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シティテラス浦和常盤

Name: シティテラス浦和常盤
Brand: 住友不動産株式会社
Rating: 3.6666666666666665 (6 reviews)
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==物件概要==
*所在地：[[埼玉県]][[さいたま市]][[浦和区]]常盤三丁目113番1他(地番)　
*交通：[[京浜東北線]] 「北浦和」駅 徒歩5分 
*総戸数：132戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上14階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2020年2月末予定
*売主：住友不動産株式会社
*施工：株式会社長谷工コーポレーション
*管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*常盤同時発売？
*ここは期待してます！でもお高いんでしょうねえ
*完成から入居に1年半くらいかかるのって普通ですか？
*北浦和駅まで線路脇を歩くのはイヤだけど、それ以外は良さそうだね。金額はどのくらいだろう？ 
*このマンションとしての評価ってどうですか？常盤小中学校学区内で、駅も近く、半分以上は南向きと結構良い気がするのですが。線路に近いのが微妙ですかね？
*この物件の評価としては皆さんいかがですか？
**アリかと思います。何も隠していないのであれば。
***まぁ、前科あるし、不安だよね。 
****とりあえず、モデルルームがオープンして、本格的な営業が始まってから検討したいと思います。
*ここって最寄り北浦和だからリセール絶望的なの？
**住友不動産の営業の話では、北浦和は浦和と違い人気が無く、都内にも出にくいのでリセール時に売れないとのこと。
***北浦和は常盤アドレスでも人気無いんですね。
**北浦和リセールランキング4位のソースを張っておきますね。 https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/sumai_nyumon/machi/m0mss254/

*駅までの距離が若干あるのが、ここの場合は気になるポイントなのかもしれないなぁって思いました。 マンションそのものについていは、わりとスタンダードというか、 よくある感じで、癖もないですし、特に悪くもないというかんじです。 ここだと賃貸狙いで単身者向けの物件よりは、ファミリーが腰を落ち着けてというふうになりそう。
**駅まで距離あるかな？信号なしの徒歩5分だから、駅近物件だと思うけど。
*やはり価額は上層階で角部屋以外でも坪270〜280程でしたね。角部屋だと300近いのではないかと。（モデルルームでヒアリング）
**やはり高いですね。さすが住友。 常盤小中ブランド狙いでしょうか。近隣の三井も同じくらいの価格帯ですしね。
*マンションは人気・不人気で価値が決まるわけではないので、当然気になるなら見に行くべきでしょう。 不動産投資の観点でも、不人気だから嫌煙するのは勿体ないと思うよ。リスクを恐れて目をつぶるのも、それはそれで良い判断だとは思いますが。
*住友不動産グループは経常利益率が高いのも事実ですからね。 その他にも、売上・販売戸数トップであること、自身のブランド・マンションに自信を持っていることも理由だと思います。 ヴィトンやシャネルはセールは一切せずブランドとしての価値を高めています。 リセールバリューが高いのも、ハイブランドであるという証ですね。
**買う人がいないと、価値は生まれませんよ。 それは、新築分譲でもリセールでも一緒です。 不人気という決定的なリスクがあっても、他にそれを相殺できるだけのメリットなり魅力が見出せたら、検討する価値があるでしょう。 ヴィトンやシャネルは、その長い歴史を通して高品質なものを提供し続けたから、ハイブランドとして確立しているのでしょう。
**販売戸数が他社と比べると差がハッキリ出てしまって、 選ばれちゃってるって結果が出てる。
**住まいサーフィンの中古売主別騰落率ランキングでは住友不動産は9位なので、さほどリセールがよいというデータは出ていない。元が高いのでそうなるのだろうね。
**たしかにおっしゃる通りですね。 一方、沖式儲かる確率(資産性指数)上位ランキングでは、埼玉トップ10に3つもランクインしてますね。 
**沖式儲かる確率は単なる予想 一方、中古騰落率ランキングは厳然たる事実・実績のデータ。 
**おっしゃる通り、儲かる確率は予想なのでさじ加減一つで変わりますし、毎月変動する水物なので、気休め程度の参考ですね。 住友の騰落率が高くないのは、価値にあった価格設定だからでは？ 価格は高いが、騰落率は平均値ということはそういうことなんだと思います。 
正直騰落率は地域や駅次第なので、こちらも参考程度でしょうね。
*後悔しないためのマンション選びの特集が、マンコミ掲示板内のサイトにありました。 https://www.e-mansion.co.jp/blog/archives/11387/ 
**≪抜粋≫ これは、実は大事なことでもあるのです。自分がいくら良いと感じても、一般受けしない物件は売却するときに買い手探しに苦労するからです。人気マンションは一般受けするマンションということですから、良いマンション。そう思って良いのでしょう。 慌てないことが一番です。売り手は、決断を急がせようとして巧みに戦略・戦術を駆使するのが常套です。その策や誘導、もっと言えば罠にはまらないようにしなければなりません。そこで一言「第1期は見送るのがコツです」。


