シティタワー品川パークフロント

2016年7月14日 (木) 10:44時点における版

物件概要

• 所在地：東京都品川区南大井二丁目39番、40番4（地番）
• 交通：

1. 京急本線 「大森海岸」駅 徒歩5分
2. 京浜東北線 「大森」駅 徒歩10分

• 総戸数：312戸
• 構造、建物階数：地上23階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年10月下旬予定
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：五洋建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 大森と蒲田のど真ん中のシティテラスでもあの値段ですから、駅歩5分、品川アドレス、パークサイド、タワーのこの物件は、すごいことになるのでしょうね。
• ここは65.02m2 (19.67坪)の3LDKが一番狭い部屋なのですね。坪300万で5,900万かあ。この部屋がパンダ部屋になるのかな。

【価格】

• G Typeだと上層階でいくら位でしょうか？
  • GとLが8000万円台と説明されましたよ。
  • 8000万円台ということですので、その中でもどれ位になってくるのか。前半だったら皆さんの想定の範囲内だとは思いますが、限りなく9000万円に近い8000万円台だとどうなのだろう、とは感じました。
• こちらって5,000万円台の部屋もあるのでしょうか？
  • 5900万台でありますよ。65平米の狭めの3LDKですけど。

【販売時状況】

• 事前案内会に行ってきました！大森西のモデルルームと同じ場所でやっているので、モデルルーム自体は4月に完成するとのこと。今出せる価格は、21Fから15Fの高層階部分で、東側(パークビュー)の角部屋の4LDKと3LDKが8000万円台、角部屋以外の70m2が7千万台後半、南側が7千万円台中盤というざっくりとした説明で、他の階の値段は今後の反応で決まっていくと言われました。正直、ここまでの値段が出てくるとは思っていなかったのでびっくりしましたが、広大な公園に隣接していて、駅から近い物件ということでかなり強気なのかなという印象です。プロストシティ以来の、ランドマーク的存在に間違いなくなると力説されました。(笑) 中層階の金額はまだまだ先のようですが、この調子だとさほど変わらない可能性もありえます。
• 正式名称はシティタワー品川パークフロントですか！やはり「大森」では印象がよろしくないのか、品川アドレスをアピールする名称になりましたね。

【検討者】

• いまの、城南エリアでは一番良いマンションな気がする。今後、品川シーサイドに大規模マンション出てくるけど、路線と買い物が不便だし、住友の天王洲も環境よくない。
  • ディスりたいわけではないんだけど、他にめぼしい物件が今はないという以外、積極的に選ぶ理由がないような気がするのだが。安けりゃまた違うんだろうけど。 免震じゃないー外廊下ー田の字間取りー大森海岸ー高い。。。。。。
  • 少し前まで免震、内廊下、三井清水、ワイドスパン、共用施設充実、港区芝浦のタワマンがここと大して値段かわらなかったからね。
• 65m2間取りの3ldkでも十分生活できそう。共用施設も多くないから管理費安い。制震だから修繕費も安い。生活便利そう。公園近い。と、一目惚れでした。が、やっぱり第一京浜隣接は音、振動、排ガスが心配だなぁ。この辺で凄く悩んでます。
  • 制震で修繕が安いとは考え難いね～、修繕は経年劣化でしょ。公園が近くは魅力的なのは同感です、でも80㎡前後の間取りが欲しいな～。

交通

構造・建物

• 敷地面積：3,671.88m2
• 23階建てで制震構造なのには驚きました。
  • 「制震は免震より長期的な修繕費やすいよ！」って営業さんに力説されましたね。鵜呑みにはできないのでしょうけど・・・。
  • 制振は大地震さえ起きなければ修繕費は安いかも知れない。でもいったん大きな地震が起きたら、制震装置は変形して交換が必要になる可能性が高い。そうなると一気に修繕費が跳ね上がることになるね。

【眺望・採光】

• 東側の高層階を購入しないと眺望が見れない。
• 眺望に関しては、南側も東寄りの半分位は駐車場がある分、低層階でも光は十分入ってきそうですし、その先のマンション群も15階位の建物なので、それ以上の階数であれば視界が抜けるのではと思っています。もちろん、南のボートレース場の景色より、東の公園の景色の方がいいのは当然ですが(笑)
• ここは低層と高層、両方景色がよい部屋がありそうですね。かつて区民公園前のマンションに住んでましたが、本当に公園の景色は緑が多く綺麗でした、春は桜が美しいです。とにかく前に建物はないので日が入り明るくて落ち着いて住めるマンションでした。後は水族館側にあるので遠足に来るような子供達の声に関してはどうなんでしょうね。

共用施設

• 駐車場総台数：84台　
• 自転車置場総台数：410台　
• バイク置場総台数：8台　
• ミニバイク置場台数：25台
• ラウンジもゲストルームもないんですね。タワーなのに共用施設が少ないのは残念です。
• いわゆる、高級マンションにありがちな、ラウンジやゲストルームはありません。屋上のスカイデッキと地下のパーティルーム兼キッズルームくらいです。ただ、その分、管理費がすごく安かったという印象です。(金額は忘れてしまいました・・・)
• ラウンジはありますよ。

