ジオ京都北山

2021年4月9日 (金) 07:55時点における版

物件概要

ジオ京都北山　　外観完成予想CG

• 所在地：京都府京都市北区上賀茂桜井町27番1(地番)
• 交通：京都市営地下鉄烏丸線「北山」駅 徒歩6分
• 総戸数：23戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年12月
• 売主：阪急阪神不動産株式会社
• 施工：村本建設株式会社
• 管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

価格・コスト・販売時状況

• 価格ってどれくらいになるんでしょうね
• 全２３戸ですか。３０戸未満のジオシリーズは高級路線をとるので（内廊下設計で、完成予定図見ても堂々とした建物だし）、５６平米のいちばん小さい部屋も５１００万くらいかな。
  • 総戸数２３戸とかなり小規模マンションなので、大規模マンションに比べると、ご近所づきあいは楽だとは思いますが将来の修繕積立がどんどん上がるかもしれませんね。ただジオマンションは設備など良いかなと思うので、間取りや詳しい情報公開が楽しみです。
    • ジオの物件は、３０年間の修繕積み立て計画表を見せてもらえるはずだから、それで確認するといいでしょう。どんどんは上がりません。５年ごとに上がります。築１０年までは大規模修繕はないのでたいしたことありませんが、それ以降は、管理組合が当初計画案の見直しを行い、当初の予定通りにいかなくなる可能性がなくはありません。
• ジオブランドなので、かなり価格は高い物件となりそうですね。北山は昔は人気の地ではありますが、今もそうなんでしょうか?無理して狭い土地に、小規模マンションを建ててもニーズがあるようには思えないんですが・・・。
  • 北山、このごろ人気復活。まあ烏丸線北山駅が徒歩圏内なら、買っても将来値崩れしないでしょう。市もいろんな施設創るようだし。岡崎と並ぶ文教ゾーンになるかな。
• MRガラガラでした。今は買い時じゃないようですね。みなさん様子見かな？
  • 高値掴みしたくないからね。
    • コロナ無かったらフルローンでマンション購入を検討したけど最近不景気を実感してる。ローン破綻とかってちょくちょく聞くし買う勇気がでない。
      • MR言ったら北山で約1億7000万ってビックリした、、、東京か、はたまたハワイにかでマンション買った方が資産価値も北山よりも全然あるし、ずっといいわな。
        • 1億7000万円の部屋、北山でいくらで貸せるんだろう？1億7000万円の部屋、東京で、いくらで貸せるんだろう？
          • 北山は高級住宅地じゃないから。
• もう第1期2次の広告が出た。これは1次が好調だった、っていう事か？金余りで株高だから、北山で超高級マンションが売れてもおかしくない。
  • 一期を小分けにしてるあたり、そんなに要望が入ってないんだろうね。随時要望を捌いて完売を謳えば人気物件に早変わり。よくやる手法だよ。
• あまり聞かないけど、施工会社の村本建設ってどんなゼネコンですか？
  • 確かにあまり聞かないね。大阪のゼネコンみたいね。ジオだし大丈夫じゃない？（笑）
• 1億超が中心で、全23戸のうち9戸が数日で売れたとしたら凄い。
  • 売れた億ションは9戸中1戸だけみたいだけど、、、。
    • HPでは、第1期1次(9戸)が即日完売、とデカデカと出ていますよw
      • 全物件23戸中の9戸が今回売れた。23戸中の億ションは8戸で、今回売れたうちの9戸の中に億ションは1戸だけ。他の売れた8戸は億以下の物件です。まとめてみました。やっぱり億越えはなかなか捌けないのかな。
        • なるほど。でも東向きの9900とか9700ぐらいのは売れたんでしょ。北山の東向きでこの単価、坪400前後、で即日完売とは驚き??南向きは坪500近くで広いから買える人はグッと少なくなる。1億越えも、1.1億程度ではなく、1.4と1.6億とかだから。首都圏や海外富裕層が来ないと難しいかな
          • 今回のデータから、億超えが捌けないのかな、という推論は間違っています。第１期分譲の９戸が全て売れて、そのうちの億越えの１戸も即日売れてるんでしょう。２３戸分譲して１戸しか億超えが売れたのではありません。第２期分譲以降、億越えが複数分譲されてから判断できることです。
            • 億超えには1戸しか要望が入らなかったって事だよ。それも最上階の1番広い部屋。億ション買うような富裕層は、最上階しか買わないから。2階や3階の億超えはきっと残るだろうな。
• 北山で坪500って狂ってる・・
  • 北山で坪500出すなら、ジオではなくブリじゃないの？あちらの方が、立地・仕様・デザインで優れている。ブリの南向きが売り切れたら、ジオの南向きに回ってくると思う。それまでこの熱狂がもつかどうか分からんけど。
• 1期2次って1次同様完売御礼だったの？
  • 要望が入らなかったようなので先着順に移行したみたいですね。
    • そうなんですね。ここ買える人って少ないのかもしれませんね。
• 北大路や北山って古くから戸建てが広がるエリアです。そして高さの規定も厳しい低層エリアです。また北区に限っては、新築や築浅マンションが殆ど無く、駅近マンションなんて皆無です。そんな状況を踏まえ北山の新築マンションの価格がかなり高くなっているようです。しかし北区でマンションを買いたい需要は中京区や下京区に比べると全然低く、実需で買いたい層との価格のギャップがミスマッチしてるので中々難しい状況のようです。北区の駅近マンション相場は坪単価300万くらいが適正だと肌感覚で感じています。
  • 坪300万位なら手が上がるだろうが坪400万以上では流石に手は上がらんわな
    • 私の知人が言ってましたが、北区のマンションを売却するのになかなか買い手が現れず、売れるまでに相当時間が掛かった上に結構値切られ、仕方なく手放したと。そもそも北区のマンションは需要が少ないみたいです。リセールは期待薄なので永住覚悟で買う覚悟が必要かもしれませんね。
• かなり強気な価格設定かなという印象を受けました。実際にはこの相場としては妥当なのでしょうか。プランはいくつかあるので、価格で選ぶか広さで選ぶかにもあるんでしょうけれど。一般サラリーマンとしてはちょっとお高めですね。
  • 京都市内は、全体的に不動産の価格が高いし、ブリリア自体が価格帯が高めに設定されているから、どうしても高額な感じになってきてしまうのだと思う。現状で見る限りでは、共用部のデザインなどは落ち着いている感じもして、ある程度のグレードは感じさせてくれるように思います。

