ディアナコート文京本郷台

2017年6月21日 (水) 12:53時点における版

物件概要

• 所在地：東京都文京区湯島3丁目303番他（地番）
• 交通：

1. 都営大江戸線 「本郷三丁目」駅 徒歩8分
2. 東京メトロ丸ノ内線 「本郷三丁目」駅 徒歩10分
3. 東京メトロ千代田線 「湯島」駅 徒歩2分
4. 東京メトロ銀座線 「上野広小路」駅 徒歩6分
5. 都営大江戸線 「上野御徒町」駅 徒歩7分
6. 山手線 「御徒町」駅 徒歩7分

• 総戸数：127戸（他に管理員室1戸）
• 構造、建物階数：地上14階 地下2階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年10月中旬予定
• 売主：株式会社モリモト
• 施工：大和小田急建設

価格・コスト・販売時状況

• 広い部屋が多いのに山の手内側で交通利便性が良いのが凄いです。 公式サイトを見た段階ではかなり心が動きましたが、 目の前のラブホがキツい....。ほんとキツい。 せっかく余裕のある間取りが多いのにファミリー層はまず敬遠しますね。 その辺を考慮した価格になるかというと、たぶんならないのでは？ 利便性と広さで逆に強気で来そうな気がします。 なかなか売れずに値引かれることは期待できるかも。
• ここは利便性高いからね。ある程度の値段になるのは仕方がない
  • そうですね。この辺りなら何処に行くにも便利だし、文化施設も近くにあって、年を取ってからも良さそうだなと思います。

現在の価格はどんな感じでしょうか？価格は変わっているのでしょうか。価格情報お持ちの方投稿お願いします。いずれにせよ、立地、ものに対しかなり高いとは考えていますが。

• ここは販売状況はどんな感じなんでしょう。いまいち情報が少ないような。建物は良さそうだけど要は立地でしょ、ネックになってるのは。それが許容できれば駅近だし、いいと思うけどね。
  • 立地うんぬんも多少ありますがようは価格ですよね。ここがもし平均坪３６０くらいだったら即完だったでしょうし。湯島であることを隠して本郷価格で売り出してるのが一番のネックでしょう
    • 本郷を冠していい根拠がわからない。物件名の付け方に疑問です。
      • そうなんですよね。 変にそんなことをしなくてもいいのに…と思います。 本郷の方が湯島よりは聞こえが良いというような考え方なのでしょうか。 湯島は湯島の良さ、というものがあるのにな。 最寄り駅のウチの一つに本郷三丁目駅があるからそうしたのかしら。
        • 本郷台地にあるからという理由では。本郷でもなんでもルールの範疇でつけたのだから構わないけど、湯島駅２分なんだから堂々と湯島で良かったと思うんだけどね。
• プランは１LDKから３LDKまでかなりバリエーションに富んでいます。 ターゲットとしている範囲は とても広いんだなぁ…と感じました。

交通

• まず大江戸線の本郷三丁目駅を最寄りとしていますが、同じ大江戸線でも上野御徒町の方が若干近いと思われます。とくに行きは前者なら上り坂、後者なら下り坂なので、後者を使うのではないでしょうか。上野御徒町は同一駅とみなされている銀座線・上野広小路駅の最寄り出口までなら5分くらいで着きそうです。 銀座線と同様に山手線も無視されています。御徒町駅まで徒歩10分かからないくらいのはずです。どちらの路線も、普通のマンションであれば接続していることを前面に押し出すはずです。山手線はそれほど便利だと思わないけど。京成上野も同様ですね。成田空港まで非常に便利なんですが。しかも、先の銀座線出口から地下で直結しています。その先に上野駅もあります。 「坂を下ったら負けかな」といったところなのでしょうか。
• 御徒町駅前から都バス02系統に乗ると、結構な数の人が湯島4丁目で降りていきます。
• 湯島駅までは徒歩2分と近いですし、そうなってしまうのかなぁ。 本郷三丁目は徒歩8分とありますが、 体感的にもう少しありそうな感じもします。
  • どちらの駅に行くにも坂の昇り降りがありますしね。
• 電車の便は凄い便利じゃないですか？山手線もメトロも都営も10分以内くらいでは？

