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ザ・パークハウス高輪松ヶ丘

Name: ザ・パークハウス 高輪松ヶ丘
Brand: 三菱地所レジデンス株式会社
Rating: 4.619047619047619 (21 reviews)
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==物件概要==
[[File:ザ・パークハウス 高輪松ヶ丘　外観完成予想図.png|350px|thumb|ザ・パークハウス 高輪松ヶ丘　外観完成予想図|alt=ザ・パークハウス 高輪松ヶ丘　外観完成予想図]]
*所在地：[[東京都]][[東京都/港区|港区]]高輪1丁目701番2他4筆（地番）
*交通：
#東京メトロ[[南北線]] 「白金高輪」駅 徒歩4分  （A2出口より）
#都営[[三田線]] 「白金高輪」駅 徒歩4分  （A2出口より）
#[[京急本線]] 「泉岳寺」駅 徒歩10分  （A3出口より）
#都営[[浅草線]] 「泉岳寺」駅 徒歩10分  （A3出口より）
#[[京浜東北線]] 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩16分  
#[[山手線]] 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩16分
*総戸数：73戸（募集対象外住戸2戸含む）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上7階 地下1階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2023年2月
*売主：三菱地所レジデンス株式会社
*施工：木内建設株式会社
*管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*だいぶ先ですが申込み予定です。白金高輪でタワマンじゃないのが個人的なポイントです。
*隣のジオ高輪は坪500万前後でしたが、いくらで出してくるか注目ですね。時期やブランドの違いを考慮しても、坪600を超えて来ると強気な印象です。スーパーが至近距離かつ駅近ですが、車だと一方通行でやや不便なので、人を選ぶ物件かな。
*系列のモデルルーム行った時に高輪タワーと同じくらいかそれ以上と聞きましたよ。共用設備も豪華で高台、非タマワンなので高くなると思います。さらに詳しい間取り、仕様を知りたいです。
*検討してみたいのですが、港区で駅近、高台、由緒ある街と条件は揃ってますね。坪500ぐらいなら即完売のレベルでしょうね。
**坪500万は流石にないでしょう。どんなに安くても600万はします。
***坪600で収まるかどうか。。
****650マンスタートでしょうね！
*****高輪タワーの平均坪単価が660らしいので、安い部屋でも600はいきそうですよね。坂は自転車は電動でないと厳しいですよね？子供の自転車は電動使えるまでは難しいのかな。
******半地下や見合いでも坪600万では買えないわ。
*安くなるといいですが、分譲時期と駅近を考えたら4丁目高台より白金高輪駅まわりの新築と比較する値段になるかと…
**お見合い部屋で1LDKなら坪500くらいもありそうですかね。
*個人的な感想ですけど周辺タワマンとここやグランドメゾンが同等の単価であれば前者を選択するのが多数派だとは思います。ある種の分かりやすさであったり、タワマンにステータスを見出す方は多いですから。単価が妥当であれば1億半ばまでは問題なく売れると思いますが、高輪1丁目の低層に2億以上出す方がどれだけいるかですよね。3Aも十分選択肢に入る予算帯なので、逆にここが早期完売するようならバブル相場到来ですね。
*この辺の地価公示価格は　４６５万円/坪。中高生プラザまで30m。向いが保育園、一方通行で車の通行量は時々。皇族邸の警備で厳重。７００万位じゃ。
*新聞の折り込みチラシには 「1億3000万～」となっていたそーです。
*現地を見に行きましたが南の古いアパートの部分が本当に残念ですね。立地は良いと思いますが、南側を活かせずまたワイドスパンが取れない形状。港区高輪アドレスにどの程度の価値を置くか。値付け次第では周辺のマンションのように販売に苦労するかもしれないですね
**同意見です。あのアパートをなんで残してしまったのか悔やまれます。お住まいの方には大変申し訳ないのですが、見た目からしてちょっと不気味さを放っているんですよね。。このアパートによって肝心の南側を生かしきれてないはもちろんのこと、あのアパート越しに本物件の外観が見えるわけですが、うーんって感じです。。
*ツボタンカどのくらいですか？
**前にも 200万円/m2 って投稿しましたが、670万円/坪 位じゃないでしょうか？
***坪単価が650-670くらいで来てくれれば、実需層でも納得ですね。安くされて投資の人に買われて住めない、なんてなったら嫌なので。私は参戦します。それにしても電線の地中化を強く希望。
****45北-7950
****62北東-10950
****75南西-13950
****80北東-14950
****92南西-20050
****104南-21850
*案内会のメール、私にも来てました。あの間取りであの価格は。。。うーん。と、いうのが正直な印象ですが、港区高輪アドレスプレミアム込みの価格ということである意味納得ですね 笑
*案内会のYouTube 見ました。普通に考えれば有り得ない価格ですね。港区高輪アドレスに価値を見い出す方ならありかもしれないですが、港区高輪に住むことでアドレス表記以外の全てを犠牲にしてあの価格を払うことは個人的にはないです。現地見て思いましたが、敷地内に残った古いアパートもしかり松ヶ丘と言う割には皇族邸の雰囲気もありませんし、タワマンに囲まれた窮屈な感じもありますし…そのあたりは意見が分かれるところかもしれませんが。
*もっと高くくるかと思ったら安いですよね。もちろん十分高いんですけど。管理費などはいくらか気になります。
**消費税が およそ 4.5％、管理費の積立てが 100万円、登録免許税と取得税で100万円、固定資産税が50万円位じゃないでしょうか
*共用施設が豪華、各階ゴミ置き場、コンシェルジュありなので毎月の管理費がどうなるか。最近の相場なら妥当かむしろ安い印象。階数あがればぐっと高くなるんでしょうか。
*それなりの額ですね。間取りがイマイチな印象ですが、この立地では仕方ないのでしょうかね。LDが思ったより狭く日中は薄暗くなるのでしょうかね？それで慎重な価格設定となった、ということですよね。
*決してここが安いとは思わない。ここが安いと思っている人は、マンションは値上がりするのが当たり前なので、最近販売された物件に対して、価格上昇がない分だけ安いと考えているようだ。
*立地は悪くないですが北東はタワマンに圧迫されてジオ高輪とお見合い、東はくすのき公園のすぐ先のグランドメゾンに圧迫されてお見合い、南は隣接した古いアパートがこれからどうなるか分からない…この環境を考慮したのかどうか分かりませんが……個人的には強気の値付けだな。とは思いました。ここ数年の右肩上がりの不動産市況、港区高輪アドレスに価値を見出す方にとってはお買い得に見えるかもしれませんね。