交通

構造・建物

ジオ京都北山　　外観 エントランスアプローチ完成予想CG

• 敷地面積：1,182.77m2　※1,182.41m2（建築確認申請面積）
• 建築面積：638.34m2（建築確認申請面積）
• 建築延床面積：2,374.41m2（建築確認申請面積）
• 建ぺい率：53.98％（許容建ぺい率54.03％）
• 容積率：168.67％（許容容積率168.87％）
• 5階建てだから、ワンフロア4戸とか5戸くらいになるのかな？落ち着いた環境になりそう。小規模が好みの人には暮らしやすいかもしれませんね。
• イラストのままだとすると、外観デザインがとてもおしゃれですね。ただ、みなさんも書かれていますが戸数の少なさはマイナスポイントかと思います。土地がないところに無理やり建築するって感じなのかな。

共用施設

• 駐車場：13台（来客用兼サービス用平面１台、ピット式12台）
  • 23戸でターンテーブル式の機械駐車場か．．．将来的に管理費、修繕積立金が高騰しそう。
    • ここの機械式駐車場というのは車が棟の中に入るタイプの駐車場だと思えばいいのでしょうか。ターンテーブルとかがあるから、そうなのかなと思いました。そうなると車のサイズにも制限が付きますよね。
      • 確か屋外の雨晒しだったと思いますよ。
• 自転車置場：33台（屋外平面式駐輪場：18台、2段ラック式[上段］：6台、スライドラック式[下段］：9台）

設備・仕様

間取り

• 間取： 1LDK～3LDK
• 面積：56.39m2～116.43m2
• 専有面積が56.39m2～116.43m2で、間取りが1LDK～3LDKなのが素敵だなと思います。どのプランも広々としているのだろうと思います。収納がたっぷりなのか、各部屋が広いのか、公開が楽しみです。
• まだ公式サイトでは公開されていないようですけど、プランがどんな風なのかとても楽しみです。1LDKで56.39m2もあるなんて。単身だけでなく二人暮らしも想定されているのかなと思います。ファミリータイプの3LDKも一番広いのが116.43m2もあります。トイレは二つなのか、リビングダイニングがどれだけ広いのか、想像するのも楽しいです。
• 興味本位でA2タイプ、1LDK＋Fを見ています。フリールームなのでほぼ2LDKなんですが。相当贅沢な間取りでした。憧れるのは広いシューズインクロゼットと、ユーティリティスペースと呼ばれる場所。玄関からはトイレが見えない構造なところ、洗濯室として洗濯機だけ別部屋になっているところ、LDだけで27畳あるところです。A2タイプ114.55平米ありますから、どんな人が買って住むんだろうと興味あります。
• 1LDKは当然一人暮らしを想定しているのだろうなと思ったら、100m2超のプランもあるんですね、驚きました。とはいえ、プラスFだから2LDKみたいなものですけど、それでもすごい贅沢だなと思います。そのA2typeなんですが、面白いプランだなと思いました。収納の中ではシューズインクローゼットが1番大きかったり、ユーティリティスペースなるものがあったり、洗面室への動線がユニーク。

