ザ・パークハウス 福岡タワーズ

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3.99

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物件概要

• 所在地：福岡県福岡市中央区地行浜2丁目30-26（地番）
• 交通：福岡市地下鉄空港線「唐人町」駅（3番出口）より徒歩12分
• 総戸数：584戸予定

1. WEST棟：292戸（事業協力者住戸27戸含む）
2. EAST棟：292戸予定（事業協力者住戸含む）（建築確認2018年7月取得予定）

• 構造、建物階数：

1. WEST棟：鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）地上28階建（28階は機械室・階段室）

• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：

1. WEST棟：2019年12月下旬

• 売主：三菱地所レジデンス株式会社、積水ハウス株式会社福岡マンション事業部、西日本鉄道株式会社
• 施工：株式会社竹中工務店
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

掲示板・口コミ

• ザ・パークハウス 福岡タワーズ（検討スレ）｜（住民スレ）｜（レビュー）

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 第1期　2,598万円～8,898万円
• 最多価格帯：5,600万円台・6,100万円台（各11戸）
• 1LDKで41.84㎡2800万～47.13㎡3600万以上
• 2LDKで61.74㎡4100万～64.28㎡4700万以上
• 3LDKで71.77㎡4700万～102.56㎡8500万以上
• 4LDKで96.05㎡5600万～102.48㎡7300万以上

【その他費用】

• 管理費（月額）：9,210円～22,570円（EASTお引渡しまで9,180円～22,470円）
• 修繕積立金（月額）：2,930円～7,180円
• 団地修繕積立金 : 420円～1,030円
• 修繕積立基金（一括）：292,880円～717,920円
• 団地修繕積立基金 : 41,840円～102,560円
• 管理準備金 : 9,210円～22,570円（一括）
• インターネット利用料 : 1,363円（月額）
• 視聴設備利用料 : 275円（月額）

【販売時状況】

• 価格的に折り合うのであれば眺望も期待できます。県外からの転勤族購入者（現在賃貸住まい）とかドーム関係者・地元の方で592世帯位は埋まると思います。売れないとか真逆で抽選になる可能性が高いと考えています。
  • 熊本に出来たマリモの物件はグレードがＭＪＲよりも低かったのにも拘らず全戸売り出しをかけて即完したのは去年の事ですね。確か坪350万と熊本ではありえない価格であったのにも拘らず完売したので驚いた記憶があります。

あちらもモールが隣であったと記憶しています。戸数では４倍位ですが小出しに出すのであれば抽選になる可能性高いですね。確か最大倍率20倍を超えていたことも考えて抽選にはなる住戸多そうですね。みなさんが様子見している内に購入検討しないと痛い目見るかもしれません。。。ＷＥＳＴが調子よいとＥＡＳＴは価格上げてくるでしょうからその辺を踏まえてみたいですね。

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交通

【電車】

• 地下鉄「空港線」で福岡市主要部へ直通アクセス。「天神」駅へ5分、「博多」駅へ11分、「福岡空港」駅へ17分
• 駅徒歩10分じゃ無理。普通に歩いたら15分以上掛かる。しかも唐人町駅側からドームへ渡るには必ずボロボロの歩道橋を通る必要がある。歩道橋には旧型の油圧式エレベーターしかないからめちゃくちゃ待ち時間があるし歩いて登るしかない。歩道橋が嫌なら福祉学校側から横断歩道のない4車線道路を無理矢理渡るしかない。
  • 成人の時速は４ｋｍと言われているので、１ｋｍ＝１５分 。唐人町駅3番出口からこのマンションまでが1.2か1.3ｋｍだから15分から20分というのは妥当な意見。確かに3番出口に向かうときに歩道橋を通貨しなきゃならないのも現実だから、悪化要因もある。
  • マンションから唐人町駅3番出口までは歩道橋の登りも下りも階段を利用して18分、ホームまで21分でした。歩道橋のエレベーターを利用登り下り利用した場合には3番出口まで25分ホームまで28分かかりました。小学校までの道へも4車線の道路を信号も横断歩道も無しで渡るか歩道橋を通るしかなく、子供がいる家庭では不安になる内容でした。
• 通勤時間帯は電車も馬鹿混みで体を押し込むのがやっと。

