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シティハウス二子玉川ザ・グランド

Name: シティハウス二子玉川 ザ・グランド
Brand: 住友不動産株式会社
Rating: 3.5 (10 reviews)
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==物件概要==
[[File:シティハウス二子玉川 ザ・グランド　外観完成予想CG.png|350px|thumb|シティハウス二子玉川 ザ・グランド　外観完成予想CG|alt=シティハウス二子玉川 ザ・グランド　外観完成予想CG]]
*所在地：[[東京都]][[世田谷区]]玉川二丁目1467番1（地番）
*交通：
#東急[[田園都市線]] 「二子玉川」駅 徒歩4分  
#東急[[大井町線]] 「二子玉川」駅 徒歩4分
*総戸数：31戸（※非分譲住戸4戸を含む）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上5階 地下1階建
*敷地の権利形態：所有権の共有　
*完成時期：2020年11月中旬予定
*売主：住友不動産株式会社
*施工：多田建設株式会社
*管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*立地はここ10年位で最高レベルですね。駅真隣のイメージですが、 徒歩4分もかかるかな？相場観的に坪550～ですかね。。。
**ここって駅の真隣じゃないですよね？あとここ10年だと最高レベルはさすがに二子玉川ライズじゃないですか？ 
*やっと発表されましたね。 4月着工と書いてあったのに全然やってる様子がなかったので気になっておりました。 竣工も予定より伸びてしまいましたがどうなっていくか楽しみです。 ハザードマップ内ではありますが駅近ですし、価格は近くのプラウドさんと同等くらいかと思っております。 本音はもう少し安くなってくれると嬉しいです。
**＠550でおさまりますかね。プラウドの価格を踏まえると、都心並みの坪単価になりそう。パークハウス、ブランズ、プラウドときて、トリをとるスミフさん。満を持して、という感じですね。ただ、いつもながら、スミフさんって、ＨＰに知りたい情報を載せてくれませんね。せめて間取りの一部でも。。。
***プラウドと同等の価格かな。 スミフだからそれ以上を出してきてもおかしくないけど。 ちなみにお隣さんが建て替えに入ったら ここの下の階は日照まずいかもね。
*やはり、2億5000～4億が妥当な価格かも。億単価でないと信頼性に欠けると感じる。
*二子玉川駅近、スミフ、小規模。高くなる要因しかないですね。坪600からでしょうか。
**いや、そのグロスはないでしょう?そのグロスはライズの上層階クラス！ここだとその価格では売れない！
*個人的にはそこそこ高級住宅街という印象がありますね。 駅からフラットアプローチで近いという点が魅力。 物価は高いでしょうね。 販売価格も億に近いのでしょうか。 113m2のプランは億超えですかね。 内廊下を採用する物件って高級思考のところが多いように感じています。 
**最低でも60ｍ2以上は億超えですよ。もし113m2で億越えたくらいの価格なら瞬殺です。2.5億くらいにはなりそう。
*ここは駅まで近いですし、それに今の相場を思うと、それなりの金額になってくるでしょうね。二子玉川じゃなくても、そもそもが駅から5分以内というと、とてもお値段がしてきてしまうのですから。 
*来月に販売開始なので、まだ価格などの詳しい情報は載っていませんが このあたりの相場ってどれくらいでしょうか。 戸数から考えると、1フロアに5～6戸くらいと予想できるので、 ご近所付き合いも楽そうでいいなと思いました。 詳しい情報公開が楽しみです。
*立地は個人的に良さそうだと思っているのですが、具体的な情報っていつから公開されるのですか？場所的にそれなりに金額はありそうな気がしますが。
