シティハウス文京茗荷谷レジデンス

2019年9月17日 (火) 13:28時点における版

物件概要

• 所在地：東京都文京区千石二丁目141番14他23筆（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩11分
2. 東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩11分
3. 都営三田線 「千石」駅 徒歩11分
4. 東京メトロ有楽町線 「護国寺」駅 徒歩13分
5. 山手線 「大塚」駅 徒歩16分
6. 山手線 「巣鴨」駅 徒歩18分
7. 都電荒川線 「大塚駅前」駅 徒歩15分
8. 「千石三丁目」バス停から 徒歩1分（都営バス）

• 総戸数：72戸（非分譲住戸1戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年11月
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：大豊建設株式会社　東京支店
• 管理：住友不動産建物サービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 文京区の中でも坂下、駅遠、大通り沿いと立地条件はかなり悪い。道路反対のベレッサは2年前に坪単価300万弱で販売していたのでブランド力を考えると坪単価310万位で売るのがベストだと思うが住友不動産だと高値追求かね。近隣でリビオ、グローリオの販売状況が悲惨だったのがどう影響するか
• 誰でも買える値段の範囲に抑えられればそれなりに買う人はいるだろうな
• 近所の住人ですが、中途半端な立地であることは否定しません。スミフさんがどんな価格を出して来るか興味ありです。
• 価格勝負になる、と書かれている人もいますが、住友不動産なので最初から値段勝負には来ないかなぁ。それだったらもっとマンション自体のグレードをあげる形にしてくるのかしら。 文教エリアであることを売りにしているようです。 間取りは１LDK～３LDKで、専有面積は38.04m2～70.32m2ということなんですが、 ３LDKがどの程度含まれているのかというところなんですよね。 ファミリーだと、広めの２LDKか３LDKという選択肢になってまいりますので。
  • 1LDKはシングル向け？シングルなら、もう少し利便性がある方がいいと思うけど。
    • 1LDKで30平方だと、二人だとどうなんだろうなぁ…という感じではありますね。賃貸の1LDKよりは広く作られていますが、 居室に二人分寝ることが出来るサイズのベッドを置くことが出来るのだろうか、というところがあるのではないかなと思いました。 資産性で考えて１LDKだったら、駅に近いほうが有利ではあるかと。
• 事前案内会ではどれくらいの情報が出るのでしょうか？
  • あまり情報出ていないなーって思っていたら、ものすごく先に販売する予定だったってことなんですね… 来年の1月下旬です。 12月に入ったくらいで早くてもう少し詳細の情報が出てくるのかも。 1月に入ってもっと具体的になるとか。 現状だと、告知ぐらいの感じでデベロッパーはいるのかなぁ。 入居は2019年4月ですし。
    • 最近、スパッと情報が出なくなってきたのは、今後の物件相場が不透明で各社とも心理戦状態なんだろうね。
      • 公式サイトにリンクの張ってあった公式ブログは週に１回、コンスタントに更新されているのですが、なかなかマンションの情報そのものは出てきていないという感じ。 現地は工事は進んでいるのでしょうか。それともまだ工事すら始まっていないのでしょうか。 なんとなくどういう感じなのかしらとは思いますが、 とにかく情報が出てこないとなんとも言えないですね
        • 工事は順調に進んでいるようです。スミフの売り方からして、竣工後もしばらく現地販売するでしょうからまだまだこれからという感じですかね。
          • まだまだこれから、というか、 やっと事前案内会の開催という状況に今はあります。 まだ初めたばかりだから満席の会もあるようです。先週末からの開催だったんですが もう既に行った方いらっしゃいますか？ お値段の話とか出たのでしょうか。 駅から結構離れていますが、人気の有る茗荷谷と名前に入っているので お高くなりやすいのかしら。
