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サーパス段原

Name: サーパス段原
Brand: 株式会社穴吹工務店
Rating: 3 (1 reviews)
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[[ファイル: サーパス段原.jpeg|thumb|200px|サーパス段原]]

==物件概要==
*所在地：[[広島県]] [[広島市]] [[南区]]段原山崎町字山崎483-6ほか（地番）
*交通：
#[[山陽本線]]（JR西日本） 「広島」駅 徒歩22分 （約1,730m）
#「段原南」バス停から 徒歩4分（約300m、広島バス）
#「段原南」バス停から 徒歩4分（約300m、広電バス）
*総戸数：42戸
*構造、建物階数：地上15階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2014年02月中旬予定
*売主：株式会社穴吹工務店
*施工会社：株式会社 穴吹工務店 
*管理会社：株式会社 穴吹コミュニティ

==価格・コスト・販売時状況==
*3,160万円～3,180万円
*サーパスは年収少ない人達が買うマンションではあるよね。
*高須のサーパスよりもこちらの方が安いらしいです。 安さあってこそのサーパスですから楽しみですね。
*角部屋はほぼ予約でいっぱいみたいです。
**4200万前後の東南角がほとんど 埋まってましたよ。 どうか抽選になりませんように。
***やはり角は抽選になりましたね。
*経営破綻後、再建途中と聞きましたが、再建終了するのはいつになる予定でしょうか？
*サーパスって倒産したんだよね。
*立地は人それぞれだと思うけれど駅を利用することが少ないならアリだと思う。駅近過ぎて騒々しいよりは良いかと。逆に駅をよく利用するなら避けた方がいい な。いくらバス停まで四分と言ってもバスは交通状況でいくらでも遅延するし多少の余裕を持って行動することを考えれば倍の時間は考えたいところ。また駅ま での混雑や雨天時の渋滞なんかが起こることを考えると問題は大きい。設備はある程度変更は可能だが立地だけは変えられない。そこはよく考えて検討した方が いい物件かな。あと転売、賃貸にまわす可能性がある人は絶対に避けた方がいい。駅から遠い場合、値下がり率が大きいし借り手もなかなかつかない。この立地 は終の住処になる人だけだと思う。
*残ってる部屋はBタイプ中部屋の3100万~3200万の5戸でしょ。

==交通==
*マックスバリュ方面からだと、東雲方面に段原の区画整理の新しくできたローソンを右に曲がって１５０ｍほど進んだ右手側です。
*バス停なら割と近くにあるよ。 チ○チ○電も、段原１丁目って停留所があるよ。 ただ、市内ど真ん中に行くにはチャリで行った方が楽だと思う。 舗装された平地だから、尚更そう思う。
**バス停も路面電車の駅も遠いでしょ。交通機関は使いづらいから、やはり車が必須。
***チャリで街まで15分よ♪朝バスの4番線死ぬほど混みます(>_<)
***通学は自転車使えていいかもですが、通勤はやはり交通機関か車ですよね。 広電の電停がもう少し近くにあればよかったのですが…
*最寄駅はどこになりますか？
**駅ははるか彼方です。唯一の周辺公共交通のバス停が徒歩4分 と近いとは言えないのは多少心もとないかもしれませんが、 走れば短縮が可能です。
*紙屋町から帰ってくると想定して、バスではどうやって帰れば良いんでしょうか。 教えて下さい。
**広島バスで庄和町経由と比治山トンネル経由があって、 広電バスなら八丁堀からありますね。
*降りるバス停はどこになるのでしょうか。
**広電なら上東雲から歩くしかないよ〜15分は歩くかな？
**東雲の一方通行を拡幅中で、比治山トンネルとつながって便利になります。 もっと北側に建ってれば、便利だったのに。
*市電でも、比治山線は１５分に１本しか来ないぞ？ バスもそんなもんじゃろ。 だから、市電もバスも大差ない。 本通り経由の市電なら多いが、バスも本通り経由なら多いし。 だから、バスも市電も大差ない。 本通り近辺のバス・市電＞段原のバス・市電 なら正しいけど。
*段原の中でもここはメイン通りから離れてますからバスにしても市電にしても少し歩くと思います…。ジョリーパスタの前の通り辺りならバスも便がけっこうありますが…。常日頃車の方やチャリが苦痛でない方なら住んでも快適ですがね…。
*サーパスや周辺のみなさんの移動は、車・自転車がメインなのでしょうか？ ご存知の方は教えて頂けませんか？
**メインはバスです。
*とりあえず広島駅前に徒歩22分って表記はやめた方がいい。歩くあほはいないし、駅まで遠いとマイナスイメージになってる。まぁ、ほんとに遠いんだけどね。

