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ジオ南砂町

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ジオ南砂町
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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[江東区]]東砂7丁目552番他9筆（地番）
*交通：東京メトロ[[東西線]] 「南砂町」駅 徒歩12分
*総戸数：348戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建
*敷地の権利形態：建物は区分所有権、土地は共有
*完成時期：2022年01月
*売主：阪急阪神不動産株式会社・住友不動産株式会社
*施工：株式会社　長谷工コーポレーション
*管理会社：阪急阪神ハウジングサポート株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*いくらくらいになるんでしょう。広さもそんなになさそうなのに大規模だし。周辺の住み替えがターゲットなんですかね。
*いくらぐらいなのか私も気になります。駅から少し遠いですよね。隣が商業施設なのは良いですね！
**そうですね。駅からは少し距離ありますが、ヴェレーナやルネ南砂町の相場を考えると、阪急と住友だし6,000万超えそうですけどね。狭いからそうでもないのかな。
*6000は高いですね。東西線の乗車率が異常なのもネガティブですね。
*知り合いから聞いた情報だと坪320万位だとか。70平米だと軽く6000万は超えるね。
*値上がりは期待せず、住むことだけを考えれば都心には近いし安くてマンション自体を気に入れば一生住める場所です。
*江東区自体、文化教養施設、洒落たお店、高級専門店、ホテル、名所旧跡は皆無なのでマンションに総額6千万払える人が砂町に住むのは余程の割り切りが必要かと。すでにマンションバブルは峠を越え、都心一等地でも駅近でもなく、コロナが追い打ちをかけ、業界も当初価格を相当値引しないと捌けないと思われます。
*キラリ砂よりは立地いい？坪250万円くらいかな。
**大手町や丸の内に勤め、船に興味があり、車もあり、元々江東区住民なら坪250万位ならありかな。キラリスナは場所的にはあまり変わらないみたいだけど（散歩コースが公園か河川敷の差）あっちは20坪4500万キャンセル物件でたみたいだから、コスパ的にはそっちでしょう。
*この立地が坪320万円で売れたら江東区は安泰だと思う。
*高値期に土地とか入れてるから、それなりに高そう。
*同じ条件なら門前仲町、東陽町もそうだけど、清澄白河　春日　住吉　新大塚など。適度に緑があり、買物もできるけど、問題は価格。どこもそうだけど新築物件は原価も地価ももはや上限に近いから。なので新築に拘るか、バブル期の中古（今の安い原材料と違い平均して材質が良い）にするかという選択肢も。但し止水版があり地下に電気制御・ポンプ・駐車場設備がないこと。駅から１分遠くなると同じ３ＬＤＫでも１００万単位で安くなるからその辺も考慮。階数による価格差。余り低層だと騒音があるけど、階段も使えるメリットは結構高いしなにしろ安い。１フロア５０～１００万で計算。今は高層階も節税にならないし。結論は価格。２５０万/坪程度が上限ですかね。あとは材質と共有スペース見ないと何とも。（でもこれだと原価ギリかも）
*今、コロナのせいで、トイレ（ウォシュレット）とかタイルとか内装部材が中国から全然入ってこないらしく、竣工が今年の上半期予定のところは、皆遅れる可能性が高いそうです。
*駅遠はテレワーク対応個室とか作れば今なら売れそう！在宅勤務ってなかなかしんどい。奥さんや子供いて気を使いますからね。お互いに。
**テレワークの時代を迎え、こういうのも選択基準として重要かも駅まで10分以上だと､道中も決して良い道でもないので何らかの目玉は必要ですねタワマン内にあればベストだけど、使わない人には管理修繕費コストで迷惑かなテレワークではないからコロナの感染リスクもあるしそれでも会社負担のサテライトオフィスが徒歩圏であれば便利ですねところで江東区にはどれくらいサテライトオフィスがあるんだろうか
*やはりコロナウイルスもだんだんと影響が出てきているんですね。部材が入ってこなくなってしまうと、どれくらいの期間がかかるのか予想がつきませんし、不動産としては大分ダメージがあるんじゃないでしょうか？自転車や自動車も出荷ストップしている業者が多く、入荷もいつになるかわからないそうです。それほど中国の部品や部材に頼っていたという事ですね。
*ジオ深川住吉が坪300万円。ジオ南砂町は坪240万円くらいが適正じゃないかな。
*こんな駅遠物件は坪200万円切らないと売れないよ。
**よほどの郊外物件でもなけりゃそんな単価にならんでしょ。腐っても23区内なわけだし。幾ら最悪な状況とはいえ、物をわかってなさすぎ。
**そんな金額しか出せない人は相手にしてないでしょう。分相応。
*地元民でブランド冠した久々の大型物件だけど、かなり期待外れ感が強い。住居区圧縮で特徴的な15階建だし、フロアプランも60平米台が中心？で手狭な印象。現地敷地面積も、隣接する200-300戸台のマンションと比べると小さい印象だし、共用部分も最低限なもので抑えて来るかも？ 土地の仕入れ・建築費用もコロナショック直前での高値掴み必至だろうに、内装のグレードダウンで調整して来るのではないか。駅から微妙な遠さ、眺望もマンションに囲われ味気なく、隣接する葛西橋通りの騒音も気になるが、何を売りにしてくるのか注目したいです。
*専有面積を狭くしてグロス価格を抑える売り方でしょうね。坪300万円の20坪（66m2）でグロス6千万円みたいな。
*貸すか､売るかの問題になると、広さも中途半端だし安くしないと湾岸に流れます。荒川河口の眺望は南側のセントラルグリーンハイツ(11階？）以上高くないと期待薄だし、火葬場よりも夏場は臭う下水処分場も近い。更に駅遠でトラックの交通が多い。江東区はだから全般的にお手頃価格なのですが、ネガを承知で東京駅に用事がありずっと住むならお得です。但し使いもしない共用施設は最低限にして貰う代わり坪250万が上限ですね。
*南砂町駅徒歩12分。駅遠物件ですね。リセールは難しいでしょうから、永住前提で検討する物件ですね。
**別に住友の肩持ちたくないけど、価格次第では小杉のタワマンよりはお買得感強いかも。問題は南砂に住んでいると言った際の､世間の反応（羨ましいとは誰も思わない）と浸水リスク。実際今は小杉に住んでいるというと場が凍るそうで。
***南砂（江東区）を買い被りすぎだよｗ複数路線駅近タワマン群の武蔵小杉と比較していいエリアじゃない。張れんのは門仲清澄白河豊洲ぐらいでしょう。ただモールも点在してるし暮らしていく上で不便は感じないと思う。まあ車必須の郊外エリアと考えておけばいい、値段が全ての物件。
****いやいや、武蔵小杉を買いかぶりすぎだよ（ｗ）俺は近くに住んでいるけど、あそこは生活は意外と不便で遊んだりくつろげる場所が無い。町は殺風景。タワマンのビル風も強烈。南武線はギャンブル電車（沿線に公営ギャンブルが10カ所近くありガラ悪）。お洒落感も文化も歴史も高級感もゼロ。百貨店は撤退。公園なし多摩川や周辺の河川洪水リスク（過去浸水）。下水は非分流。川崎市は市政がお粗末で低地でも貯水槽は作らず。車も川崎ナンバ。乗換便利でも結局職場との往復以外滅多に利用しない割に高い。横須賀線も200％の激混で遅慢性延繰。ウンコのイメージ。つい最近まで砂利採掘場か工場しかなく、人の住む地ではなくタワマン住民はお上りさん。地歴を知らずデベに騙された共稼ぎ成金は湾岸と同じ。俺はマンション業者や（S友みたいな）関西系のくせに東京に本社を構え田舎者を騙すアコギな商売をするデベは苦手だが、南砂自体は腐っても都区内だし、いい物件なら買いと思う。
****清澄白河は微妙だった。コスパ悪すぎ。
*各駅停車の南砂町駅、駅徒歩ギリギリの距離、東西線の混雑と遅延、テレワーク時代にはいいかもしれないけどコロナが解消されたら価値下がりそう。キラリスナと同レベルかな。