*販売が来年年明けなので、情報が出てくるのは今年の年末近くになってからかもしれないですね。晩秋くらいに事前案内会があって、それから動き出すかも？ただ、こんなにも早く告知をマンションって出すものなんですね。正直驚いております。
**早く情報を出して損になることはほとんどないですからね。特に情報を出す事で他のマンションを購入しようとしていた人を足止めさせる効果も期待できますし。近隣の物件には少なくない影響があると思います。
*入居が2021年4月って…スミフさんお得意の建物出来ても、すぐに引き渡さないスタイルですね。そんなに待てない
*物件の選択肢があるようでないのが、二子玉川です。中古がダブついて、新築もなかなか完売しない。そもそも駅近で静謐を求めることは難しいです
*人気の二子玉川エリア。中古物件が多いと聞いて、以前よりもブランド力が落ちてきているのかと思いました。田園調布も敷地が広すぎ売れない声を聞いたことがあります。駅からも近くて立地よしと思うんですが、人気薄なんでしょうか。
*情報はいつになったら公開されるのでしょう？こういうので資料請求をした事がありませんが、ホームページで情報が公開される以前でも資料はもらえるものなのでしょうか？
**販売が１月上旬ということですので、情報が出てくるのは冬になってからだろうなと思います。資料請求出していても具体的に事前案内会の開催が決まるまでは、あまり情報は出てこないのでは…？事前案内会で概要を教えてもらって販売の日程が決まったら具体的に少しずつ出てくる印象です。
***そんな感じでしょうね。販売開始の一か月前くらいに詳細が出る感じではと思います。完成が2020年11月中旬予定、入居が2021年4月下旬予定とのことなので、完成後も販売が続くのかなと思うのですが、どうでしょう。あ、でも総戸数31戸ですから、完売までそんなに長くかからないですかね。二子玉川駅から徒歩4分の好立地、40.03m2～113.83m2という広さから想像すると、かなりの高額物件になるのではと思います。
*坪単価600万近くは覚悟だな。スミフが安く売るわけがない。
*少なくとも3階以上、浸水リスクも了承した上で住むのであれば、価値としては3階以上で4000万レベル位でしょうか。1、2階は浸水リスクも了解した上で、それでも駅近を望む賃貸でしか無理では。いくら内装云々と言っても、そもそもの土地のリスクは下げられないですよね。
**二階までは浸水しないよ
*こことプラウド瀬田一丁目で、大きな差が出ちゃった気がします。安全性が全く違う。
**更なる水害リスクを考えると、玉川アドレスは厳しいかと…ここは違うと言う方がまた湧くけど、今回も箱根周辺の雨量が東に少しずれてたら更に酷かったでしょうね。
*地球温暖化の影響なのか、数十年に1回の台風が、これから年に1回来そう。2階以上に住んでいれば、部屋は無傷でも共用部分は厳しいかな。武蔵小杉もダメージはありましたね。何かあっても、想定外の言い訳で済まされそう。
**高層階に憧れるけど、今回みたいにエレベーター停止したんじゃ、高層階なんて住めない。しかも頻繁にこんな台風来たら、やってられない
*住んじゃいけない場所かも。将来、子どもに被害があったら親の責任
*住めるのは2021年04月下旬予定だしここ買おうとする人なら山手線内側も買えるだろうし敢えて命と引き換えにしてまでここ買う必要ある？
*崖や湿地帯等元々人があまり住んでいなかった場所を開発したのが東急。今になってボロが出たね。
*今回の台風で水に浸かった全国のポイント、すべてハザードマップで浸水危険が表示されてました。そしてこのマンションが建つ丸子川と線路に囲まれたエリアは真っ赤。わざわざここを買う理由はないと思います。
*賢い消費者はまず、ハザードマップを取り寄せて…。不審があればデベの営業マンに聞く。そうすると、「ご判断はお客様に…」と言うでしょ。その時の態度も勘案して、購入を止めるという選択肢もあるんです。でも最後の責任は、買い主にあるのよね。
