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シティハウス品川サウス

Name: シティハウス品川サウス
Brand: 住友不動産株式会社
Rating: 3.727272727272727 (11 reviews)
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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[品川区]]東品川一丁目31番5（地番）
*交通：
#[[京急本線]] 「新馬場」駅 徒歩7分 
#東京臨海高速鉄道[[りんかい線]] 「天王洲アイル」駅 徒歩8分 
#[[東京モノレール]] 「天王洲アイル」駅 徒歩8分 
#[[山手線]] 「品川」駅 徒歩17分
*総戸数：66戸
*構造、建物階数：地上18階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2019年12月中旬予定
*売主：住友不動産株式会社
*施工：住友不動産シスコン




==価格・コスト・販売時状況==
*ディンクスさん仕様のマンションでしょうか。 地図を見ると意外と子育てにも良さそうだけど。図書館が徒歩圏なのは良いですよね。 マンションの場所から品川駅までなら歩くのもアリかなあ。毎日約40分歩く環境も割と理想的だと思います。 住友のマンションなので設備仕様には期待できそうですかね。 とりあえず色々情報が出るのを待ちたいところ。
*坪単価は320～340あたりの想定です。 
*坪単価350くらいかな
**その価格ならシティテラス品川イーストはかなり安く感じます。そんな価格で出してきたらびっくりです。 
***あそこの施工前販売開始は2014年で、パンダ部屋以外は値付けをあまり変えていない。 
*ここは2017年だから2014年よりも市場が加熱しているから強気のスミフ、天王洲アイルも近いし、小規模なので少しずつ売っても痛くもない、坪単価340〜350はいくんじゃないかな。 あくまで予想ですが、ここも時間かけてでも売るでしょう 
*近くのブリリア品川キャナルサイドが平均坪400だったので、ここいくらつけてくるかね。
**キャナルサイドは坪単価370〜380。嘘言わないように 。 ここは、品川駅、新馬場駅、天王洲アイル駅利用で340〜350くらい？ 
*平均坪単価、340〜350くらいだったら今の相場だと妥当なかんじかもしれないですね。 
*坪単価いくらくらいでした？ 
*あとは価格がどの程度になってくるのかということが勝負どころかなと思います 
*価格はまだ出なかったってことですか？
*このあたりの魅力は、物件価格が周辺に比べて安い。 
**すみふは空気読まないで高い値段つけてくると思います
*さすが、ブリリア品川キャナルと同じ水準なら歯が立たないので、安くはなるでしょ。坪350くらい？
**ブリリアも350-360くらいからだから、もっと下げてだしてもらいたいね 
*立地をブリリアと比較すると完敗だと思ってます。なので、ブリリアより安いのはほぼ確定だと思う。品川シーサイドの3物件、特にグランドメゾン（坪300万強中心）が目安だと思います。位置関係だけでいうと、品川駅に近いこちらが高くてもいいけど、グランドメゾンは大規模だし交通も買い物も便利なので訴求力があると思います。3物件の中で一番安いプライムのレジデンス（坪300弱中心）よりは高くなると思う。グランドメゾンよりちょっと安いくらいが相場だと思うけど、住友だから強気にくるかもね。坪320とか330ぐらいだと勝手に予想します。
**私もそれくらいだと思います。品川駅への出やすさはこちらの方が圧倒的に良いですので、シーサイドよりは高いでしょうね。
*ブリリアは370-380位ですねここももう少し高くなるのかな。
**いやいや、良いとこ350まででしょ
***それでも、320-330より高いね。
*旧品川宿の雰囲気は好きなので、320-330であれば検討ですね。
**その価格なら買いでしょ。住友なので、どうなのかな。
**もっと高くなりそう。
*ブリリアとは竣工も一年違うし、住友価格でくるかな、 
*ここって、MR行ってもまだ価格レベルわからないんですか？
*350～370弱くらいでくるだろうね
**350でも買いでしょ。ブリリアの380と同じで出してくるのでは？
*ブリリアが品川駅徒歩１０分で380できたので、ここは350くらいなら買いなのですが、はたして。 
*近くの大井町周辺はかなり高騰しているようですが、ここは引っ張られて上がるようなことはないのでしょうか？
**あるでしょう。住友だもん
**ひっぱられて上がるってどういう意味でしょうか。本当は大井町に住みたいけど高くて買えないから新馬場で妥協するか、といった需要が増えた結果上がるとかそういうことですかね？そんなことあると思います？ 
***大井町周辺の物件価格に近くなるという意味です。すみふはそういう値付けをする可能性あるんですね。
*すみふは相場で売るのではなく客が出せる価格ギリギリまで高くつけますね。大井町とは特に関係ないとは思いますが安くは出さんでしょうな。ここもすみふ以外ならもう少し安くなる気がします
**実際にMR行ってみないとわからないですね。
*近所のブランズ東品川が3年前に坪260くらいでしたね。相場上昇は2割程として坪300-320くらいが妥当かと思いますが、スミフならもう1割乗せて坪330-350くらい付けてきそうですね。
**ブランズ東品川は坪360万超で売りに出ていますよ。売れるかは不明ですが。
***いいお値段しますね。でも最上階は元々坪300万超でしたから、2割増なら今の相場レベルだと思います。3年前はもう遠い昔のようですね。 
**そんなこといったら4年前のパークホームズ品川レジデンス（港南２丁目）は坪単価２９０だった。現在すぐ近くの新築のブリリア（北品川）は坪３８０の売り出しになってる。どちらも品川駅徒歩10分ほど。品川駅10分のブリリアが坪単価３８０ならここは３５０くらいなら妥当だと思いますよ。品川駅から距離が近くなるほど価値はあがるのは当たり前として
***その間、株式相場も高騰して、日本経済も順調だからそうなったのでしょうね。
*やっぱり金額としては安いんですね。最上階に近い階で7000万円ぐらいでしたので。親からの資金援助が決まったので、営業さんに本日購入の意思を伝えてきます。
