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シティタワー武蔵小山

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シティタワー武蔵小山
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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[品川区]]小山三丁目1番24（地番）
*交通：東急[[目黒線]] 「武蔵小山」駅 徒歩1分
*総戸数：506戸（非分譲住戸187戸含む）、その他店舗・公益施設・事務所（詳細未定）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上41階 地下2階建
*敷地の権利形態：	所有権の共有
*完成時期：2021年06月中旬予定
*売主：住友不動産株式会社
*施工：五洋建設株式会社


==価格・コスト・販売時状況==
*パークシティ武蔵小山ザ・タワーの仕様が酷かった分こちらへの期待が高まってますね。駅距離も共に1分で互角。専有部と共有部の仕様次第でしょうか。こちらには価値に見合った価格をお願いしたいですね。
*結局は土地取得価格次第だとは思うんですが、お隣ほどでもないのだとしたら、大井町のシティタワーと同等の値段で出せば飛ぶように売れるでしょうね。 
実際検討したい。
*感じのいい坪５５０万を予想。
**お隣が大コケしてるのに、それはありえなーい 
***別に大コケしてないでしょ。
*三井より少し高いぐらいでしょうかね。490とか。
**現実的なところで500前半でしょうね。
***500前半かと思いますが、スミフですから最終期には500後半になってそうですね。
*状況によっては、住友と三井を比較する結果になってマンションニュースの良いネタになりそうですね
**住友と三井って再開発タワマンで隣接するケースが多いよね。互いの眺望を奪い合ってる感じで残念。
***ここの他、あと2街区でのタワマン建設が計画されているようなので、それらの動向も気になるね。
*金額もさることながら、ただでさえ混む駅により人が集まるのか・・・
*70m超えの3LDKを検討していて、先行の三井不は、抽選漏れしてしまい、こちらの物件購入を視野に入れてます。駅前ではなく、駅近になるのと（まあ大差はないんでしょうが）やはり、住友なので、値段は上げてくるかなあと思います。我が家のような三井不漏れの方で検討されている方、他にもいらっしゃいますかね。
**一定数は間違いなくいると思いますよ。まだ金額は分かりませんが、住友は一期一次が一番安く、最終期に向けてドンドン値段を上げていきますから、早めの購入がおススメですね。おそらく一期一次なら先行の三井とほぼ値段は変わらないのではないでしょうか。
*@540くらいだと思うよ。→目黒徒歩1で@600 ブリリア物件 →駒沢徒歩1で@450〜500 同じ住友物件。郊外の駒沢ですでに500だから、より都心に近い武蔵小山は高くする。あまり期待しないほうがよいよ。結局、三井が良心的な値付けってことになるのは明白なので、間に合う人は三井がよいのでは？ 
**シティタワー目黒より高いってことになるね 
***そうなんですよ。すみふが高く売れるチャンスを逃す訳がないし。もしそんな価格で出すなら、せめて仕様は一昔前程度でいいから、いいものにして欲しい。 
**目黒駅上空は飛行機通過予定です。2年後のブリリア中古価格は興味あり。
*三井は豪華な共有設備が無い、天カセが無い、low-eでは無い、ボイドスラブが薄いという指摘もあり、と言う感じでしょうか。(尚、low-eは自費で交換可能なようです) この辺りをクリアしてくるとさすがはスミフ、高いだけあると言う感じになるのでしょうか。またスミフは三井方向以外の3面はお見合いにはならないので、そういう意味で立地もアドバンテージがあるかもしれませんね。以外と蓋を開けてみたら、三井と変わらない値段で、スミフ良い！となるかもしれませんよ。