買い物・食事

• ショッピング

1. キャピタル東洋亭 本店　　徒歩4分／約280m
2. マールブランシュ 京都北山本店　　徒歩4分／約310m
3. コム トゥジュール　　徒歩5分／約390m
4. トコハベーカリー　　徒歩6分／約410m
5. 北山洋食カフェ和蘭芹（パセリ）　　徒歩6分／約430m
6. 生鮮館なかむら 上賀茂店　　徒歩6分／約460m
7. フードショップエムジー 上賀茂店　　徒歩9分／約680m
8. ココカラファイン 北山店　　徒歩9分／約720m
9. 北大路ビブレ　　徒歩10分／約760m
10. 輸入食品ジュピター 北大路ビブレ店　　徒歩10分／約760m
11. スーパーマーケットコーヨー 北大路店　　徒歩10分／約760m
12. フレスコ 北山店　　徒歩11分／約830m

• 周辺に食料品スーパーはいくつかあるのだろうか？
• この物件は富裕層でないと買えないと思います。グルメな富裕層の需要に応えられる食材（魚・肉・野菜など）を扱うお店（スーパー・個人商店）はあるでしょうか？
• フレンドフーズ下鴨店じゃないですかね。
  • フレンドフーズは最高です。日本中のおいしいものを発掘できます。荷物を考えると自転車で行くのがベターです。なお、専用駐車場もあり。
• 京都の人は錦市場に行くんじゃないですか？このマンションだと烏丸御池駅か四条駅くらいまで行って、そこからイノダコーヒー寄って、錦市場、高島屋など寄って帰るのが楽しいかなと思いました。

育児・教育

• 教育施設

1. 学校法人明学園 明幼稚園　　徒歩5分／約350m
2. 市立上賀茂小学校　　徒歩11分／約840m
3. 市立加茂川中学校　　徒歩14分／約1,110m
4. 京都府立大学　　徒歩11分／約870m
5. 京都ノートルダム女子大学　　徒歩15分／約1,170m

周辺環境・治安

• 用途地域：第1種住居地域、第1種低層住居専用地域
• 最寄駅から烏丸御池駅までは9分で行けるようなので、電車を足のように使えば自由自在に利用できそう。京都駅の方まで出かけるのもできそうです。
• このマンションはラブホテル跡地なんでしょうか？
  • ホテルマイアミですね。跡地という事はラブホテルが近くにない、という事なのでむしろ良いことかと。
    • ラブホテル跡地ってあまり良い気分がしませんね。
• 夫婦共に京都市内で育ち、子供が出来てから北山駅に住んでいますが、観光地ではないので落ち着いていて、住んでいる人たちも穏やかな方が多くとても住みやすいですよ。スーパーも北山駅の近くに小さいですがフレスコがありますし、中京区と比べて車で出かけやすいのでスーパーに車で行くのも全く苦ではありません。たしかに昔は地下鉄が北大路駅までしかなくて畑ばっかりだったので、祖母に北山に住むと言うと、田舎すぎる！と言われましたが笑河原町まで車で15分、地下鉄でも14分なので遊びに行くのも便利です。北山を寂しいと言う人は、京都に観光地のような賑やかさを求めているのでしょうね。転勤族で一時的に便利なところに住んで京都っぽさを感じたいのであれば上京区、中京区（同じ予算であれば少し狭くなるでしょうが）、長く住むのであれば北区、左京区で探されるのが良いと思います。

周辺施設

• 病院

1. 好地医院　　徒歩3分／約230m
2. 医療法人財団康生会 北山武田病院　　徒歩9分／約660m
3. 警察共済組合 京都警察病院　　徒歩11分／約860m
4. 社会福祉法人京都博愛会 富田病院　　徒歩12分／約890m
5. 京都鞍馬口医療センター　　徒歩19分／約1,500m

• 金融機関

1. 京都銀行 北山出張所　　徒歩7分／約550m
2. 京都信用金庫 北山支店　　徒歩9分／約650m
3. ゆうちょ銀行 京都北店　　徒歩10分／約750m
4. 京都銀行 上堀川支店　　徒歩11分／約840m
5. 京都中央信用金庫 上堀川支店　　徒歩11分／約840m

• 公共・レジャー施設

1. 京都北山郵便局　　徒歩9分／約690m
2. 京都北郵便局　　徒歩10分／約750m
3. 京都府警察 北警察署　　徒歩11分／約880m
4. 京都市北区役所　　徒歩20分／約1,600m
5. 京都市北図書館　　自転車8分／約1,980m
6. 京都府立植物園　　徒歩1分／約60m
7. 半木の道（なからぎのみち）　　徒歩3分／約170m
8. 賀茂川　　徒歩3分／約190m
9. 京都府立 陶板名画の庭　　徒歩6分／約460m
10. 京都コンサートホール　　徒歩10分／約730m

その他

掲示板

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