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シティタワー虎ノ門

Name: シティタワー虎ノ門
Brand: 住友不動産株式会社
Rating: 4.153846153846154 (13 reviews)
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==物件概要==
[[File:シティタワー虎ノ門　外観完成予想図.png|300px|thumb|シティタワー虎ノ門　外観完成予想図|alt=シティタワー虎ノ門　外観完成予想図]]
*所在地：[[東京都]][[港区]]虎ノ門三丁目209-1他（地番）
*交通：東京メトロ[[日比谷線]] 「神谷町」駅 徒歩2分
*総戸数：144戸〔非分譲住戸2戸、その他住戸14戸（※1）含む〕※1 該当の14戸に関しては、広告対象外の住戸となります。
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上28階 地下1階建
*敷地の権利形態：普通借地権の準共有[当初55年]
*完成時期：2024年6月
*売主：住友不動産株式会社
*施工：西松建設株式会社
*管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*坪700はいくかな？
**所有権だが西新橋アドレスのプラウド新虎で坪700越え。普通借地だが虎ノ門アドレスでヒルズ隣接のこちらも坪700は固いのだろうね。
*入居、三年半近く先なんやね。
*物件数のところに「非分譲住戸2戸、その他住戸14戸」ってあるけど、このその他住戸14戸って何でしょう？非分譲はおそらく地権者さん向けだと思う。その他住戸は、広告対象外住戸という扱いでした。よくわからないなぁ。借地は借地でも、ここの場合は普通借地なので更新が前提となるのですよね？
*「南東側隣接の俊朝寺と一団地認定を取得」とあるのですが、地権者は俊朝寺ということでいいのでしょうか。以前、確か神楽坂の方で神社の建て替えとマンションの建設を一緒にやったところがあったかと思いますが、そこと同じような形を取るのか？地権者がお寺さんだと、なんとなく安心感はあるかんじです。
*坪８００で、地代管理費修繕積み立ては、平米１０００円と予想
*オンライン説明会の案内あったけど間取りや価格の話は無いようですね。周辺環境の話なんてHPで十分なのに
*坪800-900ぽい。ウェリス超えてくる高層階は900超えるかも
**パークコートと変わらない。借地権で劣る立地で同じ単価じゃないか。
*パンダ部屋のHタイプ（中住戸63.74平米）の一番高い階で坪650万、目玉のCタイプ（南角75.00平米）の中央値で坪970万くらいの設定らしいよ。もちろん普通借地権。管理費+地代+修繕積立金は、Hタイプで月7万、Cタイプで月8.3万くらい。これって高いの安いの？みんな買う？
**高っ。ありえん。cタイプはパコ虎より高いやん。
***今の相場を配慮しても、目玉の東京タワービューで坪800くらいにしないと苦戦しそうだけどなあ。ここは小さい部屋ばかりで借地なんだから、実需で住む感じでもない。
*やっぱりこの立地だと、投資向けっていう方の割合は多くなりそうですよね。結構わかりやすくよい立地だから。ただ皆さん書かれているように、暮らしやすくはあるんで自分で普通に当面は住むよ、という方もまあまあおられるのか？どういう割合になるのかは蓋開けないとなんともですね
*販売スケジュールが延期しましたね。。夏頃で三井の三田一丁目とスケジュールはガチンコになりますね。あちらの価格が明らかになってからの方が売りやすいという判断かもしれませんね。
**販売開始予定時期が7月下旬に延びていますね。公式HPの情報が出揃うのが遅いと感じていましたが、ここは建物の完成が2024年6月中旬、引き渡しは2025年5月下旬なのでまだまだ先なんですね。
*【第1期1次】販売戸数：8戸、販売価格：12500万円～22000万円。やっとですか。2月販売開始とのことでしたが、特に遅れた理由など掲載されてませんね、公式サイトには。
**2期めの販売開始となりそうですね。1期は全て完売したのでしょうか？先着分の販売はなさそうですが。今のところはまだ詳細がわからないことが多いですね。
***全戸購入申込者に割り当てられたようです。
****価格が出てますね。23Fで16,000万ー22,000万。東京タワーまでの間は学校や公園なので、購入時にタワーが見えれば、ずっと保証されると思います。ミッドタウンのように森ビルの建設で大変なことになることもないでしょう。安いのか、高いのか。
*****それ、1期一次の値段？
******そうですよ。一期一次は23Fと17F（の8/12部屋)。一期は終了し12月に二期募集開始とか。道を隔てたウェリスが22F建なので、その上下階で出足を見たのでしょうか。ま、ウェリスに関係なく東京タワーは全部屋から見えるようですが。
*二期の販売対象フロアーと価格、説明会ではもう出て来ていると思いますが、ご存知の方いらっしゃれば、教えていただけませんか。
*第1期に比べてかなり上げてきましたねー。住友恐るべし。
**営業マンから聞いた話。1期のワンフロアー下を売り出したが同じ部屋が2000万upで売れてるそうです。三田やWTRと比べると、それでもお得ですね。借地も、55年後も権利は更新されるだろうし(定期借地権ではない)。ま、そのまえに子供が相続してて関係ないか。
*24階の2億8千万、売れていまいました。
*普通借地権55年でも東京タワーが正面に見えるメインの部屋の坪単価は次に販売再開されるときは坪1500万円近くまで上げてくるのではないかなと思いますね。レジデンシャルタワーも2000万円超の成約が出てますし、麻布台ヒルズも来春までにはエルメスなどのハイブランドの店舗まで全て出揃いますから（2024年2月OPEN予定）、来春の3月～、坪1500万円近くで販売してくるに1票。このエリアは本当に鉄板です。
*ここの価格は周囲より割安感があるといわれる。その理由の一つは普通借地だからと言われる。しかし、普通借地は何の不安もないと言いつつも安くせざるを得ないとは、どういう事なんでしょうか？誰か　わかりやすい説明をお願いします。
**普通借地、特約がなければ、存続期間は30年。契約の更新が可能ですが、借地権だと住んでいる人が亡くなった時に売りにくいといった声も聞きます。不安がない＝契約更新できる。安くせざるを得ない＝買う人が少なく、需要がないと売れないといったところでしょうか。。。