**スミフで高級仕様だとすると、同立地で同じような値段は絶望的に難しいでしょう。最低でも1割は高いと思いますよ。
*ワンチャンスあるなら1期。そのあとは値上げに次ぐ値上げ。480-520-550みたいになるのでは、まぁそれで1期の堅調さを謳うのが住不のやり方。あと、住不は５年かけて売るのも上等、だからねぇ。
*総事業費300億で319戸。一戸あたり9400万。三井が6500万とかだったから、坪単価550ありえますね。 
*仕様が三井より良くて、坪単価480なら三井と殆ど変わらないから欲しい。
**住友が安く売るわけない
*市況も不透明になってきたし、三井とほぼ変わらない値段で売ると予想。1期は坪単価480から出てくるんじゃない？三井が完売してから値上げするんじゃないかな。
*晴海の新規販売スミ不タワー、隣で販売中のスミ不タワーより高く出してきました。ここも強気でくるんじゃないかな。
**強気でくる可能性は大いにあるけど、仕様対比割高なら見送るでしょ。今は無理して買うところではない。今は賃貸が正解の地合い。それで困るのはデベだけ。
*三井が完売してない以上、大きくは上げられないでしょう。三井が完売するまでは同レベル単価、完売後ズルズル需給見ながら上げる作戦と予想。
*三井の仕様が酷かっただけにこちらには期待したいよね。ここも酷いものが出てきたら相当侮られてると思う武蔵小山を選ぶ人達は仕様の違いがわからない見る目の無い人とマーケされたことになるでしょう
*2回目の販売予定見直しですね。7月→8月下旬→11月下旬。これはお隣の販売不振がかなり影響したものと思われますね。計画を練り直しているのでしょう。
**PCより1年4ヶ月後の入居予定ですので、PCが2017.11月発売開始だった事を考えると、2019.3月まで延期が続いてもおかしくは無いですね。
*１３９坪500万なら買う。永久眺望が確保出来るからPCより欲しい。 
*この物件に住みたいのであれば新築10年は賃貸、その後価格が落ち着いた頃に購入という選択もありかとおもいます。 
*住友は、前からあるパークホームズ武蔵小山と向かい合う南東側20階くらいまでと駅側中層棟に向く部屋は安く@350位でだしてくるのでしょうか？その分眺望抜けるところは@500オーバーと見てますが。
**築10年のパークホームズ武蔵小山が平均坪350なので、こちらは低階層でも450くらいで平均500くらいかなと思います。今はどこも高いので仕方ないですが、なかなかハードル高いですね。
**武蔵小山の中古で350万も出す奴いねぇよ。レインズの情報を鵜呑みにしてる素人さんかな。
***レインズが全て事実を受け入れられないお隣のジャンピングキャッチさんかな？
***そんなことないし、言い方に悪意がありすぎ。実際パークホームズは中古動いてるしね。 
***レインズすら信用せず、何を持って適性価格を判断するの？
*ここは低層棟も分譲販売しますね。合計506戸には中層棟と低層棟を含むので、高層棟はたぶん400戸台半ば。高層棟のエレベーターが4基しかないし。ここから地権者引いたら、高層棟の販売戸数は少なそうですね。
*ここの坪単価はいくらだと思いますか？
**住友のことなので三井よりは高値付けて来るのは間違いないと思われます。あちらが坪470(平均)ならこちらは坪500(平均)と言ったところで予想しておきます。
***先発の三井に比べて後発の住友は大体1割り増しがパターンとして多いです。そこから考えると、坪520といったところでしょうか。
***住友がいくらで出してくるかで武蔵小山の将来が左右される。ここがお隣と同じかそれよりも下の価格で出すことがあれば、供給過剰＋お隣の郊外長谷工オリティのせいで、武蔵小山全体の下落圧力がさらに強まりそうな予感。
*パークシティ側の南西かもうひとつの三井側の南東の低層だったら、坪400以下ででますかね？
*パンダのぞけば、第一期は三井と同じか少し安いんじゃないかな。ただ売る部屋はかなり限定するだろう。その後値上げ。
*一般販売、隣が400、ここ300、三菱ができて400としても、全部合わせてパークタワー晴海1棟分の供給にしかならない。ここは高値でじっくり売るだろう。