*不満を言っていてはきりがない　ライズもあるし、５階くらいに住めばエレベータートラブルも乗り切れるし、自宅が洪水で浸水することもない　地下に陣取るとか高層階に住もうとするから問題が起こるんだよ　今後は温暖化で数年に一度の洪水だろうけど、自室が無事ならとりあえず問題ないだろう　災害でトラブっても永遠に復旧しないなんてことはありえないのだから
*シティハウスは好きだけど、川チカの二子玉川って時点で災害リスク高いからちょっと嫌かな。
*詳しい情報がホームページでみられませんね。こちらはいつになったら情報が公開されるのでしょう。。世田谷で徒歩4分の物件、子育てにも良さそうなエリアな気がしますし、詳細な情報を知りたいですね。
**本当に検討したいのならWebサイトなんかじゃなくて問い合わせて資料提供してもらうものですよ
*渋谷ー二子玉川ー田園調布のトライアングルエリアは不動の人気エリアだったけど、渋谷から遠いところはこれから徐々に人気が落ちていくと思われます。
*あまり情報って出てきていないんですね…1月上旬に販売開始ですから、12月に入ってしばらくしたから徐々に出してくる形になってくるのか…？


==交通==
*

==構造・建物==
*線路と線路の間にあるので、音についてどうなっていくのか…というところは気になる方は多いと思います。実際に現地に行けば、外はどれくらいなのかはわかるでしょう。建物自体は遮音性は高いと聞きます。家の中だとどれくらいが想定されるのか、というのはMRが開くまでわからないのかもしれませんね。


==共用施設==
*駐車場総台数：9台（横行昇降縦列式8台・身障者用1台）　
*自転車置場総台数：31台[2段式(下段スライド式)26台(上段16台、下段10台)、平置き5台]
*バイク置場総台数：2台
*カーアクセスはサイトに載っている通り良さそうですが、駐車場が9台、うち身障者用1台となっていますので、近隣で月極があるか探しておく必要はありそうですね。
*駐車場、あまりないですね。駅から近いので、持たれない方もおられるかもしれないですがこれだと抽選にはなってしまうのでは？近隣で月極ってそもそもあるのか、あったとしてマンションにどれだけ近いのかっていうのはポイントになりそうです。


==設備・仕様==
*

==間取り==
*間取：1LDK～3LDK 
*面積：40.03平米～113.83平米 

==買い物・食事==
*

==育児・教育==
*

==周辺環境・治安==
*用途地域：近隣商業地域
*目の前にコートハウス玉川があり、眺望は期待できないか。とにかく駅近希望の方なら。あとは価格と設備仕様？
*線路と線路の間のエリアにできますが音に関しては大丈夫なのかな…？というのはあります。現地で要チェックです。
*近所に住んでますが、立地微妙ですよね。低地だし、川がすぐだし。周りはちょっとごちゃごちゃしてるし。
**確かに、立地は微妙です。
**低地や川が近隣にあることって立地として悪いことなのですか？駅もお店も近いのでそれなりに便利な環境だと思っていたのですが、どういったところが気になってしまうのか知りたいです。
***そりゃ、水害の危険性や、沖積層とかの軟弱地盤だったりするからね
***災害が起きやすい地域なので、デメリットになりがちです。特に最近ではエリア集中の豪雨が多いです。他の地域では晴れているのに局地的豪雨のこともあり、そうなると価値は下がります。
****と言っているうちにブランズが完売しそうだね。最近は治水が進んで多摩川は増水も少ないみたいだし、ここのネガさんの願い通りには行かずに粛々と売れていくでしょう。
*多摩川氾濫しましたね
**ここはもうだめだね。氾濫したら、もう売れない。
**ザ！グランド！ですから水害はありません！瞬間蒸発ですよ！
*ここって今回の水没エリアなんでしょうか。駅やライズのあたりまでは冠水しなかったようなのでここもなんとか大丈夫なのかなと。プラウドタワーの辺りはアウトでしたね。今回持ち堪えたので過度に悲観する必要はないと思いますが、毎年台風の度に水害を心配しなきゃいけないのはネガティブ要素ですね。
