ザ・パークハウス 神戸三宮

2018年12月11日 (火) 04:42時点における版

物件概要

• 所在地：兵庫県神戸市中央区八幡通4丁目323番2（地番）
• 交通：

1. 東海道本線（JR西日本） 「三ノ宮」駅 徒歩6分 （A13口より（利用時間7:00～22:45））
2. 阪急神戸本線 「神戸三宮」駅 徒歩6分 （A13口より（利用時間7:00～22:45））
3. 東海道本線（JR西日本） 「三ノ宮」駅 徒歩7分 （中央口より）
4. 阪急神戸本線 「神戸三宮」駅 徒歩8分 （東改札口より）
5. 阪神本線 「神戸三宮」駅 徒歩6分 （A10口より）
6. 神戸市営地下鉄海岸線 「三宮・花時計前」駅 徒歩4分 （出口3より）
7. 神戸新交通ポートアイランド線 「貿易センター」駅 徒歩4分 （東出口より）

• 総戸数：105戸（事業協力者住戸5戸含む）、他に社務所
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上19階 地下1階建
• 敷地の権利形態：定期借地権の準共有
• 完成時期：2021年2月上旬(予定)
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：株式会社フジタ
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 社務所付き、定期借地権、神社の太鼓の音、、マニア向け物件ですか？神戸駅から少し歩いたところのパークハウスは昔ファミリア本社として使っていた古い建物を下の階に再現。私は新築タワーマンション買うなら現代風カッコ良いデザインを希望します。古い建物や社務所は要らないなあ。神戸駅のあの辺りは寂れる一方だから、立地は三宮画が良いかな。どちらもマニアックなのでパス
• 非分譲が5戸ありますけど、最上階だったら笑える
• 社務所は神社の事務所でしょ。神社とマンションが一体になるんでしょ。マンション管理組合が面倒くさいですね。数十年先には何代か代替わりしますよね。神社が破綻してしまうとややこしいですね。誰が調整役になるんでしょうか。神戸市が認可した責任を果たせますかね

【定期借地権】

• ７０年の定借か。定借マンションは後々いろんな問題でそうだが、解決をどんどん先延ばししそうな期間だな。購入者ははぼ他界しているだろうから、次世代か次々世代所有者が大変だと思う。
  • 50年のよりだいぶマシ。。?
• 東京の超都心ならともかく、神戸で定借なんてねえ。 定借のメリットは価格だけ。 所有権に比べてかなり安ければね。 でもこんな所の定借をありがたがる人が多ければ、それほど安くは出さないだろうなあ。
• こういうマンションは数年住んですぐに売りだしたらいいのではないでしょうか。 売買仲介などのサービスもありますしね。 長く住むとそれなりのリスクがでてきそうな気がします。 社務所があるのか。 変わっていますね。
• 地代が3年ごとの変わるってヘンテコ契約だな
  • 定借ということで一番気になるのは地代になってくるかと思いますが、地代が3年ごとに代わってくるというのは不安要素が高いです。 固定資産税は案外高いので地代なら負担があまりかからないというメリットが定借のいいところだと思いますが、これが変動するとなるとどの程度の変動なのかが気になりますね。 リセールする場合この変動する地代はマイナスになってしまう可能性が高いんじゃないでしょうか。
    • 定借でも建物の固定資産税は必要。建物の固定資産税は定借も区分所有も同じ金額だろ。地代、解体準備積立金の合計金額は区分所有の土地部分の固定資産税額より高くなるのと違うか？地代や解体積立が土地の固定資産税額より安いとは思えないからね。
• 定借物件は、基本買わない方が無難。
• 取り壊し費用の積立もあるだろうからシニアマンション並みの暴落は覚悟しないと
• 70年定期借地か...立地が良いから安ければ検討するけどリセールは苦労しそう
• 70年後は解体するんでしょうか？最初15年で大規模修繕とかよく聞きます。ここは15年30年45年くらいまでは積立たとして、46年から70年まではボロボロになっていくんでしょうか？詳しい方教えて下さい
  • 定借70年経たマンションってまだないのでは？
    • 修繕積立とかは管理組合で考えて下さいって丸投げされちゃうと、後で揉めますよね。購入前に説明がないとマズいですよね。
• 定期借地権70年って、例えば築50年60年で建物を取り壊す事(老朽化及び地震など)になった場合どうなるんですか？
  • あり得ない事でしょうが、そうなったら借地権放棄して解散
• 修繕積立金が最後は取り壊し積立金になるのか？
  • 取り壊し積立金徴収するのではないでしょうか。管理費、積立金、取り壊し金、固定資産税、地代で5万くらいすぐかかりそう