• ここいくらくらいですか？
  • 70m2の上層階で9000万超。最上階だと9000万中盤超ということで、この立地でかなり強気ですね。
    • うーん、やっぱりすごく強気な価格だなぁと思いました　それだけ設備も良い、立地も良い、何と言ってもブランドマンションというのがあるのだろうなぁと思われます。ここの場合は計画道路が出来上がるとどうなっていくのかということと、変化がどうなっていくのかっていうのがわかりにくいところがあります。ただ茗荷谷だと資産価値は維持しやすいのかしら
• 住友不動産というブランド力はそれなりにあると思いますが…とくにリセールのときに。ただ、本当にそれだけでマンションを買う動機になるというわけではないのかな。メリットは、子供がいる人だったら、大塚小学校が本当に目と鼻の先にある所、カナ。不忍通り沿いのマンションなので、そのあたりをどう考えるかにもよるとは思います。
• ファミリー用の部屋ならリセールも大丈夫そうと思うのはさすがに楽観的すぎるかしら。大人だけで住むなら通勤で駅まで毎日徒歩10分以上歩くのはちょっと辛いかも…。
• １戸だけ非分譲住戸があるのですね。これって地権者さんなんでしょうか。
• 価格高いですよねー。最近はどこの物件も手が出せる物件がないね。お金持ちは買えるのでしょうけど
• ここ販売なかなか開始しないね。予定よりずるずる後ろ倒しだねなんか理由あるのかな
  • これ以上在庫抱えるのが嫌なんじゃない？
    • 住不さんは千川沿いの共同印刷近く、この物件、大塚北2棟を進行中ですね。また、関口でも建築を開始するようなので文京区低地地帯とその周辺での販売戦略をいろいろと考えているのではと思います。完成から入居までの期間をあけているのもその辺にあるのかもと思います。
• 駅からの距離を考えると資産価値の下落が心配ですね。隣のビルと距離が近いですが、日が当たるかもポイント。
  • 時間の経過で駅からの距離が遠くなっていくわけでもないので、普通に下落するだけでしょう。
• いつになったら販売開始するのでしょうかねー。一度MR見学に行きましたが担当者の対応が最低でした。
• もうそろそろ販売に入るのでしょうか。4月下旬ということですので、もうMRに行った人にはアナウンスはあったのかしら。
• 1期1次の分の販売はあと1戸ということになってきているのかな？もう2期のアナウンスが出てきているので、細かくは販売しないのかしらと思いました。となってくると、結構出だしは良かった、ということになってくるのかしら。
• もう第1期の販売は終了し、角部屋は上から順に結構売れてしまってました。低層階は遠慮したいので…また検討し直しかな。
• 7月下旬予定の第2期は何戸販売になるんでしょうか。1LD・Kもあるんですね。間取り図が見たいですが、出てませんね。ほかの部屋はほぼ3LDKですから、ファミリー世帯が多くなりそうに思います。
  • 1期は角部屋だけしか売ってなかったのか分かりませんが中部屋はまだまだ空いてました。価格も角部屋と比べると安いみたいです。当然ですが角部屋は人気ですね。最上階は現物ができてからお披露目、売り出しとのことでした。
• 最上階って、一番の目玉物件になるんですね…おそらく、一番お値段も高くなってくるのでしょうけれどそれでも人気が出そうなかんじなのって、茗荷谷ならでは、というところなんでしょうか。自分で住むようにも良い街ですし、賃貸に出しても需要はありそう。
  • 最上階ってコスパだけで見ると良いわけではないから賃貸でどの程度の利回りになるのかは難しいところじゃないかしら。何はともあれ最上階は眺望とかそういう面では一番良いですしそれに合わせて諸々も若干ゴージャスになっていることが多いので本気で住みたいという人には良い条件になってくるんじゃないでしょうか
• この値段出して窪地というのがねえ・・・。立地に見合った値段ならいいんだけど。
• 千石不忍通りエリアここのころマンションラッシュでいまもいくつか販売しているのによくこんな値段で販売できるなと感心する

