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シティテラス大井仙台坂ヒルトップガーデン

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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[品川区]]東大井5丁目397番16（地番）
*交通：
#[[京浜東北線]] 「大井町」駅 徒歩5分 
#[[京急本線]] 「青物横丁」駅 徒歩7分 
*総戸数：132戸（事業協力者住戸2戸含む）
*構造、建物階数：地下1階地上23階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2012年12月竣工済み
*売主：住友不動産株式会社
*施工：前田建設工業



==価格・コスト・販売時状況==
*価格：5,880万円～7,680万円
*プチ裕福な都心勤務のサラリーマン家庭にはぴったりな感じなんだけど、 ALL南向け、しかも丘の上で結構低層から眺望が抜けてしまうのが仇になって、 大半がほぼ同じ広さ、ほぼ同じ価格帯に集中してる。 年収1千万が最低ラインだろうから、 アリュール・プラウド・ラビアン・パークハウスあたりに食い散らかされた後で、 大井町徒歩5分位70平米３LDKに7000万出せる購入層を100人以上集めろってミッションは、 営業マンさんにとって無理難題になってないのかな？
*安いとは思いませんでしたが、 スミフにしては良心的な価格設定だと感じ、購入しました。2期は1期より少し高めになってたかも？
*総合してよい物件だと感じました。 売りは、利便性の立地、全戸南向きで前が塞がっていないこと、 狭い平米数を効率よく使える間取と天井高2m70というところでしょう。 値段は高い…です。 
*一般的なサラリーマン世帯には敷居の高い7000万前後の価格帯。 大井町としては坪320前後と高価格な物件にあたり、世帯年収1000万以上ないとキツいかな？ ただ大井町は利便性高く人気なんで、駅徒歩5分圏内だと強気の価格設定でも売れていきます。


==交通==
*駅に近すぎでもなく、主要幹線道路に出やすい場所
*東京方面は京浜東北線、池袋方面はりんかい線で、実質山手線に乗り入れているのがいいと思います。郊外は通勤に不便ですし。 羽田空港まで、リムジンバスで15分、新幹線品川まで電車で3分と、出張にも便利です。 
**大井町に20年住んでましたが、りんかい線大崎まで行くだけで200円かかりますから・・・。 やはりほぼ山手線乗り入れと言うのにはちょっとちがうような。 でも東急、京浜東北、りんかい線と青横まで歩けば京急線、羽田空港リムジンと便利だと言う事は事実です。
*競馬場や品川公園へ無料バスもあります。
*交通面では、山手で渋谷新宿方面に出るのが少し煩わしいくらいでしょうか。
*大井町はバスも結構使えるよ。
**大井町はバス網の発達も売りですよね、これは駅からは遠くてもマンションの人気があることに貢献してると思います。といってもここは大井町駅徒歩五分なのでバスを使う人口のほうが少ないとは思いますけど、交通利便性の良さによってこのマンションの価値安定も期待できるということは検討者の一人として念頭においています。近いうちバス観光を実行予定で、自分かなりこの地に惚れ込んでしまっていますね。
*品川に出るのでしたら、大井町に出てＪＲに乗った方が早いでしょうね。 ただ自転車で行くとすると、青物横丁の方が止めやすいかもしれません。 参考までに青物横丁の駐輪場は1日止めると150円です。屋根なしだと1か月2000円。 屋根ありだと2300円になります。 
*車いらない場所だよ。 買い物も、駐車駐輪の苦労が無い徒歩が一番便利。 病院も駐車場無いから自転車かタクシー。 都心からタクシーでも4000円くらい。 
*大井町は通勤にも出張にも至極便利な都内でも有数のターミナル駅だし、 駅前に生活利便施設も揃ってるし、そのターミナル駅近５分ってのは大きな魅力。 
*品川までの一駅が激コミっていっても、後ろの車両に乗れば全く問題なし。 まぁ、電車の遅延やら事故やらで、一気にホームに人があふれるときも少なくないけど りんかい線という逃げ道もあるから安心だよね。 
*大井町、地味な印象なんだけど、最近なにげに栄えてて便利なターミナル駅です。 品川発着のリニアが出来たらさらに発展が期待できそうですね。
*大井町周辺のマンションは人気だと聞いたんですけど、その理由の主なところは通勤アクセスの良さとのことでした。 土地に詳しくないので路線図でしか今のところ見ていなくて実際のところがわかりません。 既にご存知の方、都内通勤に関してはどれほど便利ですか?? 例えば新宿あたり、乗換ポイントなど移動はスムーズにいくでしょうか。
**お勤めは新宿ですか？。大井町からりんかい線で乗り換え無し4駅16分ですね。 サラリーマンにとって毎日の通勤だけでなく、ココは新幹線なら品川駅まで１駅３分、 羽田も京急の青物横丁が近いので便利で出張利便性も抜群ですよ。 
**大井町は便利ですよ。 渋谷、新宿、池袋に一本で行けますし、品川、新橋、東京も一本で出られます。 
**あとは自由が丘や二子玉川も大井町線一本で行けるので女性一人暮らしにも人気あるよ。 お台場もりんかい線で行けるしね。