*丸子川より多摩川にかけて、ハザードマップに掛かっている所が多いですね。何十年に一度を気にするの？と言う人が多いけど、分譲となると気にしますよね。
**まあ、何十年も保有する方がいますから。
*ここはもうダメになったね。浸水覚悟で上層階を買うならいいけど。ここは多摩川からと、このマンションの近くを支流みたいな川もあるから。玉川1丁目は避難指示だったよ。
**川　沼　谷　が付く地名は…
*このマンションの立地は浸水するのでしょうか？マンション建設地が浸水する場所なら、今回は見送ろうかなと思いまして
**ここはなかなか浸水しないと思います。私は二子玉川住民ですが今回の川から流れ出た水で被害を受けたマンションは一つだけだと思っています。しかも１階エントランスのみ。これは私が現地エリアに行って確かめています。プラウドタワーにも影響はありませんでした。マスコミの映像を見れば分かりますが、川の横の道路の一部に川の水が漏れたようなもの。地元民からすれば「あそこでは？」とすぐに思い当たる「いつもの場所」です。それをマスコミが騒いでいます。いつも水が漏れるとすればそこのポイント。完全に想定内。今回の被害も多くの住民の本音はいつもの台風と大して変わらなかったというものではなかったでしょうか？
**その他の冠水エリアは排水が間に合わない低地や商業エリアなど。こういうタイプの冠水は渋谷区などの都会でもあるもの。きちんと分けて考えなければなりません。
**二子玉川には数十年も前から多くの人が移り住んで発展してきました。多くの人は川の氾濫リスクなどと環境面とのメリットを天秤に掛けてきました。そして今回の台風でも二子玉川の99.9％の人はほとんど被害がなかったでしょう。これからも氾濫のリスクはあるでしょう。でも、氾濫が起きても大丈夫な場所に住めば二子玉川の日常の素晴らしさを享受しつつ氾濫が起きても何も心配する必要がなくなります。うちの家族は全く心配していませんでした。
**私は世田谷区のハザードマップの内容にも疑問を持ち、区役所に問い合わせて実際のハザードマップのデータの測定方法や解釈の仕方を話し合って理解しました。ハザードマップの内容は参考になる部分もありますが、鵜呑みにするにしては馬鹿らしい部分もあることも理解して読まないといけません。二子玉川に住むことを検討している方にぜひ参考にして欲しいと思います。
***近場に住んでいないため大変参考になりました。差し支えなければですが、停電の方は如何だったでしょうか？
***おっしゃることを否定するわけではありませんが、あくまで今回の規模では被害地域が限定されただけで、今後更に酷い台風が来て、本当に多摩川が氾濫、決壊でもしたら国分寺崖線の下は全滅です。なんせ堤防より低い位置に土地があるのですから。昔はこの川沿いには人は住みつきませんでした。みんな国分寺崖線の上です。歴史的にみて人が住みつかなかったのは理由がちゃんとあるのです。
****堤防よりも低い土地にあるって、それって当たり前なのでは？堤防が低い位置にあったらその堤防って意味がないのでは？堤防は低地への水を防ぐものだからあたりまでの話な気がしますけど
*****海抜ゼロメートルに近い状態ということなのですよ？どれだけ危険な場所か分かってます？川は土地が特段低いところにできるので、そこよりもずっと上に人が住みます。堤防よりも上です。多摩川の世田谷エリアでいうと国分寺崖線の上です。このエリアで昔からある住宅街は全部上です。一度あの坂を登ってみてください。土地の構造がよく分かりますよ。
******海抜0メートル地帯と一緒？二子玉川駅の周りは海抜約20メートル。海抜0メートル地帯であればこんな水の引き方しませんよ。
***私が見たときは、プラウドタワー、ブランズ、カメリアコートは泥の除去の真っ最中でしたよ？それ以外にも自分の目で見ていないのではっきりとは言えませんが、玉堤の方もダメだったところが多かったようですね。今回は雨が途中で弱まったので逃れた気がします。
****玉堤は知人が住んで居るので様子を聞いてきました。多摩川の堤防の氾濫とは全く無関係で水路からの冠水で近くの丸子川も水は溢れていなかったようです。ただ、水路の水が溢れたとはいえかなりの冠水だったようです。幸い知人宅は被害がなかったようですが場所によっては地下の駐車場が浸水したり大学の地下掘り下げの施設が浸水していたようでした
*今回実際にたまたま浸水したかどうかはともかく、二子玉川あたりのマンションはもうダメだってことが明白になったね。今回たまたまよくても、次回の大雨では浸水、停電、下水がストップなどする可能性もある。ハザードマップ見て安全な所にマンション買うべし。