==交通==
*交通アクセスは都心へダイレクトで移動できて、主要ターミナル駅への移動も簡単ですね。通勤や通学をするにあたって、この交通アクセスは大きな魅力になると思います。気になるのは車の移動についてで、どの時間帯でどれぐらいの車の行き来になるのでしょうか？
**ダイレクトといっても北浦和じゃ京浜東北線しか乗れないから、浦和や赤羽から乗り換えして都心に出るのが一般的だよね。
***北浦和在住ですが、新宿いくのにワンクッションあるのはでかいですね。湘南新宿も本数はそこまでないので、一本逃すと結構違ってきますし。それが価格の差になっているのかなとは思いますが。
*駅までの距離が若干あるのが、ここの場合は気になるポイントなのかもしれないなぁって思いました。
**駅まで距離あるかな？信号なしの徒歩5分だから、駅近物件だと思うけど。 
まだ、資料請求してないので設備関係がわからないのですが、どんな感じですか？

==構造・建物==
*台風一過の翌日に気になって知り合いのお宅のバルコニーから工事現場を眺めて撮った写真です。 その後、建築の専門家に見せたところ、重大な施工ミスがあったようだとの意見をいただきました。建築の専門家のかたは、水の溜まった穴をどうしたのかが問題とのこと。 また、安全対策も不十分のようで、万一穴に転落したら命に関わるだろうとのこと。 私は専門家ではありませんので、ご判断はみなさまにお任せします。
*もし重大な施工ミスがあるのであれば、困るのは長谷工。 住友としては工事中に発覚できたのだから、投稿者には感謝しかないね。 今頃、住友から長谷工に連絡がいき、ちゃんと問題ないように対応するようお達しが下っていることだと思います。 現場を見る目がちゃんと機能していることが証明できたので、むしろ施工品質は上がるんじゃないですかね。
*ぶっちゃけ、長谷工だから心配なんだよ。 浦和の他の期待してた物件でも、施工が長谷工って知ると、冷めてしまう人は一定数いるのは確か。各掲示板を見てても。 大手デベが安く建てたい時の御用達というイメージしかない。 
**長谷工も仕様はピンからキリまであるからね～。 でもさすがに施工ミスをするほど悪い会社ではないよ。 実績数が段違いだしね。
**住友は施行会社がミスしたら施行会社にキッチリ責任取らせるから施行会社はそうそうミスできないし隠しも出来ないけどね。 施行会社が何言おうと最悪全棟建て直しまでやるから
*穴に水があるだけで施行ミスと錯誤させる書込みって拙いんじゃないかな？緑の四角い箱は明らかに泥水槽だし、なら穴は杭打ち後に崩れない為の人工泥水って事だと推測出来る。トレミー管に打設用のコンクリート入れる際に底じゃなくてある程度上から入れちゃって人工泥水と混ざって強度が落ちたから引き抜いた残骸。なので孔が崩れない用に人工泥水で充たしてる。この後は再度トレミー管入れて杭打ち工事するってだけ
*あの写真から私が知り得た情報をお伝えします。 
#掲載した写真は、現場造成杭の施工に失敗して引き抜いた。そのコンクリート杭の残骸と引き抜かれた後の孔の写真です。 なぜ失敗したのかは、写真だけでは特定できないそうです。 
#このあたり（さいたま市は共通だそうですが）は、地盤が弱いため、地下深くの強い地盤（支持層というそうです）まで杭を伸ばす必要があるそうです。 
#そのため、杭孔を掘るときは孔を壊さないように慎重に掘り進まなければならないところを何らかの要因で途中で孔の壁（と言っても土だそうですが）が崩れたのではないかと想定できるとのこと。 
#失敗した杭を引き抜くこと自体は適正な判断で、問題はないそうです。 
#しかしながら、引き抜いた後の孔の処理が難しいそうです。 
#内部が壊れた孔のままでは杭を再施工できないので、いったん強度のある土で孔を埋め戻し、固まるのを待って再度孔を掘り直すか、別の場所に孔を開けなおすか。いずれにしろ杭の再計算と施工に時間を要するようです。 