==交通==
*ここを見ると https://www.musashikoyamakingdom.com/entry/2018/03/31/174640 電車通勤は大変かなとか思っちゃいます。
**昔は空いてたんだけど武蔵小杉が開発されてから一気に酷くなった 
*三井との間の横断歩道、信号機ありになる？
**重要ですよね！幅員広そうだし、信号機なくても実質的な交通量が多いのかどうか。 


==構造・建物==
*デザインどうなるかな。三井はアースカラーの団地風で高級感のカケラもないから住友に期待。住友だからシャープなカッコいい感じだといいな。
*画像を見ると中住戸はバルコニー面積を小さくしてリビングを広く取っているのかな。
*もしパークシティと同じ高さ制限だと、同じ４１階建てなので、エントランスロビー低くしないと、スラブ厚、天井高、天カセのどれかを犠牲にしないといけない気がするのですが、スペック大丈夫かな。
**危惧されてるのは、ここはパークシティと同じ41階建なので、スラブ厚や天カセなど同じ安普請な仕様になってしまわないかということですね。心配ですよね。
**そうなんです。最近は違うかもしれませんが、スミフさんは天井が高い豪華仕様のロビーを設けるイメージがあったので、住居階の階高が不足しないかなと思いました。
**まあ天カセはオプションにするか、リフォームで一部の天井下げて取り付け可能な気もするので、替えの利かない天井高とスラブ厚だけでも確保してくれたらいいかな。それだけでもパークシティより優良になるし、多少割高でも納得できる。
***天カセは後からリフォームでの対応はできないよ。スミフの他の物件で聞いたことあるけど無理と言われた。
***二重天井の空間が不足しているからですかね。工数増えるけど、一部天井下げたビルトインの間取りにしてほしい。あまり需要ないのかな。
*天井高いくつあれば合格ですか？
**タワーなら2600でしょうね
**欲を言えばオフィス並の２７００ですが、期待値は２６００、妥協して２５００でしょうか。ただ天カセだけのために部屋全部を下げるとなると天井高もほしいので悩みますね。それよりもスラブ厚を優先したいです。
***フルフラットなら2500でもありですね。お隣みたいな凸凹は勘弁
*多少天高低くても天カセあった方が良いのかどうかは悩ましい所。共有設備が豪華だと良いですね。 
*スミフらしい真っ黒のタワマンでは無いのが残念ですね。威風堂々としたカッチョ良い黒タワマンを期待していたのですが。少し高くなっても良いので豪華なタワマンを期待して待ってます！
**同意です。スミフの黒マンは特徴的で瀟洒なので残念です。再開発のイメージや街並みから浮いてしまうのかな。
**同じく、同意です。三井と差別化する意味でもスミフらしいスタイリッシュなデザインにしてほしかったなぁ。
***お隣があれほどまで安っぽい外観なのは想定外でした。逆に引き立て役になってくれるから良いのかな。
*外観はイマイチな印象
**お隣パークシティより数段上のデザインだと思います
**実力的には三井と同等かやや下ぐらいの印象です。
***外観の実力って何ですの？三井のあの吹付けだらけのチープな外観に負けることはあるまい。エントランスは住友の圧勝ですし。