==交通==
*

==構造・建物==
[[File:シティタワー虎ノ門　エントランス完成予想図.png|350px|thumb|シティタワー虎ノ門　エントランス完成予想図|alt=シティタワー虎ノ門　エントランス完成予想図]]
[[File:シティタワー虎ノ門　エントランスアプローチ完成予想図.png|350px|thumb|シティタワー虎ノ門　エントランスアプローチ完成予想図|alt=シティタワー虎ノ門　エントランスアプローチ完成予想図]]
*敷地面積：1436.01m2（青松寺の所有地0.57m2含む）、販売対象面積：1435.44m2　
*建築面積：1,010.66m2　　
*建築延床面積：16,997.03m2　　
*建ぺい率・容積率：80%・60% （防火地域の耐火建築物につき割増あり）/600%・400% （基準法第86条１項に規定する空地による割増あり）　
*お墓を整理した土地に作るとのことで、気にするかどうかですね。敷地内にお寺とお墓も入るとのことです。その費用…
*前面道路からどれくらいのオフセットを以て建てられるのかな？建物デザインも早く知りたいけど、ランドスケープデザインだけでも早めに知りたい。
*こちら、内装と仕様はどうでしょうか。28階、105mらしいので、単純に割ると階高3.75mになりますね。仮に一階と二階で10m使用したとして、残り26階の各階平均が3.5から3.6m。少なくとも3mは超えそうかな？というところなので、階高は良さそうです。天カセや全熱交換がどうなるか気になっています。隣のブランズが仕様が良いので揃えてきてくれたら良いですが。。。
*展望がはやく見たい。東京タワーがどう見えるか。YouTubeで目の前のマンションの上層階を見たら展望はいい、でもグランド近いせいでうるさかった　騒がしいのは嫌だわ。その点、さずがにここなら聞こえるのは車とかくらい　上層階で前のマンション越えたらすごい展望なるだろうからいいなと思ってる
*これだけの高さがあれば、眺望が望めるので日々の忙しさも、自宅の窓から見える景色で癒されるでしょう。総戸数は多いですが、ワンフロア5～6戸くらいかなと思うのでプライバシーもしっかり守られるであろうと思います。共有設備が充実していることと、各階でゴミが捨てることが出来るのもいいなと思いました。間取りなどの詳細が早く知りたいですね。
*エントランスホール完成予想図を見るとホテルのロビーのように見えますね。コンシェルジュサービスには日用品販売サービスもあるようですが一角にミニショップのようなコーナーがあるのでしょうか。
**ミニショップとかあれば確かに便利だけど…この近辺、あまり生活利便性の高い商業施設は多くないんで。そこは確認とらないとですね。ミニショップがあったとして、おそらくテナントじゃなくて管理組合での運営方式か？管理組合での持ち出しが多くなってしまうと撤退もありえるのであまり当てにしすぎないほうがいいかもしれません。


