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ディアナコート目黒祐天寺

Name: ディアナコート目黒祐天寺
Brand: 株式会社モリモト
Rating: 4.333333333333333 (3 reviews)
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[[File:ディアナコート目黒祐天寺 外観CG.png|400px|thumb|ディアナコート目黒祐天寺 外観CG]]
==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[目黒区]]中町2丁目1349番1他（地番）
*交通：東急[[東横線]]「祐天寺」駅徒歩10分
*総戸数：30戸（他に管理員室1戸）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上4階建（建築基準法上地下1階地上3階建）
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2019年6月
*売主：株式会社モリモト
*施工：株式会社森本組 東京支店
*管理会社：株式会社モリモトクオリティ

==価格・コスト・販売時状況==
*モリモトは本当に良い物件作るね
*駅距離あるから販売に苦労しそうだし、リセールもきつそう 
**即完売だと思うなぁ
***その理由は？
*資料請求者だけ見ることができるページがあるそうです。 公にまだできないものということなんですが プランとかでまだ出していないものなどですかね？？ あんまりそもそも情報も出てきていない段階なのでもう少し全体的な情報がわかるようになるには、時間が必要でしょう。 
*第一種低層住居専用地域にあるということだったので、高級感でプッシュかと思いましたがもしかしたらそうでもないのかなぁ。後はお値段次第、というところになりそうです。 
*今日事前説明会行ってきました。72平米の部屋は2戸。価格は未定。周辺相場を例に出して72平米は1億2千万円を示唆された。60平米台で1億行くか行かないか。高級感はあったけど、流石にこの価格は無理です。さようなら。
**こんな駅遠物件でその価格はあり得ませんね。近隣のディアナコート学芸大学などの駅遠のリセールの悲惨さを考えれば、ここを買うのはどういう層なのでしょうか
***8000万円台だと思って見学に行ってみたので耳を疑いましたが、はっきりそう言ってましたよ。価格は今から決める、周辺相場と比較すれば大体この辺りみたい言い方でした。全部で30戸、60－70平米もそんなに戸数がないと思うので、この強気価格なのではと感じました。
*30戸に対して、現時点で問い合わせ数が700件とのこと。予約も１ヶ月近く満席みたいです。東横線の目黒区は非常に人気のようです！！！
**でも価格聞いて撤退する人続出ですねw
***コンパクトサイズの部屋を検討してましたが、その価格だときついなあ
*HPでは渋谷の再開発をアピールしてますが、ここ祐天寺は関係ないですよね。。
*安くといっても坪300切るくらいでないとバカ売れはしないかと。この規模と駅距離考えるとリセールで苦労するのは目に見えてる。上で出ていた築3年のディアナ学大が坪単価320や330でも長期間売れていない。祐天寺の方が学大よりも駅力落ちるし、どう考えてもここに坪500は無謀。
*東横線は田園都市線と比べても新築マンションの供給が少ないというのが価格が高い理由と言われました。中目黒でも住友不動産がとんでもなく高く出してるからなるほどって思いましたよ。
**でも中目黒のスミフは全く売れてないですね。東横沿線に限らずですが、徒歩5分超えると新築で辛うじて販売できたとしても、リセールはキツイです。
***あくまでも一般論ですが、新築（ここに限らず）だと必要以上に飾りたてられたモデルルームやスライドに我を忘れてしまうんでしょうね。　まるで催眠術にかかった状態のように冷静な判断力を欠いて、高値でも契約してしまう人も出てくるのでしょう。 
****モデルルームはオプション全部のせだったりするから、わかりにくい部分は確かにあるかも でも高いかものです。 きちんと冷静に引き算して考えていけるようにならないと行けないのでしょうね。 ここの場合はもともとの仕様は高いので そこまで引き算せずとも、とは思いますが。
*最近の東横線新築マンションの中ではグレードも間取りもかなりいいかと思います。
*結局いくら？
**70平米のが1億強というアフォ価格
**中目黒も手に届く価格ですね。ほんとあり得ないでしょ、調子乗りすぎ。 
***60平米前後で6,000万円台からあるようですね！東横線・目黒区にしては割安に感じます！
****祐天寺徒歩10分じゃそれくらいじゃないと売れないでしょ
*****それでもリセールでは築浅でも坪300切らないと売れないよ
*築3年の学大徒歩12分のディアナコート学芸大学が坪319万で長期間晒されてる。それよりもここは小規模、各駅停車駅なのに坪500万？？あり得ないよ。
*モデルルーム担当者の態度が最悪。態度が豹変し過ぎ。金持ちしか相手にしませんオーラ全開。 
油面付近の寂れた雰囲気の場所で大して広さないのに1億越えはバカ高すぎ。盛りすぎ。。駅から遠く、途中の道のりも何もない不便な場所で、学区も大したことない場所。結局のところ祐天寺駅は何にもないし不便で駅力も低いので、リセールは相当苦労する。
*ここ最近の東横線新築マンションの中ではコストパフォーマンスがいいと感じました！！
*結局、坪単価はいくらになりますか？ 
**坪単価380くらいですね
*現段階でほぼ売れてるみたいですね！
**まだ販売始まってないのに？
***友の会向けでは？
****友の会優先で、次に一般の販売になりそうです。 
*場所は第一種低層住居専用地域なので、住環境もよく人気になりそうです。部屋が34.31m2からと1人暮らし向けの部屋もあります。どのタイプの間取りが人気になるんでしょうね。 
*ここはクチコミあまりないですが、もう内々にほとんど決まってしまっているのでしょうか？ 祐天寺は若干マイナー感あるものの、中目黒にも一駅で近いし、住宅街のなかで静かそうですし、デザインもいい感じです。 低層で耐震しっかりした立地で探していたところだったので、気になっています。
**高いね。平均で坪400超えるのかな
***やはりこの辺は物件でないから割高？それとももともと適正価格ですか？東横線は人気なんでしょうね。。。
****徒歩10分以上の立地で平均400越えは流石に高く感じますね
*売れ行きどうですか？
**ここも目黒もディアナコートは残り1邸ですね。
*ここから近い、中町2-9でもモリモトがマンション建設予定ですね。6階建30戸予定だそうです。 
**うわぁ。この情報、ここのプロジェクトチームにとってはかなりのパンチ力じゃないですか？(笑) 残り一邸なのに近場で出来るなんて聞いたら、検討してる人待っちゃいますね。この情報広まるなぁ～ってとこでしょうか。しかもJgの半地下は現地見る限り、陽当たり本当になさそうですし。逆に買い手にとっては値引きの武器になりますかね
***いつのまにか完売してますね。微妙な駅距離と規模なのに良く売れましたね。次は鷹番のディアナガーデン？