==交通==
*

==構造・建物==
[[File:ザ・パークハウス 高輪松ヶ丘　エントランスアプローチ完成予想図.png|350px|thumb|ザ・パークハウス 高輪松ヶ丘　エントランスアプローチ完成予想図|alt=ザ・パークハウス 高輪松ヶ丘　エントランスアプローチ完成予想図]]
[[File:ザ・パークハウス 高輪松ヶ丘　カーアプローチ完成予想図.png|350px|thumb|ザ・パークハウス 高輪松ヶ丘　カーアプローチ完成予想図|alt=ザ・パークハウス 高輪松ヶ丘　カーアプローチ完成予想図]]
*敷地面積：2363.71m2（売買対象面積）2363.61m2（建築確認対象面積）
*建ぺい率：60% 、容積率：300%
*土地の形が変形ですね。こういう物件は風水的にあまり良くないとされます。
**私も土地を見て古アパートが虫食い状に残るので美しくないと思いました。
*高級低層なのに乾式壁。これだけで検討対象外。
**最近は乾式ばっかだよ。パーコー虎ノ門も千代田四番町も全部乾式だって。逆に乾式じゃない最近出てきた新築ってどこだろう？


==共用施設==
*駐車場：(総戸数に対して)37台
**ここ駐車場はどうなるんでしょう。1.95mの機械式だとアストン入らないような平置きも用意されてるのかしら
*自転車置場：（総戸数に対して）117台
*バイク置場：（総戸数に対して）2台


==設備・仕様==
*物件エントリーをすると無償で選択できる間取りや設備があるとのこと。どんなものがセレクトできるのかとても気になります。
**公式サイトでは、「第１期において無償で選択できる間取りや内装等の内容についてご案内いたします」とあるので、まだ内容までは分からないようですね。