<gallery>
Image:20230430シティタワー虎ノ門.jpg|外観工事状況（2023年4月30日撮影）
</gallery>


==共用施設==
[[File:シティタワー虎ノ門　エントランスホール完成予想図.png|350px|thumb|シティタワー虎ノ門　エントランスホール完成予想図|alt=シティタワー虎ノ門　エントランスホール完成予想図]]
[[File:シティタワー虎ノ門　1階エレベーターホール完成予想図.png|350px|thumb|シティタワー虎ノ門　1階エレベーターホール完成予想図|alt=シティタワー虎ノ門　1階エレベーターホール完成予想図]]
*駐車場：64台（パズル式駐車場64台）、他に来客用兼電気自動車充電スペース１台、荷捌き用１台　
**駐車場使用料（月額）：51,000円～60,000円　
*自転車置場：144台[平置き4台、スライド式9台、2段式(下段スライド式)131台(上段53台、下段78台)]　
**自転車置場利用料（月額）：500円～4,000円　
*バイク置場：2台
**バイク置場使用料（月額）：8,000円　
*総戸数144に対して駐輪場の台数が144となっているので、1世帯に1つなんですね。駅近なので使わないと言えば使わないところではありますが、きっと使われない分もあると思うので、そこは借りれるんですかね。
*共用施設はテレワークルームとコンシェルジュサービスがあるのですね。正直コンシェルジュの業務は自分でできる事ばかりなので不要と言えば不要ですが、コンシェルジュがついている事でマンションとしての資産価値は落ちにくいのかもです。
*総戸数144とかなりボリュームがありますがそれでも駐車場が64台も確保されているのはありがたいところですね。来客用１台はちょっと少ない気がしますが。



==設備・仕様==
*

==間取り==
*間取り：1LDK＋S～3LDK　
*専有面積：60.06m2～75.13m2　
*バルコニー面積：9.55m2～26.20m2　
*1LDKで60m2は、単身用と考えるとやはり広いと自分も思います。今どき同じくらいの広さで3LDKが普通にあったりしますから。あれ、でもこちらの場合はプラスSが付いてるから、実質2LDKですね？となると広くはなくて普通なのかな。リビングインの部屋がウォールドアだとしたら、ドア開放して1LDKとして住んでもいいけど。駅から徒歩2分となると、かなり高額になっちゃいそう。
*ありがちな苦しい変形間取りだ。どこかの部屋を凹ませてバルコニーを作る。火事になったら逃げられないぞ
*上層階の眺望はかなり良さそうです。夜景はもちろんですが日中もかなり見晴らしの良いところですね。眺望の良いところに住んだ事がないのでわかりませんが、景色はすぐに飽きるものでしょうか。
**東京タワー、何階以上から見えるんでしょうか？他のマンションも高いので、隙間から見る形になるかもしれません。地方出身者なので、東京タワーが見えるとモチベーションアップになります。


