シャリエ学園都市レジデンス
提供: 住適空間（すてきくうかん）
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==物件概要== | ==物件概要== | ||
*所在地：[[兵庫県]][[神戸市]][[兵庫県/神戸市/西区|西区]]学園東町2丁目1番2（地番） | *所在地：[[兵庫県]][[神戸市]][[兵庫県/神戸市/西区|西区]]学園東町2丁目1番2（地番） | ||
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*間取りなどを変更できるオプションプランもあるようですから、個人に見合った間取りに変更できるのは魅力的だなと思います。 | *間取りなどを変更できるオプションプランもあるようですから、個人に見合った間取りに変更できるのは魅力的だなと思います。 | ||
*2017年4月に消費税10%になると言われてるので、値上げ後になりますね。価格が気になります。 | *2017年4月に消費税10%になると言われてるので、値上げ後になりますね。価格が気になります。 | ||
| + | *「学園東町における新築分譲マンションの供給は2005年以降11年ぶりとなります。」と希少性を謳っているんだけど、駅前の”Brillia神戸学園都市”も絶賛発売中だし、未だに完売せずで売れ行きもイマイチパッとしてなさそう。 価格的に魅力がなければ、ここはさらに苦戦するような予感がする。 | ||
| + | **ブリリア学園都市は西町だからでしょ。 今回は東町、期待できそうです。 | ||
| + | *立地からも設備面で見ても、 子育て世代の家族で住むにはぴったりな感じがします。 あとは価格帯がどれくらいになるのかだけですね。 | ||
| + | *恐らく買収の時期に相当費用が掛かっているようで、仕様の割に高額設定です。 先行で見られた方からの情報では坪200万から210万とのことです。この辺りでは最高額じゃ | ||
| + | ないでしょうか。 | ||
| + | **今後の神戸市内のちょっと住環境がいいかなと 思うような物件は200超えるよ。 | ||
| + | *近隣が築10年でここの半額で売っている | ||
| + | *最低でも500万は上乗せしてる価格設定 | ||
| + | *第１期価格決定 3LDK～4LDK 67.12m²～96.94m² 3790万円～6190万円 | ||
| + | *坪186〜210か | ||
| + | *場所は悪くないし専有面積も広めだから築浅中古化も視野に入れて 適正価格になるまで待って買うのはありだと思う。 | ||
| + | *設備仕様がいつまでたってもアップされない | ||
| + | *値段は本当に今後下がるんでしょうか。 下がらないとの意見もよく聞くので、この価格でも仕方ないのかなぁとも思っているのですが。 | ||
| + | **マクロはね。ミクロはそれぞれ。都心は下がらない地域もあるよ。でも学園都市は違うよ。下がる理由しかない。 | ||
| + | *デザインオーダー制のため、１Fから販売してオーダーが決まったうえで１Fずつ作り上げていく方式。 | ||
| + | *６０００万といっても金利が低いためフラット３５で月１２万円の支払いですむ。（戸建てでもよくない？） | ||
| + | *狙いは５０代以上それなりの資金をもつ大人。ファミリータイプではなさそう。 中層階以上でも４０００万円台で販売すれば、あっという間に売れるでしょうに。あとで金額さげて、最初に購入した人たちとの間でもめないといいな・・・と。 金利が低いから多少高くしても月々の支払が１０～１２万で収まるからいいだろうという印象も受けた。 立地もいいし、環境もいいし、駅にも近く、垂水方面にもでやすいし、有馬温泉にも１５分でいける。ここは阪神震災時も岩盤が固く影響がほぼなかったという大きなメリットも。ネックは価格設定だけという気がした。 | ||
==交通== | ==交通== | ||
| − | + | *徒歩5分で駅、ほどよい距離かと思います。 その立地で駐車場80％は希少ではないでしょうか。 | |
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*敷地面積：4,001.08m²（建築確認対象面積） | *敷地面積：4,001.08m²（建築確認対象面積） | ||
*建築面積：1,280.12m² | *建築面積：1,280.12m² | ||
| − | + | *南は7階ぐらいまでYMCAとまるかぶりですね | |
| + | *後ろのグランメゾンの眺めを潰しまてますね | ||
| + | *デザインをみたら、共用廊下側はスカスカの鉄格子ですね。 駐車場やエントランスから丸見えです。 この値段でガラス手すりもコンクリにもなってないなんて。 | ||
| + | *５Fまでは南側建物の影響を多少受ける。（ロケーション的に東側は小学校の校庭でよいかも） | ||
| + | *敷地内半分南側住居、北側駐車場（きつきつ） | ||
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*自転車置場：124台 | *自転車置場：124台 | ||
