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ジオ山科椥辻

Name: ジオ山科椥辻
Brand: 阪急阪神不動産株式会社
Rating: 4.545454545454546 (11 reviews)
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==物件概要==
[[File:ジオ山科椥辻　外観.png|350px|thumb|ジオ山科椥辻　外観|alt=ジオ山科椥辻　外観]]
*所在地：[[京都府]][[京都市]][[山科区]]椥辻東浦町21番1（地番）（ノース）、[[京都府]][[京都市]][[山科区]]椥辻東浦町21番3（地番）（サウス）
*交通：京都市営地下鉄[[東西線]]「椥辻」駅 徒歩5分
*総戸数：36戸（ノース）、36戸（サウス）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上11階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2020年11月
*売主：阪急阪神不動産株式会社
*施工：株式会社かねわ工務店
*管理会社：阪急阪神ハウジングサポート株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*「さぁ、豊かな明日へ」って、ウリが何もないとき使う投げやりなキャッチコピーですよね。駐輪場少なすぎ。１世帯2台として、この倍はないと。
**京都市内のマンションならそのくらいしか駐輪所ないですよ。ましてやファミリー向けでないし。
***このマンション、ファミリー向けじゃないのですか？？小さい部屋は別として、６０～７０平米は家族用だと思いますよ。
*椥辻駅まで徒歩５分という距離なので 地下鉄をよく利用する人には便利な立地ですが それ以上に魅力はあまり感じないかも。 ジオブランドなので、かなり高めの設定になると思います。 それなら、山科駅に近いほうが便利でよかったなと思いました。
*山科駅でも考えてしまうのに椥辻はね。。ジオも買う土地がないのかな。
*ノースとサウスって同じ団地の中の別の棟じゃなくて全く赤の他人のマンションって扱いなんだな
**ノース、サウス、どちらにするのかを迷いそうです。幼稚園のお迎えバスは、ノースとサウス一緒になるか・・・。小学校だと別マンション扱いで分団や班が違ってきそう。
*ノースは1LDKからあり、サウスは2LDKからありますが、微妙な違いを気にした方がいいのかどうか。子育てするのにいいのはどちらになるんでしょうね。住む人次第で違いもありそうですし、本当に迷ってしまいます。
*京都では目下唯一の新築ジオ物件。阪急らしい、都市開発につながるような壮大なビジョンのもとで建設を進めてほしいと切望します。
*金額が魅力的なので見に行きました。ガレージがないのはわかっていたので諦めましたが間取りの使い勝手がひっかかりました。お勧め頂いたのですが、どう考えてもベット2つ置くのが難しかったです。もう少し間取りの工夫はできなかったのか残念です。ファミリーには向いてない気がしました。
*ジオもプレミストも、百歩譲っても山科駅徒歩圏内に建つべきだと思うけど、なぜ椥辻？刑務所移転に伴って椥辻周辺再開発の壮大な構想でもあるのか、それとも山科駅周辺でさえもう適切な土地が見つからないのか…
*株式会社アクセス都市設計って結構一流の設計会社だと思ってたのになんでこんな設計しちゃったんだろ。部屋の形は悪いし風呂は狭いし。新人に力試しさせてみたのかな。
**なるほどなるほど、間取りを見ていてわからなくないなと思いました。素人なので良し悪しの判断もできないし、住んでみないと何とも言えないのだけど、変なところに柱が出てたり、キッチンが妙な方向を向いてたり、洗面室にサービスバルコニーいるか？と思ったり、妙に洗面室が広かったり、なかなか楽しく図面を見させていただきました。比較的NCタイプが素直な間取りに思えますが、ちょっとした隙間がもったいないなという感じもしますし、寝室にFIX窓っていりますか？
*ジオブランドで売るには無理がありすぎると感じた。郊外物件なのに狭いし駐車場もないし。
*今、販売しているマンションでは、一番安い価格帯なので、間取りに無理があったり、駐車場が無かったりとか、色々ありますね。
*駅からの距離と販売価格につられる人はいるでしょうね。この価格は魅力。
*椥辻は駅徒歩1-3分のマンションもたくさんあるから中古狙いでも良いと思います。とにかく今は焦らない事ですわ　この先景気は悪くなるんでね
*先日プレミストを見学に行きましたが、なかなか決め手が・・・これならジオの方がましかな？皆さんはどちら推しですか？