*砂町の新築マンションで、何故1階に住戸を作るのか不思議でなりません
**このご時世にここの電気室が1階だったら失笑ものですね。
***さすがにそれはないでしょう？
*ここは地元で育った20代30代のファミリー層が買いそうだね
*皆さんご存じでしょうけど、マンションには高さと階数の問題があります。特に11階建て、15階建ては要注意ですので､覚えておくと良いでしょう。↓https://president.jp/articles/-/13068　https://mbp-japan.com/tokyo/goto/column/1323980/
**ここはその15階建です。長谷工のコストカットマンションですから、価格は安いのでしょう。
**言わんとしたい事は分かるけど、今日日どこもカツカツだからここら辺の実需ターゲットのマンションなんてどこ11/15階建でしょ。それが嫌なら一昔前の余裕のあった時代の中古買うしかない
*ここはメイツ住吉と同じ長谷工施工。メイツは騒音問題が発生しているから、ここも騒音問題は受け入れないといけないのでしょうね。
**ハセコーがダメなら、プラウドもパークハウスもパークホームズもアウトだろ。ただ、大手ならハセコー使ってもクオリティコントロールちゃんやってのけるだろうけど、名鉄はそこら辺に難があるというのはまあ分かる。
*築20年以内中古は高品質材で新築時150から180万程度で販売しているから、キラリスナも本物件も駅遠だし眺望今一だし需給バランス考えれば230万位が限界かな　でもそれ以上だと思う　ただ築45年で低天井の南砂二丁目住宅ですら今130万もする今は異常
*ここはスミフがじっくり販売するから値下げは期待できない。阪急もほとんど竣工後売りしている。駅距離はジオが12分、キラリスナが13分でほぼ同じ。買い物利便性はジオの方が優れている。売主もジオは阪急と住友のJVで日鉄より上。ゼネコンは長谷工で同じ。キラリスナの平均坪単価が245万円。ジオは坪270万円と予想。
**キラリスナはハセコーの子会社の総合地所ですね。
*キラリスナは総合地所、NIPPO、名鉄が売主だから、竣工後にだらだら販売する印象もないので、値引き応じるかもしれないですね。もっもと、キラリスナは立地も悪いし、低仕様だし10%超値引かれても買う気がしないですけど。
*ここは予定通り着工できる？コロナで工期が伸びて、コストがさらに高くなって販売価格も高くなるのかな？
*ジオに住んでますけど、上階からの音が酷いです。また、管理会社のアフターサービスもよくないです。正直購入を検討される方は場所や値段だけではなく構造やその後の管理会社のサービス、評判なんかにもしっかり目を向けた方が良いと思います。
*電鉄系の阪急阪神はキャッシュリッチで値引きしないし、住友は言わずもがな。この環境下でいくらで来るか楽しみですね。もしかしたら、環境が落ち着くまで販売せずに竣工売りにするのかもしれませんが。
*南砂町なんだから坪200万円超はバブル価格だよ。坪100万円台が適正でしょ。
*リセールは絶望的なので、永住前提じゃないと買えないです。
*マンマニさんの予想価格は坪280万円。
*東京湾岸一帯（晴海、月島、有明、豊洲、靑海等）は皆荒漠とした地面が続き、高層階から東京湾が見えるだけでどこに行くにも遠く、飛行機はうるさく、液状化も心配、風は強く、街作りが雑で緑も少なく、学校は足りないのに空室だらけ。住民も田舎者の割に気位が高く､その割に教養も文化も無い。塩害で修繕困難なタワマンも増えており、ブームもとっくに終わっています。晴海フラグもキャンセル続きでしょう。　でも南砂町は地歴に目をつぶれば、湾岸や武蔵小杉みたいに、お高くとまった勘違い住民もプチ成金も田舎者も外国人も殆ど居ませんし、地元住民が多いからまだ安心です。ただ、物件を決めるには、少なくとも現物を見てから。これは絶対です。業者の施工は相当手抜きになるはずだし、デベも無責任だから。本当は管理の方法や入居者の素性、騒音など、少し間を置き先行住民に聞いてからでも遅くはありません。相当売れ残るはずですので値引きを狙いましょう。
*マンマニさん予想の坪280万円を前提にすると、グロス4800万円から6000万円。55m2の狭い2LDKの単価上げて、70m2の3LDKは単価下げてグロス価格は調整してくるかもしれないけど。競合物件がないし、売主のネーム的にも安値販売せずにじっくり売るかもしれないですね。
**同感というかそのぐらい見とけば大きく外すことはないと思う。ただそれで売れるか否か、欲しいか否か、買うか否かは全く別の話だからねぇ。新築であることが絶対条件で資産性その他は全無視できるなら止めないけど、それでもキラリの売れ残りを買い叩くとか、予算ありきの人は中古を探したほうが断然いい。仮に坪280出せるなら湾岸タワマンとか門仲清澄白河辺りの駅近も視野に入るはず。駅10分超で界隈の中古の売り出しや成約価格調べたら絶対躊躇すると思うｗ
***理解できないんだけど、そんなに価値が重要かね。住居なんて自身のライフサイクルの一つなんだし、心が充足できればいいんじゃないかなって思う。金額が高いだのあっちを買い叩くとか、そんなことして心の充足が得られるのかなぁ。いいと思った物件を購入して、あとは心豊かに仕事して、それで人生ってしあわせなんじゃないかなっておもうけど。
*おれは評論家は嫌いだし気取るつもりもないけど、こう考える。まず、７０m2という中途半端なサイズは２人暮らし向き以外あり得ない。（経験談）余程金が無く、東陽町あたりの旧公社の住宅に住むような人達は狭くても暮らせるけど、普通のファミリーには狭すぎるし、パワーカップルでもない。一時期もてはやされたパワーカップルだが、今後は絶滅危惧種。なぜならどちらかがリストラあるいは収入ダウンの可能性が極めて高く、デベもそれを警戒しているから。パワーカップルにとっても場所は地味だし、大概地方出身だからまず知らないだろうしね。ターゲットは年金以外の金融資産を持つ老夫婦。それも､一度は湾岸タワマンなどに暮らしてはみたが生活の余りの不便さに辟易した地元リターン層などではないか。だから多少強気の値段になる可能性がある。
*ここは入居が2022年3月。めっちゃ先の話なんですね。早めにホームページを作って、マンション作りますよっていうアナウンスをしている状態っぽいです。販売もまだまだ先のお話です。物件概要に書いてあること以上は全然わからないけど、広さなどについては都内基準ではごく一般的なサイズ感になっていると思います。