==共用施設==
*駐車場総台数：住宅用131台、その他施設用13台
*自転車置場総台数：住宅用700台、その他施設用100台
*バイク置場総台数：住宅用30台、その他施設用4台
*ミニバイク置場台数：住宅用25台
*共有も流石に三井よりはまともになるよね？お隣はヒドい代物だからさ。
*管理費少し高くなっても良いから、プールとかラウンジ、住民専用コンビニ、スタディルーム、キッズルーム希望。
**ラウンジ、ゲストルーム、スタディルーム、キッズルーム有り。住民専用ではないけどテナントでコンビニは入るんじゃないかな。
***パークシティが値下げしてくれたらシティタワーも適正な値付けになるのを期待したいです。
**スカイラウンジとスタディルームは必須ですね。駅ビルにジムがあるから、フィットネスは無くてもいいかも。
*スカイラウンジは必須ですよね。プールも高級感あっていいですね。健康志向な方や子供は喜びそう。必要ない住民には負担かけたくないので、大多数が望ならという感じです。
*共用施設といいエントランスといい、PC武蔵小山より高級感がありますね！
*エントランスも雨っさらしになりそうだし、、、ロビーも代わり映えしない雰囲気。いちいちコンシェルジュの前通ってのも、ちとめんどい。スタディルームはいいね！これは三井になかった残念部。スカイラウンジって、使いたいときいつでも誰でも？か、貸し切り制なのか、、ならば三井のスカイテラスのほうかなぁ、、、
*人によると思うのですが、スカイテラスなんて、春夏は暑いし日焼けするし秋冬は風が強いし、管理費や防水シートなどの修繕費がかかるし、私は行かないな。
**スカイテラスは要らないよね。晴れた日は普通に外に行く。
*ライブラリとスタディルームは、タワー棟でなくレジデンス棟４階なんですね。導線はどうなんでしょうか。雨の日でも濡れずに行き来できるのか気になりました。
**レジデンスには中廊下で接続されてるので雨に濡れませんよ。日々の生活を考えるとお隣の低仕様には我慢できそうになく、こちらを待って良かったです。少しばかし高くてもちゃんとしたモノに住みたいですもの。
*エレベーターの数は私も気になりました。 
*駐車場からの導線が気になります。地下でつながるのかな？
*エレベーター4基って、この規模のタワーマンションで前例はあるの？ 
**4基ということは低～中階層2基、中～高階層2基ってことですかね？タワマン住んだことないのでよくわかりませんが、折角駅前なのに朝エレベーターで待たされるのは嫌ですね。
*仕様はどのレベルを期待したいですか？
**ここのアキレス腱はエレベーターの数の少なさですね。この規模で4基って想像できないんだけど。
***この規模で4基はヤバイです。今住んでいるマンションが80戸台で2基あり、それでちょうど良いぐらいです。 
*共有部分だけでも住友の方が断然仕様が良いですね。タワーである以上スカイラウンジは必須であると思います。それが無い三井は考えられません。リセール面からも共有部分が貧相では不利なのは明らかとなっています。
**リセール考えるとスカイラウンジは有利なんですね。自分は使わないのであまり気にしてませんでした。購入したら1、2回は使ってみたいですね。
*スカイラウンジなどタワマンとしての最低限の設備は欲しいのでこちらにします。

==設備・仕様==
*住友は高層階、網戸つかないんですよね？ここは、どうかな。早く情報ほしいです。  
*スミフさんは共有設備も豪華で仕様のいいもの作りますから、楽しみですね。パークシティより少々高いだけなら断然こっちを期待しています。
*三井と値段は同程度、仕様はちょっと良い(普通)ぐらいで出してくると思う。
*三井、住友で迷ってるけど、エレベーター4台で41階でまかなえるのでしょうか？駅近だけど、朝ラッシュ時イライラしそう。 
*シティタワー目黒と同じ仕様ですかね？だとすれば、かなりいい感じなんでしょうが、地下か各戸にトランクルームは是非欲しいなぁ
*仕様は三井と同じ程度だと思う。


==間取り==
*間取：1LDK～3LDK 
*面積：37.97平米～111.86平米 


==買い物・食事==
*超高層タワー棟と商業店舗や公益施設などが入る中層棟、低層棟で構成される、ということなのですが、商業店舗などは、何かしら商店街などに影響を与えたりとかしないのでしょうか。武蔵小山パルムって、本当に雰囲気があって良い商店街ですので、このままであってほしい、より良くなって欲しい、と言うのはある方は多いのではないでしょうか。
**パルムのどの辺が良い商店街？建物は汚いしなんか場末感の塊にしか感じないが 。
***まあ確かにもうちょっと改良の余地あるよね。見たけど、携帯ショップとペットショップ、居酒屋ってイメージであんまり使わないな...って思っちゃった。 老舗の美味しいショップとか、小洒落た感じは確かに無いね。病院の数(特に土日もやっているクリニックとか)も少な目だったし、有名塾も無いし、ファミリー層はここにすむのか。