==間取り==
*1LDK～4LDK
*専有面積：45.57m2～154.70m2（トランクルーム面積0.83m2～4.75m2含む）
*間取りまた出ましたね。80m2台はちょっとリビングがせまいかな。。。
**西向きの70m2きついっスね…。
***70m2の部屋って間取りでてますか？
*意外と細長くて南向きは限られるのかな。南のアパートの部分が悔やまれる。基本的には東西の開口で、両方景色が抜けるとは言い難い。南向きリビングの100が1番個人的には好きかな
*南側にバルコニー設けないのは、近隣対策でしょうか？それとも、買収出来なかった建物へのお見合い部屋回避でしょうか。
**「100A」には南向きにバルコニーがありますね。「80E 75D1 80A1」には北東側しかバルコニーを設けられない。「80A1」にだけ南側に更にバルコニーを付けると、間取りが……
***北東側は4階以上でないと、隣家の抜けは難しいですかね。グランドメゾン側からの眺望写真見たら、お見合いしそうで。あちらは全戸公園向きなので、選択の余地無いですが。こちらは西向きが穴場なのかなと考えます。
*2階3階は電線ビューじゃん
**地下化も検討されているのでしょうが簡単ではないでしょうし、何よりファミリータイプ15000万円以上出して電線とこんにちはの毎日なんて...


==買い物・食事==
*'''ショッピング'''
#PEACOCK STORE高輪魚籃坂店　　約150m／徒歩2分
#ドラッグストア マツモトキヨシ白金高輪店　　約190m／徒歩3分
#セブン-イレブン 魚籃坂店　　約290m／徒歩4分
#セブン-イレブン 港区三田5丁目店　　約300m／徒歩4分
#白金アエルシティ　　約370m／徒歩5分
#クイーンズ伊勢丹白金高輪店　　約370m／徒歩5分
#PEACOCK STORE三田伊皿子店　　約430m／徒歩6分
#サミットストア 三田店　　約470m／徒歩6分
#ケーヨーデイツー三田店　　約650m／徒歩9分
#シェラトン都ホテル東京　　約960m／徒歩12分
#リンコス 高輪店　　約1,050m／徒歩14分


==育児・教育==
*'''教育施設'''
#区立御田小学校（通学指定校）　　約320m／徒歩4分
#区立三田中学校（通学指定校）　　約680m／徒歩9分
#みなと保育園　　約110m／徒歩2分
#ゆらりん高輪保育園　　約180m／徒歩3分
#うれしい保育園白金高輪　　約390m／徒歩5分
#ポピンズナーサリースクール高輪　　約430m／徒歩6分
#ゆらりん白金保育園　　約510m／徒歩7分
#伊皿子坂保育園　　約570m／徒歩8分
#高輪さつき保育園　　約580m／徒歩8分
#枝光会附属幼稚園　　約640m／徒歩8分
#ニチイキッズさわやか白金高輪保育園　　約680m／徒歩9分
#区立白金保育園　　約780m／徒歩10分
#東京インターナショナルスクール南麻布校　　約720m／徒歩9分
#明治学院大学 白金キャンパス　　約960m／徒歩12分
#慶應義塾女子高等学校　　約750m／徒歩10分
#慶應義塾中等部　　約940m／徒歩12分
#慶應義塾大学三田キャンパス　　約960m／徒歩12分
#聖心女子学院　初等科・中等科・高等科　　約1,240m／徒歩16分