*1期が来月中旬からいよいよ販売開始だね。
*出張が多い人には便利だから、案外サクッと売れるかもしれないね。
*第二期は5490万円～が2LDKとして販売されています。3LDKだと6290万円～。価格としては妥当でしょうか。 
*立地で見れば３ＬＤＫ6290万～は相場相応でしょうか？ 
*新規物件の候補地が中々ない一帯だし、戸数も多くないので知らず知らずのうちに売れていきそうだ。
*スミフのマンションとしては小規模だし、知らない間に売れていきそうですね。
*値段は羽田新ルートがあるにせよ良心的だね。
*穴場だね。買って損はない。



==交通==
*新馬場徒歩7分！天王洲アイルは10分くらい？
*品川駅、新馬場、天王洲アイル徒歩で行けるのは嬉しい
*天王洲アイル徒歩圏内っていうのはここの場合はとても強いですよね。それが買うきっかけにもなり得るのではないかと思います。資産価値的にも…。 
*天王洲アイル、徒歩圏 
*目の前の道路からのバス便も多いし、結構便利そうだ。
*天王洲アイル、新馬場、品川徒歩圏は品川区にしては魅力的。
*品川駅経由目黒行きのバス便の数は多いよ。
*距離的には天王洲アイル駅よりは新馬場駅の方に近いのかな。
*都心へのアクセスが便利で、電車だけではなく車でのアクセスも良い環境と思います。
*山手通り沿いなので中央環状線も使い勝手がよく、車も便利だよ。
*りんかい線や東京モノレール天王洲駅まで10分以内かな。10分以内３路線３駅にリニア品川駅も徒歩圏と条件いいね。
*品川駅までなら歩いてどれくらいだろう
**自転車で７分程度。徒歩なら16分くらい。 
*JRの改札までなら２０分くらいかな。まあバスに乗るのが現実的ではないかな
*天王洲アイルエリアに普通に移動できるんですね。信号があって驚きました。お台場みたいに「島」っぽいのかと思っていたので、橋で渡るとかなのかなと思っていました
*お値段は高めですが、両親共働きだったりすると、通勤時間が短いに越したことはないのでこういう立地だといいのかも。 
*ここは羽田新ルートの影響はどうかな。それが無ければGOOD、検討したい
*天王洲アイル、新馬場、品川駅。全て徒歩圏 
**徒歩圏とはいっても10分ぐらいはかかる。バスも併用すれば交通は便利にはちがいないけど、それってこの周辺全般にいえることで、物件自体に特徴がない。周辺の中古相場みればわかるとおもうけどそんなに馬鹿高くはならないと思う。 
*平均坪単価、340〜350くらいだったら今の相場だと妥当なかんじかもしれないですね。品川駅自体は毎日徒歩で通うのはないけれどバスを利用したりとかすれば使うことができるところはまあまあいいのかなぁ。早めに帰れる日は運動代わりに品川から歩いてしまってもいいとは思います。 
*目の前にバス停があるから、品川駅に出るのが便利です。
*品川までって結構バスをこのあたりで見かける印象が強いんですが、本数もそこそこあるのかな？自分が使う時間帯にあるのかっていうのは各々確認しておいたほうが良さそうな事項だと思いました。バスだったらここから品川駅までそこまで時間がかからないと思いますが、朝の渋滞とかの状況も見ておかねばならないことの１つでしょうね
*都心通勤なら天王洲アイルからモノレールが多分一番早いと思う。地下鉄使うなら京急新馬場もあり。最も楽なのはバス。高輪口に行くバスも朝は踏切通らないので時間はある程度読めるとは思う。健康のために品川まで歩くのもあり。そんなに遠くないよ。また、新宿方面は大崎まで歩いて埼京線に乗る方法もあります（健康にめっちゃいい）いろんな交通手段が取れるのはいいと思います。
*山手通り沿いだから バスで品川駅に近い上に、天王洲アイルや京急の駅にも歩ける距離だから、人気が出ている感じですね。
*天王洲アイルまで歩いて行けるのはいい。天王洲アイルから浜松町まですぐ出れて浜松町から東京駅までもすぐ、わざわざ東京駅から遠い品川にいかなくてもいい。品川に用事がある時には品川までも歩いていける
*駅近とは言えないけど、複数路線使えてまあまあ便利。バスも使えて便利。品川駅へも何とか徒歩圏。 
*近隣住民向け建設説明会に呼ばれる程度近い所に住んで2年になります。地図で見ると新馬場徒歩7分ですが、この位置からだと入り口が回り込んでいる為実質10分と言うことに気づいてからほぼ利用しなくなりました。天王洲アイルの方が利用率高い。品川へはバスか徒歩がメイン。羽田にはモノレール。この数年間で勤め先が三回くらい都内を転居しましたが、どこになっても天王洲アイル始点だと通勤ラッシュ無く快適なのが良かったです
*品川徒歩圏は魅力的だなあ。終電も気にならないし、駅ナカの充実度合いが半端ない
*駅まで近けりゃともかく７分というのは品川区だったら標準的というか極めて普通。さらに新馬場は各駅停車しかとまらず駅近くも大きなスーパーなどがあるわけでもなく駅力も下手すれば品川区に限れば平均以下でしょう。天王洲も使えるといっても１０分はかかるし駅からの道にはそれこそなんにもないので帰りに買い物もできない。品川駅まで歩いて行くのも遠すぎ 
*品川駅徒歩でいける物件は希少価値がありますよ。品川、天王洲アイル、新馬場と３駅４路線(山手線、モノレール、りんかい線、京急)使い分けができるわけですから。東京方面に出たいときは天王洲からモノレールで。渋谷方面に出たいときは天王洲からりんかい線で。品川方面に出たいときは徒歩か、マンション前のバス停で。新馬場駅をわざわざ使うよりも品川まで歩いちゃったほうが早いと思います 
*実際には天王洲アイル利用が多くなるのかもね。
*バスで品川駅って人が多いんじゃないかな。
*天王洲アイルは徒歩5分、品川までバスでは3.4分だし。目の前の交通量も山手通りは多いから、静かな住環境はタワーのが保たれる、 