交通

• 三田線と丸ノ内線は通過がかぶるからあまりメリットありません。乗り換え先がメトロか都営かで使い分けするようになると思います。この辺りの住民としては、ちょっと遠いけど平坦だから意外にJR大塚は便利ですね。

構造・建物

シティハウス文京茗荷谷レジデンス　エントランス

• 敷地の形がとても不思議です。少し通りに面してへっこんでいるところが、他の建物があるということなのかな。
• 共用空間を見たのですが、落ち着きのある優雅空間となっていますね。
• だんだん出来てきましたね。外廊下ですか？
• バルコニー部の足場が一部ばれてました。白タイルは明るくていいですが、吹付部が白いのはちょっとなと思ってしまいました。エントランスや廊下側の足場がばれたらまた印象変わるかもしれません。
  • 住不のマンションはみんな色使い一緒だよね。どこも大体白黒デザイン。

• 

  工事状況（2018年10月11日撮影）

共用施設

シティハウス文京茗荷谷レジデンス　エントランスホール

• 車がないと生活し辛いですかね。 駐車場は16台分とありました。競争率高くなるんでしょうか。 スーパーとかは色々揃ってるようなので、個人的には自転車があれば 何とかいけそうな気がしましたが。 小さい子どもがいるご家庭なら確かに駐車場は確保しておいた方が良さそうですね。

設備・仕様

• キッチンの設備、食洗機のところだけ特別な枠で囲われていたのを見つけました。食洗機があることを書かれていたのですが、こうやって枠で囲われていたことはオプションだから、なんでしょうか。ビルトインの食洗機、最初から入れていないとパネルの色が合わないとかってあるのでしょうか。
• 設備の項目を見ていて思ったのは本当に魅力的であることです。住んだ生活を送ることを考えての設備は素晴らしいと思います。ただ、具体的に一か月でどれぐらいの節約になるかが気になります。

間取り

• 3LDK70m2なら子供二人家庭でも大丈夫そうかな？
  • 余裕ですね、四人家族でも全く問題ないです五人以上だと苦しいですが、核家族で子供が小さければアリでしょう。この辺の人は1Lに四人家族とか壮絶な住環境の人もたまにいます。ただし賃貸ですけどね。狭すぎると家族不和の元になるので、お子さんの多い人は注意が必要です。
• 間取り：1LD・K～3LD・K、専有面積：38.04m2～70.32m2ということですけれど、中心となってくるのは単身者向けや二人暮らし向けのものになってくるのでしょうか。どれくらいの割合になるのでしょうね、それぞれが。正直、駅遠いんで、あまり単身者や二人暮らし向けには向いていないんじゃないかなと思います。
• 間取り悪いね。
• マルチコアというものを取り入れているみたいですが、これって仕組みがいまいちよくわからないです。 室外機をそこに入れるということが書かれていますが、 エアコンを自分で買って設置する時、室外機をその柱の中に入れるのって大変だったりしないのでしょうか。 仕組みがわからない。 パイプスペースやメーター類が入るのはわかるけど。
  • マルチコアなんて言葉、恥ずかしながら初めて聞きました。ので調べました。 これって住友不動産が開発した手法なんだそうな。 玄関周りをすっきりさせて建物の長寿命化を図るぐらいしかかれていなくて、 どういう仕組でそうなっているのかということが正直良くわからなかったです。 モデルルームに行けば教えてくれるのだろうが、、、
    • マルチコアどうなんでしょうね？普通にアルコープがある方がいい気がしますが。これから住友不動産の物件では増えていくんですかね？
      • 室外機やメーターを住宅側ではなくて外側に置けるから廊下がすっきりする工法とのこと。スリットで隠されるから外からも見えにくいんだと思います。これからマルチコア物件が増えそうですね。
        • そもそも住友不動産クラスで室外機むき出しなんてありえないだろうし、アルコープないとドア開けたら外の人にぶつかる可能性だってあるし。安い仕様を誤魔化してる様にしか見えないけどなー。これからマルチコアの仕様増えるんですかね？個人的には残念な方向です、、、
• 角部屋の住戸は、それぞれの居室に窓が来るように考えられているのだな、というのが伝わってきました。風通しも良くなりますし、何よりも窓があることでとても明るくなりますものね。外廊側に居室が合って、そこに窓があるのも、良いとは思いますが…好みの問題かもしれないですけれど。
• 極小３ＬＤＫリビングインときた。友達やお客は、およびできんな。

買い物・食事

• 買い物は大塚方面にあるライフかな、ハナマサもあったと思うので暮らしにくいという事はない。ただ坂下なのでアシスト付き自転車は一家に一台は欲しいし、可能なら車もあった方がいいな
• 買い物はまあまあ…というところかな。 ものすごく便利ではないけれど、まいばすけっとがあるので、 食パンとか牛乳とかそういうのを買い忘れてしまったときとかはちょうどよいのかなぁという感じですね。 毎日のメインディッシュを支えるほどではないのですが。このあたりで生鮮が良いスーパーってどこなんだろう。
  • ライフ