【バス】

• 西鉄バス「ヤフオクドーム前バス停」まで徒歩約4分（310m）。平日8時台は天神、博多駅方面に約3.5分に1本発着。
• 「天神北」バス停へ約12分、「博多」駅へ約21分（呉服町ランプ経由）
• この物件は、香椎浜イオンに隣接したモントーレタワーと同じイメージですね。 モール近接型のバス便で駅からの距離感や免震や装備など。両方とも郊外ですが都市高速も近いので車のアクセスは良好と思われがちですが、こちらは渋滞がひどい分、香椎浜より不便ですかね。

【車】

• 福岡都市高速の百道インターがすぐ近くにあるので良いです。
• 高速乗るには百道IC側が福岡タワーとテレビ局、百道の住人の通勤渋滞を避けた時間じゃないと渋滞。天候が悪いと都市高速は築港の橋が直ぐに通行止め。

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構造・建物

【構造】

• 54,000m2超の広大な敷地に大型商業施設「MARK IS 福岡ももち」（約230m）と地上28階建の超高層タワーマンション
  • 免震構造で地震の際も少しは安心だし埋立地は杭を本地盤まで打ち込むので危険は無い。例え液状化したとしてもモール一体の為、復旧は早いと思われる。竹中工務店なので手抜き工事も無さそう。
• 天高あり、特殊な構造らしく、部屋に梁が出ないのはかなり良いと思いました。バルコニーも天高い。開放的。手すりもコンクリートではないのですっきり軽い印象。クリアブラックのとこと、ホワイトが外観のデザインと連動してる。

ブラックの方がかっこいい。

【日当たり・眺望】

• ドームを完全に抜けるには24階以上
• マークイズを抜けるには8階以上
• ツインタワー同士で目が合う事はない
• 思っていたほどドームが気にならなかった。海側見るならドームか香椎側が賢明かな。
• 10階あたりを境に眺望が開けるようです。真四角ではないので、選ぶプラン次第でさまざまな角度を見る感じです。

10階あたりまではマークイズの裏を見るか、何かしら周りの建物が視覚にはいってくるのかなという印象。タワマンには珍しく周りをぐるっとバルコニーが回ってるので閉鎖感はなさそうです。

• 西側は百道タワー側なので階によっては右手に少しだけ海が見える程度です。海を見るのであれば北側～北東側の方がまだ見えるでしょうね。ヤフオクドームがどっちにしても邪魔をしますが。

共用施設

• 駐車場 : （総戸数に対して）/平置482台（身障者用4台含む）　8,000円～21,000円（月額）
  • EASTお引渡しまで14,000円～21,000円）、ほかに事業協力者専用24台、来客用3台、宅配レンタカー用4台 ※EASTお引渡しまでは駐車施設の一部を工事車両が使用します。
  • 駐車場からマンションへは雨に濡れる恐れあり。
• 駐輪場 : （総戸数に対して）/740台　100円～600円（月額）
• バイク置場 : （総戸数に対して）/27台　1,500円（月額）
• ミニバイク置場 : （総戸数に対して）/10台　1,000円（月額）
• 来客用駐車場が592戸で4台は少なすぎる気が。。。 共用部施設でゲストルームを作らなかったのはグッジョブかも。結局借りる人はいつも同じ人で押えていたり友達に頼まれてって感じの人が多すぎるから。ドーム目当ての人相手に裏で民泊の様に貸し出す人もいるから。
• 中廊下型で、床壁はダークなしつらえ。EVが3基と非常用と書いてあり。玄関ドアも高級感あり。メインエントランスも豪華。グリーンがたっぷりの庭が居住者スペースになるらしく、ここでご近所さんと仲良くなれるかな。駐輪場、駐車場も自走式なのでシンプルな作り。マークイズに繋がる住民用導線あり。雨には濡れそう。
• 全階空調設備・エアコンと各階ゴミステーションはあるとの事。以前のマンションは内廊下の匂いと空調が無く蒸し暑かったので嫌でした。掃除してくれるのは良いですが薬剤の匂いで頭が痛かったのでよかったです。
• 共用棟はコンシェルジュがありタクシーやレンタカー手配・クリーニング等の手配もやってくれる。新聞も自宅前まで配達してくれるとの事（夜間警備員の許可・名簿記入制）
• コンシェルジュは常駐となってましたよ。恐らく8時－20時かな？ 警備員は24時間配置の様です。
• モデルの真ん中に設置してある大川格子はなかなか見ごたえがあった。ＷＥＳＴの風除室に同じものがつくとの事。（ＥＡＳＴは無いらしい）
• 敷地配置図より