#もちろん適正に再計算と再施工を行えば、将来ともに品質には問題はないそうですが、ご承知のように杭は建築物を支えるたいへん大切な構造物ですので、その過程は第三者である建築確認審査機関に報告し、判断を仰がなければいけないそうです。 
#そのようなことになると、当然将来このマンションの所有者となる契約者や検討客の方には正しい情報を事実として伝える必要があるそうです。 
一昨年だったか杭の施工不良が明らかになり、築年数が10年以上経っていたにも関わらず、横浜市から建て替え命令を受けていたのは確か住友不動産のマンションではなかったでしょうか。 
#他のマンションでも同様の事故が相次いだこともあり、国土交通省からの指導や不動産業界内の自主規制もあり、マンションの主要構造物に施工ミスがあった場合は、顧客（契約者や検討客）の不利にならぬよう正しい事実（施工ミスの経緯や原因、そして修繕方法等）について告知するルールが定められたそうです。 
#たぶん有名な大手不動産会社はそのようなルールに則っているはずとのことでした。 以上が知り得た事実です。 （専門家から聞いた話ですので、用語の間違いがあるかもしれませんが、大筋は間違っていないと思います）
**建築はひとがつくるものですから施工ミスはつきものだそうです。 ただ、その事実を隠ぺいするか公表するかで会社の姿勢が問われるのではないでしょうか？ 
*その後のスミフの対応を知りたがっている方もいるようですので手短に。 金曜日の15時に販売センターのIチーフから入電がありました。 ご自身でこのサイトの問題の写真を確認して、長谷工の現場所長に確認したところ、現場造成杭の施工ミスをして引き抜いたものが、写真に写るコンクリートの残骸だそうです。 当日の内に長谷工から住友不動産の品質管理部門には連絡があったそうですが、そこから販売センターには連絡が無かったとのこと。 Iチーフの口振りからすると私が電話するまで、販売センターのメンバーは本当に何も知らされていなかったようです。 また、一番気になっている是正工事の方法と工期への影響を伺ったのですが、Iチーフは内容を理解していませんでした。品質管理部門に確認して折り返し説明をいただくことにしたのですが、電話はまだありません。残念ながら周辺住民さんの懸念は明らかになりました。 恐らく品質管理部門は住友不動産の社員で、今も長谷工と是正工事の内容を詰めているのかもしれません。 
*これさ杭の強度不足をキッチリ確認出来てるんだから、ある意味施工管理がしっかり出来てるって証左なんだけどな(笑) 下手な施工会社だと強度不足の分コンクリの圧上げて誤魔化すなんてのもあったりするからな
*これ中小デベなら誤魔化してた可能性もあるんだぜ。ある意味スミフ物件だから施工管理もしっかりしたって側面もある。何故なら、もし竣工してから沈下等で強度不足が発覚したらスミフは全棟建て替えの判断をする可能性がありその責任を施工主に投げるからな。三井と住友は前例として基礎の工事ミス物件に対して全棟建て直しをした上で、施工ミスの責任を施工主に取らせた実績があるから。施工主側としても(ミスはあったとしてもその後の対応をおざなりにする様な)いい加減な工事は出来ないのよ
*私も気になったのでモデルルームに言ったときに確認しました。 施工内容としては、ここで詳しく書かれている通りとのことでした。 品質に関しては再施工後の確認を待たないことには確定ではないですが、まず問題ないだろうとのことでした。 
<gallery>
File:シティテラス浦和常盤現場写真3.jpg|現場写真3
File:シティテラス浦和常盤現場写真2.jpg|現場写真2
File:シティテラス浦和常盤現場写真1.jpg|現場写真1
</gallery>