==構造・建物==
*高台なので津波が大丈夫そうな気がする反面、免震じゃないので崩れないにしても大幅な補修が必要になったりしそう。。
**免振は経年劣化した場合ジャッキアップして取り換えるしかない。 それが困難なタワマンの場合は制振の方がいいというのが、現時点での評価です。
*建物の印象は、ちょっと薄い？感じです。 地震の時大丈夫かななんて。南北方向の揺れに弱そうな気がしますが、あくまで外見の話です。 
*全戸南向きで将来的にも良好な日当たりが担保された高台立地ながら、 大井町駅からフラットな動線で徒歩５分の駅近物件。 
*南側は、今後もあまり高い建物は建ちにくいね。 都内で陽当たり良好なのは、ポイント高いな。
*全戸南向きかあ、いいね。 南にある大井公園は緑も豊富だし上から見たらいい眺めなんじゃないですか、 建物ばかりが見えるよりは見える範囲に自然も欲しいところ。 あと何が見えるんだろ。 
**低層階南側は植栽庭園、高台斜面の利点を活かし中層階からは眺望が開けてます。高層階からは海やレインボーブリッジも観えるかも、ね。 ちなみに共用施設はその庭園と、キッズルーム兼地下集会場くらいと言う潔さ。 下手に共用施設作って管理費上がっちゃうより、個人的には好感持てます。 
*本物件は南向き、余程のことがない限りは心配ないと見て検討しています。 高台立地でもありますので尚更気持ちのいい明るさを期待してしまいますねえ。 窓数が少ないですがバルコニーのガラス手摺はメリット、バランスはとれていると思いました。
*高級マンションという感覚では検討していませんが内外ともに綺麗で個人的好感度は高く、高級と見ても良いと思います。 商業環境を見るに日常的に利用頻度の高い店舗ばかりで、アパレル満載、外食満載といったカラーにも感じません。 生活目線でとても良いマンションというのが強い印象です。
*ベランダから東京湾大華火祭がギリギリ見えそうですね。直線距離で3km弱なので大きさはちょうどいいかと。 楽しみです♪
**東京湾花火は打ち上げ場所が晴海ですので、 南向き部屋からは見れませんよ。GoogleMapで確認してください。 東端の角部屋なら北のベランダから見れるかもしれませんが。
*何気に北側の廊下からは六本木ヒルズや東京タワーが見えましたね。夜景が期待できます。
*北側道路の池上通りの交差点の交通量の多さから来る騒音、排ガス、振動の心配。 確かに北側外廊下で車の音しますが、居室内は防音効いてて静かです。 特に南向きのリビングは、とても静かで明るい空間になってますね。 


==共用施設==
*共有施設は、集会室（キッズルーム）のみという潔さ。あと自家発電機や防災備蓄とか。 ゲストルームもパーティルームも無いが、なので管理費は安かったと思う。