1. エントランスプロムナード
2. ランドエントランス
3. タワーズガーデン
4. グランドロビー
5. コミュニティルーム
6. WESTラウンジEASTラウンジ
7. 車寄せ
8. 自走式立体駐車場

• EASTが１年後に建つのでしょ？ WESTが引渡し時にまだ建設中と言う事だよね？ WESTとEASTの間にあるコンシェルジュや入口はどうなるのかな？ 敷地内に職人さん入って来ないよね？ 駐車場はWESTの人が全員借りたとしてEASTの人は全員は借りれない訳だしそう考えるとWESTの方が良いのかな？
  • さすがに駐車場は抽選で分けるんじゃない。 総戸数584戸(w292 e292)の平置き駐車場が506台の半分で253台。
  • 管理棟から共用棟とEAST棟はEAST建設中は囲いが出来るようです。囲いの外側から回るかマークイズ専用入口から回る事になりそうです。車はドーム側から入る様ですね。バス停にはマークイズ専用入口から回る方が近いと思います。またEASTが出来るまで駐車場は入口を別に職人専用入口を設け屋上と４階は職人専用になるようです。つまり１階から３階までしか１年間は借りれないことになります。EASTの入居が決まった時点で再度全体で抽選と聞きました。そこで漏れるかもしれませんね。上の階から優先的に借りれるようなので上の階に住まれることをお勧めいたします。

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設備・仕様

• 全体的に使いやすそうな標準的なものでした。プランに関係なく設備は同じだそうです。SECOM付き。個人的にはディスポーザーと浴室乾燥、食洗機が良いなと。
• キッチンは浄水一体式が少し気になったが（出来れば浄水は別にして欲しかった）食洗機・ディスポーザーは標準装備との事。 個人的にはキッチンや洗面室の扉は単色ですっきり納めて欲しかったが鏡面とマットと選べるとの事。
• 洗面化粧台の化粧台一体式は今の流行なのかな？洗面ボウルは別の方が好みだったので。トイレはタンクレスのＴＯＴＯでした。全て別に手洗い付との事。
• 収納内部が白ポリで出来れば柄付にして豪華さを演出してほしかった。
• 内装は桜坂より少し上な気がしました。建具（枠）が大きかったですが天井も高い為、圧迫感は感じませんでした。戸別セキュリティはセコムが入る予定です。
  • 枠も45㎜と通常の約倍の大きさで高級感が増して見えた。（桜坂は小さいのでここだけの仕様か？）
  • 内部はセコム管理でサッシも遮音・密閉もきちんとしていた。密閉されると開けづらいが大型引手で開けづらさも感じなかった。入口の扉はまぁ通常のマンションと同じようだが重さは15Kg以上指定をしているらしく軽い扉の安っぽさは感じなかった。
• 玄関の上がりまで、ツヤタイル。基本壁はクロス。しかしモデルはオプションのタイルたっぷり。ダウンライトもリビングのはオプション 。なので、基本は1部屋にシーリングのみという一般的な作り。モデルルームの装飾を外したとすると割とシンプルな作り。

間取り

• 間取り：1LDK～4LDK
• 専有面積：41.84m2～102.56m2
• 浴室に窓が無いとか3面バルコニーの間取りも無い。３LDKの間取りは１部屋必ず窓も無い採光の無い部屋なんだよね。個人的にはコレが一番嫌かな。
• ここは子持ちファミリー向けのマンション見たいだね。広さは80平米以上が大半で、駅遠だから価格も安い 。高層階でも最広部屋は100平米ほど。共用施設は無し。海もおまけ程しか見えないし、富裕層が喜ぶ様なプレミアム感はほぼないね 。
• 初めてプラン見たけど、壁がななめで生活しずらそう。何でこんな設計したんやろ？
  • 結構全方位角部屋タワマンでは多い間取りですよ。デッドスペース壁にして四角間取りにするタワマンも数棟出たけど斜めにして最大限㎡取ったんでしょ。結局使い道分からずデッドスペースになる角が多くなるので余程のセンスと空間把握できてないと使い切るのは難しいと思います。