*バイク置場：13台 | *バイク置場：13台 | ||
| − | + | *駅に近いと駐車場の確保数が少なかったりするのですが、 総戸数に近い台数分が確保されています。 | |
| + | *エレベーターが一機.廊下側でなく、部屋にめりこむ形。恐らくDタイプのあたりでしょうか。 | ||
==設備・仕様== | ==設備・仕様== | ||
| − | + | *すべて二重サッシのため外部の騒音（結構車道がうるさい）問題なし。（この辺はいい） | |
| + | *オプションで価格を節約する感じになるんでしょうか トイレや洗面あたりの収納は標準にして欲しいですね | ||
| + | *セレクトメニュープランが無償であるみたいですね。 キッチンの高さを変えられるという点は良いのかも。 背が高い場合には、本当に腰が痛くなっちゃうんで…。 | ||
| + | *オーダーは４種レイアウトから選んで、フローリング２種からとキッチンの天板の色、お風呂の形を選ぶ。 | ||
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*間取り：2LDK～4LDK | *間取り：2LDK～4LDK | ||
*専有面積：60.25m2～106.40m2 | *専有面積：60.25m2～106.40m2 | ||
| − | + | *カラーセレクトやキッチン高さセレクトは無料のようですけれど 間取りなどを変更できるセミオーダープランは有料なのかしら。 | |
| + | *どのプランも専有面積が広いので、各部屋がとにかく広いなと思います。 収納スペースもしっかりと確保されているのも良いです。 部屋は狭いのに収納スペースはあまり・・・というマンションが多かったりします。 子供がいると特に収納するものが必要なので、この間取りは良いなと思いました。 | ||
| + | *セミオーダー式になっているのは、特別感があって良いと思います。 どのプランも面積が広いので、各部屋が広く設計されていると感じました。 選ぶとしたら、３ＬＤＫのＥかＦタイプかなと思うのですが、 バルコニーなどのことを考えないとしたら、どちらも甲乙つけがたい気がします。 | ||
| + | **オーダーなんてしちゃうと、上下階と間取りが変わるから、生活する場所と時間がかわるから、音の問題がでてくるよ。。夫婦の寝室の上が子供部屋とかリビングとか。。 | ||
| + | **セミオーダーで間取りが大きく変えられるのか！？と思いましたが、詳細を見るとリビングに接する部屋との仕切りを無くしワイドリビング・ダイニングに変更したり、洋室の一部を玄関クロークに変更したりする程度のようです。 収納を増やしたり、壁やタイルを変更できたりするのは個性が出せて嬉しいのではないでしょうか。 | ||
| + | *ベランダの広さは２ｍ近くあり広いが外がアクリル板でやすっぽい印象。 | ||
==買い物・食事== | ==買い物・食事== | ||
| − | + | *商業施設も徒歩2分～、その他生活に必要そうな施設も徒歩5分～ 現地を知りませんが、ロケーションの情報ではなかなか良さそうな立地に思えます。 | |
==育児・教育== | ==育児・教育== | ||
| − | + | *東町の小学校はどんな感じですか? 小学生は帰宅後どこで遊んでるのでしょうか? | |
| + | *ここは駅に近くて通勤が便利なだけでなく、 子供を通わせる公立の小学校や中学校がとても近いのが良いと思います。 | ||
==周辺環境・治安== | ==周辺環境・治安== | ||
*用途地域：第二種住居地域 | *用途地域：第二種住居地域 | ||
| − | + | *立地は魅力です。 | |
| + | *東町に住んでますが東町も西町も大きな違いは有りません。東町は坂道が多いので私なら駅に近く便利な方が良いです。 | ||
| + | *中学校の隣、大学の通学路沿い？なのでは。なんとなく朝夕賑やかそうな場所のような気がしますが、いかがでしょうか。 | ||
==周辺施設== | ==周辺施設== | ||
| − | + | *駅前はクリニックがたくさんありますし、銀行などの金融機関もそろっていることから住みやすそうだなと思います 大学や公園など環境的には子育て環境に優れているかなという印象を受けました。 | |
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2016年11月30日 (水) 07:24時点における版
目次
物件概要
- 所在地：兵庫県神戸市西区学園東町2丁目1番2（地番）
- 交通：神戸市営地下鉄西神・山手線 「学園都市」駅 徒歩5分
- 総戸数：105戸
- 構造、建物階数：地上10階建
- 敷地の権利形態：所有権の共有
- 完成時期：2017年08月下旬予定
- 売主：東レ建設株式会社
- 施工：株式会社長谷工コーポレーション
価格・コスト・販売時状況
- 間取りなどを変更できるオプションプランもあるようですから、個人に見合った間取りに変更できるのは魅力的だなと思います。
- 2017年4月に消費税10%になると言われてるので、値上げ後になりますね。価格が気になります。