==交通==
*

==構造・建物==
[[File:ジオ山科椥辻　エントエランス.png|350px|thumb|ジオ山科椥辻　エントエランス|alt=ジオ山科椥辻　エントエランス]]
*'''【NORTH】'''
#敷地面積：412.58m2
#建築面積：327.86m2
#建築延床面積：2,941.10m2
#建ぺい率：79.47％（許容建ぺい率100%）
#容積率：595.38％（許容容積率600%）
*'''【SOUTH】'''
#敷地面積：417.78m2
#建築面積：333.89m2
#建築延床面積：2,995.90m2
#建ぺい率：79.93％（許容建ぺい率100%）
#容積率：599.66％（許容容積率600%）

*2棟構成になっているのが面白いと思いました。そんなに広い土地ではないのにあえて2棟構成にしたってことなのでしょうか。全角住戸にもなって、各部屋の独立性が高くて住む側にとっては良いかなと思いますが。かなり贅沢な建て方に思えました。全角住戸とはいっても隣と密着して建っているので真ん中寄りの部屋は採光面は望めないでしょう。とはいえ、遮音性などの面ではかなり効果がありそうですし、通風性は望めそうに思います。小さな窓があるのと無いのとではけっこう違いがあるのではと思います。



==共用施設==
[[File:ジオ山科椥辻　エントエランスホール.png|350px|thumb|ジオ山科椥辻　エントエランスホール|alt=ジオ山科椥辻　エントエランスホール]]
*'''【NORTH】'''
#駐車場（賃貸以外の台数）：2台（来客用1台、サービス用1台）
#自転車置場：44台（下段スライドラック式：27台・上段2段式：17台）
#ミニバイク置場：2台
*'''【SOUTH】'''
#駐車場（賃貸以外の台数）：2台（来客用1台、サービス用1台）
#自転車置場：44台（下段スライドラック式：27台・上段2段式：17台）
#ミニバイク置場：2台
*駐車場がないのは痛いかな。場所も凄い駅近でもないしね。


==設備・仕様==
*ジオのマンションはある意味ブランドマンションというイメージでしたが立地によってはそうでもないのでしょうか。他の方も書かれていますが、キッチンなど水回りの設備がイマイチ高級感がないというのか、悪く言えば賃貸でもあるような感じがしました。価格を抑えるとどうしても仕方ないのでしょうけれど、ジオとはあまり感じない物件ですね。
**トイレの仕様も落としてるし、ペラボーだし。
***このマンションの場合、浴室の広さだけが問題なのではないんですよね。ファミリーなら絶対に1418というわけでもないですし。トイレ仕様も若干グレードダウン。それが値段に反映しているかどうかが問題なのだと思います。多分、消費者はかなり厳しく見ていて、グレードダウンするなら安くないと買わないです。立地がよくても生かすかどうかはマンションを建てる側。ジオブランド、周囲では評判いいのですが、室内の仕様によるのかなと感じます。販売してから売れ行きでわかると思うので、気に入らない人は買わないまでなのかなと思っています。
*トイレはわかるけどキッチンは普通じゃない？グレードダウンがわかる所ってどこ？
**風呂以外は悪くないよ。内廊下設計だし、全邸角住戸。ベランダの戸境が上まできちんと閉じていれば申し分なかったね。
***トイレがタンクレスじゃないくらいで、あとは水回り、普通に見えますが…浴室ももっと充実していてもいいのかもしれないな、くらいですね。浴室なども、何かしらのオプションにできたりすることができればいいのですが。パネルの色を変えるだけじゃなくて、例えば浴槽を保温効果の高いものにするなどなど。コレばかりはデベ側に聞いてみないとわからないことですが。


