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ザ・レーベン上杉三丁目

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==物件概要==
[[File:ザ・レーベン上杉三丁目　外観完成予想図1.png|300px|thumb|ザ・レーベン上杉三丁目　外観完成予想図1|alt=ザ・レーベン上杉三丁目　外観完成予想図1]]
[[File:ザ・レーベン上杉三丁目　外観完成予想図2.png|350px|thumb|ザ・レーベン上杉三丁目　外観完成予想図2|alt=ザ・レーベン上杉三丁目　外観完成予想図2]]
*所在地：[[宮城県]][[仙台市]][[宮城県/仙台市/青葉区|青葉区]]上杉三丁目112番（地番）
*交通：
#[[仙山線]] 「仙台」駅 徒歩18分  
#[[仙石線]] 「仙台」駅 徒歩18分  
#[[秋田新幹線]] 「仙台」駅 徒歩18分  
#[[東北新幹線]] 「仙台」駅 徒歩18分  
#[[東北本線]] 「仙台」駅 徒歩18分  
#[[常磐線]] 「仙台」駅 徒歩18分  
#仙台市営地下鉄[[南北線]] 「勾当台公園」駅 徒歩10分

*総戸数：53戸（他、管理事務室1戸）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上10階建
*敷地の権利形態：［敷地］専有面積割合による所有権の共有、［建物］専有部分は区分所有権
*完成時期：2022年02月
*売主：:株式会社タカラレーベン東北
*施工：松井建設株式会社東北支店
*管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