==交通==
*

==構造・建物==
*外観かっこいいですね！！
**そぉ？デザイン割と普通な感じだけど。 
*低層マンション良いですね。外観予想CGを見ると30戸あるようには見えませんが、ランドプランはどうなってるのだろう。コの字型やL字、もしくは二棟建てとか？ 
*外観デザインはとても好きです。おしゃれですね。
*外観でバルコニー部分が吹付っぽいね。直ぐに汚れて荒んで見えそう
*壁式構造なだけですっきりとした間取りになるものなんですね。 柱があるとどうしても角が削られたり、変な空間ができてしまったりする事がありますが、 ここはそういう部分がないので良いと思いました。 ただ、壁式構造がどれだけ耐震性があるのかは知らないので、その辺りは気になりますね。
**壁式構造だと、リフォームする時制約多くなるんだよね
***HPにも記載があるけど、壁式のほうが一般的に耐震性は高いと思っていい。実際の大地震で被害が少なかったのは事実。あとは戸境壁が厚い（構造壁だから）ので防音性も高い（上下は床スラブ厚次第だけど）。ただ開口部の広さが多少制限される。
*全然マンションの構造のことって恥ずかしながらわからないんですが、 壁式構造というのをこちらは強調しています。 マンションって、通常はこの壁式構造というものを取っていないのですか？ 取っていないから、おそらくこちらではアピールがなされていると思われます。この地域の地盤に合わせてこれにした、ということなんですよね？
**通常マンションは柱があるラーメン構造ですね。私も低層の壁式に住んでます。低層の場合、壁式を用いることがあるようです。 阪神大震災の際は壁式住戸の被害が少なかったという研究があるそうです。 住んでいて気にはなりませんがデメリットは壁で支えるため開口部に制約があるところでしょうか？メリットは、でこぼこがラーメンより少なくなるところですかね。
***もう一つデメリットは、おそらく梁が少なくて済むのですが、梁が少ないと天井や床の壁が響きやすくなると思います。昔のマンションは床のスラブ厚が今のマンションほどなかったのに、上の人の足音が響かなかったのは、ドでかい梁がたくさんあったかららしいです。
*ちなみに、このマンションは地下の住戸もあるのでしょうか？少しは安いでしょうか？
**モデルルームに行った方が早いかと。物件概要には地下があるみたいなので、そこに住戸があるかどうかは分からない。デザイン見ても判断しにくいな。少なともエントランス側にはなさそうな気もするんだけど、反対側には存在する可能性はありそう。