==間取り==
*間取：1LDK＋F(N)～3LDK 
*面積：54.38m2～73.55m2 
*公式ページの間取りは手書きになっているので詳しいことがイマイチ分かりずらい 収納に関しては各部屋にありますが、少し狭いと思う。収納力はもう少しあったほうが良かっと思う。 ３ＬＤＫならファミリー向けになってくると思いますが、この広さとこの仕様だとDINKS位がちょうど住みやすいかも バルコニーも狭いので室内干しスペースは確保したい所を考慮すると、一部屋つぶれそうですね 
*バスルームのサイズが分からないのですが、どれくらいなのでしょう。 角住戸は窓が多くて通風を確保ができるのが魅力。 洋室の間が壁だけで仕切られているので、隣の生活音がどれくらい響くのか気になるところ。 19プランあるので、そうじゃないプランもあるのかもしれませんけど。 
*間取りがちょっと変わってる感じ。柱の出っ張りがなくていいなと思う反面、収納部分が出ていて部屋が四角になってなかったり。うまくカバーされていたり家具を置いたら何とかなりそうではあるけれども、柱がしっかり出ていたり。エントランスとトイレの前の出っ張ってる収納とか、ちょっと不思議な部分もあり。実際の部屋を見てどういう感じか確認してみないと何とも言えない感じがします。デザインとモデルルームの画像、早く見たいです。
*ＨＰで公開されている間取りしか見ていませんが、販売価格が同じくらいなら、ノースのほうが南向きなのでいいかな。
*一番広い間取りでも4人家族だとかなりきついですね。ターゲットはDINKSでしょうか
*玄関入ってすぐ浴室とトイレがあるのが良い。浴室がリビングに面していると、帰宅してリビングに入ってから足を洗ったりとなってしまうので、入ってすぐあると、汚れて帰って来た子供も浴室で足を洗ってから、リビングに行けるのが良い。代表間取りは64m2なのでファミリー世帯にはちょっと狭いかな。各洋室もちょっと狭いので、子供は一人が理想ですね
*駅力としてはどうなのか知らないので何とも言えないですけど駅から5分の距離でこのお値段はたしかに魅力的だと思います。たしかに平米数よりも癖のあるプランが目立つなという印象です。部屋数は2つか3つあるのでファミリーがターゲットになっているのだとは思うのだけど。ベッドや家具を置くことを考えると難しそうな部屋が多いのかな。玄関のクランクとアウトポールの部屋がちらほら見られるのは良いと思います。何と言っても利便性と価格の魅力が大きいのではないでしょうか。
*70m2超えているのにバスが1317ってのはどうだろう。1418は標準だと思いますが。
**確かに、一番広い間取りでも1317しかありませんね。ファミリー向けマンションなら1418が多いのではないかなと思います。一番広い間取りなら1620あるのが理想。それを考えると、やはりここのマンション単身、DINKS向けなのかなと思いますね。
***S-Frのように、広めに作られているタイプでも、浴室サイズはあまり大きくないようです。こちらは基本的には、風呂に面積を取るよりは、その分、居住スペースに広さを割くというスタンスなんだろうと思います。風呂は広めのほうが好まれるのではないかなぁとも思いますが、そこまで狭すぎるというほとでもないので、許容範囲？
*3LDKで60m2台の間取りは狭い年か言いようがない気がします。もちろん、707m2の間取りもありますが、ほぼ狭い面積の間取り。これで3人家族や4人家族で住むのは考えにくいでしょう。ファミリー層向けとはなかなか考えにくいかも。
**考えにくくても家族向けなんだよ。
*ファミリーで住むなら、最低でも3LDKの広さは必要だと思います。3LDKで通常は70m2ありますが、こちらのプラン内容を見ていると同じ3LDKでも70m2のものと70m2以下のものとあるようです。でも、やはりこれは狭いですね。地下鉄は利用しやすいのですが、それだけではちょっと購入する決め手に欠けるかなと思いました。
**70平米以下の３LDKは、二人暮らしで書斎が必要っていう人だったらちょうどよい広さ…というか、ゆとりを持って空間を使っていけるだろうなと思いました。あと3人暮らしだったらいいと思います。4人だとやはり70平米以上って言う風になっていくでしょうね。
*せっかくの角住戸なら臭いがこもることを考えてキッチン側に窓があるプランがいいですね。洋室を広く取るためにバルコニーをコンパクトにしたんですね。まぁ、洗濯干すだけなら問題ないとも言えるけど。
*広めの部屋もあるけれど、３LDKにしてはコンパクトな物件も多いような気がしました。３LDKで70平米割っているタイプだと、コンパクトな感じになっているように印象を受けますDINKSとか子供が一人っ子だとちょうどいい広さなのかもしれないですね。リビング脇の部屋はくっつけて使ったりもできる。
*間取りを見ると、Ｎ－Ｆタイプであればファミリーで住むことも可能でしょうけれど他のタイプは専有面積が狭いのでファミリーでは厳しそうかなと思いました。