==買い物・食事==
*'''商業施設'''
#成城石井 愛宕グリーンヒルズ店［24時間営業］　徒歩2分 / 約140m
#トモズ 神谷町店　　徒歩2分/約160m
#愛宕グリーンヒルズ　　徒歩2分 / 約140 m
#東京ワールドゲート虎ノ門　　徒歩4分 / 約270m
#城山ガーデン　　徒歩6分 / 約420m
#虎ノ門ヒルズ　　徒歩9分 / 約670m
#泉ガーデンタワー　　徒歩11分 / 約820m
#アークヒルズ　　徒歩11分 / 約880m
#スパ アット 東京エディション虎ノ門　　徒歩4分 / 約270m
#The Premier Club　　徒歩6分 / 約420m
#愛宕グリーンヒルズスパ　　徒歩6分 / 約460m
#ヒルズスパ仙石山　　徒歩7分 / 約540m
#The Okura Tokyo フィットネス&スパ　　徒歩8分/約640m

*神谷町って昼飯食う場所とかあるの？ラーメン屋とかサイゼとか。
*スーパーは意外とある。成城石井、福島屋、マルエツ。東麻布のニッシン、びっくり屋もまぁ圏内。虎レジ、虎麻にも生活支援施設入るのでより良くなるはず
**虎麻にフードマーケットができます。虎レジのスーパーはお手頃系。虎ノ門ヒルズステーションタワーにも商業施設が入るようです。まあでもここだったら愛宕グリーンヒルズの成城石井、城山のマルエツプチですかね普段買い物するなら。
*アイスクリームもステーキも坦々麺もカレーもすき家もすぐに食べれるし良い立地です。
*商業施設はトモズや成城石井がありますし、愛宕グリーンヒルズという商業施設もあるようです。ちょっと歩けば公園もあるし、商業施設もありますが、お店は日用品というよりは娯楽品を扱っているお店がほとんどなんでしょうね。ただ駅からも近いですし、不便さはほとんどないと思いますよ。


==育児・教育==
*'''教育施設'''
#グローバルキッズ虎ノ門保育園　　徒歩2分 / 約90m
#東麻布保育園　　徒歩10分 / 約760m
#明徳幼稚園［私立］　徒歩10分 / 約740m
#霊南坂幼稚園［私立］　徒歩10分 / 約800m
#港区立御成門小学校【通学区】　徒歩5分 / 約390m
#港区立御成門中学校【通学区】　徒歩5分 / 約400m
#芝中学校・芝高等学校［私立］　徒歩4分 / 約320m
#東京慈恵会医科大学　　徒歩9分 / 約710m
#慶應義塾大学芝共立キャンパス　　徒歩 10分 / 約800m

*子育て環境としてはどうなんだろうなぁ…自分的には思い切りオフィス街で神社もあるから緑も意外とある、という位置づけで見ていたので。御成門小学校・御成門中学校は共にかなり近くにあるので子育てと仕事を両立させたいご家庭にはいいのかもしれませんね。
**学校が近いのならば子育ても可能ということでしょうね。緑が多いというのも都会としては恵まれた環境なのかなと思います。光明寺のあたりをちょっとだけ歩いたことがあるのですがお寺カフェをやっていたような気がします。都会ながらも落ち着いた雰囲気の街だったという印象です。案外生活しやすいかもしれませんね。商業施設も近くにけっこうあるみたいですし。