==共用施設==
*駐車場：機械式駐車場（屋内）8台、障害者用駐車場（平置・屋内）1台
**駅から少し遠いので車は確保したいですけど、最近は車を持たない人も増えているので駐車場100％でなくても確保できるかも。 
*駐輪場：42台（2段ラック式）
**30戸に対して駐輪場42台は少なすぎ。ここは陸の孤島だよ？
***ファミリー対応の広さもあるので、駐輪場42台分じゃ確かに足りないかもしれません。こういう場合ってどうなるのでしょうか。 
*バイク置場：2台


==設備・仕様==
*プランを見ると部屋は大理石敷きになるのですかね。高級路線ですね。
*天カセありました？
**天カセ、どうなんでしょうね？？この雰囲気だと、ついていてもおかしくなさそうな感じではありますが… 
*ディアナは仕様にムラがある印象だけどな。特にビルトインエアコンが付くかどうかの基準がわからない


==間取り==
*間取： 1LDK～2LDK 
*面積：34.31m2～72.37m2 
*間取り綺麗ですね。
*専有面積自体は、少しゆとりがある感じになってきているなぁと思います。 公式サイトの図面を見て判断するに、リビングなどの床は、フローリングではなくて、タイルだったりするのでしょうか。 スクエアタイプのものが敷き詰められている。 収納はかなりたっぷりめになっているなあと思いまして。 
*Dタイプは70m2越えで2部屋とは珍しい。一部屋はサービスルームなので寝室に使用するのでしょうか。ワイドスパンなのでバルコニーも広ければもっといいのに。 
*もう少し1戸1戸広めに作られるのかと思ったんですが、思っていたよりもふつーかなぁ、と感じました。 
*結構メニュープランも豊富だなぁと思うのですが、 メニュープランを見ていると、基本的に居室はなくしてリビングを拡大する方向なのかなぁ？と思いました そうすると、例えばリセールするときに1ルーム扱いになってしまって 少し不利になったりしないのか？とは思いました。 メニュープランを使うとしたら、実需の人なのかなぁ。
**そもそも駅距離があるのと、駅までの道のりが暗い閑散とした住宅街なので、その時点でリセール不利。勿論間取り変更してると更に不利
*魅力は間取りを変えられることで、1LDKなら基本プランの1LDKをメニュー1の1洋室プランにしてLDKと主寝室の壁をなくしたり、メニュー2のDENを狭くしたりして変更が可能です。メニュー1だとサロンとして使えてメニュー2だと書斎にしてSOHOのオフィスとして使えます。居住空間としてではなく、間取り変更で目的に合った部屋に変えられるのが面白いです
*全体的にお部屋のデザインが良いなぁと思っていたのですが、キッチンの場所の違いが大きいですね。個人的にはCタイプやDタイプのようにリビングダイニングを見渡せる感じが好きなのですが、一番広いAタイプとかになると、キッチンの場所が変わってしまっていますね。


==買い物・食事==
*

==育児・教育==
*

==周辺環境・治安==
*地域・地区：第一種低層住居専用地域、準防火地域
*駅までここからだと表記としては10分で歩いて行けることになっているんですね。 そこまで遠くはないので、 資産価値という点から見ても悪くはないかもしれません。 
*地権者がいないのはいいですね。元々この土地はなんだったんでしょう？
**グーグルのストリートビューで、ここの土地は2013年まで遡ることができました。 駐車場だったみたいですね。 ずーっとこのマンションができるまでは 少なくとも駐車場だったようなので、その前はどうだったのかはわかりません。 図書館などに行って 古い地図を確認するしかないかもです。
*徒歩10分ということなので、一応駅まで近いですよ、という範疇に入るかと思われます。これくらいだったら、負担なく行けるのかもしれないなと思います。資産価値に関しては、駅までの距離が大きなファクターとなるみたいです。これ以上遠くなってしまうと厳しくなってくる範囲担ってきてしまいます。 


==周辺施設==
*

==その他==
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==掲示板==
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23ku/633373/17
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