==買い物・食事==
*'''商業施設（グルメ等含む）'''
#セブンイレブン 山科椥辻󠄀東浦町店　　徒歩1分／約30m
#'''イオンタウン山科椥辻󠄀'''　　徒歩4分／約250m
##物販店舗（11店舗） ※2021年10月現在
###イオンフードスタイル［スーパーマーケット］
###ディッパーダン［クレープ・タピオカ］
###JewelHOTTA［宝石・時計・バッグ］
###一本堂［食パン］
###cache［ジュース］
###風車［たこ焼き］
###BB’flowers［生花］
###ダックス［ドラッグストア］
###京都嵐山 中村屋［惣菜・精肉］
###ザ・ダイソー［100円ショップ］
###ソフトバンク［携帯］
##レストラン（3店舗） ※2021年10月現在
###ベビーフェイスプラネッツ［洋食］
###DIP RASNA［アジアンダイニング］
###サイゼリヤ［イタリアン］
##サービス（8店舗） ※2021年10月現在
###SEIYOSYA［クリーニング］
###マーブル*マーブル ［ヘアカラー専門店］
###Beauty Salon Seven［美容室・ネイル］
###セイハ英語学院［こども英会話教室］
###保険本舗［保険代理店］
###ワントップハウス［不動産］
###消化器内科
###ルネサンス［フィットネス］
#弘陽珈煎（コーヒー豆販売）　　徒歩7分／約540m
#サンディ　　徒歩8分／約590m
#パティスリー ボンボン（ケーキ）　　徒歩8分／約600m
#ジャパン 山科店　　徒歩10分／約730m
#スギ薬局 山科椥辻󠄀店　　徒歩10分／約750m
#Little Stone（ベーカリー）　　徒歩10分／約760m
#阪急オアシス　　徒歩10分／約780m
#フレスコ 山科店　　徒歩11分／約840m
#西友 山科店　　徒歩11分／約860m
#ハッピーテラダ 山科西店　　徒歩11分／約880m
#マツヤスーパー 大宅店　　徒歩13分／約1,000m
*

==育児・教育==
*'''教育施設'''
#東野こども園　　徒歩5分／約340m
#こばと保育園　　徒歩7分／約500m
#椥辻󠄀こども園　　徒歩9分／約690m
#創和学園アップルキッズ　　徒歩12分／約950m
#京都産業大学すみれ幼稚園　　徒歩13分／約1,000m
#東山幼稚園　　徒歩15分／約1,150m
#京都市立勧修小学校　　徒歩15分／約1,200m
#京都市立勧修中学校　　徒歩15分／約1,170m