交通

構造・建物

• デザインひどすぎる。。ちょっといい賃貸と変わらない。。
  • 神社が入るからデザインは制約あるでしょうね
• いやいや、なにより玄関の横に鳥居て、神社付きマンションなんてありがたすぎるやろ。爆笑
  • 社務所も内蔵だよ。

共用施設

• 駐車場：総戸数に対して）26台

設備・仕様

間取り

• 間取り：2LDK・3LDK
• 専有面積：57.82m2～76.41m2
• バルコニー面積：4.81m2～7.46m2
• 間取りを見て色々と考えるのが好きなんですが、Aタイプの2LDKプランがいいですね。LDKがあって、ベッドルームが2つ。夫婦2人のDINKSか、子供1人の家族か。このくらいコンパクトでもいいかもしれないと感じます。玄関横の収納もあるし、主寝室のクローゼットも広そう。洋室2の収納はウォークイン。コンロも3口あります。 マンションを見ていると、できるだけ広い部屋がいいかなとか収納が多い方がいいかなと思ったりするのですが、このくらいコンパクトな部屋も掃除がしやすくてすっきり暮らせそうな気がします。
  • とにかく広い方がいいとばかり思っていたのですが、コンパクトながらの利点もあるのだなと。収納が十分足りていれば家具を置く必要もないし、部屋自体が少し狭くなってもかえって広々と使えるかもしれませんね。ウォークインクローゼットと細かく区切られたクローゼット、2つのタイプがあって使いやしかもしれません。
• プラン見ましたが、いまどき見たことない狭い部屋ですね。しかもアウトポールならぬ、柱が部屋にめり込むインポール。 この部屋で３年後に賃料上げられるリスクを負うなんて、どんな人が買うのか興味あります。 私は三宮でマンション探していますが、見送ります。 投資家の賃貸マンションでしょうか？

買い物・食事

• 日常使いのスーパーが駅近くにしかないので不便。路地を入ると飲食店は多い。

育児・教育

• ここは神戸市立中央小学校の校区ですね。神戸市立こうべ小学校ではない。中央小学校の評判はどうなのでしょうか？

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 場所は良いよね。神社取り壊した跡地は怖いな。あ南にできる東横インと被りそうだなぁ
• 朝から晩まで、神社のシャリンシャリンが鳴って、日によっては笛と太鼓の音まで聞こえてきます。住む人は我慢が必要ですね
• 再開発は、三宮南側なので、立地はいいですね。
• バスの動線もできますね。
• 便利なところにできそうですね。神戸市役所に行ったことがありますが、三宮の駅でも南は割とオフィス街っぽくて、でもロフトやそごうは徒歩圏内だし、いいように思いました。お買いものしたいなら三宮まで出ていけばいいかな。
• フラワーロードはルミナリエもキレイですよね。歩いてルミナリエを楽しめるんじゃ……？と期待しています。
  • フラワーロードはルミナリエが有名で、これからの季節に徒歩で行けるのは素敵だなと思います。あとは神戸市役所も近いので市役所勤務の人は便利そう。居留地の昔ながらの建物も素敵ですし、それなりに人気が出るんじゃないかなと思うんですがいかがでしょう？中華街までも歩いていけるから、休日は家族みんなで食べ歩きしてもいいように思います。
• こんな狭いところにパークハウス作るんだ…専門学生が沢山いるエリアですね。すぐ近くのファミマが閉店してから以前ほどガヤガヤしなくはなりましたが。
• 隣が小野八幡神社です。現地、まだ見たことがないんですが、神社の土地を切り売りしているのかなとも思える区画。緑が多いのはメリットと思いますが、夜はちょっと怖いのかな？
• 現地見ました。ここは南に15階ホテル建設中ですね。隙間なく重なるので昼間は上層階以外は日当りなしです。上層階は関係者向け。寝にかえるだけの交通機関と買物便利なマンションです

周辺施設

その他

掲示板

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