- 「学園東町における新築分譲マンションの供給は2005年以降11年ぶりとなります。」と希少性を謳っているんだけど、駅前の”Brillia神戸学園都市”も絶賛発売中だし、未だに完売せずで売れ行きもイマイチパッとしてなさそう。 価格的に魅力がなければ、ここはさらに苦戦するような予感がする。
- ブリリア学園都市は西町だからでしょ。 今回は東町、期待できそうです。
- 立地からも設備面で見ても、 子育て世代の家族で住むにはぴったりな感じがします。 あとは価格帯がどれくらいになるのかだけですね。
- 恐らく買収の時期に相当費用が掛かっているようで、仕様の割に高額設定です。 先行で見られた方からの情報では坪200万から210万とのことです。この辺りでは最高額じゃ
ないでしょうか。
- 今後の神戸市内のちょっと住環境がいいかなと 思うような物件は200超えるよ。
- 近隣が築10年でここの半額で売っている
- 最低でも500万は上乗せしてる価格設定
- 第１期価格決定 3LDK～4LDK 67.12m²～96.94m² 3790万円～6190万円
- 坪186〜210か
- 場所は悪くないし専有面積も広めだから築浅中古化も視野に入れて 適正価格になるまで待って買うのはありだと思う。
- 設備仕様がいつまでたってもアップされない
- 値段は本当に今後下がるんでしょうか。 下がらないとの意見もよく聞くので、この価格でも仕方ないのかなぁとも思っているのですが。
- マクロはね。ミクロはそれぞれ。都心は下がらない地域もあるよ。でも学園都市は違うよ。下がる理由しかない。
- デザインオーダー制のため、１Fから販売してオーダーが決まったうえで１Fずつ作り上げていく方式。
- ６０００万といっても金利が低いためフラット３５で月１２万円の支払いですむ。（戸建てでもよくない？）
- 狙いは５０代以上それなりの資金をもつ大人。ファミリータイプではなさそう。 中層階以上でも４０００万円台で販売すれば、あっという間に売れるでしょうに。あとで金額さげて、最初に購入した人たちとの間でもめないといいな・・・と。 金利が低いから多少高くしても月々の支払が１０～１２万で収まるからいいだろうという印象も受けた。 立地もいいし、環境もいいし、駅にも近く、垂水方面にもでやすいし、有馬温泉にも１５分でいける。ここは阪神震災時も岩盤が固く影響がほぼなかったという大きなメリットも。ネックは価格設定だけという気がした。
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交通
- 徒歩5分で駅、ほどよい距離かと思います。 その立地で駐車場80％は希少ではないでしょうか。
構造・建物
- 敷地面積：4,001.08m²（建築確認対象面積）
- 建築面積：1,280.12m²
- 南は7階ぐらいまでYMCAとまるかぶりですね
- 後ろのグランメゾンの眺めを潰しまてますね
- デザインをみたら、共用廊下側はスカスカの鉄格子ですね。 駐車場やエントランスから丸見えです。 この値段でガラス手すりもコンクリにもなってないなんて。
- ５Fまでは南側建物の影響を多少受ける。（ロケーション的に東側は小学校の校庭でよいかも）
- 敷地内半分南側住居、北側駐車場（きつきつ）
共用施設
- 駐車場：86台 ※来客用福祉対応駐車スペース（1台）含む
- 自転車置場：124台
- バイク置場：13台
- 駅に近いと駐車場の確保数が少なかったりするのですが、 総戸数に近い台数分が確保されています。
- エレベーターが一機.廊下側でなく、部屋にめりこむ形。恐らくDタイプのあたりでしょうか。
設備・仕様
- すべて二重サッシのため外部の騒音（結構車道がうるさい）問題なし。（この辺はいい）
- オプションで価格を節約する感じになるんでしょうか トイレや洗面あたりの収納は標準にして欲しいですね
- セレクトメニュープランが無償であるみたいですね。 キッチンの高さを変えられるという点は良いのかも。 背が高い場合には、本当に腰が痛くなっちゃうんで…。
- オーダーは４種レイアウトから選んで、フローリング２種からとキッチンの天板の色、お風呂の形を選ぶ。
間取り
- 間取り：2LDK～4LDK
- 専有面積：60.25m2～106.40m2
- カラーセレクトやキッチン高さセレクトは無料のようですけれど 間取りなどを変更できるセミオーダープランは有料なのかしら。
- どのプランも専有面積が広いので、各部屋がとにかく広いなと思います。 収納スペースもしっかりと確保されているのも良いです。 部屋は狭いのに収納スペースはあまり・・・というマンションが多かったりします。 子供がいると特に収納するものが必要なので、この間取りは良いなと思いました。
- セミオーダー式になっているのは、特別感があって良いと思います。 どのプランも面積が広いので、各部屋が広く設計されていると感じました。 選ぶとしたら、３ＬＤＫのＥかＦタイプかなと思うのですが、 バルコニーなどのことを考えないとしたら、どちらも甲乙つけがたい気がします。
- オーダーなんてしちゃうと、上下階と間取りが変わるから、生活する場所と時間がかわるから、音の問題がでてくるよ。。夫婦の寝室の上が子供部屋とかリビングとか。。
- セミオーダーで間取りが大きく変えられるのか！？と思いましたが、詳細を見るとリビングに接する部屋との仕切りを無くしワイドリビング・ダイニングに変更したり、洋室の一部を玄関クロークに変更したりする程度のようです。 収納を増やしたり、壁やタイルを変更できたりするのは個性が出せて嬉しいのではないでしょうか。
