シティホーム円山ザ・ヴィラ

2023年7月28日 (金) 12:37時点における版

物件概要

シティホーム円山ザ・ヴィラ　外観完成予想図

• 所在地：北海道札幌市中央区南9条西23丁目3番1（地番）
• 交通：

1. 札幌市営地下鉄東西線「円山公園」駅徒歩20分
2. 札幌市電「西線11条」停徒歩17分
3. JR北海道バス「南8西25」停徒歩4分

• 総戸数：34戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造 地上6階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2023年3月31日
• 売主：株式会社リアント・キタコー株式会社
• 施工：新太平洋建設株式会社
• 管理会社：株式会社穴吹ハウジングサービス

価格・コスト・販売時状況

• 良くも悪くも特徴が明らかなマンションです。最大の懸念点は都心アクセスで、最寄り駅は円山公園徒歩20分……って、それもう最寄りじゃないですよね。でも市電の電停までも17分。やはり現実的に公共交通機関を使うとすればバスということになりますが、まっすぐ札駅に行く本数はあまりなく、円山公園で地下鉄に乗り換えというルートを取ることになるでしょう。何年か前、西友の北側にグランファーレができたとき、円山公園駅徒歩15分でこりゃ大変だと思ったものですが、さらに大変な場所ですね。いっぽう、生活環境のスコアはかなり高く、24時間営業の西友や諸般の事情で中央区とは思えない大型店になったホーマックはすぐそこ、ラルズストアも近所です。飲食店も環状通沿いにいろいろあります。そしてなんといっても緑ヶ丘小・啓明中に隣接。なんなら旭丘高校も徒歩圏です。大きめの公園も目の前にあります。そして重要なのは、このエリアに「中学生以下のお子さんがいる世帯」がかなり多いことです。子育てステージに入ったばかりの世帯にとっては、向こう20年を暮らすのに中央区屈指の良環境だと思います。でも通勤の苦労もけっこうなものでしょう。ですから、いずれにしても割り切って選ばれる物件になるのではないかと。
• 修繕積立などの決まってるのに、まだ物件価格が出ていませんね。問い合わせなどの客足を見て、価格が決まると知人から聞いたことがあります。そろそろオープンになるでしょうか？または資料を取り寄せた人には教えていただける感じでしょうか？
• 事業主が気になるが施行主がしっかりしていれば問題なし？
• 物件価格をみると妥当な感じはしますがアクセスの良い立地を求めるなら、ここはなかなか厳しそうですね。通勤も大変そうですし、年を重ねた時にもここだといざという時に大変かなと感じました。
• 将来の資産価値はあまり考えない。車保有のファミリー向け物件だね。
• 最終販売中のようだが完成してるのにまだかなりの戸数が残っている。これは少し問題ありかと思う。いろいろ理由があると思うが、このままだと管理費の積立が月毎に当初計画から不足していくだろうし、販売戸数から想定してもこの先、修繕積立費や駐車場の値上げが危惧され、居住者負担が大きくなりかねない。そこが購入検討にあたっての最初のネック。しばらく様子見が必要かも、状況見てから検討しようと思う。円山を名乗って販売促進を図ったようだがちょっと無理があったと思われる。円山公園駅まで徒歩20分以上はかかるであろうアクセスの悪さは、このマンションの資産価値に大きな疑問符がつくところ。そこが問題。北海道の厳冬期に遅延が頻繁なバスだけという選択は（一軒家なら良いけど）マンションではちょっとないかな。車2台とかないときついかもしれない。文京区とか環境が良く静かという裏側には一般生活においては不便だという言葉が隠れている。検討するにあったて販売価格の値下げ（表立って言えないと思うけど）とか個別に交渉して納得できる金額で買えるならありだと思う。マンション名は今からでも旭丘とか伏見とかにした方がよっぽど良いかもしれない。見え張ってる感しかないので
• 管理費も修繕積立金も販売戸数からみて安い設定になってるように思える。そしてそれが売主のリスクを軽減してるはずだし、同時に販売促進のエサになってる気がする。このまま販売不調で一部を賃貸化した場合などは修繕積立基金は入らないと思われる。そうなった場合入居者は大規模修繕の時に追加で修繕費が徴収されるかもしれない。管理費や修繕積立金や駐車場は安いことに越したことはないけどそれが適正なのかが一番大事なことだと思う。後々ツケになって大きな負担にならないように。
• 郊外の立地で交通の便も悪く、徒歩圏内に地下鉄駅はなくバスのみの交通手段。文教区推ししてますが、緑小とか市内に住んでてもあまり聞くことないし、円山小とか宮の森小、中学校では向陵中とかそんなエリアならわかるけど、学校が近いというだけ。学校が近いことは良いことだけどそんなのは他の区にもあるし文教とか無理矢理アピールしなくて良いと思ってしまう。そして旭丘、伏見地区にもかかわらず円山を無理矢理名乗ってしまうこともどうかと思ってしまう。市内事情を知ってる人からはそんな無理矢理当て付けたブランド感はかえってマイナス要素しか与えないと思う。マンションは買う時に売る時のことも考えて買えとアドバイスされたけど、もうすでに資産価値は下がってる感。新築でこれだけ売れないというのがあとで売れるわけないと思う。郊外の立地だから占有面積が取れて坪あたりの単価はまあ普通。間取りも。でも販売価格だけの価値は絶対ないと思う
• 近所に2年住んでいます。この場所でこの値段はどうしてもありえないと思っております。不便ゆえの立地で馴染めず。冬の道路は悪路ガタガタで轍も酷くこの辺りの人しかわからないこともあります。そして円山駅徒歩20分とありますが、そもそも歩くことは不可能ですし、もっとかかると思います。特にこの地が良いとは思いませんが予算内なら住み替えしてもいいかなくらいで交渉して来ようかと思ってます。