==育児・教育==
*有名塾は目黒、三田、白金高輪にあるから、武蔵小山には不要ですよね。 


==周辺環境・治安==
*用途地域：商業地域、近隣商業地域
*パルム商店街に面していない分、閑静で良いかもしれないね。


==周辺施設==
*

==その他==
*アメリカをはじめ、ゼロ金利を続けていたヨーロッパも金利上昇の局面になってきています。今後、日本もインフレ目標2%を達成しなくとも利上げの体制に入るでしょう。そもそもマイナス金利にしても物価上昇に寄与しなかったということですから別の政策を打ち出してくるでしょうね。それに賃貸で回らないような値段のマンションに価値を見出せる？駅徒歩1分だから買う？そこまで希少性のある地域でもないですし。いまの不動産市況は明らかに異常。損をしに行くようなもの。皆が買わなければ在庫がダボついて値段が下がるのが需要と供給というものです。その際、いくつかのデベが消えることでしょう。数年前と同じように。歴史は繰り返します。
**残念ながら論理的ではないですね。アメリカやヨーロッパの国々と日本の状況は違います。アメリカやヨーロッパが利上げしているから日本も利上げするというならもうとっくにやっています。2012年12月から始まった現在の好景気は、いざなぎ景気を超え戦後2番目の長期間となりました。あまり実感はありませんが、失業率は2.5%まで下がり、日本企業の利益は過去最高を更新し、また一部上場企業の株式時価総額はバブル期を超えています。このまま好景気が続くとはとても思えず、必ず景気後退局面がやってきますが、その際日銀が政策金利を上げることはあり得ないです。日銀が政策金利を上げる局面は景気が過熱し、国債の利払いよりも景気の過熱が危険だと判断したときで、もしそんな局面がきたとしたら東京の不動産価格は今より遥かに値上がりしています。その景気後退局面がきても、都心近郊の不動産価格が大きく下がることはなく、ある程度の資産価値が保たれるでしょう。論理的に考えると、向こう5年の不動産価格は大きく上がることも大きく下がることもないでしょうね。
***まさに1990年代の不動産バブルがそうですが、まず最初に株価と不動産価格が崩壊し、その後で実体経済が悪化してます。株価や不動産価格は実体経済より先に動きますので、実体経済が悪くなる局面においてはすでに不動産価格は大きく下落していると見るべきです。
*父がバブル時代に土地を売って小金持ちとなったが、1988年ごろ既に、東京の土地は天井となって買い手は減り地方の土地取引が時間差でバブルとなった。 で地方も天井となり、崩壊した。 
*坪500万だなんて馬鹿げてる。マンションバブルかよ。オリンピックだ再開発だ、って謳い文句に乗せられて買う奴ももういなくなるでしょう。 
**バブルの根拠はここ5年で東京の不動産価格が30%上がっているからですか？もしそうなら、それは過去だけを見て未来を予想するということで、暗闇の中バックミラーだけを見て車を運転するようなものですから非常に危険ですよ。 不動産価格を決める要因は1にマンション建設にかかるコストです。外国人観光客が過去最高を更新し続ける中、慢性的なホテル不足で、好立地の土地は入札金額が上がっています。また労働人口の減少で、こちらも慢性的な人手不足となり、人件費高騰によって建築コストが上がっています。このマンション建設にかかるコストが今後5年程度で下がる見込みはないです。価格決定要因の2に需給バランスですここ10年で東京の年間新築マンション戸数が50%以下に激減しました。ということは、都内の駅近不動産は一般庶民が対象ではなくなりつつあり、それでも供給数が少ないので問題ないということです。要因の3として、1億円以上の不動産を購入できる層がどのように推移しているかです。2016年のデータですが、1億円以上の金融資産を持っている富裕層は282万6000人で、これは人口減少時代の現在においても相当な勢いで増え続けています。また、東京の人口も増え続けており、1億円不動産の購入対象者は二乗的に増えています。 最後の要因として、金利が今後どうなるかです。これが不動産価格に最も大きな影響を与え、これ以上の金利を下げようがない局面まできたいるので、今後不動産価格の上昇に寄与することはないでしょう。では、大きく金利が上昇するかというと、それもなかなか難しく、1000兆円を超える国の借金が重しとなり、日銀は安易に政策金利を上げることができません。