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買い物・食事

• マークイズにスーパーは、ハローデイが入るそうです。
  • 物販店舗・モールは10時から21時。飲食店は11時から22時みたいです。
  • ハローデイ良いですね。ハローディ傘下のボンラパスが近くにあるので、高級スーパーとの使い分けができます。
  • ユニクロやニトリが入ったのは、よかった。ホームセンターも欲しかったんだけど。
  • 2階にはTSUTAYAが入ります。

育児・教育

• この辺の公立小学校の評判や通える範囲のお勧めの私立小学校ってありませんか？
  • この辺もだいぶ良くなってますが、もう少し西の西新周辺が子育てとしては人気が高いですからね。小学校はあまりわからないんですがこの辺の学区だと高取中学区は有名ですよ。あとは平尾、高宮中学区などなどです。福岡はあまり私立小でここは良い、というのが少ない印象です。西南小とかありますが学力重視の親御さんでも良い学区の小学校を選んだりします。福岡市の小中学校スレがあります。
  • 小学校は南当仁小学校。2キロ近く少し遠いですが、大濠辺りの子も通い悪い評判は聞きません。今は集団登下校も盛んですし低学年は高学年の子に連なって通うのではないでしょうか。
    • 南当仁小学校は、1学期だけは集団登校との事。
• 付属福岡小中や修猷館高も近くにあります。

周辺環境・治安

• 用途地域 : 商業地域

【渋滞】

• 渋滞緩和のため3ヵ所からのマークイズに入る入り口で混雑に応じて空ける入り口を変更。現在の東側のドームの人通りは少なくなるため住人駐車場は入りやすい。
• ドームは試合とコンサートの際には必ず一周全部渋滞する。対策するのは無理。
  • コンサート時はももち側入り口を解放してマンションの周りを回っているコンコースに誘導させるとの事。中は全て埋まった場合500台引き込めるみたい。人の流れも歩道橋から西側の2階に流れるように作られているので東側及び一階の人が渡ることでの渋滞は避けられるみたいね。

【地盤】

• 今回の台風で関西の海岸線や特に埋立地が軒並みやられている。六甲アイランドや芦屋浜、関西空港も5メートルの高さを超えて浸かってる。全て想定外らしいが、ここも埋立地で海も近いし、大丈夫だろうか？
  • ここに到着する前にヤフオクドームが防波堤になってくれるよ。それを超えてこちらに来る時は福岡市内は終わりです。
  • 標高を調べてみました。マークイズ辺りは標高3.5m 。明治通りの地行辺りで7.5m 。西新駅の辺りで8m 。天神郵便局辺りで7.5m 。鉄福岡駅辺りで8m 。博多駅辺りで8m 。マークイズ辺りは防波堤はあっても防潮堤は無さそうだけど大丈夫かな？ 最初に浸かりそうだけど...

【騒音】

• 野球の試合があっているとき及びその他の催しがあっているときの騒音が気になるのですが。どうでしょうか。
  • 基本的にドームの音が漏れる事はありません。騒音は騒ぐ人がいたらですが窓閉めておけば聞こえることはないでしょう。
    • 先ず、ドーム外周デッキ上では物販とイベントでデッカイスピーカー使ったイベントもやってるし、数万人の来場者の交通整理で毎回警備員が拡声器で喚いてる。試合の時もそうだし、コンサートの時も同じ。あと行けば分かるけど試合後の臨時バスの待機列は道を挟んでマンションの正面だよ。因みにマークイズの営業時間が21時飲食店が22時まで。ナイター試合は21時前後まで試合してヒーローインタビューや花火が終わるのが30分後の21時30分。臨時バスの待機客が捌けるのが22時半。騒音は窓から入るからスラブが厚かろうがあまり関係ない。ドームの何万人の客が階段やエスカレーターから転げ落ちる可能性の排除の為やバス客例整理の為の拡声器使用をマンション住民のクレームで止めるとも思えないし、マークイズが賑わうなら煩くなるよね。

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周辺施設

• 福岡 ヤフオク！ドーム（約250m・徒歩4分）
• ヒルトン福岡シーホーク（約420m・徒歩6分）
• 福岡市博物館（約1,690m・徒歩22分）
• 福岡市総合図書館（約1,870m・徒歩24分）
• シーサイドももち海浜公園（約1,130m・徒歩15分）
• 九州医療センターも近くにあります。

掲示板

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