交通

構造・建物

• 敷地面積：1569.36m2
• 建築面積：996.83m2
• 建築延床面積：3,666.47m2

共用施設

• 駐車場：34台

1. 平置（屋根付）：月額 13,000円／15台
2. 機械式（上段）：月額 8,000円／6台
3. 機械式（中段）：月額 7,000円／6台
4. 機械式（下段）：月額 6,000円／6台
5. Nタイプ専用駐車場 ：月額 7,000円

• 自転車置場：54台
  • 屋内：200円／月、屋外100円／月
• 全戸分駐車場完備で6000円とか。駐車場代は原価計算上でその金額が妥当か？そもそも販売優先のために安価な設定しているのなら後々駐車場代は値上げが必至。修繕費も管理費も駐車場代も販売先の戦略のひとつ。安いと思っても後々大きな負担になる場合がある。まして販売戸数が不調なら先行きはあやしい。

設備・仕様

• 100平方メートル越えの4LDKで浴室が1620じゃないのは何故なんでしょうか。

間取り

• 間取り：2LDK〜3LDK
• 専有面積：64.20m2～91.77m2
• バルコニー面積：8.45m2～18.90m2
• ルーフバルコニー面積：7.13m2〜25.88m2（一部住戸対象）
  • 月額使用料：500円
• 100平方メートル越えの4LDKで浴室が1620じゃないのは何故なんでしょうか。
• Ｇタイプは角住戸で間取りも広くて使い勝手が良さそう。ここは部屋の柱も出てないので、部屋がスッキリしていていいですね。キッチンも収納しやすく広々としていて主婦には嬉しい仕様かな～と感じました。アクセス面は少し悩むところもありますが、設備がいいですね!

買い物・食事

育児・教育

• 緑ヶ丘小はレベル高いです。啓明中も然り。転勤族だらけの円山小より落ち着いていていいかもしれませんね。ただマンションの場所はよくないと思いますね。
  • 小学校、レベル高いのですか？公立ではありますが、レベルが高いのは何調べなのでしょうか。中学校も同様にレベルの高さなのでしょうか。
    • 比較してしまうと向陵中の進学実績の方が上で学校偏差値に差があるのは事実｡従って向陵に進む円山小や宮の森小の方がレベルは高いと言えるでしょう。なので文教区アピールあんまり意味ないと思います｡まず円山を名乗ってることでまやかしです｡誰か言ってましたが緑小とか札幌市内でもあまり聞きません。レベル高いとか言ってるかたは卒業生か親御さんかと｡ただマンションから学校が近いことはとても良いことだと思います
      • 啓明中、緑ヶ丘も充分よい学校ですよ。昔から言われてる3K2Fです。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域
• この立地ならわざわざマンションじゃなくて戸建てがいいな。交通が不便。
• ここの場合は電車通勤が必要ない方向けっていう感じがしますよね。駅まで距離がありますし、バス停はまあまあ近いですが…。マイカー前提。ただ冬期はマイカー通勤は時間がかかるから、テレワーク中心の人だといい環境なのかな？という印象です。
  • マイカー通勤ができる人って、かなかなないかと思うのですが・・。駅まで歩くにはちょっと遠いのでバス→電車という感じでの通勤パターンでしょうね。物件価格がよほど安い設定じゃないと、この立地を選ぶことなかなか厳しい。。。
• 円山という名前はブランドあるのですね。事業主が、北海道初進出だからか分かりませんが、個人的には、緑ヶ丘や旭ヶ丘でも良かったように思います。資産性について疑問視するお声もある一方で、啓明中がある文京区であり、スタバ、ドラッグストア、スーパー、ホームセンターが徒歩10分というのはかなり魅力かと。また、緑溢れる大きな公園が近所に2つあります。たしかに駅遠ですがね。また、車必須というご意見もありますが、この辺りはバスが充実しています。円山公園、中島公園、大通、札幌駅へはそれぞれ一本で行けます。バスの揺れが苦手な方にはキツいでしょうが、アクセスは中々のものです。
  • 今日も最高気温は氷点下です。「バスの揺れ」以前に、冷たい風が吹く氷点下で、なかなか来ないバスを待ったことありますか？通勤や買い物は、冬も必要ですよね。ここならクルマ必須でしょう。

周辺施設

その他

• インターネット使用料（月額）：1,800円

掲示板

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