==交通==
*南砂町→大手町の所要時間って日中13分でしたっけ？HPで盛んに13分とアピールされてますが、11分だったような気が…
**１３分です。ラッシュ時は多少遅れます。ジョルダンとか「乗換案内」見ればわかります。ついでに大手町以外のアクセスも調べるべきだし、ずっと大手町勤務か、貸す時、最悪手離す時のことも考えたほうが・・
*東西線の葛西から門前仲町の混雑率は日本一。武蔵小杉から西大井の混雑率が二位。落ち目の武蔵小杉タワマンと二択なら、どっちかな？
**東西線、ものすごい混雑だと思っていますけど、葛西から門仲ってやっぱりそれくらい混んでいるんですね。正直、もうある程度のラインを超えてしまうとどこも一緒に思うのだけど…朝、都内に向かう電車はとにかく混んでしまって。ここからだったら、駐輪場さえあれば勤務先まで自転車で行くことができるエリアだとは思う。
***その通り、埼京線も中央線も京王線も小田急線も等しく凶悪だよｗそれでも東西線が常に上位なのは海風の影響を受けやすくてよく止まるってのもあると思う。総武線も不名誉な自殺のメッカみたいになっててまあまあ止まるしｗ個人的には学生時代の西武線以上のものはないと思ってるけど、恐らく上京したてで不慣れで面食らった思い出補正が大きく影響してる気がする。
****東西線は過去強風で荒川鉄橋から車両落下事故を起こしているので、特に慎重ということらしい。同じメトロの日比谷線も走行中車両激突死亡事故を中目黒で起こしているし。でもおなじような路線の京葉線は大半の橋脚や鉄筋が塩害で年数浅い割にボロボロ、かつ液状化の地盤に建っているのでヤバイというのは工事関係者の間では有名で、そのせいか一寸強風になるとすぐ停まるから、それよりはマシかも。あと都心を貫通して埼玉や千葉の得体の知れない複数の駅群まで延伸した東横線や横須賀線などは今は目も当てられない程遅延の常習犯になってしまった。東急は人身は少ないけどね。まあ南砂なら通勤時間が短いから許せるのでは。（津田沼あたりからだとしんどいみたい）
*南砂町は各停なのが痛い。東陽町までは各停、快速止まるけど、東陽町の先に住むなら浦安まで行っちゃった方がいい気がする。