*品川イーストシティタワーは天王洲アイル駅徒歩３分。こちらは徒歩８分。同じ駅利用なのでモノレールで東京方面にどちらもかなり出やすい。りんかい線で新宿方面にもでやすい。駅ちかを考えると向こうだが大ターミナル品川駅まではここからなら徒歩１４分～１６分くらい。向こうは徒歩１８分～２０分くらい。京急新馬場をのるくらいなら品川まで歩いちゃったほうが早いでしょう 
*実際に乗れば分かるが、新馬場駅は意外と使えるよ。
*新駅にはこちらの方が便利だしね。
**新駅はここも向こうもたいして変わらないよ。それより新航路真下なのを心配した方がいい。この上は時間30本だよ、、
*ここはぎりぎり品川徒歩圏内ですけど、バスや自転車だともっと楽ですよね。品川駅周辺て、駐輪場などはあるのでしょうか？
**徒歩通勤は厳しいよ。帰り散歩がてらにたまに歩いてるけど。駐輪場は品川駅東も西もあるけど定期契約は空いてるのかな？まぁ本気で調べればすぐ分かりますよ。普通に新馬場駅利用が一番よ。 
**私は高輪口高架下の駐輪場を使ってますよ。
*天王洲アイル駅はかなり便利だしね。 
*やはり品川駅まで歩けるのがいい！
*天王洲アイル駅と新馬場駅の両方が使えるのもメリットの一つだね。
*ラッシュ時のバスの経路が変わるみたいね。
*ここは目の前を品川駅行きの都バスが走っているから、案外それが便利かも知れないな。
*山手通りの交通量はいかがでしょうか？日中はそこそこ交通量あるのは確認に行きましたが、朝晩はいかがでしょう？近隣住民の方、教えていただけると助かります。
**環状6号線だから、そこそこの交通量が日中続く。ただ、渋滞が慢性的に起きるほど激しくはないと言う感じかな。
**朝晩もそこそこ音があります。台数は少なくはなりますが、大型トレーラーなどの音が大きい車体などは、窓を開けていると気になると思います。
*このあたりは、首都高でも渋滞が起こりにくい場所だったら、まだいいのかしら。ずっととどまっていると、排気ガスが、というふうになってきそうですけれど。品川まで歩けるかもしれないけれど、勤務地が品川とかだったりしたらありだけど、その後電車にも乗らないといけないということを考えると、最寄りで乗っていくのが一番いいような気がしました。
*様々な駅を利用できて、学校や職場に通うのにピッタリの環境であると思います。気になるのは朝はどれぐらい混雑するのかです。車の移動よりもやっぱり公共交通機関を利用する方が多そうで、混雑も予想できるのですか？
*近所住まい、夫婦で勤め先が五反田方面と品川です。自転車や徒歩、雨と冬場にバス通勤なので混雑に触れる機会は少ない生活サイクルです。朝の近隣の混雑状況です。（間違っていたら訂正お願いします。） 
#山手通りの渋谷方面行きの東急バスが15分遅れることがあります。・品川方面の都バスはまあまあ混んでいます。本数が多いので遅延していても気づかないかもしれません。
#JR山手線品川駅は当然ながら混雑しています。
#天王洲アイル駅りんかい線　大崎、新宿方面行き車両は空いています。木場方面は混んでいるかも。天王洲アイルで下車する人でホームは混み合います。
#モノレールは朝に利用したことが無いので混雑状況分かりません。浜松町や銀座、羽田に出たい時に利用します。観光シーズンで左右か。
#京急新馬場駅は利用しないので分かりませんがおそらく品川方面行きは混んでいます。新馬場を利用するのと、歩いて品川駅に行くのと5分くらいしか所要時間が変わりません。品川へはバスか徒歩が多くなると思います。
*モノレールは特に羽田行きが朝、混雑するよ。出張族が多いから、観光シーズンとかあまり関係はない。
*モノレールは本数多いし、ラッシュ時の混雑が通常と逆（朝は都心方向が空いている）なので通勤に使うと楽ですね。天王洲アイルで乗ってから新橋駅まで10分かからないで着きます。都心方面へ通勤するなら、京急よりモノレールの方が断然いいですよ。 
*品川エリア、徒歩17分なので歩いていける距離ですが、徒歩圏内というか歩いての生活圏内とはちょっと違うかな。ただ電車が停まってしまったときとかがあるとするならば、品川まで出てバスを利用するとか他の手段は取りやすいとは思います。 
*羽田空港に出るにも品川駅に出るにも便利だから、賃借ニーズは期待できそうな地域ですね。
*このマンションは駅もバスもJRモそこまで遠くはありませんので良い立地条件といえるのではないでしょうか。
*京急も使えるから住みやすい一帯だよね。
*新馬場の駅が一番近いですか？天王寺アイルにも近く、便利な気がしています。湾岸エリアとして注目されている品川エリアは、知人も働いていたりして、オフィスビル群も多いです。品川駅からは新幹線も乗れるので、出張が多い人にもよさそう。羽田へも近く、海外出張が多い場合でも出発時間が短縮されるのでよかったりメリットも多い地域です。 
*品川駅まで自転車でもバスでも徒歩でなければアクセスできる点は評価になるのでしょうか？もしくは王道の徒歩では京急が各駅停車なので駅力が弱いが、天王洲８分は少しは評価しても良いものか。敢えて距離的に品川から離れた品川シーサイドや青物横丁から近いマンションの方が立地的には良さそうに見えてしまいますが



==構造・建物==
*１８階！
**は？66戸で？
***ペンシル風？
****山手通り側の間口が広いので、もっと大きな100戸くらいのマンションができると思ってました。 18階66戸だと平均で1フロア4戸程度ですよね。 どういうプランニングになるのでしょう。 一番広い部屋が67m2っていうのもなんだかな。。。
*個人的な思考になってしまいますが、外観はスタイリッシュモダン風の作りになっていて、デザイン性を感じますし際立って目立ちそうな印象 
*総戸数的にもちょうどいい規模になっているのでワンフロアの戸数が少なくなるという点はプライバシーが確保できていいですね。 
*67平米で3LDKとは驚いた。かなりの圧縮プランですな 
**最近の風潮ですな。
*建物としての規模も普通でゴージャス感はない 
*角の住戸が5割を超えるようですが、冬場の寒さはどうなんでしょうね。角はプライバシーも守られやすいですし、お隣からの物音も聞こえづらいので良いですが、外を隔てている分、冬場には寒くなりそうな気がします。
*サッシT2ってちょっと不安ではないですか？天井も2500とちょっと低いのが気になります。