- ベランダの広さは２ｍ近くあり広いが外がアクリル板でやすっぽい印象。
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買い物・食事
- 商業施設も徒歩2分～、その他生活に必要そうな施設も徒歩5分～ 現地を知りませんが、ロケーションの情報ではなかなか良さそうな立地に思えます。
育児・教育
- 東町の小学校はどんな感じですか? 小学生は帰宅後どこで遊んでるのでしょうか?
- ここは駅に近くて通勤が便利なだけでなく、 子供を通わせる公立の小学校や中学校がとても近いのが良いと思います。
周辺環境・治安
- 用途地域：第二種住居地域
- 立地は魅力です。
- 東町に住んでますが東町も西町も大きな違いは有りません。東町は坂道が多いので私なら駅に近く便利な方が良いです。
- 中学校の隣、大学の通学路沿い？なのでは。なんとなく朝夕賑やかそうな場所のような気がしますが、いかがでしょうか。
周辺施設
- 駅前はクリニックがたくさんありますし、銀行などの金融機関もそろっていることから住みやすそうだなと思います 大学や公園など環境的には子育て環境に優れているかなという印象を受けました。
その他
掲示板
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hyogo/597429/120
| 毎月100組以上の相談を受けるマンションマニア！ | |
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 2023年06月19日
※スムログ公開記事と同内容となります 晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。 こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。 まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。 ■受付開始：7月8日（土）～7月16日（日） ※オンライン登録は7月14日(金)締め切り ■抽選会：7月17日（月・祝） ■重要事項説明会 ：7月21日（金）～30日（日） ■契約会 ：7月28日（金）～8月6日（日） オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。 もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み～はできません。 要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか？と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。 ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ？間違えて入力してしまったかな？」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。 さて、どこの部屋に申し込むかですね。 これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。 その大きく分けて2通りというのは ①ホームランを狙うのか ②セーフティバントでもいいので塁に出るのか です。 ①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。 ②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね～その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね～、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね～というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。 でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。 20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。 「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。 なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww 私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。 マンションマニアへ購入・売却相談をご希望の読者様へ ～問い合わせ方法～ https://manmani.net/?p=9844 マンションマニアが理想とする売却サービスをプロデュースしました！！ https://manmani.net/?p=41300 よくあるお問い合わせについて Q＆A https://manmani.net/?p=47704 |