==構造・建物==
*敷地面積：7179.62m2　
*建築面積：3720.17m2　　
*建築延床面積：28848.82m2　　
*建ぺい率・容積率：建ぺい率70%・容積率339.23%　

*

==共用施設==
*駐車場総台数：105台（平置3台（内身障者用1台）、昇降横行縦列ピット式102台）　
*自転車置場総台数：696台（平置279台、2段式（下部スライド式）417台（内上段167台、下段250台）　
*バイク置場総台数：2台　
*ミニバイク置場台数：33台
*かなり大規模なマンションなので外観デザインや共有施設があるのかなどまだまだ知りたいことがたくさんあります。コロナの影響が心配ではありますが、モデルルームのオープンが楽しみです。


==設備・仕様==
*

==間取り==
*間取り：2LDK～3LDK　
*専有面積：56.68m2～70.28m2　
*バルコニー面積：7.81m2～17.63m2　
*サービスバルコニー面積：1.12m2~5.05m2　
*ルーフバルコニー面積：33.89m2~34.06m2　
*テラス面積：10.54m2~15.25m2　
*専用庭面積：13.32m2~36.75m2　
*60m2台ならターゲットは、ずばり広め安め志向の二人暮らし向けです。どちらかというと夫婦とも大手町勤務のDINKSもしくはリタイヤ夫婦向きですかね。子供はいても一人、それも小さいウチまで。3LDKでも一部屋が狭く収納不足です。（ウチは4人家族計画で当初4ＬＤＫ80m2でしたが狭く、5人目が生まれ売払うはめに）
*こんな駅遠の狭い物件誰が買うの？最も広い部屋が70m2ってファミリーには狭すぎるよ。