*このマンションは敷地に対してゆったり作られていて、おそらく南側上層階は眺めが良く気持ち良く住めると思います。近くにコインパーキングが少ないので来客用のパーキングも用意されていて安心です。 私には手が出ない価格なので残念ですが、内部も上手に設計されていて良いマンションになると思います。
**建ぺい率を抑えて、容積率を確保するために少し高めの建物になってるみたいですね。 
ここより南側のブロックは高さ規制があるので眺望の抜けもいいと思います。 やはり残念なのは学区プレミアによリ坪単価が高いことですね。 100戸超えの大きめマンションはここには今後できない気がするので、そこそこ安くなることを期待したのですが。 さすが住友ですね。

【眺望・日照】
*ドミノというけど、結構離れてるよ。 常盤小中学区だから、結構売れると思うな〜
**南東というよりも真西です。 南側に影響なさそうなので安心しました。
*残念ながらこのマンションは西向きなんですよ。なのでドミノ決定です。 南向きも西側は眺望等ドミノ影響受けますね 
**このマンションは南向きがメーンですよ。 真西なら南向きは眺望も邪魔になりません
*南向きと西向きなんですね となると着工始まるマンションが目の前になり、眺望も日当たりもダメですね 東向きにはしないのでしょうか？ でも東側も正面にすでにマンション建ってますよね 
**西向きはまだわからないけど、南向きは確実に眺望がいいから売れるよ。 2021年7月入居予定とまだ日が遠いけど、今建ててるマンションに満足していないなら、待っておいて損なないかな。 
*西向き棟の日照ないですね。 夏の日没がギリギリ見られるかどうか。
**予想よりも西側マンション近いですね。
*西向きより南向きが良いという人は早めに検討を進めるのがよさそうですね。 南向き住戸のほうが多いとはいえ、そちらから埋まっていくわけですし。 西向きでも前が開けていて採光は問題ないので、好みだとは思いますが 
*西向き棟は日没しか拝めないし、南向き棟も現時点で結構なドミノですね。 南向き棟の南東には14F建てマンション、南には6F建てマンション。
**なので、南向き6F以上西よりの部屋を狙っています。
**中層階以上であれば問題ないと思いますし、より北側の部屋なら距離も開くので、さらに大丈夫だと思います。
*西向き棟は、日没しか見れないね。 冬場なら、それさえも危うい。
**低層階でなければ問題ないです。たぶん。 価格も南向きより安くなるはずだから、日照に強いこだわりがなければ買いかも。 
*これだけ離れているのでドミノにはなりません 
**日照や眺望が一部でも遮られたらドミノでしょ。 
**ドミノの定義は真正面に20m以内に建つことだから、ここは全く問題ないよ
*ここより南の区画は20mの高さ制限があります。 詳細はさいたま市地図情報で確認ください。 http://www.city.saitama.jp/005/003/001/index.html 西向き等に関しては意見分かれると思うので画像を参考にしていただければと思います。
**真昼のかなり限られた時間しか日照が無いって、完全なドミノだね。 バルコニーから見た左半分は南西方向のマンションで眺望も遮断されてるし。 西の建築高さ規制が無いなら、これから更に囲まれ感が進む可能性もある。
**日照がないってのは言いすぎかな。 前が開けていれば反射光でも結構明るいよ。 中層階以上なら普通に直射日光もあるし。 真西に経てばドミノだけど、斜めだから眺望遮断というほど悪くはないよ。 ここはマンション乱立地帯だから西に建たない保証はないね。 西の建物は築23年と43年の賃貸マンションみたいだから、周辺戸建ても含めて買収されたら大きい建物が建つかも。 まぁ南向きがいいかな。 
[[File:シティテラス浦和常盤向きイメージ図.jpg|400px]]|向きイメージ図