**なるほど。つまり、二子玉川がどうこうというよりか、もしほんの少しでもリスクを取らないならば、岡本や瀬田の方のハザードに引っかかってないところを選べばいいわけですね！
*今回の洪水で、全く無傷だった隣の用賀、桜新町の人気が急上昇しそう。流石に二子玉川を避ける層は一定数出るでしょう。
**えっ用賀のマック浸水してなかった？
**二子玉川より安いしね
***用賀の方が高台で玉川よりも地価は高いですよ。
****ここ数年、大手の新築物件の坪単でみれば、総じて二子エリアのほうが高いかと　用賀エリアの中古は売れていない現状も。仲介会社のＨＰをみれば一目瞭然　高台うんぬんを言い出したら、弦巻や桜新町にお住まいの方々から笑われそう
*****用賀は二子玉川まで電車で2分、ここよりも30メートルほど高台だし、人気学区です。なぜか物価も安く、学区も良好、SAPIXなどの進学塾も多数あります。ちなみに直近分譲のディアナコート用賀は坪500からにも関わらず即完売。確かに二子玉川より坪単価は少し安いですが、住まいとして見るなら用賀も利便性はかなり高いと思いますよ。
*子玉川に住む理由ないでしょ、浸水のリスクおかしてまで。住みたい人どんだけポジティブなんだよ
*難しいこと議論しなくても、多摩川沿いの低地は洪水リスクが高いのは子供でも分かるよ。そして、川沿いは昔から河川が氾濫して柔らかい土壌になっているから、地震で揺れやすいし、地底奥深くの水分含有率も高いから液状化もしやすい。
*高潮＆豪雨でも、東京湾に注ぐ隅田川とその支流の川の氾濫、堤防決壊はありませんでした。しっかりした護岸工事がなされ、強固な堤防が氾濫決壊を防いでくれたのだと思います。多摩川も早急にその様な護岸工事が必要だと思います。
*隅田川は多摩川ほど大きくないですからね。荒川の分流です。荒川から隅田川に別れるところで、隅田川を守るための岩淵水門が存在します。隅田川の氾濫を絶対的に防ぐため、先日も水門を閉めて対応していました。なので隅田川は氾濫しなくとも、そのために荒川が氾濫します。
**あの辺りのマンションにしておけば良かったんですけど。
*隅田川近くの中央区築地、日本橋、銀座は、全く被害無し。もう、緑と水の河川敷なんて要らない。高い堤防造って?
*玉堤の冠水に自衛隊きてましたよ。一般住宅から出られなくなった人達が自衛隊のボートで運ばれてました。そして、この辺りで解説された避難所が軒並み満員でした。あの坂の上に住まないと多摩川や水路の冠水は避けられないと思います。税務署の辺りまで冠水してましたから。
*景観重視で堤防建設に住民が反対してたらしい。その無堤防から氾濫した。堤防造っておけば良かったね…
**堤防は景観を悪くするからって、周辺住民が、造る事に反対してたんでしょ？
*海抜というか、多摩川0メートル地帯ですよね、ここは。今回の雨量が箱根レベルだとしたら、もっと被害が大きかったですよね。水の引き方が早いとしても、一回浸水してしまった後は本当に大変だと思います。というか、坂の上か下かってだけですよね。
**事実は多摩川0メートル地帯でもないのが笑える！
*今回の台風では、タワマンと言う弱点と、川や海の側の低地と言う弱点がクローズアップされたね。マンション買う前にはハザードマップを熟読しよう。それをしなくても、埋め立て地や、川や海の近くは危ないとか、地震や台風が多発する日本で高層のタワマンに住むのは危ないとか、小学生でも分かる話。これから地球温暖化でますます大型台風増えるよ。