もし1%金利が上がると、中長期的に国債の利払いが10兆円増えてしまい、これは消費税4.5%に相当しますから財政破綻を招きかねません。以上のことから今後不動産価格が上がるとは言いませんが、1990年の頃のようなバブルが弾け不動産価格が大きく下がることもないでしょう。ここは坪500程度からスタートし、最終期で550ぐらいまで上がるのではないでしょうか。
*今日別のマンション案内のついでに聞いて来ましたけど、第1期は三井とほぼ同じ価格帯で出すって言ってました。あと既出かもしれませんけど、三菱の他に大成建設が40階クラスのタワマン計画あるとのことで、一気にタワマン街になりますね。ただ、懸念としてタワマン計画と鉄道運営はやはり切り離されてるので、目黒線キャパオーバー問題は武蔵小杉と同じく出てくると営業さんも当然認識されてました。相鉄直通もあるし。
**何れにせよ10年以上してからの話。どうなることやら 
*武蔵小山をタワマン街にする必要があるのかなと思うんだけど。まぁ、決まったことダカラ仕方ないけど。 
**密集地だったから、そこを何とかするための再開発でしょ。駅前で、商店街が有名でってなれば、デベもとびつきますよね。
*そんなことしてる間にマンションバブル崩壊や。坪300万の真っ当な価格帯に矯正されるでしょ
**ところによってだけどね。ここの町なら400万割るかも 
***マンションバブルではないが一時的には400万程度かな。株と同じで振幅は必ず起きるから再度値戻りはするだろうけど 
*町の発展が望めないところだと400万割るかも。下落率は駅前で積みすぎ、かつ地権者に払いすぎの三井の方が大きい 
**三井6500、住友9800ですよ？
***何が言いたいのかサッパリわからん 
*再開発で住みやすくなりそうで、さらに魅力が増す理由ですね。生活に必要な施設が揃っていて、緑も豊かであるのも嬉しい要素だと思います。やっぱり再開発をした影響でこれから需要が高まっていくのでしょうか。
*思っていたよりもかなり広い土地で、大きな建物ができるのだなぁと思いました。506戸（非分譲住戸187戸含む）、その他店舗・公益施設・事務所ということなので、結構地権者さん多い。管理組合の経営にそこまで影響するほどなのかはわかりませんがかなりの割合ではあります。
*日経平均が下がればいいのか。外的要因も必要だね。ダウ急落とか、トランプ大統領が輸入品関税強化とか。早くバブル崩壊しろとか思うんだけど。
**バブルが弾けたら、大変だよ！
***んだんだ。お隣の購入者が悲鳴あげるぞ。
*都会の方が買うより、武蔵小山周辺に住んでいて住み替える方が多そうですね。 
*子育てファミリー層には、どうせ混む路線（ビミョーな目黒線）なら武蔵小杉で安く買った方が良いし（←埋立地ではない）、埋立地気にしないなら豊洲とかで買った方が利便性高そう。どちらも、ショッピングセンターあるし、塾も徒歩圏だし。DINKSなら職住近接必須だから、ここじゃないよね。何故に武蔵小山？どういう世帯構成、年齢層がここ買うのかな？
**基本は年金受給世代向けでしょうね。現役世代には向かない 
***ナルホド...相続税対策ですね。私が高齢者なら維持費のかかるマンション買うより、快適な介護付き老人ホームを探して、そこを終の住処とするけどなぁ... これから先は不動産ではなく、負動産化の時代なんで、今のうちに不動産売っぱらって、賃貸暮らしに変えようかな...キャッシュフローさえあれば、賃貸は最強だからなー... 
*シティタワー武蔵小山とパークシティ武蔵小山は平均単価はどちらが高いの？
**シティタワー武蔵小山の方が高い
***どこの情報ですか？素人の予測は無意味なんで不要です
*武蔵小山、良い街だと思うけれど、なんとなく庶民的な感じがする街でタワーマンションって意外な組み合わせのような気がします。駅からの近さを考えると、お安くはないんですよね。以前、このあたりに住んでいたことがあったので、このあたりの住みやすさというのはよくわかりますがお値段が高すぎるとちょっと違う気もする人も出てくるのかなと思いました。
*PC武蔵小山は迷ってるうちに欲しかった部屋が売れてしまったので、こっちに着目しています。三井と同じ値段レベルだと良いんだけど.坪500まではなんとかなるけど、それ以上は無理。でも駅前タワマン欲しいなぁ。
*パークシティはモノが悪くて見送ったので、こちらに期待してる