*真下を通るようになるからきれいごとを言ってごまかしても仕方ない。騒音はひどくなる。ペアガラスなどで対策はできるよ。勝島はシーサイドなどあのあたりよりは大分ましですが
**シーサイドは航路間に挟まれて真下から離れているけれど、勝島は上縦断しちゃってますけど、ほぼ線下のここよりはマシですが
*ここは敷地はそう広くないけど、18階建と結構高さがあるね。
*建て替えの場合は前の地下杭を再利用するケースも考えられるのですね。そもそも地下杭の規格は共通でどのような建物にも使用可能なのか、もし再利用されたのであれば杭の深さ、本数、劣化の状態を確認してみたいですね。
*https://www.e-mansion.co.jp/blog/archives/11303/ これ見ると、すぐ真上を飛行機が東京タワーと同じくらいの高さを飛ぶみたいで、騒音とか事故とかそういうリスクや危険はいったん置いたとしても、窓の遮音性能はどれくらいなんですかね？PC武蔵小山はT1らしいですけど 
**今どきT2がデフォルトでしょう。新航路懸念は確かにありますが、それでデベも幾分か安く売り出している気がします。それと、飛行機が図の線上ピッタリに飛んでくるとは限らないので、真上だからNGで、ちょっとずれているからOKということではないでしょうね。新航路が嫌なら西側で家探しするしかないです。
**大井町駅周辺は完全に線上。天王洲アイルはJAL本社あるだけに線上でも仕方ないと思うしかない


==共用施設==
*共有施設はなさそうですね。 
*エントランスや共用部分はシンプルで無駄がないのですっきりしていて良い 
*管理費や修繕積立金はどうなんでしょうか？共用部分は少ないので管理費は安くなりそうですが、駐車場が機械式なんですね。
*規模的にもラウンジやゲストルームとかの設備考えると自分はタワーかな。




==設備・仕様==
*まだまだ設備などの話は出てきていないようです。他のシティハウスシリーズと同じくらい…ということになってくるのでしょうかグレードが高くなる可能性もあったりするものなんでしょうか。 
*この辺りは75デシベルくらいの騒音になりそうと言われており、T2サッシは30デシベル程度騒音をカットできるので、室内では45デシベル程度の騒音と同等と言うことができる。この程度の騒音は「音が聞こえる」という程度のようなので、新航路の影響は小さいのではと思われる。あくまで推測でしかないけど。
*ディスポーザーついてないんですね
*ディスポーザーついてないんだ.イーストの方が設備は上だね。
*些細なことかもしれませんが、全体的に省エネ仕様になっているのが良いと思いました。TES温水床暖房が導入されているようですが、こういうのはオンオフを簡単にできるのでしょうか？自動で起動するとなると、想像以上に電気代がかかるのかと思い、少し気になりました。
**普通はスウィッチを押してオンオフさせる方式と思います。
*実家がTESの温水床暖房を導入しています。ここのマンションと同じタイプになるかはわかりませんが、スイッチのオンオフができます。あとは、床暖自体が四分割になっていて、部分的に温めることもできるようですが、ここの場合はどうなのかしら。全面つけるのがもったいない時もありますよね。




==間取り==
*間取りはどこに載っているのでしょうか？
**間取り、まだ公式ページにはないようです。 
*子供いるから部屋が狭い気がするが、キャナルも狭い３Ｌしかなかったから今は品川や天王洲に住むならこんなもののような気もする。 
*検討した部屋の収納があまりにも少ないことが原因で契約はしませんでした。
*どこの物件にせよ、60m2そこそこで3LDKの間取りがまかり通る状況だから、新築の場合は妥協も必要かもしれないね。
*間取りは全体的に、良くも悪くもよくある感じ、カナと感じました。スタンダードな田の字タイプです。A’の間取りの掲載がないのは、Aタイプとちょうど反転している作りとなっているからなのでしょうか？Bタイプだけ２LDKなのはエレベーターの分なんですね。
*間取りも２LDKや３LDKとファミリー向けがあってよさそうです
*間取りも広いので良い物件と言えますね。
*場所は悪くないんだけど、狭いのが難点。子供が増えると引っ越しが必要なので、投資物件として成り立つか考えてます。




==買い物・食事==
*旧東海道は店も多く、買い物や食事の利便性も高い。
*天王洲アイルエリアは落ち着いた雰囲気になっているところやおしゃれなレストランもあったりすることは魅力的。品川周辺とは雰囲気が違いますし、外食が好きな方にとってはいろいろなレストランやお店があるのはうれしいでしょうね。周辺はスーパーというよりもコンビニがたくさんあるんですね。 
*北品川の商店街はお祭りも多く、こち亀のような町です。都会の利便性と下町の温かみをもった街。
*ショボいけど、商店街が近い。自転車を併用すれば、買い物環境はかなり良い 
*品川駅までいけば買い物できるお店はたくさんあるのでしょうけどこのマンションの近辺ではどうでしょうか？このあたりにお住いの人は、どこで食材や日用品を買っているのでしょう。近くにある商店街を利用されるんですかね。
*品川駅は品揃えがいまいちだけど、京急ウィング、紀ノ国屋、クインズー伊勢丹、ディーンアンドデルーカ、他。近所では、マルエツプチ、まいばすけっと、商店街の中。周辺では、イオン、平野屋、オーケー、青横の商店街。ちょっと足を延ばすと大井町のヨーカドー、西友、ハナマサ、その他地元商店。ウィラ大井、大崎のライフ、港南のマルエツ、八潮のスーパーバリュー。近所と周辺が一般的な行動範囲だと思います。品川駅まわりや、「ちょっと足をのばすと」は、使う人もいるし使わない人もいると思います。
*クイーンズ伊勢丹は名前が変っちゃったね。
*イオンの無料バスも使えそうだね。
*スーパーも小ぶりだが、近くにちょこちょこあって便利だね郵船ビルに最近できたマイバスケットも通勤帰りに使えそう。
*スーパーが天王洲の駅前にできたのでそれを利用できる 
*グルメやショッピングを楽しめて、生活をする上で困ることはなさそうですね。 
*TYハーバーの隣に大きなレストランが近々オープンしますね。ランチとかに使えそう。