育児・教育

• 学区は大塚小学校だったと思う。少人数なので先生の目が届きやすいから案外穴場だと思う。
• 塾は茗荷谷にサピックスがあり最寄りだが、やはり難関を狙うなら後楽園の啓明舎が人気なのでそちらがオススメかな。バスを利用すれば子供一人でも通えると思うよ。
• 子育て環境は良さそうに思いました。
• 公式サイトでは一応通学区は区立大塚小学校となってました。この辺は選択制となるんですか？徒歩2分の小学校も良いですね、何より通いやすいし。中学受験を視野に入れるなら教育環境的にはなかなか魅力的な立地。
• 文京区の場合は、調べたら、中学校で学校選択制を取り入れているという風に書かれていました。ですので、小学校の場合は、通学区域の学校ということになってくるということになります。文京区は、超有名な人気小学校がありますから、学校選択制にすると、大変なことになってしまうかと。
• 公式ホームページを見ていると、子どもがいる人へのアプローチをかなりしているのだな、という風に感じました。教育環境が整っていますよ、中学受験をする人が多いですよ、と。孟母三遷の教え、じゃないですけれど、周りがそのような雰囲気になっているというのは子どもが学ぶ環境にとっては良いのかもしれないです。
• ココは小学校は通学区は大塚小学校ということでした。
• 【中学受験】受験校への進学率23区ランキング「文京区」が第一位になりました！！というのが公式に書いてあったんですが…子供がいる家庭をターゲットにしているということなんでしょうかね？まあ、文京区はもともと教育熱心な人が引っ越してくる街ではあると思いますが。
• 崖上と崖下で学区も違うんですね。
• 大塚小学校は良いですか？