**海沿いは被害あった所はなかったのでは?東京に限っては被害あったのって、多摩川沿いだけじゃないの?
*東急沿線は決してセレブではないし、賢い人は昔から住みません。マスコミ等の宣伝に踊らされた哀れな人達がセレブを気取って満足してただけで、現実を突きつけられて慌てているという状況。
*わざわざ水害のリスクを甘んじてうける必要がはたしてあるのでしょうか？そこまでしてここの物件に住みたいのか？そう考えるのなら・・・
*二子玉川が低地で災害リスク高いのはハザードマップ見れば明らか。っか川の近くって時点でリスク高いのは明白。武蔵小杉の例見ると、タワマンだとさらにウンコ出来なくなるリスクもある。
*小杉で冠水停電した2つのタワマンのうち一つはシティハウス。冠水エリアで地下に受電設備設置して止水対策しなかったらどうなるかはわかりきったことなのに。
*ニコタマは川チカだから洪水リスク高いのは当たり前
*二子玉川は都心住みから見ると花火大会のときに河川敷まで出かけていく場所で、意外と高級住宅が並んでてびっくりする印象。車でも電車でも微妙に遠い。もう少しアクセス良ければいいんだけど。
*二子多摩川から自由が丘。昔、憧れていたエリア。おしゃれで治安が良くて、一度は暮らしたい街。お店も洒落たところが多くて、見ていて飽きない。物価は高いから、生活水準が高くないと住めないけど。いい意味で、あまり変わらない印象があります。
**まあ、典型的な田舎者の感覚だよね二子玉川だけどね。たまに行くからいいのであって、この場所に定住していつも見ている光景になるとまた全然違うんだよね
*二子玉川に住みたいなと思っている人はここ数年で増えていると思います。住みやすい環境なのだと思いますが、気になるのは天災です。今年の大雨の時など、とても大変だったと聞きます。このあたりはどうだったのでしょうか?


==周辺施設==
*

==その他==
*このマンションのHPで自由が丘のことをヒューマンスケールシティーと呼んでいるのですが、どんな意味なのでしょうか？
*自然災害によって大規模に被災する場所は、何年かに一度の割合で全国にある。そういう時、いつもなら義援金を呼びかけたり、ボランティアで復興作業の手伝いに行く人たちが現れる。しかし、今回の台風被害では、二子玉川、田園調布、武蔵小杉といった東急沿線の、所謂所得の高い人たちが住む街やマンションに水害をもたらしたということで、無名の大衆がここぞとばかりに叩きまくっている。きっと、セレブ気取りの小金持ちが痛い目にあっていい気味だザマアミロ、という心理なのだろう。こういうのを見ると、地方が被災した時にボランティアに出向く人たちの心の中には、地方に住む人たちは都会に住む自分たちよりも惨めな人たちだという、優越感があるのだろうということに気づかされる。こういう大衆の嫌らしい心理風景が垣間見える絵図は、本当に醜いと思う。
**同感だ。個々人の心理は永久に不明なもののボランティアが嫌いな理由でもある。ただ実際人手が必要なのは事実なのでその行動力は認めるべきである。
**実質的な田園調布は高台地域（一丁目?三丁目）だから、二子玉川や武蔵小杉と一緒にするのは無理がある。この界隈では、居住に適しているためか高台の用賀や上野毛が先に開発されていた。岸辺のアルバムが記憶に新しい世代は、多摩川沿いに住む発想は持ちづらかっただろうし。二子玉川が住宅地として開発されてきたのは駅前再開発が始まった最近だからね。
**田園調布は叩かれてないよ。まあアドレスだけ田園調布で低地の4、5丁目の方々を哀れみの目で見る人はいるけど、罵倒はしない。二子玉はライズができてから叩きの対象になっちゃったね。元々は遊園地や多摩川河原で遊んで高島屋で買い物をする区民の遊び場だったのを、東急が無理矢理ブランド化したのが原因。叩かれてるのはライズ住人と堤防を拒否した川沿いの住民だけだと思うよ。