**19日に新規開店ですね。https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000085.000025087.html
*京急駅に向かう途中の旧東海道沿いには、八百屋や魚屋が何軒もあるから、生活するには便利だ。
*大きなスーパーが近くにないのが不便かな。マイバス、マルプチばかりで。 




==育児・教育==
*保育園の数もかなり豊富なことから共働き世帯にとってはかなり住みやすい地域になっているのではないでしょうか
*近くに小学校もありますし、子供がいる人だとこのあたりは便利・・ということもあったりするのかなと思いました。 
*目の前の保育園は北品川保育園なのにぎりで東品川 
**東品川保育園の方が近いぞ
*4月から天王洲アイルの駅ビルのシーフォートスクエアの中に（１階郵便局の横）内閣府の保育園ができるらしいのでいま東品川に住んでいるから申し込んでみる！




==周辺環境・治安==
*やっぱいいよね！目の前は公園だし 
*マンション周辺がどのような環境かは詳しく知りませんが、買い物するお店、病院、学校などは近隣にあるのでしょうか。 マンション自体の詳しい情報が少ないので、まずは立地の情報から集めたいですね。
*マンションのところの大通りってかなりトラックみたいな大きな車が昼間は通るように感じますが、夜や早朝はどうなんでしょうか。実際に行ってみないといけないですが、その時間帯は難しいですね
*周りの環境ってどんな感じですか？
**釣りバカ日誌の舞台になった北品川に近いせいもあって、全体に庶民的でアットホームな感じですね。
*街並みがとても良いと思います。今の若い人たちに好かれるかわかりませんが、かなりアットホームな環境ですね。今の若い年代の人が将来的に家を買いたいと思った時、こういう立地は選ばれるんでしょうかね。
*古い街のはずれなので、散策すれば歴史を感じることも可能。また、運河沿いの散策も楽しい。周辺で大規模な再開発も多く予定されていて、ワクワク感がある。 
*東品川の住所の区域は大半が埋立地だけど、東品川１丁目のあたりは歴史ある土地です。このマンションの周辺は歴史遺産が結構ありますね。http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/page000010800/hpg000010786.htm 歴史ある街で生まれたり育ったり、地域のお祭りの楽しい経験がある人であれば、他の歴史ある土地に対しても大事に思う感情があるのではないかと思います。他の地域を誹謗中傷するような人は、もしかしたら生まれ育ちが差別される地域だったのかもしれませんね
**お気を悪くさせてすみません。このマンションいいとは思いますが北品川だったらもっとよかったなと思ったんですよ。それくらい、北品川との境ですよ。確かに他の東品川に比べるといいですね
*ここは山手通り沿いだから悪くないね。
*コンビニはテラスの中から濡れないでゆける直下にあるし、まいばすけっとも近くにある、薬局、郵便局、クリーニング(タワー取次もあるけど)カフェ、うどん屋なども対岸に一通りあるから学校への距離以外はタワーのほうがいいんでは。 
*旧東海道に近いから生活環境はここの方がいいと考える人が多そう、
*地図を見る限り勝島シーサイド一帯よりは騒音レベルはまし.羽田に近づくにつれどんどん飛行機が近づいてとんでるから徒歩中に落下物に気をつけるようにすれないいんじゃないか
**ここが75ってのは無さそうだしマップでも青物近辺の方が影響少なそうです。
*人の住む環境じゃ無かったのはこちらでしたか。 近隣に多数の選択肢があるのに、わざわざ対策もされていない真下の物件選択しなきゃいけない人の理由はなんでしょうか？ 近隣住友の中じゃ仕様も一番よろしくないようですが？
**たかが70戸弱の小規模物件、そんなにムキにならないでも・・
**まあ、ここも特筆すべきものはないですが、ファミリーで住むならイーストよりこちらの方が良いですね。でも、ファミリー向けではないのかな？
*ディスポーザーを取るか、住環境を取るか。人それぞれでしょうね。
**航路真下で住環境ね.あ、セメント工場も至近でしたね。
***新航路に関してはイーストも大差なくない？
*イーストは70デシベルライン上、ここは80デシベルライン上だね。70と80だと音の大きさは3.5倍程度違いますね。
**80のラインはもうちょっと高度が低いところじゃない？ここは76寄りだと思うけど。
***航空機の絵の場所からが80ラインとなってますよ
*細い道挟んだ隣が物流倉庫会社で、トラック頻繁に出入りして積み降ろししてますけど、これって住環境いいのかな？小さい子には危ないと思います。
**一般的には良いとは言えないけど、イーストよりはマシという程度では？
*このあたりにあるのは居酒屋くらい、いかがわしい所は確かにないね。
**その昔は遊郭があったようだけど…路地裏を歩くと当時の面影が少しだけ残ってます
***遊郭の面影なんて一切ないですけどね。本当に歩いたことあるんでしょうか？ 品川シーサイドの積水ハウスのマンションを 見に行った時に営業さんが同じ事を言ってました。住んでる者からすると地域を侮辱しているようで嫌な気持ちになりました。住友さんの営業の方なんかは私が知らないお店も把握してたり、マンション探しでの不安等を解消してくれるのでいいと思いました。積水ハウスの営業さんみたいなことを言わないで下さい。
*音は車が走る程度なので個人差あるだろうし、臭いは倉庫だから普通しないと思うけれど。ミヤビのパンのこと言ってる？どっちかといえば山手通りの交通量が多いので、そっちの音の方が気になる。 
*マンションとその倉庫近いかもだけと、生活導線上関係ないと思います。
**自転車置場出入り口ですけど
***そんなに気になるなら検討やめればいいじゃん 
*山手通りの騒音が相当なものです。廊下側なのでましかもですが、室内からはどのくらい聞こえるかはわかりません。昼間なので夜はそうでもないのかもしれません
*この辺りは意外にも埋立地ではないんだよね？