周辺環境・治安

• 角のクリーニング屋さんは説得出来なかったの？
• やや駅から遠いところを除けば昔から中層マンションが立ち並ぶ場所で近所に店もそこそこある。千川通り沿いに中華料理やラーメン、ウクライナ料理など繁華街でもないのに美味い店が多い
• 昔から中層マンションが立ち並んでいたのは坂上のエリアで、坂下のここの周辺は戸建てと印刷製本工場のエリアではないですか。どちらの駅に行くにも坂道、ライフには平坦な道で行けるのがメリットではありますが。
  • 地図をよく見てもらうとわかるがこの辺は工場は少ない場所だよ。小石川の中小印刷屋は元請けの共同印刷の近辺や小石川植物園の傍の路地に沿って点在している。物件のある交差点付近は分譲賃貸問わずマンションが多い場所で、だからこそ店が多い。最近はまいばすけっともできて利便性が上がりつつある。いずれスターフルーツも来るだろう
    • 上から見た地図は高低差表していないでしょ。 高低差を加味すれば、昔から中層マンションが多かったのは坂の上の地域だと分かるはず。 ここら辺は、今では小石川植物園の脇ほどは印刷所はないけど、その印刷所集中地帯とセツルメント病院の間だから、地域的には似た様なもの。 最近は坂の下の地域にも綺麗なマンションが増えてきているて様子も変わってきているから、昔の地域性にこだわる必要はないとは思うけど、坂を登らないと最寄駅に行けないという地形面の条件は変わらないし、バスも不忍通りを通るバスは本数多いけど春日駅方面はそうでもないので、交通面ではあまり恵まれていない。
      • 東西の軸で見ると谷底だという指摘はその通りだけどね。でも谷底の交差点の近辺も結構中層物件が建っている。 ただ南北で見ると千川通り沿いのマンション群の一つという観点で見ることができると思うな。戸建てや工場群のど真ん中にストンと建っているわけじゃない。現地に立って見るとわかるけど結構中層のマンションが周辺にあるのがわかると思う。現地に行かなくてもグーグルマップのストリートビューで見てみたらいい。確かに駅から徒歩10分以内はマンション立地というセオリーから行くとここは戸建て立地だと思うが、この辺にこれだけマンションが建っているということは需要はあるということだろう、値段次第だと思うが。
• 幹線道路とは言っても狭い道で、近所の春日通りや白山通り、あるいは環八や環七沿いほどには交通量が多い訳ではないので夜はかなり静かな通り
• この一角は古い建物が多かったので、元々住んでいた人には悪いがちょっと汚い印象の交差点だった。マンションになって綺麗になるのは歓迎されるべきことだろう。クリーニング店が隣というのも便利なポイントだしね、ポジティブシンキングだよ、各々方。最寄りの茗荷谷駅も坂を登った上だからねえ、価格次第ではかなり苦戦する物件だろうね
• 茗荷谷、なんでしょうか、ここ・・・。 私なら茗荷谷駅からここまで歩くのは結構辛いです。坂もありますし。 地名からも千石、の方が正しい気がします。 まあ、マンション名がどうなるかはまだこれからでしょうか。
  • ここから茗荷谷まで歩くのつらいって、どんだけ体力ないんですか？そんな言うほどの坂じゃないと思いますが…。
    • ここからだと千石駅の方が坂もきついからねえ、茗荷谷の方が坂も緩やかで行きやすい最寄駅だから茗荷谷を冠したんでしょうね。千石アドレスも高級感あるいい住所だよね。
• 色々な路線が利用できていいなと思いましたが、どうやら茗荷谷までの道のりは坂の上り下りがあり容易ではなさそうですね。他の路線も10分以上かかってくることを考えると利便性は微妙になってくるのかな。バス停が近いのでバス利用がスムーズにできれば問題なさそうですが、バスから電車の乗継で通勤するのって案外面倒だったりしますよね。
  • 茗荷谷駅までの道のり、好きですけどね。緑が多くて。あとは値段がどうかですね。
    • フラットでも徒歩10分以上は敬遠されがちなのにここはさらに坂ですからね。ある程度価格で勝負しないと大変なことになるでしょう。
      • 本当なら都心寄りの茗荷谷から丸ノ内線に乗りたいところだろうが、新大塚へ出たほうがまだしも坂がきつくなくて楽だと思う。新大塚へも10分で歩けし、帰りにはこの辺のスーパーでは品揃えが充実しているライフに立ち寄って買い物して帰れるのもメリット。
• 大通り沿いにも面している点から車の騒音等も問題点があるのかな
• 駅までは、直線だと茗荷谷が圧倒的に近い気がします。細い道くねくね行けば、茗荷谷のほうが近いのかしらと思いまして。
• あり得ないくらい駅遠いな。
• 気になるのはマンションの出入り口や車やバイクの出入り口についてです。千川通りがどれぐらい車の行き来があるのでしょうか。
  • 千川通りよりも春日通りの方が車の通行は多いね。夜間は比較的通行量は少なくなるが、春日通りは消防車や救急車の往来が多い感じ
• 駅までは普通に歩いていくことができる距離だと思います。徒歩で10分以上という風になると、ちょっと遠いなぁというイメージになってしまいますが…。
• 駅まではそこまで近くはないかもですが、文京区ということで、トータルとしてみると良いのかなぁ
• 駅から遠く、最寄りの千石までずーーっと坂道なのもネックではあります。
  • そうなんだ。坂道があるのですね。近くに素敵な公園があったりと心惹かれるものはあるのですが。まいばすけっとや小学校が近いのでファミリーには魅力的かなと思います。
• ここハザードマップで真っ青だよね。大丈夫かな
  • 私も冠水が気になっています。特に、駐車場が地下なると水没しますよね？車は手放したくないので、悩む所です。
    • 同じ谷底低地でも小石川一丁目や千駄木や江戸川橋よりは断然地盤いいですよ
• 千川通りの近くのタバコ屋さん、建てる時のボーリング調査で杭12メートルだったらしいです。ここは30メートルでしたよね？こんなに近いのにこの差は一体…。
  • 隣だからと言って地盤は一緒とは限りませんね。この辺は昔田んぼだったそうで、余計その傾向が強いのかもしれません。
• 駅までは慣れでしょう。都内に通勤であれば便利な駅です。よっぽど電車に30分以上乗る方が辛い。通勤の半分は後楽園駅以降から座れることが多いです。駅ぐらいまでは歩きましょう。独身一人暮らしならもっと都会の駅近くを探せばいい。
  • 兎に角、価格次第春日通りの交通量が多いからベランダの掃除が大変。主婦には近くにスーパーあるし薬局あるし、区民体育館あるし住みやすい。子育ても充実してる。JR大塚駅の北口開発も進んで自転車があれば5分ぐらいで行ける。しかし価格によっては、杉並、世田谷で一戸建にすることも検討することになりそう。
    • やっぱり排気ガスとかがダイレクトに来る立地でしょうか。バルコニー部分が擦りガラスなのでマメに拭かないと見た目が悪くなっちゃいますかね？徒歩10分越えだとリセールの時に引っかかりそうではありますね。永住組ならそれほど気にすることもないのでしょうけど。住みやすい環境＆子育て環境が整っているということなら人気が出そうです。価格帯の発表はいつ頃になるのでしょうね。

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その他

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