あ、二子玉駅周辺のマンションをべらぼうな値段で買った最近の移住者も笑われてるか。玉川台・上野毛・瀬田・岡本あたりは無関係。
**最近、23区の中でも世田谷区だけ人気低下だの没落だのいう記事が多いのも同じ心理なんでしょうか。昔ほどではないですけど、世田谷区は全国的知名度とブランド力があるから他の地域に住んでいる人達から嫉妬されてこのような記事が出てしまうのかもしれません。
*二子玉川といえば遊園地なんだよ住宅地に向いているわけじゃない子供の頃みんな行ったでしょう？東京を知らない地方の田舎者のイメージは見当はずれなものなんだよ昔からの東京民にとってはね
*ねこたまやナムコワンダーエッグの頃からも多摩堤通り沿いには昭和な団地があった。しかし夏の気温が20度後半で今のような状況は想像できんかった。ライズの建設はなんて巨大なマンションを建てるんだ需要あるのか？と疑問に思いながら眺めてたよ。20年後には大型台風が当たり前になっててもおかしくないな。
*小杉の冠水、浸水した２つのタワマンのうち一つはシティハウス。すみふがどう対応するかも注目。初動対応ではパークシティに後れを取っているというのが下馬評。
*問題なのはイメージを無理あり引き上げようとするその態度でしょう　昔からの二子玉川、つまり二子玉川園時代のイメージが本来のこの町の格なんですよ　むりやり綺麗に見せようとするのは、いろいろとトラブルの元だからやめたほうがいいということなんです
*今回災害に遭われた方々には心より同情します。1日も早い復旧をお祈りします。ただやはり、川沿い低地は本来人の住むことに適さない場所だったから、二子玉川周辺のちゃんとした住宅街は高台の瀬田、上野毛、岡本の国分寺崖線上に形成されてきたということだと思います。低地の玉川、鎌田、宇奈根や野毛、上野毛、岡本の一部は、再開発前までは資材置き場や遊園地、自動車学校に使われてきた土地が多く、住宅地もあるにはあったが災害リスクを織り込んで高台の半値ぐらいでした。ところが近年の再開発でお化粧をした玉川の新築マンション価格は、今や瀬田や上野毛と変わらないか物件によってはそれよりも高くなってしまった。再開発の化粧をしてない鎌田宇奈根の地価は今でもかなりの低価格だが、これが二子玉川周辺の川沿い低地の本来の地価だということだと思います。
*二子玉川ざまあ！とか嬉々としてる連中は、瀬田も玉川も二子玉川一括りなんだろうね　他スレで誰かも言ってたが、実際に国分寺崖線の辺りの坂下れば、玉川の辺りがどういう場所かよく分かる
*岡本とか不便過ぎて、資産価値ないけどね。岡本のマンションの騰落率を見れば一目瞭然。
**岡本って、ユーミン住んでる所でしょ？そんな芸能人が静かに暮らすエリアに、利便性だのマンション暮らしだの求める方が間違ってる
**岡本には結構マンションありますよ。低層のゆったりとした間取りの物件が多い。岡本はあの秘境感が高級感をもたらしていると思う
*都心回帰の今、世田谷区は外れだから、人気は落ちている。区長があれだから、古ぼけた戸建エリアとして再開発から取り残される。マンションの資産価値を気にする人は、杉並区と並んで、検討対象外の地域。
**マンコミュ内でいうところの人気という表現はいろんな意味を持つから否定も肯定もしづらいけどとりあえず人口の実数で言うと●今年1月から9月、区別人口増加数世田谷／7232品川区／6136練馬区／5671大田区／5096杉並区／4145中央区／4039板橋区／3803中野区／3125文京区／3063渋谷区／2901港　区／2516江東区／2503墨田区／2462台東区／2342足立区／2290目黒区／1790江戸川／1770千代田／1723葛飾区／1601北　区／1600新宿区／1598荒川区／893豊島区／573人気と言っても増加率、増加人数、期待値、熱狂度、駅別、詳細エリア、町丁別、日本人のみ、外国人込みいろんな見方、いろんなデータがあるけど直近の区別増加人数でいうと世田谷の増加数は区別NO.1みたいです。