==買い物・食事==
*【商業施設】
[[image:ジオ南砂町　トピレックプラザ 東館.png|300px|ジオ南砂町　トピレックプラザ 東館|alt=ジオ南砂町　トピレックプラザ 東館]]
[[image:ジオ南砂町　トピレックプラザ イオン館.png|300px|ジオ南砂町　トピレックプラザ イオン館|alt=ジオ南砂町　トピレックプラザ イオン館]]
*'''『トピレックプラザ』'''　約80m／徒歩1分 
**'''｢トピレックプラザ｣'''は、東館、イオン館、西館の3棟の建物に分かれ、｢イオン｣や｢ホームセンターコーナン｣、｢ラウンドワン｣等を内包。イオン館と東館は2階部分の連絡通路を介してつながっていて移動もスムーズ。施設の中心にはイベントスペースもあり、休日には家族連れで賑わいます。

[[image:ジオ南砂町　SUNAMO.png|300px|ジオ南砂町　SUNAMO|alt=ジオ南砂町　SUNAMO]]
*'''『SUNAMO（スナモ）』'''　約850m／徒歩11分
**8つの大型店と約100の専門店が一堂に集まり、｢いつでも、なんでも、揃っている｣｢心くすぐる日常がある｣新“砂町”生活を提案。医薬品や医療用衛生用品、介護用品、コスメタリー、化粧品など多くの商品を揃えています。

[[image:ジオ南砂町　アリオ北砂.png|300px|ジオ南砂町　アリオ北砂|alt=ジオ南砂町　アリオ北砂]]
*'''『アリオ北砂』'''　約1,880m／徒歩24分
**'''｢アリオ北砂｣'''は都市型ショッピングセンター。100を超える専門店｢アリオモール｣と｢イトーヨーカドー｣から構成。毎日のお買い物はもちろん、マタニティから育児用品まで豊富なアイテムが揃う｢アカチャンホンポ｣があり、家事、育児に忙しいママ・パパを応援。キッズ用の洋服や靴などを扱うショップも多く、子ども教室やキッズ英会話教室も充実しています。

*'''『砂町銀座商店街』'''　約1,220m／徒歩16分
**東西約670mというロングストリートに約180店舗が並んでいます。テレビなどで取り上げられることも多く、いまなお昭和の面影を色濃く残す下町の商店街として賑わっています。8月上旬には七夕まつり、毎月10日には｢ばか値市｣と呼ばれる大安売りが行われています。

*'''その他 商業施設'''
#ホームセンターコーナン ドイト南砂店　　約80m／徒歩1分
#ファミリーマート 東砂七丁目店　　約100m／徒歩2分
#イオンスタイル南砂　　約170m／徒歩3分
#ワイズディスカ 東砂店　　約180m／徒歩3分
#365table 東砂店　　約210m／徒歩3分
#どらっぐぱぱす 東砂店　　約210m／徒歩3分
#ニトリ 南砂店　　約1,240m／徒歩16分

*南砂町のいいところは大手町や丸の内から乗換なし１０～１５分以内で通える中でも比較的安く買い物も昔と比べて格段に便利になったことですね。


==育児・教育==
*'''教育施設'''
#第五砂町幼稚園　　約120m／徒歩2分
#都立東高等学校　　約320m／徒歩4分
#八幡保育園　　約420m／徒歩6分
#南砂さくら保育園　　約430m／徒歩6分
#東砂第四保育園　　約430m／徒歩6分
#第二砂町中学校 【通学校】　約480m／徒歩6分
#おはよう保育園 南砂町　　約440m／徒歩6分
#城東保育園　　約500m／徒歩7分
#第五砂町小学校 【通学校】　約550m／徒歩7分
#東砂幼稚園　　約990m／徒歩13分
*江東区も学校や保育所の定員不足が続き最新情報確認は必須。
*