構造・建物

• 建ぺい率：100％
• 容積率：500％
• 敷地面積 [全体敷地面積]：1,563.83m2（道路後退部分14.57m2含む） [建築確認面積]：1,549.26m2
• 建築面積：986.43m2
• 建築延床面積：10,818.35m2（容積対象外面積3,072.88m2含む）
• 敷地の東西で相当な高低差があり、いわゆる「地下室マンション」になりそうです。地下が住居になる可能性もありますね。
• 高さ57.43mには地下を含まないはずなので、エントランス階と屋上の立ち上がり（パラペット）で仮にそれぞれ1mずつ喰うとしても、階高は3.7mくらいありますね。贅沢です。
• いつの間にか階数が変更になっていますね。 現地の掲示（写真）では地上15階・地下2階となっていましたが、HPでは地上14階・地下2階となっています。 西の端のエントランスが1階で地下1階には住戸を設けるものの地下2階には住戸はないようです。 東の端が地下2階に当たるようですが、サブエントランスを設けるんでしょうか。ホテルの真ん前ですが。
• マンション規模が 鉄筋コンクリート造地上16階建（建築基準法上地上14階・地下2階建） となっていますが、坂道の途中にあることも何か関係があるのでしょうか。 坂の下の方は建築基準法上の地下扱いっていうことになったりするのですか？

共用施設

• 駐車場：機械式駐車場（屋内）26台、機械式駐車場（屋外）2台、障害者用駐車場（平置）1台
• 駐輪場：127台(２段ラック式、一部下段スライドラック式)
• バイク置場：バイク置場5台、ミニバイク置場8台
• 地下二階！！！駐輪場とかゴミ置き場ですかね。
  • モリモトといえば地下住戸でしょう。 ここは階高もかなり確保できてる感じなのでラグジュアリーな造りになりそうですね。 そのぶんかなりの坪単価になるんでしょうが。
• スーモに書いてあったけど駐輪場は地下になるらしいですね。高級路線目指してますね。
• 水盤があるのね。こりゃ高そうだ。

設備・仕様

間取り

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：33.91m2～105.46m2
• 代表間取りはワイドスパンや角部屋ばかりで結構いいかなと思った
• 南向きワイドスパン中心なのはいいけど、その南側にホテルだからね。
• ３LDKで２WICだとかなり収納面で心強いなぁという風に思われます。 あと専有面積がゆとりを持って取られているという点も素晴らしいですし。 １LDKで居室がリビングインじゃなく、きちんと独立しているのは珍しいですし こちらでいろいろと言われるような周辺環境があるのは確かなので、その分頑張ったんでしょうか。
• 間取りは結構よくできているから、70平米以下の間取りはすぐに売れそう
• 1戸あたりの専有面積がきっちり取られているという点はとても良いんじゃないかなと思いました。 周りの環境…なんですよね。 子供がいない人ならOKかなとは思います。 小学校もとても近いので、もしかしたら子供さんいらっしゃる方が検討される場合もあるかもしれませんが。
• 一部の広いプランは素敵だけど、それ以外のプランのLDの形が悪くないですか?ソファとダイニングテーブルの設置に苦労しそうです。
  • NとかOとかF,Kは難しそうですね…。
• ワイド型の間取り中心で広めになっています。家族向きかなと思いましたが、１ＬＤＫの間取もありましたから、単身者からファミリーまで混在しているんですね

• 

  15・16F平面図（2015年10月25日撮影）

買い物・食事

• 本郷在住でも御徒町の吉池や多慶屋（たけや）はよく行きますね。
• ここって買物はどこまで皆さん行かれているのですか？ 仕事帰りに寄れるようなところってあるのかなぁなんて思いまして。けっこうこの辺り、住んでいる人は多そうなのに お店はその割には多くないなと思いまして。 どうされているのかなとおもいました。
  • 買い物は自転車で御徒町の吉池や多慶屋とかでは。末広町にピーコックもあります。湯島駅から徒歩で寄れるのはハナマサかドンキくらいですかね。
  • 吉池か業務用スーパーかドンキホーテとかですかね？根津まで行けば赤札堂ありますけど、ここからは遠いですね。
  • 松坂屋かな。野菜・生鮮はもちろん、惣菜とかも豊富だし。。
  • 買い物は松坂屋でしょうね。徒歩5分くらいかと思います。 2区画向こうが吉池、昭和通りも渡れば多慶屋ですかね。 多慶屋までは10分くらいかかりそう。
  • スーパーはピーコックがありますが、ちょっと歩きますし品揃えがいまいちです。刺身がありません。うちはちょっと歩きますが、ワテラスのOlympicまで行っています。ただ最近知ったのですが、御徒町駅前の吉池の地下にスーパーがあることを知ったので、こっちの方が近いですね。
  • うちは本郷ですがやはり買い物には困っていて、自転車で小石川柳町まで行っています。ワテラスのオリンピックも何度か行きましたかね。 御徒町駅から大塚駅前行きのバスに乗ると、買い物袋を持った人が結構乗ってきて、文京区に入るとポツポツ降りていきます。バスで上野方面に買出しに行っている人が結構いそうです。
• 買い物はあと、ハナマサも使えるかと思います。御徒町と秋葉原の中間地点のJR高架下です。