==共用施設==
*駐車場総台数：54台　
*自転車置場総台数：198台　
*バイク置場総台数：5台　
*ミニバイク置場台数：4台　

*駐車場は54台、駐輪場は198台、足りるんでしょうか。 

==設備・仕様==
*断熱構造やLow-Eガラスの採用などの省エネ対策は長い目で考えると本当に大きいと思います。少しの省エネ対策でも、大人数で住む場合はその違いは明確になっていくものです。具体的に用意されている設備でどれぐらいの省エネになるのでしょうか。
*マンションそのものについていは、わりとスタンダードというか、 
よくある感じで、癖もないですし、特に悪くもないというかんじです。 
ここだと賃貸狙いで単身者向けの物件よりは、ファミリーが腰を落ち着けてというふうになりそう。
*設備の方も、ディスポーザ、二重床・二重天上、可動式ルーバ面格子、手洗いカウンターが嬉しいですね。あとはいわゆる住友標準です。 バルコニーにシンクがないのが残念です。簡単な園芸はしたいので、ちょっと不便です。

==間取り==
*間取り：3LDK～4LDK
*専有面積：67.05m2～80.58m2

*この辺りは住宅街なので、ファミリー向けで広めに作ってくるのかしらと思っていたのですが 
やはりそうみたいです。 ３LDKで７0㎡あれば、今時は十分だと思います
*間取り 3LD・K～4LD・K　 専有面積　 67.05m2～80.58m2　 ファミリー向けなんだなぁというのは伝わってきます。 学区が物凄く良いっていうのがあるのでしょう。それと 南向き中心なこと
*間取りは公式ホームページにはF2タイプが掲載されていました。70㎡で3LDK。ウォークインクロゼットが広く取ってあります。見たところ収納を広めにしてあるのかと思いました。キッチン横に納戸があるので、パントリーにもなりそう。 
*やはり長谷工なので田の字型でしたね。南向きの他の部屋もこれがベースでしょう。2WIC+Nなので、収納も余裕ですね


==買い物・食事==
*カフェやレストランが多いのも楽しめる理由になると思います。周辺の商業施設には駐車場が完備しているかどうかが気になります。どうでしょうか？
**イオンは少し遠くて、駅からの帰り道にお肉を買える店がないのが不便ですね。私の場合、お肉以外はサントミさんという店で買っています。駐車場が整っている店は少ないので、徒歩か自転車での移動をお勧めします。
*この区画、これだけマンションが建ってるのだからスーパーの一つもできないものでしょうかね
**やはり西口にはイオンがあるので難しいんじゃないかな。駅南にスーパーができると嬉しいけど。私的にはサントミさんを推しておきます（笑） 
*徒歩9分以内に6つの商店街があること(それってけっこうすごいのでは) スーパーも徒歩13分以内に5軒 クリニックも公園も徒歩圏 これだけでも十分恵まれた立地なのがわかります。 
*北浦和公園近くにアカシエの店舗ができるようです。 イートインスペースもあるかなり大きな店舗なので期待大です。 さいたま市役所近くの店舗まで買いに行かなくて済むので地味に嬉しいです。 http://saitama-omiya-urawa.blog.jp/acacier/1072043969



==育児・教育==
*ここは常盤三丁目で、常盤小・中学校の学区内となります。 
http://www.city.saitama.jp/003/002/012/p003102.html

【幼稚園・保育園】

【小学校・中学校】
*小学校徒歩9分 中学校徒歩18分でちょっと遠い（自転車通学はＯＫなのかな？）

【高校・その他】

==周辺環境・治安==
*用途地域：商業地域
*多くの教育機関が揃っているとともに、緑豊かで生活をしやすそうな環境ですね。 
*近くに住んでいますが、公園も大きくて、教育環境も整っているので良いと思います。
*少し前は北浦和西口なんてイメージ悪かったのに、変わりましたね
**数年前に引っ越してきましたが、全然そんなイメージはなかったですね。北浦和公園とかたくさんの塾とかで、良い印象だったのですが、昔の西口ってどんな感じでしたか？
***２０年前まで近所に住んでましたが、１本脇道に入るとホームレスと飲み屋が多く、夜は1人で出歩くなと言われてました。今はずいぶん良くなりましたね。
****昔はそうだったんですね。今は脇道入ると小洒落たお店があり、ホームレスも見かけたことないですね。仕事柄、結構遅くに帰宅しますが、全然問題ないですね。
*帰宅時は人通りが多いところをとおっていけそうなので女性一人の帰宅でも安心ですね。 商店街になっているので雨風を気にせずに駅まで通勤、通学が可能というのはメリットが大きいとおもいます。 \ただ、夜間の騒音や日中の騒音は免れないのかなという気はしますから、窓を開けて生活するというのは多少うるさくなりそうなのはデメリットかな
*常盤三丁目は環境も良いので、比較的資産価値も高そうな感じがします。 やはり、住みやすい環境のほうが圧倒的に良いという印象があります。 長期的に見ても、そのほうがプラスになる要因も大きそうな気がしています。