==周辺環境・治安==
*用途地域：商業地域・第二種住居地域　
*駅近なうえ、駅まで平らなのはいいですね。急な坂はしんどいです。
*墓地のあった場所（その墓地もすぐ側に）の上に建てられたマンション…昔何があったかなんて聞かなければわからないものですが、ここはあからさまですね。
**ここはお寺さんとの共同事業のようです。調べたら計画前の墓地はお寺さん側にありますね。マンションが建つところは戸建てが並んでたようです。
*ヒルズに挟まれた駅前好立地をスミフがどこまで綺麗に仕立て上げるか。
*アクセス面は条件の良いところですが、生活エリアとしてはいかがでしょうか。この辺のエリアはあんまり詳しくありませんので、食品や日用品の買い出しの利便性など、住み心地に関する詳しい情報があれば知りたいです。
**神谷町は神保町から飲食店を少なくしたようなイメージだな。神保町から皇居近いよ。
*ここそんなに立地よくないですよ。狭いプランが中心なのも納得。三井ならパークリュクス的なコンセプトじゃないの？敷地が狭いから豪華な感じにできないでしょ。
*西も東もお墓ビュー。虎ノ門て墓だらけなんだな。
**お墓が見えるのって皆さん的にはやはり気になるところでしょうか。確かに眺望としては微妙なところがあるかもしれませんが、高い建物に変わることはないと思うので、そういう点では良いところでもあると個人的には思っています。
*この辺は自転車があるとかなり便利。芝公園はもとより、日比谷公園、浜離宮、有栖川ぐらいは余裕で巡れます
**自転車があると便利なエリアなんですね。アクセス麺ばかり気にしてロケーションをチェックしていましたが、確かに公園とか巡ることを考えると自転車はあったほうが便利そうですね。
*都会ではありながら、周辺は割と昔ながらの街並みもあるかなと思います。教育施設も多いですし、子育て環境も良いのかなと感じました。まだ詳細が出てないですが、どんなプランがあるでしょうね。詳細が早く知りたいですね。
*空港へのアクセスがそこそこ便利そうな立地ですね。あんまり飛行機を使わない人からするとあんまりプラスではありませんが、全体的にロケーションは良くて住みやすそう。
*近所にあるからってあんまり行かないかとは思いますが神社があるとたまにふらっと散歩でいけていいですね。老後とかもリフレッシュできて良さそう。
**この辺りも新しい建物もあるけど、たまに古いものもあったり、神社もあったり歩いていると面白いですよね。通勤するにしても、ルートを変えて歩いていったりするのも趣深いのではないかと思う。大人が暮らしていくのに程よい街ではないかと。
*郵便局も神谷町交差点にあるし、便利。大型スーパーがないのが玉に瑕だったけど、麻布台ヒルズで補完されて盤石でしょ。


==周辺施設==
*'''公共施設'''
#港区立みなと図書館　　徒歩8分 / 約600m
#愛宕警察署　　徒歩8分 / 約600m
#港区役所　　徒歩11分 / 約880m
#芝消防署　　徒歩13分 / 約990m

*'''金融機関・郵便局'''
#みずほ銀行 神谷町支店　　徒歩2分 / 約160m
#神谷町郵便局　　徒歩4分 / 約270m

*'''医療施設'''
#神谷町歯科　　徒歩2分 / 約90m
#虎の門中村康宏クリニック［内・皮・耳鼻・整形・小児］　徒歩 2分 / 約160m
#山口医院［内・外・整形外・皮］　徒歩3分 / 約210m
#かみや町駅前クリニック［脳外・外・内・漢方内］　徒歩4分 / 約270m
#日神谷町クリニック［内・皮・リハ］　徒歩4分 / 約280m
#小川耳鼻咽喉科医院　　徒歩5分 / 約330m
#東京慈恵会医科大学附属病院［救急・総合］　徒歩9分 / 約710m
#虎の門病院［救急・総合］　徒歩12分/約940m



==その他==
*


==ブログ==
*[https://www.sumu-lab.com/?s=%E3%82%B7%E3%83%86%E3%82%A3%E3%82%BF%E3%83%AF%E3%83%BC%E8%99%8E%E3%83%8E%E9%96%80 シティタワー虎ノ門（スムラボ記事）]

==掲示板==
*

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