==周辺環境・治安==
*用途地域：準工業　
*すぐ近くにイオンスタイルのスーパーがありますが、隣はラウンドワンになっているのでファミリー世帯には楽しいかもしれませんが騒音面などが気になるかな～ここは夜まで営業しているんですよね？子供同士で遊びに行っちゃ足りしないか不安なところがある。駅までの道のり公園を通って行くルートになっていますけど、夜遅くなった時公園を通って行くのってどうなんだろう。暗くて人通りも少ない場合女性の一人帰りは心配ですね。
**公園は確かに暗いけど南砂町は風俗もパチンコもないし治安は良いですけどね。電車はマジ混みそう。
**ランウドワンはマンション側には面してないよ。敷地の真ん中。マンション側はホームセンター。
*昔南砂に住んでいました。今でも近くのマリーナにずっと船を置いています。この一帯は下水処理場とセメント工場の臭いがします。特に夏場。南風，東風が吹けばまさに下水臭大雨の時は、処理しきれない汚水を荒川に流します。この汚水が満ち潮で荒川を遡ります。勿論汚水混じり。武蔵小杉の逆流よりも規模は大きく、同様な場所はレインボーブリッジのたもとにもあります。排水口は荒川西岸、東西線鉄橋の北、水門の出口の出張った辺り。２つ目あの辺り一帯から湾岸にかけてはとにかくダンプの往来が多いです。下水処分場、埋立処分場、工事　ゴミトラックここ３０年ずっと変わりませんにでオリンピック後も同じでしょう。３つ目　江東ゼロメートル地帯。過去台風の高潮で何度も水浸しになっています。江戸川区も同じ。後は近くにＳＣは増えたけど駅徒歩１２分の先だし、プレジャーは横十間川界隈以外、夢の島か葛西臨海公園、ＴＤＬ、国際展示場、青海、台場など湾岸に集中しがちで、南北の往来が不便だから車は必須かな。ただ荒川べりではシジミがとれます。
**一点訂正　下水口は東西線の南、京葉線鉄橋の北です。昔はＴマリーナのすぐ横に流していましたが今は荒川に直接です。
**南砂町住んでるけど、下水臭なんかしたことないけどね。昨年の台風でもこの地域は浸水は大丈夫だったよ。堤防も江戸川側が低くできているが、江戸川も大丈夫だった。
***場所によるね。少なくとも新砂に近いところは注意が必要といいたかっただけ。下水処分場はスラッジを露天で浄化しているからどうしても臭いは発生する。それにいつも大雨の後はマリーナがドブみたいな臭いがするから、これ本当。今は水門があるけど昔は高潮で何度も被害に遭っていたから、歴史は繰り返すしね。被害に遭っていないのもたかだかここ半世紀。まあデベの人を応援するというのもなんか胡散臭いなあ。彼らはヒットアンドアウェイで、水害被害に遭っても知らん顔だからね。実際都築の傾斜マンション（これは三井だけど）も小杉もそれで苦労していることだけは忘れないように。都築の場合は支持基礎に達していなかったから傾いた訳だし。
****過去の高潮をうけての治水工事にはどういう見方してる？まさか、昔のままだと思ってる？水門だけ？昨年の台風の規模と過去の台風の規模は？たしかに気候変動でこれから先もっと強くなるリスクはあるけどね。
*トラックなど大型車が多いのは、物流センタが増えたのも一因。佐川や日本郵便の巨大ターミナルも明治通沿いだし、今後も物流センタは増えます。ただゴミトラックは湾岸ルートにシフトしています。
*今の江東区が厳しいのは１　全域が只の低地ではなくゼロメートル地帯２　液状化（→６０年前までは東西線より南が海岸線、戦後の埋立地が特に危ない）３　ここ５０年で３ｍ以上の地盤沈下（→地下水くみ上げ）４　近年の台風はより巨大化、頻発化　（去年の台風も伊勢湾台風並み、上陸も増加）５　水門や堤防の老朽化と液状化に対する脆弱性（→地震や河川増水回数に比例）　６　サイレント津波発生の懸念（埋立用の千葉盤洲沖海砂採掘で海底崖が崩壊し津波発生）７　人口密度の増加　荒川も相当上流まで潮が上るし。低地の割に災対インフラ工事も古いままだし脆弱かな。　江東５区は河川増水（例：カスリーン台風）と高潮による浸水（キティ台風）のリスク、更に地震による液状化は考えるべき。今年は去年より海水温も高く台風が巨大化する環境は整っているし。ちなみに私は今世田谷区で多摩川より３０ｍほど高い場所だから余り心配はしていないけど、南砂時代は土砂災害リスク以外の不安を台風や地震の度に感じていたし、マンション手離す際なかなか売れず半額で売るはめに。世間の江東区を見る目なんてそんなもん。デベにはくれぐれも甘言に惑わされないように。
*トピックプラザ？人気なのかな？子供のおけいこや塾が近くにあればファミリーにも響きそうですが。
*南砂町駅まで徒歩１２分、ちょっと駅まで歩く距離は遠いなというイメージですが小学校や教育施設が近くて子育て環境を優先に考えると良い立地かもしれません。
*江東区は深川エリアと城東エリアで全然雰囲気違うよね。
*そう、門仲では結構味わいのある焼き肉屋とか多く、ジモピーもいなせな感じですね。深川神明宮と材木問屋のイメージも健在。東西線だけでなく車移動でも都心や品川あたりまで一本ってのも分かりやすくていい。南砂も昔の商店街は結構下町気質だったけど、今は住民の質が変わった（他所者が増えた）気がします。それが悪いという意味ではありませんが。あと東陽町は南砂二丁目の団地（マンション）が４０年以上経つので（何年先かわからないけど）建て替えの話が出ているし、実現すれば街も住民の世代交代などガラッと雰囲気が変わることになります。正直言うと今は中途半端だけど、中期的に見ればこの界隈は生活インフラ次第で大化けする可能性があるということです。