==設備・仕様==
*天井高2700でハイサッシュで開放感あるリビングは美点の一つなんですが、 オーダーカーテンがなかなかのお値段になってしまいました。 
*室内の設備は物件価格にしてはうーむという感じでした。 まあ、23区内普通レベルではありますね。
*薄い形状のタワーだから嫌だとか、価格の割にエアコンが付いてなくて 仕様がイマイチとかか言うネガさんも居るけど、天井高2700でディスポーザー付、 非常用発電装置や制震構造と言う基本スペックは悪くないと思います。


==間取り==
*間取り：2LDK～3LDK
*専有面積：57.78m2～72.39m2
*全戸南向き
*狭いところにギチギチに部屋が詰まってる感じ。 価格帯的に、もうちょっと広めの間取りも作ればよかったのに。
*モデルルーム行ったときの感想は、 間取りの無駄のなさに驚き。天井高いこともあって5平米以上は広く感じる。 が、80から100平米の部屋も欲しかった。 
*一番気になっているのは2LDKの狭めの、多分安いかもと思う間取りです。 リビングそばの引戸洋室もいいですし、ここは開け放し。 奥の部屋は普段不要な物を押し込んで、主要部屋を快適に使いたいと思ってます。
*センターに玄関をもってくるという間取りは、珍しいですね。たしかに、廊下部分が少なくなれば、その分、部屋を広くしたりできるという点は、なるほどと思いましたが、部屋やトイレのドアが重なる感じで、開閉に支障がありそう。
*サイドに玄関を設けたセンターインで居室独立性を確保した効率的な間取りは 洋室がLDと引き戸でつながってるタイプで、その気になれば広めの2LDKとしても使えるのも◎ アウトフレームで居室形状も問題なし。いろいろ見て回った中では、一番好印象だったので購入決定しました。 ただ皆さんご指摘の通り、駐車場代が結構重かったので、車を処分することに・・・ まぁ、車なしでも不便を感じないのが利便性の高い大井町駅近物件ってことで^^ 
*間取りは廊下の面積が少なく無駄がないんだけど、リビングに行くのにキッチン通るのが難点かな。
*センターインの間取りは、廊下部分が少なくその分部屋を広くしてあるのはいいとは思うのですが、トイレや部屋のドアの開閉のための余裕がないのが気になります。頻繁にドアの開閉はしないでしょうが、ぶつかる可能性もありますよね。
*70台なんですけど4畳台の部屋がないというのはポイント高いと思いますよ。これリビングを広くとったりデコボコな間取りで結局部屋が広くとれなかったりっていうパターンもよくあるじゃないですか、でもここはそうじゃない。 部屋が4畳台になるだけで急に使い方に困るんですよね・・だからきっちり5畳あるのは寝室なり子どもの部屋なりどうにでもできるから思ったより快適なのでは。
*間取りはナロースパンで今ひとつですかね。
**私は逆の意見です。他物件でよく見る75㎡田の字で6mのナロースパンならがっかりでしたが、 大井町の70㎡で７m弱スパン確保したのは、良く練られた効率的なセンターイン間取りだと思いますよ。 梁も外に出して居室形状も綺麗で使えるし、リビングに面した洋室スライド間仕切りを開放すれば、 超ワイドスパンのリビングに変えられるのも、実際に居住者に嬉しいポイントかと。 
*間取りは、リビングと洋室のアコーディオン式間仕切りで 広めのリビングな2LDKにもなりますから、家族構成変わっても 臨機応変に使えますね。内覧会行ったら、これから子育ての 比較的若いご夫婦や、子育て終わった感じの熟年ご夫婦など 様々な世代の方がいらっしゃいましたよ。 
*天井が高いのと、廊下部分を減らした間取なので、実際の平米数より広く感じますし、 低層階でも南向きなので充分明るく、前が空いています。 
*アウトフレーム＆センターインのよく考えられた動線と過不足のない設備。 特に南に開けた明るいリビングの開放感は格別です。2重床と複層ガラスの恩恵か 近隣の生活音も外の交通音も、ほとんど気になりません。 