==価格・コスト・販売時状況==
*「ザ・レーベン」てことは大手町に続いて高級仕様（自称）なのね。10階建てなら8000万円か9000万円？1億円は超えられないわよね。
*規模が小さく、いろんな面で盛り上がりに欠けてる。良さが見いだせない。
*入居予定が2022年2月下旬って…もう今年も２週間ちょっとで終わるから大体１年後くらいか～早いな
*大通りから少し入っていて静かなのはいいなぁと思いますが、価格帯が気になるところですね。
*場所はいいけどこれまた仙台民が価値を見出せない価格を打ち出してきそうな感じ満載ですね。大手町も誰が買うんだかって感じですし。
*シティテラスばりのびっくり価格でしょうか(笑)。
*大手町、売り切り間近ですからここも強気の価格設定でくるでしょうね。食洗機はつかないと思います。
**食洗機、ディスポーザーは付いているようです。間取り図から読み取ると、プレミアムプランのみタンクレストイレで手洗いカウンターがあり、通常プランはタンク式トイレのようですね。LDは床暖房あり、アウトフレームになっています。寝室はインフレームになっています。外廊下です。好きなエリアなので気になります。
*DMきましたね。
*ある程度広さもあっていいですね。ゼネコンが松井建設ですが、評判はどうなんでしょうか。
*ここで9000万円ですか。わたしは無理です。
*DM見ました。個人的に好きなエリアということもあり値段次第で検討したいですが、多分私には無理です。
**シティテラスが大幅値下げ、こちらもそれなりの価格まで下がるのでは？
*価格下がりますかね？上杉のシティテラスより安ければ購入検討します。
*モデルルーム行かれた方、どうでしたか？
**プレミアム住戸とやらがモデルでしたよ　　物は良かったでしたが、高そうな気がします。
*こことプラウド上杉三丁目ディアージュで迷っています。間取りはレーベン、立地はプラウドかなと。同じような方いますか？
*シティテラス以上に強気の価格設定ですね。周辺環境(西側のマンションと南側の商業ビルとお見合い)や間取り(西側窓なし、ベランダに柱)にこの価格は出せない。北仙台の三井や錦町の関電、住友に期待します。
**住友関電レーベンはNHK跡地を入札で取得してますからねー先に建て始めたレーベンのように自社の高級ブランドを冠して付加価値つけて高値で出すんじゃないかと予想してます。特に住友は。レーベンは道路一本奥に入ってて悪くないんですがね。。
*NHK跡地はここだけ上杉なんですよね。一番不便だけど。関電は３棟目、仙台でどう言う色を出してくるのか楽しみ。住友はNHK跡地もあって勝山跡地が今のようになった一因かと勘ぐっていますが。
**上杉ブランド価格でしょうか。私自身は上杉アドレスにはこだわりないのですが(雨宮、錦町、本町でも可)、こだわる方もいるんでしょうね。住友NHK跡地は狭いフィットネスジムや所有権のない中庭など作らず、住人ファーストのマンションを希望。関電のシエリアは住みやすそうでいいなぁと待しています。
*説明聞きましたが狭い部屋やプレミアム住戸の比率が高く、ファミリー向きでは無いと感じたので候補から外しました。何より価格の規模感を教えてくれるとのことだったからリモート打ち合わせを予約したのに教えてくれないし、薄っぺらし既出内容をたらたら説明されて、なんか買う気失せました
*この場所で開放感を求めている方はここは買わない方がいいかと、、閉鎖感が売りのマンションかと思いますが、、。
*現地を見に行って見たら、他にも見に来てた人いて驚いた。ここ人気なのかな
*現在プラウド仙台上杉に住んでいますが先日購入契約してきました。小学校から近いのと家賃保証がある、おしゃれ、マンション価値が下がらないことが決め手でした。免震、耐震に関しては上杉エリアで今年立つ新しいマンションが半壊するくらいの地震が仮にきたら周りの建物はもっとひどいことになるでしょうしどうでもいいです。このエリアは3LDKの広さを求めると古くても賃貸10万超えます。
*レーベンスレでたまに家賃保証を挙げる人いるけどこれサブリースですよね？相場家賃決めるのレーベンですからね。使い勝手よくは見えないんだよな。使わなきゃいいだけだけど。プラウド仙台上杉ってプラウドシティ仙台上杉山通のことかな？ここより下がる要素少ないけど大丈夫なんでしょうか
**プラウド捨てる！？セカンドでレーベンも購入しました。家賃保証については購入の意思がないと詳しく説明ってないんですね。お部屋ごとに最初から補償額はこの先も変わらず決まっていて、オーナーとして貸しに出し、借り手がつかなくても設定補償額がレーベン側から支払われます。ローンで支払う額より多く、差額はこちらが得しますので持っていて損がないマンションです。現在のところは売るつもりはなく、将来は子供に残そうと思っています。
***不動産を使った相続税回避、税改正される可能性大です。
***勿論ローン額にも左右されますが、ローンより保証額が多いとはレーベンに旨みが無いような気がしますが、そんな上手い話があるんでしょうか？レーベンコミュニティのサブリースだったら家賃保証期間は2年で2年毎更改更新とありますが...この物件は違いますか？
***上杉の物件をセカンドで買う賃貸経営の視点、勉強になります。セカンドなんてまだまだ手がでない者ですが、質問です。本町二丁目のプラウドもセカンドの視点でみるとすると、やはり家賃保証が厚いタカラレーベンが野村不動産より優位なのですか？
***なるほど。でも話がうますぎるような。家賃補償のシステムだけど投資用マンションの売りつけみたいで。10年までは問題ないだろうけど、20年30年後だとその最低家賃補償はいくら設定なんでしょう？少なくとも新築時の半分とか？そこで高い設定だとレーベンの体力が心配になる。管理費や積立金も安い。今はイケイケでマンション作りまくっているが、財閥系と違って有事のコネクションもないだろうし、将来的には会社自体が破産してトンズラという流れも心配。セカンドで買うようなお金持ちさんはいいけど、住まいとして厳しいローン組んで家賃補償もあてにして買うようなら熟考必要かな。
***ここ買って10年間レーベンからお金貰い続けてローン控除もらって売り払えばええやん！金利以上に上乗せしてキャッシュバックを無期限に保証してくれるなんてレーベンは神。購入するだけでノーリスクで金貰えるぞ！急げ！
****確かに美味しい話ですが、レーベンというのが心配ですね。三井や野村なら安心できそうですが…。リターンがどれくらいかによりますが、リスクに見合った投資といえるのか。
*うーん、私もプラウド上杉捨ててまでここに乗り換える必要あるかな？って感じ。まだ築2年未満でしょ。耐震、免震は売る上では大きい要素、場所もブランドもプラウド上位かと思うが。家賃補償も決めるのがレーベンならなんの意味もないし、プラウド上杉なら賃貸に出しても安く買い叩かれはしないだろうし。
*今なら0.4%以下の超低金利で住宅ローン借りられるので、これを上回る利回りを達成するのは、特に難しくはないと思う。問題は購入者にとってリスクに見合ったリターンがあるのかということ。個人的には5%上回ってるのであれば買いだと思います。
*利回りによっては検討したい。ただ、ローンより若干利回りが高いくらいではリスクと全く釣り合わないので、どうなんだろうと思う。
*セカンドハウス、ローン控除適用外じゃなかった？
**セカンドハウスを持つという考えが皆無すぎてうらやましくなりました　　庭付きプランってあと何戸残ってるんだろう。