**完全に埋立地です。 
*現地の海抜とか地盤を心配されてる声はありませんが私は気になります。２ヶ月前にマンション購入する気になったばかりで　いろいろなサイトを見て勉強し始めたばかり。立地は文句ないのですが大地震が起きたら大丈夫かなと心配ばかりで、購入する勇気なかなかおきません。ハザードマップとか地盤のこととか研究された方がいれば教えてください。
**地盤について、判断材料の一つになるかわかりませんが、近隣住民説明会の時に、前の建物の杭を再利用するかどうか検討していると言っていました。前の杭がどんな状態だったか、杭を打ち直したかどうかについても問い合わせされても良いかと。（私も知りたい…） 地震津波の前に高潮が目の前のリスクで、の辺りの水没想定は20㌢です。火災リスクは中くらい。津波はそのマンションが避難場所でしょう。 今、その為にこの辺りは電気系統の地下化が進められています。当日にならないとインフラの被害状況は解らないのが正直なところですね。そちらのマンションについては2面道路なのと風向きが海側からなので、火力発電所の水上炎上が起きない限り、火災リスクは低そうに見えます。自分の場合は内陸の密集地の火災旋風の方が怖いので、都心に住むならどちらかの選択しか無いと思い、この辺りを選択しました
*当物件一帯は意外かも知れないが、目黒川が造った砂州(自然堤防)で、古い地歴がある。近くにある寄木神社の建物は江戸時代のものが現存していると言われ、事実関東大震災による被害も少なかった。
*荏原神社の裏にある大きな銀杏の木は、たしか樹齢600年くらいでしたね。銀杏は塩害に弱いので、津波による浸水リスクは低いと思いますよ。それよりこの地域は古い民家とマンションが混在密集しているので、火災の方が怖いですね。そのうち再開発が進めば改善されるかもしれませんが。
*第二次大戦の戦災の被害にも会わなかったので、明治大正期の区画割がそのまま残っていますね。
*まあ何かと便利な地域だね。サウスゲートの周辺計画と言える旧東海道・品川浦再開発の進展に期待。
*天王洲アイルが最近ボンドストリートを中心に賑やかになってきていますね。
*マンションの南側の道路が舗装されてましたね。前と比べると相当綺麗になりましたね。
*周りに中層マンションが増えてきたけど殆どが賃貸なので、貴重な分譲マンションですね、ここは。
*旧東海道ののんびりした雰囲気はいいが、北品川駅の高架化と駅前広場の整備により、これから変わっていきそうだね。




==周辺施設==
*現地案内図を見ると、中央卸売市場の「食肉市場」なんてあるんですね。http://www.shijou.metro.tokyo.jp/info/02/ 10月の「食肉市場まつり」が気になります。あと、「お肉の情報館」。魚と違って一般者向けにお店はないようです。
**食肉市場まつり、ものすごく混んでいます。とことん楽しむならば、早めの時間帯に行くことをおすすめしますよー。オトクな買い物ができるっていうのもいいのですが、普段入ることができないところに入ってお買い物ができるっていうのもたワクワクして楽しい。情報館って、社会科見学などで子どもたちが来る施設みたいな感じなんですかね？ 
**「お肉の情報館」これはなかなかすごいですよ。コンテンツとしては食肉市場の役割など小学生が社会科見学するような内容に加え強烈なのは人権問題というか食肉流通にかかわる人々へのいわれなき職業差別の実態についてかなりのスペースが割かれ紹介されております。市場まつりももうすこし頻繁にやってくれるとよいのですがなかなか築地のように肉のテーマパークって感じにはならないようですね 
*「お肉の情報館」年齢によってはトラウマになりそうですが、食肉市場の役割などを知ることも、食育に対しては大切ですから、こういうものがあるとおもしろいですね。食肉市場祭りは毎年10月に開催、試食会やイベントも多数あるようですね。1年に一度解放される日なのかな。 
*あまり何もないところなのかと思っていましたが思っていたよりは食肉祭りもあったり、たまに楽しみはあるのかな。
*他に最寄りもあるからいろいろと選択肢があるのもここのいいところかも。
*発展著しいボンドストリートが橋を渡ってすぐなのも、ポイントが高そうだ。
*品川図書館、健康センタ、プール、神社も近く本当にオススメです。 
*病院はまあまあある。休日診療所が近いのは心強い。こどもを遊ばせることができる公園が近くに複数ある児童センターが近く、雨でも安心してこどもを遊ばせることができる 
*新馬場には保健センターや図書館など公共施設が充実し、品川神社など由緒正しい神社もあり便利です。 
*天王洲駅直結の清掃工場が来年以降何になるか 
*隣は食品会社の倉庫みたいですが臭いとかどうなんでしょうか？倉庫だと音とかも気になりますね。
**静かなものだよ。臭いもしないね。
***毎日トレーラーやトラックで荷物積み降ろししてるよ 
**あの程度で気になるなら検討を止めた方がいい。
***あの程度ねぇ 物はいいようだね。でも飛行機飛んだら確かに気にならなくなるだろうね 
*倉庫と言うより中で何か作られているんでしょうか？独自の匂いがします。 外で容器の洗浄もされていたので何かの薬品でしょうか？ 
*一番気になったのはトラック乗り入れの多さと音でしょうか。見ている間にも、入れ替わり立ち替わりでどんどんと入ってきます。山手通りから曲がるときも、勢いよく狭い道に入ってくるのでちょっと危ないなと思います。 
*東は倉庫。周辺は木造住宅密集地域。
*すぐとなりの細い道。トラック往来がすごいかったですね。おおきな食品工場がすぐ隣にあるから。それが気になってしかたがないです。




==その他==
*なんかまだ全然詳細が出てきていないんですね。12月2日に事前案内会が始まるんで、始まってから徐々に詳細が出てくるのかもしれないなと思いました。事前案内会に出ると、応募倍率がかなり優遇されるということが公式サイトに書かれていますが、そんなに抽選必須な物件になってくるということになってくるのですかね？ 
*土日を利用して情報が一気に集まるのかとも思いました。案内では資料配布もあるかなと思います。そうなったら間取りも公開されるかもしれないと考えています。早く知りたいですね。