==買い物・食事==
*イトーヨカードー、西友、阪急、アトレ、LABIヤマダ電機をはじめ、 商店街や食事処などがあり、随分と住みやすいと思います。おしゃれなお店はないですが。 
*大井町阪急はリニュアールしてだいぶ変わりましたね。 びっくりしたのがあの堂島ロールが入っている事。 
*周りにあるもので言うと、阪急が便利でいい感じです。 100円ショップとおふろの王様はよく使います。 大崎ってあるのはせいぜいスーパーと外食くらいなもので、 大井町とはまたちーと違うんですよね。。 
*今、品川に住んでますけど、近くで家電とか雑貨とか まとまった買い物をしようと思ったら、わざわざ大井町まで出ます。 品川と比較してもしょうがないですけど、価格が多少高くつくのも 納得はできます。 
**丸井の時は閑散としていたイメージがありますが、ヤマダ電気に なってからはお客さんがいる感じがします。ま、他店のヤマダ電気に比べて しまうとすいていますがね。阪急もリニュアールしてみやすくなりましたよね。
*駅前の阪急はかなり変わりましたね。昔は休日でも閑散として何だか古くて暗いイメージがあったのに 今は明るくてにぎわっているし、全然前の面影も残っていないですよね。 
*大井町は東口に阪急、ヨーカ堂、アトレ、区役所等を構えていて商業施設がコンパクトにまとまっていますが、その割にお安い土地というイメージです。この物件は相場より割高ですが。 
*品川、大崎、五反田などの周辺地域に比べて量販店（アトレ、ヨーカドー、西友、ヤマダ電機など） が多く、物価の安さや買い物の便利さは際立ってますね。
*この街は、とっても良いです。 閉店時間に近くに、阪急食品館に一度行ってみて下さい！！！ え！　こんな金額でこんな良いものが買えるの？と、 驚愕の嵐です！！！ 気取らず、普通に良い生活が楽しめます。 食べ物屋も、安くて美味しい店が充実！ ズルズル、大井町に居続けいています。 すごい良い街です！
*大井町ライフの利便性は抜群ですよ。 大井町駅近はもちろん、京急の青横や鮫洲にも徒歩６分前後で羽田空港に直通なのが相当便利。 コンビニも病院も飲食もショッピング(OKストア＆つるかめランドが安！)と徒歩圏内で 多面的に活用できますし、ゆうゆう窓口のある品川郵便局が徒歩５分なのが地味に便利です。 
【飲食店】
*ココのお隣にあるイタリアンレストラン　BACCO仙台坂店　 下見のついでにランチしたら、すごく美味しかったです。
**バッコはパスタが無いのであまり行かない。固めのプリンは美味しい。
【その他】
*クリーニング店も信号渡ったところにありましたね。