==交通==
*

==構造・建物==
[[File:ザ・レーベン上杉三丁目　エントランスアプローチ完成予想図.png|350px|thumb|ザ・レーベン上杉三丁目　エントランスアプローチ完成予想図|alt=ザ・レーベン上杉三丁目　エントランスアプローチ完成予想図]]
*敷地面積：1,506.50m²
*現地を見ましたけど、かなり狭い画地ですよね。
*外観を見るとＬ字の建物っぽく見える。西側は隣のマンションとコンニチハしそうだけど、間取りがきになるね。
*レーベン小田原の黒光りマンションを見た時は異質な感じはありつつもいい意味で目立っていたと感じたんだけど、大手町は汚さを感じた。国際センター側からみるとライオンズタワーとパークホームズの間に視界を遮るように建っていて上品さが全くない黒さ。反対側はもっと酷かったし。人それぞれだとしても街と調和しないカラーデザインは完成後のギャップが生じますね。ここは大丈夫なのかな。
**レーベン小田原も大手町も結果として売れてますからね、白で調和の取れた物件より黒くて異質な方が今の時代売れるってことですよ。
*シックな感じがかっこいいから気に入ってます！
*間取りみたら角なのに窓がないのは何故ですか？バルコニーにも柱があるし開放感が台無しなきがするのは私だけでしょうか？住友さんの物件みたいな開放感みたいに変更できますかね？
**角住戸なのに妻側に窓がないとしたら、それはすぐ目の前に別の建物があるのでしょうね。アウトフレームはお嫌いですか？部屋の角が柱で欠けないのでスペースを有効に使えるという利点がありますし、専有面積を柱で消費されないので室内の有効面積が広くなるという利点もあるはずなのですが。購入者が壁に穴を空けて窓を造ったり、柱を撤去したりはできません。気に入らないのであれば、別の物件を検討するしかありませんね。
***確かに隣がマンションでしたが、くもりガラスにすれば良い気がします。。。折角の角、風通しや日当たりを楽しみたいと思うのです。アウトフレームのようなんですが、バルコニーの外側に柱というか壁というか、上下にあるようです。
****確かにベランダの柱は嫌ですね。カーテンを開け放って解放感や採光を得る為に高層階を購入するのに、柱があると台無しです。また窓がないなら角部屋のメリットがないですね。これらの点を踏まえて価格を低く設定しているなら検討の余地あり、でしょうか。
**住友さんも、二棟ともに四隅がアウトフレーム（廊下側はやや食い込んでいますが）でありバルコニーに柱がありますが、レーベンとの違いはどういった点が気に入らないのでしょうか？
***文字だけだとわかりづらいですよね。。。失礼しました。こちらです。
<gallery>Image:ザ・レーベン上杉三丁目2021.01.27.jpg|thumb|200px|間取り画像</gallery>
*なるほど。赤い部分の飾りが鉄格子のようになっているのですね。これなら私も嫌です。道路を挟んだ向かい側のビルとお見合いになるのを避けようとしたのですかね？黄色い部分の壁の向こう側は、プラウド上杉の窓が並んでいるのですね。添付画像の左側空き地がレーベン予定地で、右側建物がプラウドかと思います。おそらく、バルコニー側はある程度セットバックを取るでしょうが、妻側は敷地いっぱいに建てるのでしょう。そうすると、道端が狭いので互いの室内が丸見えになってしまいます。それを避けて明かり取りの窓を作るとしたら、型枠FIX窓で絶対に開かないようにしないと、プラウド側の住民が嫌がると思います。しかし、レーベン側としてはそのような設計は違和感がありすぎて売りづらくなるため、いっそのこと全部壁にしてしまったのでしょう。いずれにしても、「ザ・レーベン」という高級志向であるにもかかわらず、周りの環境（空間）があまりにも悪すぎるように思えます。昼間は仕事などで外出していて、夜は寝るのに帰るだけの場所と割り切るくらいのことが必要かもしれませんね。
<gallery>Image:ザ・レーベン上杉三丁目2021.01.27-2.jpg|thumb|200px|建設予定地周辺</gallery>
*この設計にこの環境なら住友に1票だな
*こちらは外廊下、プラウド内廊下でしょう？
**プラウドも外廊下です。
*此方の物件は、耐震か、免震かご存じでしたら教えてください。
**営業さんに聞いたら耐震だって教えてくれました。
*庭付きのお部屋の間取りが出てますけど、免震ピットの位置が記載されていないね。免震だとするとテラスにうっすら線が入っているところかピットとの境かな。それとも専用程全体がスラブみたいになっているのか。階数も微妙だしwebの情報だけでは判断できないなー
*大手町は免震をアピールしているが、ここはなし。免震じゃなくて耐震なの？
**耐震って言ってました。建物の作り的に免震は難しいって言ってたような、、、
*最近、現地でみたけど、かなりいい感じに出来てきてます
*おしゃれな内部と違い、外廊下の玄関が団地みたいで踏み切れない。デザインに拘る高級嗜好だと言う割に、ベランダや玄関といったエクステリアが古臭く安っぽいのが残念すぎる。場所はいいのに。