*事前説明会に行きました、おすすめな間取りから、売っていくようです。価格は予定価格とのことでしたが、想定外に割安な印象でした。
*今日昼の事前案内会行って来ました。なかなかの盛況ぶりでした。大きな模型コーナーが他の方もたくさんいてじっくり見れなくて残念でした。
*一応、財閥系ブランドマンションだし、品川徒歩圏、天王洲アイル、新馬場と使えるし、図書館や保育園など近く、商店街はすぐ。惜しむべくは東品川アドレスだが、1～2年かけて完売でも、この規模なら痛くも痒くもくすぐったくもないんだろう、、 
*ここは東品川アドレスがちょっと。もう少しで北品川アドレスやったのにもったいない
**確かに。北品川アドレスは良いねえ。
*北品川アドレスにブランド価値何てないよ。普通の人は、なんだ京急か、と感じるぐらい。御殿山崇拝者なら、最低でも丁目は気にします。城南五山の崇拝者はいるけど、品川区アドレスにブランド価値がないのと同じ。まあ、マンションの名称に北品川、南品川、天王洲、品川シーサイドなどは良くつかわるれるけど、東品川、新馬場、青物横丁はあまり使われないので、東品川等の訴求力がないのは、そうなんだと思います
*東品川はやはりないな。キャナルサイドは北品川だしね
**だったらブリリア買いなよ
**キャナルサイドは東品川では？ 
***ブリリアのことでしたら、あちらは北品川ですよ
*ここも品川駅や品川浦の再開発の恩恵を享受できるかな？マンション価格がほぼピークと言われる中、再開発等のプラスアルファがあると買いやすいですよね。
*ここも飛行機新航路上だから資産価値は微妙ですね
**いろんなスレで新航路のこと言ってる人ですかね。あんたが買わなきゃいいだけだろうに、暇人だなぁ。かわいそうな人なんだね。
**それは気になるファクターだけど、タワーじゃないので影響は限定的では？港南や天王洲アイル辺りのタワマンの上層階には若干影響する(音ではなく飛行機が近すぎるという不安が原因で)ってレベルだと思うけどね。そして都心全体が新航路下となるので、避けるには郊外を選択するしかなくなってしまう。
*別に東品川でも北品川でも変わらないでしょ。
*東品川は昔ながらに安く、低所得層が多くすむ場所だったので嫌だという人多いですね。北品川は城南五山の高級住宅街がありますね。
*北品川、南品川の一部は◯◯地区でそういう地区は嫌だという人もいますよね。港南も屠殺所があるから安かったし。でも、みんなそれに恩恵うけて新鮮なお肉をいただいたりなわけで、どこも過去を遡れば少なからず何か出てきますよね。
*東品川はいまでも低所得層がたくさん住んでる。ここはもう少しで北品川アドレスだったのに惜しいね
*住所ヒエラルキーを重視するなら、ここを見なければいいし、まして書き込みしなければいいと思うぞ。そういう人は、港区でも満足しないし、港区３Ａでも満足しないでしょ。例えば、北品川の住所の物件には、もう少しで港区高輪だったのに残念というでしょうし、麻布十番の物件に対して、もう少しで元麻布だったのに残念とか言うと思います。
*品川まで徒歩圏、保育園や公園も周辺に多く子育て環境は良いのかなと思い検討しています。HPを見ると、間取りはカスタムオーダーとありますし、非常に期待しています。
*北品川と東品川というアドレスそのものに大きな違いはないでしょう。御殿山が北品川アドレスだといってエリアがまったく違うしね。ただここは立地については特に優れたところはないです 
*ブリリアは良さそうですが、すみふの天王洲は陸の孤島ってイメージ。比較先としては、積水等のシーサイドの物件の方が価格差気になります。 
*東品川なのに品川サウスとはこれいかに
**今は品川と言うと、品川駅を連想するようになったからね。
**品川の南に位置するという意味では正しいですよね。
*ここは規模も小さいし、サクッと売れそうですね。
*ここ数年、東品川、立会川、新馬場、品川シーサイド、青物横丁、大井町なんかは品川を名前につけたマンションだらけ。デベの言い訳は品川駅の品川じゃなく品川区の品川だというだろう。しかし、品川駅人気にあやかっているのは明らか。本当に品川駅に歩いて行けるマンションはブリリア品川だけという
**ここもギリ、、、歩け、、る
*場所的には山手通り沿いで新馬場か天王洲アイル利用だとそう不便でも無いでしょう。
*品川イーストシティタワーと悩んでる。天王洲アイルが最寄りは微妙かな。
**こちらの方が生活には便利な環境だが、タワーマンションの豪華さも捨てがたいな。
**生活環境はどちらも同じようなものだけど、アクセスと設備と永久眺望で品川イーストシティタワーですね。
***いや、生活環境は断然こっちが上だと思います。学校や保育園に近いし、コンビニやスーパーも付近にあるし、発電所から離れているし。建物の質では断然タワーが上なので、判断は難しいですが。
*明日の日中も来場予約がほぼ埋まっているみたいね。
*サウスゲート計画に品川浦・品川宿地域も含まれているから、その恩恵もありそうだな。
*だいたいのスケジュール等々出てきましたね。抽選にならないか心配です。思っていたよりも金額が安かったのでビックリです。
*私はこちらのマンションの購入を検討しましたが、予算が届かず断念しました。場所や間取りはよかったのですが、やはり品川区で3LDK5000万円はキツいようです。でも仕様の悪いマンションは嫌だし。このマンションいいと思うのですが…。
**今時、都心付近の3LDKは6千万台でも激安の部類ですよ
***そうなんですね。やっぱり少し頑張って6000万円台買っておいた方がいいんですね。なかなか近所でマンション出ないので…。パチンコ屋や如何わしい飲み屋とかないので、子どもを育ててる者としては良い環境なんですよね。親から多少みなさんはお金出してもらうのでしょうか？
*住んでるなら路地裏を歩いたことぐらいあるだろ。当時の建物や塀の跡など残ってるのをみたことないのか？
**あとなんて気にするか？日本橋や人形町あたりも遊郭あとだが、気にならんだろ。昔にこと気にしたら、どこも住めんよ。シーサイド物件だってタバコ工場跡だぞ。嫌ならどっちも買わなければいいだけ。 
*港南のタワマンは築10年たっても分譲を大きく上回ってますからね。㎡100万までなら買いだと思います