**そうだったんですか？普通のタワマンだと思っていたのですが。特に華美ではないかと思いましたが、あんなものかな、という印象でしたが... どこが落第点だったのでしょうか？ 
***何から何まで全てです。良いところは駅前ということくらい。それも導線が悪いのとエントランスが2階なので実質の時間は距離以上なのでそこまで評価できませんでした 
*パークシティは入り口1階もありましたよ 。
**駅前、商店街があるからこそ簡単に入れたり見れたりしない２階がいいいいな。
**商店街から、オオゼキ側から、もちろん通常エントランス、駐車場から入れるから行く場所によって近い入り口使えるのがいいな。 
**それ駐車場ですよね？導線悪すぎて普段使いできません。
***人のみですよ
*雨にぬれずにマンションはいれるのかな？だったら買ってもいい。
*すでに倍率下げ工作開始か。人気物件になりそう。
*武蔵小山ガチンコ勝負。シティタワーとパークシティどちらが格上？駅距離は同等。免震構造も同じ。施工は鹿島であっちが勝ちか。シティタワーの坪単価高ければ利回りもあっちの勝ち。三井の勝利と見てますがどうですか？資産価値に関わるので議論しましょう！ みたいな書き込みがパークシティの方で見られるのですが、ここの検討の人ですかね。書き込んだの。それか全く関係ないただのネガでしょうか。 
**ただのランキング好きなパークシティ武蔵小山の仕業だろ
*不動産鑑定士です。理論的にはいまの高過ぎる住宅用マンションの分譲価格は説明できません。賃料は低位安定、利回りも低位安定、価格だけ高止まりはバランスを欠いています。利回りが低位安定で変わらないとしても、いずれ賃料が上昇するor価格が下落するはずです。事業者不動産(事務所ビル、ホテル等の)の価格も上がっていますが、賃料上昇を伴っており健全です。住宅用マンションは不健全な価格上昇です。金利や物価動向の見方は色々あるので要因から除外するとしても、いまの新築マンション、とくにタワーの募集価格は高過ぎます。土地仕入価格、資材人件費等の供給側のコストは分譲価格に影響はするが、最終的に価格を決めるのは需要者側です。高過ぎる値付けでも買ってしまう需要者側の問題が大きいです。価格が高過ぎてリターンが稼げず投資対象になりえない以上、需給は確実に緩んできます。マンションブームが終わり自用(投資目的以外)の需給が更に緩んできた場合、適正な価格まで下落すると思います。タワーマンションの希少性を重視する人は値は下がりにくいと言うし、タワーマンションの様々な欠点に着目する人は大幅に下落すると考えます。どちらになるかは15、20年経たないと分かりませんが、私は個人的に後者になると予測します。 
**駅直結でも長期金利以上の利回り狙いでは上昇した物件価格相応のプレミアム賃料が成約していないということでしょうか？
***分譲価格が正しいとすると、貸した場合に想定される賃料が安すぎると思います。プレミアム賃料が約定しないのには同意します。いくら駅直結の徒歩1分でも賃料には地域の上限があります。高い賃料出せる人は都心部で築浅物件から選択できますので、わざわざ武蔵小山で借りません。貸せる賃料が正しいとすると、分譲価格が高過ぎます。だから、どちらかが行き過ぎなんです。賃料が安過ぎるのか価格が高過ぎるのか。希望する物件の分譲価格に敏感になると同時に、その物件を自分たちが借りた場合、家賃はいくらまで出すかを真剣に考えれば、多少なりとも分譲価格の妥当性は分かると思います。
***収益還元法ですね。お隣は1%だそうです。こちらも似たり寄ったりですかね。
**利益が出ているのはインカムゲインでなくキャピタルゲイン。外需として、マネーの垣根がなくなり、日本人も英語を話せる人間が多くなり情報が外の人も取りやすくなり、近くのアジア圏に富裕層も増えたことで、自国の利回りより日本の不動産の利回りの方がこれでも高く、東京の不動産はそもそも世界的比較で安いので、じわじわ資金が流入してきている（まだ序の口） 一方、未だ大きい内需は、市中のマネーが増えたことによる投資意欲の増加とこれからも続く相続税対策。特にタワーマンションはこれからもずっと相続税対策対象になりうる 
***マネーの垣根がなくなったら不動産においては外資が入ってくるより内資が外を志向すると思うけどね。海外不動産の方が価格も高いけど賃料はそれ以上に高くて、利回りが高い。世界視点での資産運用において日本の不動産投資はハイリスクローリターン。
*わかりやい例をひとつ。年収1000万の２人がいて、ひとりは月収60万・ボーナス280万、他方は月収30万、ボーナス640万。結婚相手としてどちらを選びますか。年収はマンションの分譲価格で、月収はそのマンションの想定賃料です。年収に含まれるボーナスは景気や業績で変動しますが、月収は安定していますし、その本人の実力といっていい。景気が悪くなっても年収の下落率は小さくて済みます。マンションの価格だけを見て高い安い言っていると、その本当の実力が分からなくなります。ぜひ賃料で比較してみてください。マンションに当てはめると、想定賃料/分譲価格の少しでも高い物件を探してください。様々な立地のマンションを比較検討してみると驚くほど率が違ってきます。