==周辺環境・治安==
*駅徒歩4分の表記ですが物件概要を見ると「高輪コミュニティーぷらざ」エレベーター経由で3分なんですね。初電から終電まで稼働しているようで、高台の住宅街だけ通るルートは安心だと思います。
*由緒ある土地の崖下にタワーなんておったてちゃって。不敬にもほどがある。
**由緒ある土地なのは間違いない。しかし都営アパートがあったり、高松宮邸裏の一角も高級感があるとは言えない。この物件も築古アパートが地上げ出来ず不整形だしね。タワーに見下されるのもあるし、これで坪600ならきついな。
***南側は皇族邸まで松ヶ丘一帯が高さ制限地区です。
****松ヶ丘は昔から住んでる人が多くて静かで落ち着いてる。古びたマンションも値段調べてみ？すんごい高いから。グランドメゾンよりはここのほうが個人的にはいいと思う。白金高輪駅にもエレベーターで行きやすいし。
*立地もコンセプトも良いと思いますが、現地あたりが再開発が進んでいる地域なのでタワマンや中規模のマンションに囲まれた感じになるのはどうかなぁ。とは思いますけどね。
**南向きなら関係ないよ。同エリアで低層新築狙いの人はここかな
*もしかして、南側80A1の前の空き地とその隣の家を潰して、何か建物を建てたりする予定はありますか？
**空地じゃなく、東京都の大気汚染等の自働観測所みたいですね。
***言葉選ばずに言えば南側の古いアパートを残してしまったのが致命的な失敗かと。数年後に古いアパートが建て替えられることになって建築に数年間騒音に悩まされ、その挙げ句にここと同じ高さのアパートが建って一階にコンビニが入って深夜も騒がしく明るいって…南西側の部屋を1.4?2.0億円払ってそれは嫌ですねえ。ワーストケースではありますけどね。
*昨日建設地に行ってきました。エントランス前の超急坂にとても萎えました。あれは無理だわ、、撤退します。
**写真ではあまり急な坂に感じないですよね笑。私も現地行きましたが坂が急で坂の上の道幅が狭いのがちょっと…って感じました。高級低層マンションなのに窮屈感がありました。
*北東側だと電線が非常に気になります。



<gallery>
Image:20210511ザ・パークハウス 高輪松ヶ丘.jpg|周辺環境（2021年5月11日撮影）
Image:20210511ザ・パークハウス 高輪松ヶ丘2.jpg|周辺環境2（2021年5月11日撮影）
</gallery>


==周辺施設==
*'''病院'''
#白金高輪海老根ウィメンズクリニック　　約300m／徒歩4分
#白金眼科クリニック　　約370m／徒歩5分
#白金タワークリニック　　約370m／徒歩5分
#伊皿子おおね歯科医院　　約440m／徒歩6分
#ぽれぽれクリニック　　約440m／徒歩6分
#カピバラあかちゃんこどもクリニック　　約490m／徒歩7分
#高輪内科クリニック　　約810m／徒歩11分
#都ホテル東京メディカルクリニック　　約960m／徒歩12分
#北里大学北里研究所病院　　約1,230m／徒歩16分
#東京大学医科学研究所附属病院　　約1,310m／徒歩17分
#東京高輪病院　　約1,490m／徒歩19分
*'''金融機関'''
#さわやか信用金庫本店営業部　　約200m／徒歩3分
#みずほ銀行麻布支店　　約660m／徒歩9分
#港三田四郵便局　　約680m／徒歩9分
#芝信用金庫 高輪支店　　約810m／徒歩11分
#高輪郵便局　　約980m／徒歩13分
#三井住友銀行三田通支店　　約1,130m／徒歩15分
#三菱UFJ銀行三田支店　　約1,610m／徒歩19分
*'''公共・レジャー施設'''
#高松くすのき公園　　約50m／徒歩1分
#松ヶ丘児童遊園　　約200m／徒歩3分
#三田松坂児童遊園　　約330m／徒歩5分
#白金志田町児童遊園　　約500m／徒歩7分
#三田台公園　　約600m／徒歩8分
#亀塚公園　　約600m／徒歩8分
#高松児童遊園　　約710m／徒歩9分
#高松中学校屋内プール　　約720m／徒歩9分
#スパ白金　　約1,080m／徒歩14分
#有栖川宮記念公園　　約1,680m／徒歩21分
#高輪図書館分室　　約170m／徒歩3分
#高輪子ども中高生プラザ(TAP)　　約170m／徒歩3分
#高輪地区総合支所　　約210m／徒歩3分
#高輪区民センター　　約210m／徒歩3分
#高輪図書館　　約210m／徒歩3分
#高輪消防署　　約630m／徒歩8分
#清正公前交番　　約660m／徒歩9分
#高輪警察署　　約1,020m／徒歩13分
#郷土歴史館等複合施設「ゆかしの杜」　　約1,310m／徒歩17分




==その他==
*

==ブログ==
*[https://www.sumu-lab.com/?s=%E3%82%B6%E3%83%BB%E3%83%91%E3%83%BC%E3%82%AF%E3%83%8F%E3%82%A6%E3%82%B9%E9%AB%98%E8%BC%AA%E6%9D%BE%E3%83%B6%E4%B8%98 ザ・パークハウス高輪松ヶ丘（スムラボ記事）]

==掲示板==
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