**知識不足ですみません。お伺いしたいのは㎡100万円とは何なんでしょうか？
***ただの単価計算よ。70㎡なら7000万円。坪単価だと@330万円ってこと。
*近くのブリリア、戸数が少ないこともあるが売れ行き好調みたいだね。品川駅徒歩圏内んの新築は中々出てこないからね。
*先月モデルルームを訪問したのですが、管理費や修繕積立金についてはまだ未定と言われました。最近行かれた方で、このあたりの情報をお持ちの方がいれば共有いただければと思います。階数によっては7,000万切れそうと聞いており、検討しております。
*天王洲のシティテラスのほうは完売したらしいからやはりここしかないかと思ってきた。天王洲はマンション自体少なくて選択肢がないから天王洲駅前に住むなら天王洲の新築タワーにするか、サンウッドのタワーにするかＵＲの賃貸ビュータワー天王洲アイルにするかだが、この賃貸タワーはほぼ満室状態はいつものことだし。テラスとサンウッドも賃貸あまり出ないし。今、ブランズ東品川に賃貸で住んでいるが、このブランズもなかなか賃貸がでない。確かに天王洲の駅前ではないが新馬場とのちょうど中間で暮らしやすい。だから、駅前の利便さは捨てても、このあたりで住むのもいいかなと思ってきた。 
*品川ふ頭のテラスが完売したから、ここかタワーが天王洲アイル地区での新築の選択肢になるね。 
*ここは天王洲でも天王洲アイルでもないよ。天王洲アイルは運河で囲まれた島。天王洲はもとは海だった場所（つまり埋め立て地）。ちなみに、テラスがあるのも品川ふ頭、天王洲でない
**天王洲アイル駅の徒歩圏内と言う意味なのでは・
*品川シーサイドのマンションの不動産会社が書いてるんじゃないですか。凄い電話かけてくるんで、シーサイドのタワーなんかは売れてないんじゃないですか
**うちはGMさんと晴海がしつこいですよ。でもマンションの周りの環境はここよりはいいと思ってます。マンション裏をきちんと見てから判断された方がいいかと思います。 
*天王洲アイルの島が地図に載っていない、中防でさえ記載されているのに
**天王洲が載ってないのは何故？出典どこ？
***ほら国土交通省のやつもあるよ 少しは調べなよ。http://www.pa.ktr.mlit.go.jp/tokyo/history/pdf/e-do01.pdf
*ブリリア品川カナルサイドが早々に完売したね。
*新築のマンション供給が少ない地域なので、同じスミフの品川埠頭タワー、シーサイド3兄弟が比較検討の対象になりそうですが、それぞれ特徴が異なるので、人によって分かれるでしょうね。
*日本の場合、災害リスクをゼロにはできないので、最後は割り切るしかないですね。ここは天王洲アイル(特にボンドストリート辺り)が最近再び活性化の動きを見せていることが良さそうです。
*地震等の災害が起きて地盤に問題が起き回復工事をすることになっても１０年間は住友が責任を持ちますと言われました。
*賃貸の多い地域で分譲ができると有利ですか？分譲が建ち並ぶ地域よりは競争がなくて良いかもしれませんが、仮に将来賃貸に出すとして、そこは不利になってしまいませんか？賃貸ではなくリセールするなら希少性が保たれたままで良いのかもですが。
*品川エリアはサラリーマンにとって非常に良い居住地になりますね。先の長い話かもしれませんが、老後には飛行機で旅行も行きやすいですし、いろんな意味で良いマンションだと思いました。 
*同じスミフの品川埠頭タワーと競合しそうだが、京急駅も使える等のメリットがあるから、案外棲み分けができりのかもしれない
**タワーが嫌いな人もいれば、こっちの周辺環境の方が良いと思う人もいるし、さほど競合しなそう。
**周辺の雰囲気も違うので、意外と競合しない気がします。
*品川区や港区に住んでいる人向けにタクシーで迎えに来てくれるサービスも行っているようで、モデルルームにも行きやすいです。
*規模が小さいので中古売買も難しそう。賃貸需用はどうなんだろう？
**TYハーバーの対岸に最近できた賃貸マンションがすぐにほぼ埋まったみたいだから、賃貸需要は見込めそうな地域なんじゃないか。
***キャナル側に店舗が欲しかったなぁ
**この立地や規模だと賃貸なら集客しやすかっただろうに、なんで分譲にしちゃったんだろう。 
***北品川駅から新馬場にかけての新築は殆どが賃貸だから、差別化を図ったのではないかな。
*賃貸需要がある＝投資に向く。であれば、一括返済が１０年以内にできるだけの金銭的余裕がある人には美味しいのでは？
*高額で勝って、安い賃料しかとれないんなら、賃貸投資には向かないよね。値上り益狙いならありだけど、大規模タワマンと違って、小規模物件は流動性が悪いうえ値下がりしやすい傾向があると思います。投資には向かないと思うよ。
**なるほど。小規模は投資に向かないんですね。大規模＝タワマンみたいな図式が多いけど、最近の記事でタワマンは修繕費がかかり過ぎて近い将来に大幅負担増を覚悟しないといけないらしく、長く住まずに売却益が見込めるタイミングで売りさばくのが正解ってことかな？
**規模なんて決定的な要素ではないですよ。9割は立地で決まる。
*北品川から新馬場にかけては賃貸マンションが多いね。
*ここより品川駅に近い物件だが、ブリリア北品川はあっと言う間に完売だったんだね。
**ブリリアは品川駅徒歩10分だったかな？インターシティまですぐだから立地がよかった。
**ブリリアは品川区なのに高すぎ！と思ったけどすぐ売れましたね…比べると割安な印象
*もちろん港区アドレスには負けますが、立地の便で言うとワールドシティタワーズとさほど変わらない気がします。天王洲アイル駅近くで、品川駅はギリ徒歩圏内。おまけで新馬場駅が付くと考えればお得ですね。
**WCTが不便だからなぁ 
*品川ふ頭のスミフもテラスは完売、タワーも売れてきているからやはり品川エリアは人気ですね。


==マンションWOM!==
*[https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/122/　品川区のマンションの記事]

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