この数字だけをもって都心回帰してるとかしてないとかいうつもりは今のところありません。
**うーん、世田谷でも場所によるのではないかと。とは言え、駅近信仰、都心志向は年々強まっているから、世田谷区内でも過去と現在とは人気エリアが入れ替わりつつあると思う。これまで等々力、尾山台、深沢、用賀、上野毛、瀬田あたりは駅から遠くても世田谷らしい閑静な高級住宅街として人気が高かったけれど、これらの街の駅遠物件は徐々に人気がなくなってきた。成城は駅近の六丁目が最高級だったけど、都心から遠いことと東急沿線でないことから、人気凋落が著しい。一方で、渋谷区目黒区に隣接した都心に近い三宿、池尻、下馬、代沢、代田、北沢あたりは玉川地区よりも人気が高くなりつつある。
***それでも、一定数いると思われる戸建て派には、世田谷地域より玉川地域の方が人気高いのでは？
*川の側は危ないなんて、子供にもわかる簡単な事。地球温暖化で今後は毎年の様に大型台風が直撃するリスクも。マンション買う時はハザードマップぐらいはチェックしようね。東京23区の浸水被害はハザードマップの想定とほぼ一致　https://www3.nhk.or.jp/news/html/20191015/amp/k10012132671000.html　多摩川氾濫で浸水「怖かった」　東京・二子玉川　「街の中が泥だらけ」「どう対策すれば…」　https://r.nikkei.com/article/DGXMZO50952760T11C19A0CZ8000
*下北沢は駅前開発でイメージ一新。代沢アドレスのマンションは上げ基調
*最近のトレンドからすると、世田谷区内で資産価値を維持できそうなのは世田谷地区と北沢地区の環七内側エリアなのかな。あとは自由が丘駅徒歩圏内の奥沢の一部。これまで閑静な憧れの高級住宅街として人気の街だった等々力深沢用賀上野毛瀬田などの玉川地区高台や成城など砧地区の一部は今後需要が落ちそうな気がする。良い街だと思うけどね。
**マンション立地としてはそうかも知れないけど、引き続き戸建てエリアとしては需要の高いエリアでは？駅近、通勤至便のマンション求める層とは別に、庭付き戸建てで子育てしたい層もおり、山手線内側はまず無理、環七より内側も狭小住宅ばかりとなると、杉並、練馬、世田谷といった周辺郊外区からになるけど、その中では世田谷玉川地域は人気高いと思うよ　あ、あと目黒の八雲や柿の木坂辺りも素敵な街並みだね
*世田谷の人気凋落というのはかつての世田谷人気と比べてということであって、いま現在の23区城南エリアでの比較では、港区、渋谷区、目黒区の次のポジションが世田谷区ということで、これまでと変わらないと思います。
*もし仮にこの先、世田谷区の地価が下がれば、横浜市青葉区都筑区港北区や川崎市麻生区宮前区中原区辺りを選んでいた人が、世田谷区に来るようになる。
*世田谷区は、田畑の田舎イメージしかないけどな
**そりゃ、千葉、埼玉の人たちには縁が無いでしょうからねえ
***都心の人からしたら縁がないからね。都心から見たら世田谷は最外周だし。
*玉川台にモリモトの分譲マンション予定地の看板が立っていますが、さて、＠５００？ディアナコート用賀翠景やディアナコート用賀に比べ、立地環境は良い気がします


==ブログ==
*[https://www.sumu-lab.com/archives/49621/ 祝！蒲蒲線実現！大田区、羽田空港につながるマンションの今後【ナカハラ】（スムラボ記事）]


==掲示板==
*

23ku/649639/16-128
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