設備・仕様

間取り

• 間取り：3LDK・4LDK
• 専有面積：65.02m2～76.73m2
• 洗面所リビングインの間取りが多い
  • リビングインの洗面室（浴室）は、来客と知らずに服を着ないで出てきちゃうとアウト。
• 子供が居ない人には良いかもね。ただ、狭いのが残念だ。90㎡近くは欲しいところ。

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  Nタイプ（2016-04-07撮影）

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  Kタイプ（2016-04-07撮影）

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  Gタイプ（2016-04-07撮影）

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  Lタイプ（2016-04-07撮影）

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  平面図（2016-04-07撮影）

買い物・食事

• 徒歩圏内に何でもそろうエリア
• 食料品・雑貨などは、西友・イトーヨーカドーでほとんど事足ります。マイバスケットもありますし、ネットスーパーを活用すれば、不便はまったくありません。
• 自転車はあった方がいいと思います。 ちょっと足を延ばして、競馬場前のニトリや平和島の公園の方まで行けたりと行動範囲が広がりますので便利だと思いますよ。ちなみに、山王側にあったダイシン百貨店の跡にメガドンキやニトリが入るみたいですね♪

育児・教育

• 子育て環境がとってもよさそうな場所なので、子供がいる方には住みやすい環境でしょうし、緑も多く水族館もあるのは教育環境としても二重丸な立地です。駅からもそこまで離れていないという点もいい点ですね。
  • 昼間はいいのですが、暗くなると殺伐としていて人通りが少ないので子供がいる家族が住みやすいかは暗くなってからも見たほうが良いかもしれません。あと、区境なので保育園や小学校の選択肢も気にはなります。
• 大森海岸に住んでいますが、高齢化進んでないですよ！保育園や幼稚園もたくさんあるし。スーパー、学校、病院、公園なんでもあります。子育て環境、とても満足しています！
• 品川区は、選択制なので浜川の小中も選べますよ。
• 鈴小は良いイメージはないけど、評判の良かった大井第一や伊藤学園はイジメ問題あったりで外と中は違うものだったりしますよ。
• 荒れそうな学区だから中学受験した方が良さそう。
  • 学区の中学は荒れてはないですが、うちも中学受験をします。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 区民公園に近いし、大森まで歩ける距離なので、立地はいいですね。ただし南側の競艇場に近いので、ボートの音が直接飛び込まない部屋を選びたいですね。
• 公園隣接なら高層階よりも低層階の方が良いな。高層階じゃ公園見えないよ。
  • 低層階だと公園の虫が心配なので、中層階がベストかと思いますよ。
  • 確かに、低層階であれば、公園の虫だけでなくGとかも出てきそうな気がします。そういうのも含めて、やっぱり上階を希望したいと考えています。
• 南は競艇場。東は競馬場＆首都高。北は鈴ヶ森。西は第一京浜＆京急線路。
• ここは品川アドレスなんだから大森と名付けないほうが売れると思うんだけどな。大田区のイメージになってしまう。やっぱり品川区でしょう。
  • 知らない人かな？ど大森な立地だし、そもそも大森から東側に行くとすぐに品川区ということは誰でも知ってるんだが。それと、品川区に何か特殊な良いイメージを持ってるようだが、海岸通り辺りの殺伐とした風景とか、中延から大井町まで広がる住宅密集地帯、しかも町工場が沢山で高齢化が凄いとか知らない人なのかな？

【競艇場・競馬場・騒音】

• 南側の競艇場の音はそれほど気にならないと思います。但し、問題は競馬場です、開催日と、特に夏場、タバコの煙と臭い想像以上にすごいです。
  • 競艇場のエンジン音は響きますよ。
  • 競馬場は少し離れてるから気にならない気もするが、第一京浜と京急の騒音と鈴ヶ森の歴史は気になるかもね。
• 高層は東向きは大井競馬場と首都高速、南向きは平和島競艇場ですから眺望という点では公園までしか見えない中低層の方が良いかもしれませんね。開催時の音はどの程度するものなのでしょうか？
• この立地で、一番気になるのはボートの騒音。ただ、公営ギャンブルは何れも衰退しているから、将来ボートが廃止になることを見越して（期待して）買う判断はあり。
• 競馬場側というより品川水族館側のベランダの棟ですが、夏場のナイター競馬開催時は夜間照明の無駄な明るさと観客の騒音、それと観客のタバコ煙はすごいですよ！夏場は特に海側から陸の風向きになるのでもろに受動喫煙状態です。
• こちらの物件は防音工事費用の助成対象になりますか。

http://mainichi.jp/articles/20160610/k00/00e/040/223000c

• • 競馬場の真上、地上250メートルくらい。マンション側の滑走路への着陸が一時間に13機ということは夕方時間帯に50機程度かな。

周辺施設

その他

• コンシェルジュは２１時までいるようです。夕方まで、というマンションが多いように思いますが遅くまでいるんですね。防犯上、いいことだと思います。

掲示板

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