*南砂町なのに門仲の話題が上がるのは違和感があるよ。門仲買いたければ門仲で買えばいい。ただ、門仲はファミリータイプの新築が滅多に出ないけど。
**そう。ノムコムの手口なのよ。周りの中古物件が売れなくなったら困るから。
*ずっと住むなら意外と便利かも。駅まで遠くお洒落じゃないけど、途中にイオンやホームセンター､図書館もあったし、コンビニ目の前だし。女性には怖いけど公園も通れるし､荒川散歩もいい。自転車さえあれば日常生活も事足ります。夢の島の公園や葛西臨海公園は車じゃないとキツイかな。
*洪水ハザードマップでは2階まで水没する。水没リスクと引き替えに1階と2階は安くて、3階から価格が上がる？　　https://www.city.koto.lg.jp/470601/machizukuri/kasenkoen/kasen/documents/kouzuimap.pdf
**200年に一度の氾濫とかいてあるし、そこまで大きく変わらないと予想。
**1、2階が水没なら上階もほぼ一蓮托生だろう・・・ただ地面に拘るなら亀戸天神周辺ぐらいまで奥まる必要があったはずだし最早別エリア。１ミリでも気になるなら悪いこと言わないから回れ右して（予算的にも）千葉埼玉の台地買ったほうがいい。広範囲で探してるなら例えばTX線の柏の葉なんかは再開発機運もあって秋葉原まで直通だし、選択肢としては悪くないと思う。江戸川区や中央区も含めて界隈に住んでる人はみーんな地面は妥協してる
*駅まで12分はやっぱり距離を感じてしまうところではありますが、周辺環境は普通に便利といいますか、生活しやすいところだと思いました。お店は揃っていますし公園もすぐ近くにあるので、駅までのアクセスに慣れてしまえば良物件に思います。
*近くの東部スラッジプラントや砂町水再生センターは、やはり南風が吹くとそれとなく臭います。潮の香りとは全く違います。近所やマリーナの人に聞いたら、一寸雨が続くと処理しきれない汚泥（糞尿混じり？）水を荒川河口に放流している由。（昔は運河の中にも下水口あり､今は本流側に変更）これが川底に蓄積するのか、実際荒川河口で投錨して引き上げるとヘドロがこびりつき､手に触れると石けんで洗っても臭いが落ちません。昔よりは多少きれいにはなりましたが。鼻に敏感な人は要注意です。＜東部スラッジプラント＞https://www.gesui.metro.tokyo.lg.jp/living/tour/guide/sise-list/05-01/index.html　＜砂町水再生センター＞https://blog.goo.ne.jp/fukiya-kurabu/e/baf61ca6ee586fd5f7e93e8987fba124
*いくら安くても、東砂で1階住戸は買いたくないです。荒川べりまで歩いてみるとわかります。明らかに川面の方が高いです。各マンションにボートを配備しておくべき場所です。
**北側に荒川と旧中川をつなぐ荒川ロックゲートってのがあるけど、これはスエズ運河みたいなもので水位差が３メーターくらいあるから、船も水面が同じになるまで２０分中で待機します。江東区側(中川）が戦後３、４メートルも地盤沈下し、荒川の水位が相対的に高くなり作ったそうです。
*下水処理場の臭いと巨大な煙突（夢の島にも更に大きな煙突）、砂町運河の生コン工場さえなければなあ。この煙突がなければ街のイメージは大分よくなるけど、値段も上がるから善し悪しかな。生コン工場は並んであるから風でモルタル塵芥が飛んでこなきゃいいけど。（これが船を汚すんだな）まあ手前のマンションが（眺望が犠牲になる代わり）ブロックするかも。
*地盤が悪かったり通勤ラッシュがひどかったりするからじゃないですかね。昔からお金持ちは住まないし庶民・貧民の町です。砂町エリアは江東区の中でも深川エリアとは分けて考えたほうがいいですね。住民は江戸川区の雰囲気に近いと思います。ただ、南砂町は買い物利便性はいいし猥雑なお店もないのでファミリーにはコスパ良いと思います。
*子供の頃、南砂街駅を出るとすぐ堤防があり、その先は臭い海と貯木場でした。下水処理場は都内最大級で臭いがあり、新砂全体が工業専用地域で大分抵抗があります。（江戸川区はレンコン畑と金魚が名産でしたのでやや田舎の印象）それらは中高年以上の都民には共通した認識です。だから格安なのです。
*被差別地域は荒川区方面では？月島と勝どき一部以外は海だったんじゃないの。まぁ砂町地域の認識はあながち間違ってはない。だが豊洲、深川、清澄と砂町は同じ江東区だが、毛色は違うよ。豊洲が実家だけど利便性と清潔感は評価できる場所だと思う(4丁目以外)湾岸を批判する人って挙ってどこが良いか言わないよね、それで港区住みとかいう嘘ついて逃げる
*南砂町の70m2は5千万円くらい、門前仲町の70m2は7千万円くらいの印象。門前仲町と南砂町で2千万円くらいの差がある印象。そのくらい住環境に差があると思う。
**南砂町に低層マンションはない。低層マンション派が住む街でもない。大規模マンション派が住む街でしょう。
*駅まで徒歩12分なので少々距離があるように感じますが大手町まで12分でいけるのならあまり気にならないかもと思いました。駅周辺に無料で利用出来る駐輪場でもあれば文句ないかもしれません。