==育児・教育==
*立会小学校


==周辺環境・治安==
*このあたりは液状化のリスクは無い（小さい）のですか？ 検討はしているものの海側というのがひっかっかってます。
**仙台坂やゼームス坂の上から駅東口にかけては、縄文時代からの陸地です。
*主要幹線道路に出やすい場所だけあって、 少し交通量が多いのが気になります。 
*大井町は住みやすいってよく聞きますね、しかも買い物に交通に、何でも便利だそうで。 実際この地域は全体的に住みやすいですか？？
**大井町に実際暮らしたことはないのですが、この辺によく行く者の意見としては暮らしやすそうな印象があります。 もちろん買い物関係の利便性や交通の便もそうなのですが、それに加えて大きめの繁華街の割には混雑していないのがいいんですよね。 ただその利便性も地域を大きく見るとそれほどでもなく、駅から多少離れると便利な場所とは言えない感じになりますね。
**大井町はそりゃ住みやすいでしょう。交通も都内や地方への出張からお子さんの通学考えても 都内で有数の交通利便性あるしヨーカ堂やヤマダ電機、商店街もあって物価も高くないし。 問題は価格ですよね、もうちょっと駅から歩いてもよければ目黒とか買えちゃうくらいの高価格が難点。
*私もこの物件を選んだ１番の理由が場所の良さ(２番目が間取り)。 駅から平坦な動線で５分の利便性と、重視していた日当たりも抜群。 あと3.11以降、地震リスクへの備えが注目浴びてるけど、昔からの陸地の高台で 木密エリアからある程度離れた本物件の場所は、液状化も津波も火災も低リスク。 便利な都内でこの立地は、希少だと思ってます^^ 
**液状化や津波の事を考えるとかなり稀少な立地ですよね。大井町近辺は結構坂道 が多いので、駅前の道のりがフラットというのも魅力。 昔は何だかぱっとしなかった大井町も最近では雰囲気が変わってきましたからね。 
*大井町って、住む前はなんとなくいいイメージなかったけど 実際住んでみると、通勤から生活全般、なにかと便利で、いまや離れがたい。
*3.11の夜、JRも京急も止まった中、品川の職場で待機してたのですが 東急大井町線がいち早く復旧したので、品川から大井町駅まで歩いて 東急大井町線経由で蒲田まで帰ったことを思い出します。 大井町なら災害時も歩いて帰れるので、帰宅難民にならなくて済みそうですね。 休みの日はりんかい線でお台場方面にも直通だし、ほんと便利だと思います。
*交通量多いですが振動はどうですか？
**北側の道路の地下には、りんかい線も走ってたと思います。 基礎杭通して、電車の振動が伝わらないと良いですが。
*高級マンションができると周辺の民度が向上します。
**周辺に影響はないだろう。 南は一種低層、北は商業地域で、民度は固定されている。 再開発地域じゃないからね。
*羽田空港の飛行機のエンジン音、結構聞こえますよね～。 見晴らしのいい分、遮るものがないので。 エンジン音は、深夜1時ぐらいまでしてますし、 雨の日などは、雲で音が反射して、さらに大きく聞こえます。
**ある程度視界が開けてるところなら、この界隈は飛行機の音はしますよ。 特に悪天候時の音がこもる場合の逆噴射音が顕著ですね。 また、朝方は内陸側の滑走路を北に離陸する便が設定されてますから 結構上空近くまで飛んでくるのが分かります。 最初は少し気になりますが、じきに慣れます。
**飛行機の騒音ですが、内覧会の時に上層階で確認しました。 確かにベランダに出ると飛行機の音は聞こえますが、窓を閉めると聞こえません。
*私はやはり北面の車の騒音が気になります。 想像していたより深夜タクシーが多い印象ですが、いかがでしょうか？
*東口なのがネック。駅から飲み屋街の横を抜けていく必要がある。
*うちは受験生の居る4人家族です。ココは大井町駅からフラットな動線で、 コンビニや本屋、食事処などが軒を連ねる商店街の端なので、 人通りもあって明るく、夜間の通行もかえって安心できます。 
*地図上立地は微妙かと思っていましたが、南側にまわってみるととても静かでした。 空気は決して良くはないし、排ガスの煤汚れは避けられないとは思いますが（特に外廊下側）、 都心の駅近の商業地という立地なら、どこも似たようなものだと思います。 
*このあたりは地盤や震災リスクは、問題ないのでしょうか？ 
**この辺りはその昔、仙台藩邸があった一等エリアですし、さかのぼれば 縄文時代からの強固な高台なので、震災液状化や津波リスクは問題なし。 
*ヒルトップでありながら、ターミナル駅導線が平地で５分、しかも南面が 開けており日照も抜群という、客観的にみて都内でも希少な立地だと思います。
*ココ東大井５丁目は、液状化がほとんど発生しないエリアです。 あと木密地域から離れている為、本屋で立ち読みした(笑)ハザードマップ上でも ほとんど火災の発生しない場所になってました。
*この物件に決めた理由は、１に利便性。 閑静な住宅街ではないですが、駅前再開発の商業集積度の高さと、 昔ながらの横丁が同居した大井町が個人的に大好きです。 なにしろ品川にオフィスがあるので、毎日の通勤が劇的に楽になりました。 子供たちも家内も、大井町の生活の楽しさや活気に満足してます。 
*大井町の利便性は、知る人ぞ知る良さがありそうです。 そしてその割に、都心や駅近にありがちな騒がしさがなく、比較的落ち着いているのがいいですね。 高級住宅街やブランドではないので憧れという感じはないですが、シンプルで機能的な暮らしができそうな気がします。
*歓楽街も少なからずあるので、治安はどうでしょうか。 マンション付近はだいぶ落ち着いてる感じもしますが…
**治安も問題ないでしょう。駅からの動線に駅力ある街なら当たり前の飲み屋もパチンコ屋もありますが、 人通り多いそこそこ賑わいあるアーケードなので夜間の帰宅も逆に安心です。
*５キロのトイプードルを連れて引っ越してきました。 当初は大井町駅側にか見てなかったので、どんなルートで散歩しようかと少し心配でしたが、裏道の交通量が非常に少ない（通学時、一方通行）ので裏庭の方から外に出て閑静な住宅街をゆっくり散歩ができます。 ３，４分歩けば色々な設備のそろった公園もあり、ペット同居にも素晴らしい環境です。
**あの見晴らし坂をずーと下って品川水族館のある公園を3周して帰ってくるのが ちょうど10kmの私の週末ランニング・コースです。