*日本のマンション投資より利回り低い他国の不動産投資なんてないだろ。
**他国には地震がありませんので。東京は大震災リスクがある分だけ利回りが大きいのですよ。そんなことも知らんの？逆を言えば東京に大震災が起きれば暴落なんてものではないでしょう。いくら政府が復興措置を取ろうとも外資は蜘蛛の子を散らすように逃げていきます。そこを中国人安く買いたたかれて日本は終わりそうな予感がしています。
*日本に不動産投資が集まるのは規制が緩く購入制限がほぼない中で、リスクヘッジで資金分散しているからですよ。海外だと中古も長持ちするので、勉強不足の海外投資家は地方の中古にも投資しています。それこそＤＣＦで割安な物件しか買わないので、意外とハイリターン叩き出してますけど、品川エリア以外はそろそろ出口を視野に入れてそう。
*あーあ、住宅ローン上がり始めちゃった。ここ終わりだね。
**ここ買う人はローンと同額のキャッシュを用意できる人が多そうだから、金利はそんなに気にしないんじゃないかな。サラリーマンがローンパンパンに組んで無理する価格帯ではないかと。
*スミフさんもブランド力が失墜するような造りにしてしまうのかな。天然石キッチンやエントランスなどの見栄えよりも、住みやすさに影響するスラブ厚、Low-eなど基本をしっかりと抑えてほしい。シティタワーも一部は吹き付けだったり、ＨＰにスラブ厚を公表しない物件が散見されるから、品質には慎重になったほうがいい。
*武蔵小山は周りに安いマンションがありすぎてどうしてと相場が上がりにくい。
*9月からのお披露目参加すると抽選確率5倍アップらしいけど、マンションギャラリーがまだのようなので行くのに迷います。
*本邦初の商店街タワマン街になると言う事で変化が楽しみです。若い人達が沢山流入してくれると良いですね。若い人がいないと消費が活発じゃないし、街に活気も無くなりますので。
**若い人は買えないでしょ。30代のパワーカップルだよ。こどもも一人とか。
*パワーカップル、共働きは良いことだと思います。寧ろ、専業主婦が多いところの方がウチは馴染みにくそう。話が合わなさそうだし。共働きが普通で、子供が2人〜3人いる世帯が中心の街に住みたいです。ここはそう言う街じゃないのですか？
*やっぱりパークシティ武蔵小山が高騰のピークか。あちらは2期以降価格見直しがあったようだし、お隣の不調から流石に住友も無茶な値付けはできないか。こちらの方がモノが良さそうだし、下手に隣を摑まされずに済んで良かったんでない？
**売れてるのに安くするんですか？三井ももったいないことしますね。やはり三井か。
***売行き悪かったですから。価格見直しで何とか立て直したもののまだ大量に残ってますよね。こちらの方が設備が良いですから今後はより厳しいでしょうね。水面下で値引きも行われるでしょう。三井はそういうところバッサリいきますから。

==マンションWOM!==
*[https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/122/　品川区のマンションの記事]

==掲示板==
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23ku/633283/43-348
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シティタワー武蔵小山

物件概要
所在地	東京都品川区小山三丁目1番24（地番）
交通	東急目黒線「武蔵小山」駅徒歩2分東急池上線「戸越銀座」駅徒歩16分山手線「目黒」駅徒歩25分
間取り	2LDK～3LDK
専有面積	61.19平米～111.86平米
総戸数	506戸
販売戸数	6戸
価格	1億4,500万円～4億600万円
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