==周辺施設==
*'''公共施設・金融機関'''
#みずほ銀行 イオン南砂店出張所　　約170m／徒歩3分
#東砂西地区集会所　　約320m／徒歩4分
#東京シティ信用金庫 砂町支店　　約270m／徒歩4分
#元八幡交番　　約380m／徒歩5分
#江東南砂六郵便局　　約400m／徒歩5分
#南砂区民館　　約450m／徒歩6分
#東砂児童館　　約480m／徒歩6分
#江東図書館　　約530m／徒歩7分
#砂町文化センター　　約1,420m／徒歩18分
#城東警察署　　約1,460m／徒歩19分

*'''医療施設'''
#みやた小児歯科・矯正歯科　　約80m／徒歩1分
#なおやこどもクリニック　　約200m／徒歩3分
#わたなべ内科胃腸科　　約200m／徒歩3分
#まるやま皮膚科クリニック　　約200m／徒歩3分
#せき耳鼻咽喉科　　約200m／徒歩3分
#寿康会診療所　寿康会 検診センター　　約350m／徒歩5分
#永岡医院　　約350m／徒歩5分
#中沢医院　　約600m／徒歩8分
#順天堂大学医学部附属 順天堂東京江東高齢者医療センター　　約1,080m／徒歩14分
#砂町産婦人科　　約1,080m／徒歩14分

*'''公園'''
[[image:ジオ南砂町　仙台堀川公園 1.png|300px|ジオ南砂町　仙台堀川公園 1|alt=ジオ南砂町　仙台堀川公園 1]]
[[image:ジオ南砂町　仙台堀川公園 2.png|300px|ジオ南砂町　仙台堀川公園 2|alt=ジオ南砂町　仙台堀川公園 2]]
*'''『仙台堀川公園』'''　約290m／徒歩4分
｢区民の森｣をテーマに整備した、都内でも大規模な親水公園。特色ある7つの森や桜並木が続き、春の桜や秋の紅葉など、四季折々に訪れる人の目を愉しませてくれます。釣堀、池、川遊びのできる親水施設や彫像などの芸術作品もあり、豊かな自然と文化の香りが融け合っています

[[image:ジオ南砂町　南砂三丁目公園 1.png|300px|ジオ南砂町　南砂三丁目公園 1|alt=ジオ南砂町　南砂三丁目公園 1]]
[[image:ジオ南砂町　南砂三丁目公園 2.png|300px|ジオ南砂町　南砂三丁目公園 2|alt=ジオ南砂町　南砂三丁目公園 2]]
*'''『南砂三丁目公園』'''　約570m／徒歩8分
**｢南砂町｣駅に隣接する広い公園。公園の緑道は、通勤や通学などで利用する人たちが常に行き来しています。緑道をウォーキングしている人がいたり、噴水の辺りで日向ぼっこをしている人たちがいたり、子供から大人まで多世代の人が思い思いに利用しています。小さな山の滑り台に隣接して野球場もあります。

*'''その他 公園・スポーツ施設 等'''
#ラウンドワン 南砂店　　約80m／徒歩1分
#東砂七丁目児童遊園　　約120m／徒歩2分
#イオンウエルネスラウンジ 3FIT南砂店　　約170m／徒歩3分
#HITテニススクール　　約170m／徒歩3分
#スポーツクラブ オッソ 南砂店　　約220m／徒歩3分
#南砂六丁目公園　　約360m／徒歩5分
#砂町公園　　約410m／徒歩6分
#城東公園　　約920m／徒歩12分
#東砂スポーツセンター　　約1,030m／徒歩13分

・・・区役所の出張所はあるけどマンションが多い割に大病院もないし、銀行も少ない。郵便局も反対方向だし。生徒とか定員オーバーじゃないのかな。せめて駅前には半分くらいあれば。


==その他==
*

==ブログ==
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物件概要
所在地	東京都江東区東砂七丁目10番3（地番）
交通	東京メトロ東西線「南砂町」駅徒歩12分
間取り	1LDK＋2S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
専有面積	67.80平米～68.26平米
総戸数	348戸
販売戸数	4戸
価格	6,700万円～7,200万円
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