【隣接マンション建築について】
*プラウドとパークホームズにずいぶん近いですね。商業地域なので仕方ないのでしょうが、ここも南側に何が建つかわかりませんね。
**ここの南側は数件の戸建てと道路なので、建ぺい率から高層マンションは建てられませんのでご安心ください。それにしてもプラウドはやってしまいましたね…ここが建てば完全にドミノでせっかくの南向きがすべて遮られ、日当たりゼロに…訴訟問題に発展しないといいんですが…
***この場所は戸建てが多いですが、商業地だから建ぺい率も容積率も住居専用地区に比べ緩いので、結構高い建物が建てられるはず。プラウドの住民にとってはいい迷惑かな？
****ここは商業地域なので同じような高さの建物が建つ可能性はじゅうぶんにありますよ。浦和の商業地域は気をつけなければ。。。
*ちょっと見てきたけど、南側は古い建物が多かったのでドミノにならないとは言い難いかな。ただ、残っている土地の車道側は結構斜めになっているので、立てづらいかなといった印象です。あと西側に13階の集合住宅が建つという看板が出てました。[[ファイル:26724845467 b73357254f.jpg|200px|thumb]]  
**（仮称）エルシード北浦和新築工事ですね。13階建てなので、部屋によっては午後の陽当たりに影響しそうですね。
***午後は完全に13階建マンションの影で日当たりは全滅だろうね。南側はそんな状況だからここは東側も作るみたい。ただ完全する頃は消費税増税や金利上昇もありきっと売れないだろうね。施工も長谷工だし…パークスクエアのドミノ問題で住友不動産は完全に信頼を失ってるし
*一丁目は三菱→住友→タグチだけど、ここはどうだろう。 残りの土地も少ないから大きいのは建たないとは思ってるけど
**タグチさんの敷地も決して広くはないよ。 ここの北にあるプラウド浦和常盤は、竣工後5年しかもたなかったね。日照と眺望。 ここは何年かな？ そんなこと考えながら住みたくないなぁ。
***ここは更に小さいけどね。 近くの北浦和公園パークハウス・スタイリッシュエアーみたいな細長いマンションもあるから油断はできないのは確かだね。
**キーワードは商業地。 確か建ぺい率80%、容積率400%だったと思います。 プロの手にかかれば、それなりの大きさの建物が建てられると思います。 間違っていたらすみません。 
***建てようと思えば何でも建つ土地ですからねぇ。 ポイントは建てようと思える十分な広さと形であるかどうかだと思います。
*南向きと西向きなんですね  となると着工始まるマンションが目の前になり、眺望も日当たりもダメですね  東向きにはしないのでしょうか？  でも東側も正面にすでにマンション建ってますよね 
**西向きはまだわからないけど、南向きは確実に眺望がいいから売れるよ。 2021年7月入居予定とまだ日が遠いけど、今建ててるマンションに満足していないなら、待っておいて損なないかな。 
*確認しました。どうぞ。[[ファイル:シティテラス浦和常盤_図2.jpg|200px|thumb]]  
**変な形の土地ですね。 無駄が多そう。
***地上げの結果なので、こうなってしまったのでしょう  確かにスペース有効が難しい土地配置です…
*ここの南側の住宅で土地買収が進んでいるってことはないですか？ 
**ここの南東にある新田第二ビルは外壁改修工事をされていました。 当分売る気はないんじゃないでしょうか。 こればかりは当事者じゃないとわからないですね


==周辺施設==
【公園・自然】
*本当に周辺環境はいいところだと思いますね。 特に個人的には北浦和公園がかなり好きなので、購入を真剣に検討しています。 あとは金額などの条件が折り合いがつけられるかだと考えています。
**北浦和公園は本当に家族に嬉しい公園ですね。 緑も豊かだしとても広く、何より近いのはありがたいです。


==その他==
*

==掲示板==
*

saitama/632619/235-840
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