==共用施設==
[[File:ザ・レーベン上杉三丁目　ラウンジ完成予想図.png|350px|thumb|ザ・レーベン上杉三丁目　ラウンジ完成予想図|alt=ザ・レーベン上杉三丁目　ラウンジ完成予想図]]
[[File:ザ・レーベン上杉三丁目　コリドー完成予想図.png|350px|thumb|ザ・レーベン上杉三丁目　コリドー完成予想図|alt=ザ・レーベン上杉三丁目　コリドー完成予想図]]
*駐車場：27台（平置き1台・機械式25台・平置き来客用1台）
*駐輪場：77台（平置4台、ラック式9台、2段ラック式64台）
*ミニバイク置き場：3台
*



==設備・仕様==
*

==間取り==
*間取り：2LDK～4LDK
*住居専有面積：59.18m²～88.56m²
*バルコニー面積：2.62m²～15.18m²
*部屋が狭すぎる




==買い物・食事==
*'''ショッピング'''
#イオンエクスプレス 仙台上杉三丁目店　（徒歩2分／約100m）
#みやぎ生協 錦町店　（徒歩6分／約440m）
#仙台三越　（徒歩12分／約940m）
#パルコ　（徒歩16分／約1,280m）
*近くの小型イオンなにげに有能ですね。コンビニより何でも安いよ




==育児・教育==
*'''教育施設'''
#上杉山通小学校　（徒歩3分／約200m）
*向かいのビルの二階の空きテナントに塾が入居しました。子育て世代としてはありがたい




==周辺環境・治安==
*用途地域：近隣商業地域
*やや歩くか車乗ったりするかもしれませんがこの場所を中心として周りに大きな病院だ複数あるのは安心です。
**うーん、病院の位置でアピールする物件ってどうなの？
*ここは病院やスーパー等の施設でなく、学区、立地推しですよね。逆にそれのみかな…。
*大きい病院は一般の診察してないので、かかりつけの病院から紹介状貰わないと診察してもらえませんよ。近隣ですと佐藤病院は紹介状なくても診察してますがね。。大きい病院に通う頻度って低い気がしますけどね。
*目の前に塾と病院あるから便利だな
*なかなかの好立地ですね




==周辺施設==
*'''公共施設'''
 #宮城県庁　（徒歩6分／約450m）

*'''公園 等'''
#愛宕上杉通　（徒歩2分／約110m）
#上杉通り　（徒5分／約350m）
#上杉公園　（徒歩5分／約370m）
#錦町公園　（徒歩7分／約560m）

*'''医療施設'''
#仙台厚生病院　（徒歩23分／約1,823m）

*



==その他==
*

==ブログ==
*[https://www.sumu-lab.com/archives/17537/ プラウドタワー本町二丁目、(仮称) 本町二丁目Ⅱ、クレアホームズフラン仙台五橋、グローリオコンフォート青葉通一番町、ネベル一番町 Benir、ザ・レーベン上杉三丁目 (中心部近郊までの物件情報を整理)【トミー】（スムラボ記事）]

==掲示板==
*
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物件概要
所在地	宮城県仙台市青葉区上杉三丁目112番（地番）
交通	仙台市営地下鉄南北線「勾当台公園」駅徒歩10分仙台市営地下鉄南北線「北四番丁」駅徒歩10分仙山線「仙台」駅徒歩18分仙石線「仙台」駅徒歩18分秋田新幹線「仙台」駅徒歩18分東北新幹線「仙台」駅徒歩18分東北本線「仙台」駅徒歩18分常磐線「仙台」駅徒歩18分
総戸数	53戸
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