==周辺施設==
*郵便局
*大井町は外で駐車場を借りるとなると相場的に大体３万円前後ですね。マンションだと 月額２８０００円なので若干安いですね。それプラス維持費となると結構大変だな。 ここら辺だと子供の夜間救急は東芝ですかね。タクシーで行っても結構すぐだし、車はなければ ないで過ごせる立地ですね。あとは駅の所にカレコ・カーシェアリングという、カーシェアリングがあるのでそういったのを使うのも手ですね。


==その他==
*各階ゴミ出しOK
【入居者】
*住み始めました。 騒音は全く気になりません。とても静かです。 ベランダ側は大通りに面していないので排ガスの匂いが する事もありません。周辺には美味しいお店が多く太りそう。 気になる所が全く無いわけではないが、住み心地はとてもよろし・・・ 
*騒音・排ガス・振動？も 実際は全く気にならないレベルでしたね。 全戸南向きの明るいリビングに床暖房とミストサウナの快適性に大満足☆
*昨日入居しました！ 素晴らしいの一言！ 上層階からの南の眺めは筆舌に尽くしがたい。 海を見下ろす眺めの良い高台は風は強い。これはトレードオフ。 歩いて３分以内にすべてが揃う。世田谷に住んでいましたが、便利さは比較にならない。部屋に入ったら静けさは一緒ですから大井町の方が明らかに優れていると思います。 
*駅から近く住環境が良い。天井が高いので平米以上に広く感じる。南側だけでなく、北廊下の景色も良い。 
*築十数年の古い設計の86㎡ 3LDKからの転居ですが、それほど狭く感じないのは 効率的な間取りと高天井の恩恵なんでしょうね。
**高天井は間違いなく部屋全体が広く感じます。 息苦しさがなく、特にソファーに座ると、空間の広さを実感します。 友人がすぐ近くのゼームス坂の比較的新しいマンション上層階に住んでますが、招待するのが申し訳ないくらい解放感が違います。 それと思ったほど新内装特有の匂いもなかったなあ。入った夜からすんなり寝れました。さすがスミフというか。
*両隣がとても感じの良い住民の方で安心しました。やはり価格帯からそれ相応のレベルの方が多い感じ。 
*北側の部屋は寝室と子供部屋に使用してますが、個人的には池上通りの音はあまり気になりません。 遠くで音が鳴ってる感じなのでぐっすり安眠できてますし、子供も勉強にも集中できてる様子。 南側は日当たり良好！複層ガラスで断熱も良くて、今日のような寒い日も暖房要らずで結露もなし。 
*エレベーターや エントランス等でお会いする住民の方はお子様のいるファミリーやこれから家族を作られる 若いご夫婦も多いように感じますね。 


==掲示板==
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物件概要
所在地	東京都品川区東大井5丁目397番16（地番）
交通	京浜東北線「大井町」駅徒歩5分京急本線「青物横丁」駅徒歩7分
総戸数	132戸
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