==周辺環境・治安==
*用途地域：商業地域、防火地域、31M高度地区、町並み型建造物修景地区
*ジオブランド、駅とスーパーが近いので前向きに検討しているのですが、刑務所がすぐ近くにありますが皆さんはどうでしょうか？悩んでいます‥
**刑務所を毎日眺めながら過ごすのか、、 ほんまにジオがなんでここを選んだの？ 京都で仕入れがほんまに難しくなってるんだね。 こりゃダメだわ。 けどメチャ安いかもね。 そうなったら住む人が気になるけど 
***山科の刑務所は移転ですよ。跡地はイオンタウンの予定。阪急阪神が新都市計画と情報交換しつつ京都地下鉄沿線で街づくりするのでしょうね。
****山科の刑務所移転はまだ何も決まっていません。法務省が前向きに移転を検討してるとのことですが、いつ、どこに移転されるかは未定です。跡地はイオンタウンの予定、なんてどこの情報ですか？
*ムショは皆さん気にならないんですか？？
**山科に住むと案外、気にならなくなるものです。当たり前の存在になります。
***価格にも反映されていると思いますし、気にならないですよ。生理的に気になってしまうならやめておいた方がいいと思います。ただ、大通りからは見えない1本裏手にあります。敷地も広いですしトラブルがない限りは気にならないと思います。
****親目線でいえば、教育上好ましいと思います。子供が悪さをしたとき「あそこに入れられちゃうよ」と叱れば、まっすぐ育ってくれるのではないでしょうか。
*イオンタウンが徒歩4分のことろに計画中とはなっているようですね。公式サイトのトップにありました。場所はコンセプトのページに書いてあって、ダイエーグルメシティヒカリ屋跡地とのことです。徒歩4分に商業施設ができるとなるとかなり便利だと思います。アクセス面もかなり便利なようなことが書いてあって、駅にも5分程度で行けるので価格が高めになるのではと思ったりします。 
*なんでこんなところにジオ？山科駅徒歩圏内に建ててほしかったなー！
**ジオブランドが下がりますね
***ジオブランドのマンションって、割と落ち着いた環境に建つことが多いイメージでした。山科も昔とは随分雰囲気も変わってきていますではありますし地下鉄が利用しやすい立地ではあります。ただ眺望などを・・・となるとちょっと違うのかも。
*コンビニにやんちゃな人が溜まる立地です。潰れたドンキホーテが問題になってましたよ。
*京都、前にネットニュースで京都駅のすぐ南に団地があって賃金の安い人達が住んでいた跡地（今でも住んでいる人がちらほらいる？）記事を読みました。 山科は子育て環境としてはよくないですか？ 大阪にしても兵庫にしても、関西は富裕層が住む区域、団地がある地域などくっきり境目ができている気がします。 その分、家賃が安いとかマイホームを入手しやすいとか、メリットはたくさんあるんでしょうね。 価格は未定ですが、いくらくらいなんだろうと思います。
*この立地を便利と感じるかどうかは生活スタイルで決まってくるのかなと思います。電車通勤をしているdinksの人にはいいのかもしれませんが、マイカー中心生活の人にとっては、他で駐車場を借りてまでは住もうと思わないでしょう。特に子供がいると治安なども心配かなと思いました。
**この辺は歩道などで通行人や自転車とのすれ違いの時に譲り合いの意思がある人間が明らかに少なく感じます。椥辻通りのように一方通行でない狭い道路も多く、人がいても車がすれ違いの為路側帯に突っ込んでくるので歩道がない道路は極めて危険です。その点、ジオと椥辻駅の往来は比較的安全ですね。契約前には周辺のスーパーの客層も要チェックです。
***山科の道路は狭くても対面通行です。対向車とすれ違いで路側帯にクルマを入れないと、後ろからも前からもクルマが来て道路が詰まります。道路によっては、すれ違い出来る場所が限られていますので、私は歩行の際も注意しています。
*公園やスポーツ施設が近いなど周辺環境は悪くないですね。買物施設も徒歩圏内にありますし。イオンが近いのは魅力。
*駅に近いし、買い物も便利なところは良いポイントだと思います。ファミリーに需要がある街だと思いました。
*地下鉄徒歩５分って、駅までの距離という観点から見ていくと、いい方なんじゃないですか？マンションの場合は特に駅までの距離ってなんだかんだで一番大切になってくる要素だと思います。もしものときには貸し出したりなど、流動性が高い方が良さそう。値段もそれでいて高すぎないと言うのもありなのだと思います。
*椥辻駅まで徒歩５分なので、日ごろ地下鉄利用している人には便利な立地ですね。派手さのある町ではない分、住みやすいのかなという印象を受けました。



==周辺施設==
*'''医療施設'''
#久保田歯科医院　　徒歩1分／約20m
#中西医院　　徒歩2分／約120m
#なぎつじ耳鼻咽喉科　　徒歩3分／約210m
#加藤眼科医院　　徒歩3分／約210m
#藤原医院　　徒歩3分／約220m
#牧野クリニック　　徒歩4分／約250m
#並河整形外科医院　　徒歩5分／約390m
#浅田内科消化器科医院　　徒歩6分／約460m
#中川皮膚科クリニック　　徒歩6分／約460m
#なぎ辻病院　　徒歩7分／約550m

*'''金融機関・郵便局'''
#京都山科椥辻󠄀郵便局　　徒歩2分／約140m
#滋賀銀行 山科南支店　　徒歩3分／約190m
#JA京都市 山科南部支店　　徒歩5分／約340m
#三井住友銀行 京都市営地下鉄椥辻󠄀駅出張所　　徒歩5分／約380m
#京都銀行 山科中央支店　　徒歩6分／約460m

*'''公園'''
#椥辻󠄀西浦公園　　徒歩4分／約270m
#東野公園北　　徒歩6分／約470m
#山科中央公園　　徒歩14分／約1,060m
#勧修寺公園　　徒歩16分／約1,220m

*'''公共・文化施設 等'''
#京都市東部文化会館　　徒歩3分／約170m
#山科総合庁舎　　徒歩7分／約510m

*

==その他==
*

==ブログ==
*[https://sumu-lab.e-mansion.co.jp/?s=%E3%82%B8%E3%82%AA%E5%BE%A1%E6%89%80%E5%8C%97+%E5%AF%BA%E7%94%BA%E9%80%9A ジオ御所北 寺町通（スムラボ記事）]

==掲示板==
*

kansai/646779/17-79

kansai/646779/16
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