹園二丁目住宅」、官舎ですね。 
***南側は、一種低層住宅エリアだったような記憶。その場合、戸建てはできてもマンションはできないね。
****南側の官舎気になりますね・・・現状ほぼ退去済みのようですし。現在販売中の一戸建て ラヴィングアベニューつくば竹園公式サイトの周辺地図を見る限り、南側はセンチュリーと同じ第一種中高層住居専用地域のようです。将来的にマンションが建つ可能性もあるということでしょうか。 
*つくば市のＨＰで、南側が売却想定となっていますが、建て変わるのでしょうか？我が家は駅から遠いのは許容できるのですが、その分マンションで、将来的に日当たりが悪くなると悩みます。マンションは詳しくないので教えてほしいです。  
**公式サイトのイラストの感じだと公園側に面してる棟もありそうですが、南西向きになりますかね。竹園二丁目住宅、敷地全部だとかなり広いから、もしまるごと売却されたらマンションになる可能性高そうですよね。つくば市議会でマンション規制の話も出ていたような気がしますが、進展なさそうですよね。
***西側にマンション建つと日照は絶望的だけど、南側にマンションが建っても低層階でない限りは日照は大丈夫だそうですよ。北側にできる影は短いので。邪魔に変わりはないですが。ここは西側は公園なので安心ですね。
****この地区は第三種高度地区に指定されていますので、商業地であるミオカスやエンブレムのように南側の目の前に高い建物が建つことはありません。この物件の建物の北側の部分が斜めにカットされているのも、北側に制限がかかっている為なのです。
*徒歩10分程度なら歩くのもそう苦ではない。程よい距離感では。駐車場150％は車好きには嬉しいね。
**そうなんですよ、徒歩10分って歩くのは苦ではない。でも、夜遅くなり暗くなってからの徒歩10分は、女性と子供の場合は心配があり、そこがネックになってます。男性目線だと「飲んで歩く10分」なのかも知れませんが…
***私達は車通勤なので、駅遠くても大丈夫です。車が2台止められることが絶対条件です。本当は3台欲しいけど。営業さんは2台欲しい人少ないし、過去の会社の経験からして2台大丈夫ですよ、計算して150パーセントにした、と案内してもらっています。でも、契約時に借りることができると確定でなく、完成してから決まります、と言われています。
****私も営業から2台大丈夫と言われましたね。それなら書面をと依頼したが、それは出来ないと回答された。部屋によっては2台いいらしいけど。あなかたがたが絶対必要なら2台大丈夫な部屋を選ぶか、そうでないなら必ず形に残るものに残した方がいい。私のマンションでは駐車場足りなくてトラブルになってます。まあそれがいやで、ここを検討してるんですが。基本的に駐車場150パーセント、に惹かれる人が集まると考えた場合、2台希望の人達が集まるんでないかな。
*****早い期で契約すれば2台目は早い者勝ちではないのでしょうか？駐車場だけ完売してから契約する物件がないとは言えないですが、2台目確約ではなく今何台残っているのか、駐車場の2台目確保が確定するのがいつなのかを確認すればいいと思います。
*今日、車で通ったんだが、公園が結構いい感じに見えた。マンションに併設してしかも整備されるとなると、見栄えよさそう。パン屋もカフェがしっかりしていれば案外人が集まるロケーションかなと思った。期待してるよ！センチュリー
**公園が整備されても、マンションにより圧迫感がないか心配です。 
*先日MR見学に行き、ドローンによる？ベランダからの撮影写真を見せて頂きました。 ある程度の高層階からの撮影にも関わらず残念な展望でした。官舎跡地の屋根のせいでお世辞にも美しい眺めとは言い難い景色でした。 完成前の物件で、現物はどうなるのか見極めが難しいところですが、検討されている方は一度現地に足を運んで実際の雰囲気を確かめてみることをオススメします。 周辺環境、公園を含め、今後どう変貌するのか期待したいところです。 
*つくばは車生活をしている人が住む街、というイメージでしたが、今や電車で通勤の人も増えているのですかね。始発駅というのが魅力なのでしょうか。
**電車もクルマも利用できる立地に住みたいという人が多いのです。親が共働きで双方クルマ移動メインでも、中･高･大の子弟をエクスプレスで通学させたいという層も多いので。そこは、教育熱の街つくばですよ。
*つくば駅からペデストリアンでセンチュリーまで歩いてみましたが、うーん歩くのは勘弁って距離ですね。 デュオヒルズ つくば吾妻が中間地点になると思いますが、徒歩はこのあたりが駅に行こうと思うギリギリの距離と感じました。 夜は歩いてないですが、人通りも少ないので、歩くとしたらヨークベニマル経由でのルートが良いかなと。 車の出し入れの良さがどのようになるかわかりませんが、家族が東京に行くときには、駅前までは車で送り迎えするくらいの気持ちを持ってた方がいいかも。
*センチュリーは駅までペデストリアンデッキがつながっているので、車道や信号を通らない分、歩くストレスが少ないと思います。コアリス6分は車道歩き＋信号２-３回渡るルートだと思うので、センチュリー11分の方が駅からのアクセスは快適なのではないでしょうか。


==周辺施設==
*

==その他==
*

==掲示板==
*

ibaraki/641012/367
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物件概要
所在地	茨城県つくば市竹園一丁目13番2（地番）
交通	つくばエクスプレス「つくば」駅徒歩11分
総戸数	229戸
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