育児・教育

• 小学校ってどこが最寄りになるんですかね？黒門小学校が有名ですが区外だから、湯島小学校になるのかな？
  • 湯島小ですね

周辺環境・治安

• 地域・地区：商業地域、防火地域
• 中坂沿いで、隣は特別養護老人ホーム（特養）、前はラブホテル。正月には中坂下からこの通り沿いを湯島天神まで列ができます。
• 建設地を見てきましたが、坂の途中で囲まれ感ありますね。隣の老人ホームとのお見合いの部屋であれば、激安もあるかも…。
  • それほど囲まれた感はないと思いますよ。むしろこのマンションが突出しそうです。
• 周辺歩いてみたらわかるけど、このへんはガラ悪いからね～。どう考えてもファミリー向けじゃないよ。
  • ガラが悪いのは御徒町方面ですね。
• 向かいもラブホですが、湯島駅の南側の出口までならホテルはこの一軒だけですね。三組坂沿いはもっと多いです。記憶が間違っていたらどなたか訂正してほしいのですが、確かこのマンションの建設地は、ホテルだったような。。
• 以前御徒町に何度か訪れたことがありますが、少し騒がしいですが便利な場所だと思います。個人的には便利な立地なのでいいかな、と思ったところがありました。
  • でもファミリーで住むようなとこでもないしね。もっとも普通のファミリーで買える値段でもないんだろうが
    • DINKS的にはいいんじゃないかとは思います。 もともと想定もファミリーじゃないのではないかと…。 でもルームプランを見ていると、結構専有面積があるので、やはり子供がいる人向けなのかなぁ。 夫婦と親という感じの方がしっくりくるかな。 落ち着いている場所ですし。
• 目の前のホテルは、なくなるかもしれませんね。住民が増えて例えば子供が路上で遊ぶようになれば、ホテルの利用者が入りにくくなると思います。 むしろ、南側に1本向こうの三組坂沿いのホテル群が、このマンションの中高層階から見えそうで、そちらの方が問題ではないかと思います。
• 元々このマンションも元はラブホだったような気がするんだけど。
• ラブホテルだけじゃなく上野の繁華街と隣接しているだけに治安がな。
• 周辺はラブホが多いです。本件の前がそうですし、一本南の道路沿いに何件か、北東にある天神下交差点付近に多数です。また、この天神下交差点の北東の一角の仲町通りは、新宿で言えば歌舞伎町かと。「危険度」は歌舞伎町を超えるかもです。
• 現地いってみるとわかるがおもいっきりホテルって看板でてるからな。大通り沿いでもないし、湯島天神近いし、パッと見の環境ではホテルさえなければよく見えるのだが。
• 皆さんホテル街と言いますが現地は実際少し離れてますよね。 但し目の前にきらびやかではないですが、１件ありますね。 でも私はそれらホテルよりも上野駅から帰る時に通るであろう、 仲町通りとか広小路横町が気になります。 ポン引きだらけで、素通りすれば舌打ちする始末。 実際ぼったくりもあるそうで、相当デンジャラス。最悪ですよ。 そんなエリアが通りを挟んであるのに後楽園近辺と同じ価格帯なんて。 地方のお金持ちは上野駅には感慨深いものもあるでしょうから買うかもですね。
• ファミリー層にはあまり向いてないなという印象でした。 買い物がハナマサくらいしかなく、しかも遠い。 あまり気にならないとはいえ、ラブホが目の前なのは事実。部屋によっては正面に。 あとは、地味に坂がそこそこしんどい。 文京区というより、台東区の上野。 千代田線オンリーは便利ではない。
• こちらは坂の途中ですからね･･･最初は丘と言っていましたが
  • そうですね。利便性の良さをもっとアピールすれば良いのにと思います。 銀座線他が徒歩圏内なのも、とても良い条件ですし。 もしかすると、地域に疎い外国人の購入をターゲットにしてるんでしょうか？
• 名前は皆さんがおっしゃるように本郷とは関係ないですが立地はいいと思います。 中坂なら一直線で御徒町駅いけるし、その一本道なら治安も悪くないです。 入居ころには旧松坂屋がパルコに代わって大きな複合施設が入ります。
  • 松坂屋のところ、本当に大きく変わるみたいですね。 シネマコンプレックスも入るようですし。 あのあたりが大きく雰囲気変わるんじゃないでしょうか。 湯島、本当に雰囲気がここ数年で大きく変わってきそう。 人が増えて、 子供も増えて、活気が出てくるといいな、なんて思いました。 子供さんが遊べるような場所、あるのかしら？？
    • この辺だと、大きめの子はしんはな公園や切通公園、芳林公園や不忍池の公園で遊ぶのでしょうかね？うちはまだチビなので安～い年間パスポートで岩崎庭園、動物園等が庭代わりです。文京区の総合体育舘も近所ですね。

周辺施設

その他

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