==構造・建物==
*サーパス段原は外断熱工法を採用しているようです。 構造を外側から断熱する外断熱は、理想的な断熱工法と言われ、 首都圏でも一部の高級マンションでしか見られません。
*外観が洗練されていますね。 以前のタイルだらけのやぼったさが無くなりました。
*ここの構造はアンボンドスラブ工法でしたね。
*ここのアパートメントは外壁タイル張りじゃないと言うのは本当ですか？
**タイル貼りです。 部分的に吹き付けのところもあります。
*全戸南向きのマンションなんて、段原では珍しいですよね。 中古物件になっても希少価値で値段が下がりにくい数少ないマンションになるでしょうね。
*スーモのHP更新されましたね。 やはり、床のコンクリートは20cm厚で、 外壁は10cm厚のALC吹き付け仕上げでした。 設備はそこそこ充実していましたが、基本構造は残念です。でも、そこがサーパスの特徴ですので、その辺に目をつぶれる方には、良いのではないでしょうか?
**外壁はALC10cm厚でしかも吹き付け仕上げでしょ? この物件以外で聞いた事が無い。 床もコンクリート20cmって、25年前のアパートと同じ。 天井高2400mmなんて、久しぶりに見ましたよ。 今時普通のマンションで2500mmですよ。
**外壁には15cm~18cmのコンクリートが普通。 間違っても10cmのパネルなんて使わない。
*外壁：コンクリート(一部ALC)厚さ100mm～250mm、床スラブ厚：200mm以上、天井高：2400mm～2500mm
**今ここで言われてるのは全て最低数値の部分になります。 記載されている以上、その厚さが存在するのは間違いありません。 ただ、それらの数値は階数や箇所で変わってきます。 どこがそのような厚さになっているかはわかりませんが、詳しい図面が載っている設計図がモデルルームはあるはずなので、そこで確認をして下さい。 ここで批判されている方はモデルルームに行く事がないので、どこが100mmでどこが250mmと答える事ができません。
*外気に接する外壁は、全体的に10cm厚のALCパネルです。ALCパネルは、パネル毎に目地が入ってしまうため、タイルは貼らず、基本的にALC部分の仕上げは、全て吹き付けです。 但し、AタイプCタイプの北側洋室のクローゼット部分は、外壁がコンクリートとなっており、タイルが貼ってあります。外気に面する壁面をクローゼット等の収納に使用するのは結露のリスクが大きすぎるため、出来れば避けたい間取りですね。 A・Cタイプ北側クローゼットの扉は、なるべく開けっ放しにされることをオススメします。

==共用施設==
*駐車場も機械式が多い中、平面ですね。
*容積300％のところに無理して平面駐車場100％取るもんだから、 ランドプランが開けっ広げの部外者ウェルカム状態。 しかも、駐車場に場所取りすぎて駐輪場にシワ寄せが・・・ 外観も、以前のダサさが無くなったまでは認めるが、 洗練さがいま一つ。
**全て平面駐車が魅力と言ってる人がいますが、敷地内にムリやり詰め込んだために、外部に開けっぴろげな平面計画はマイナス評価ですね。 南側の駐車場もムリやり感が否めない。 しかも、駐車場を優先し過ぎて、駐輪場が圧迫されてる。 駐輪場に食い込む様な駐車場は引きますね。しかも、自転車が重宝されるエリアにもかかわらず、7割くらいの駐輪がスライド式とかになっています。 原付はスライド式には置けないから、ほとんどの自転車が平面に置けない。
*自転車は歩行者と同等扱いです。 今どき歩車道分離が出来ていないマンションは珍しい。 駐車場が100％平面と唱っているが、確かに100％平面だが、屋根付きは３台だけか？ 機械式駐車場でも屋根が付くならその方がマシ。 しかも、＜小型車専用＞とか、セコすぎる。 機械式駐車を数台入れても、もう少し余裕を持ったランドプランにするべき。

==設備・仕様==
*バルコニーがガラスです。
**バルコニーをガラスにしたら建築費が安くなり、少しでもスタイリッシュになるって意図じゃないのかな？
*ここのバルコニー仕切り壁はペラペラのボードが置いてあるだけの状態ですね。
*やっぱりサーパスでした。 床のコンクリートは今どき厚み20cm位で、外壁は吹き付け仕上げでタイル無し。 オール電化やトイレに手洗いなど、 小手先に気を取られて構造は大京や三井に比べて余りにも安普請な感じがしました。
**外壁の吹付は安っぽいよね。オール電化が一番ネックな気がします。料理好きの奥様は避けるのではないでしょうか。
***やっぱり吹きつけ仕上げはカッコわるい・・・。 見た目にタイル貼りの方が重厚感がある。 あと、アルミのバルコニーも安っぽく見えます。 ここはガラスだから△かな。
***床のコンクリートが厚み20cmしかないというのは本当ですか?
*ここのマンション。 近頃のマンションでは珍しく、床のコンクリートの厚みが20cmしかないそうです。 外壁は店舗に使うALCボードでこれもまた安普請。 しかも、外壁は全て吹き付け仕上げで、全くタイルを貼ってません。 天井は低く廊下は狭く、 良いところは場所だけ。
**私は床が275㎜というのが標準的なイメージです。 コンクリートの厚さが気になるのではなくて、 音のことが気になります。 何しろお互い様のことなので、 迷惑をかけるのもかけられるのも気を遣います。
**ボイドスラブ250ミリから280ミリあたりで クッション材付きフローリングの直床仕様が 合格ライン。 ボイドスラブ300ミリなら二重床仕様でもOK。 300あれば太鼓現象の影響も少ない。
*和室って襖つきますか？
**つきますよ
*勝手口に網戸つきますか?
**蛇腹式の網戸がついてました
*カバンからカギを出さずに自分の部屋まで入れるというのは本当ですか?
**キーヘッドにICチップが内蔵されていて 受信機にキーをかざすとオートロックが解除されるとパンフレットに書いてあります。 カバンから出さなくてもいいかは分かりませんが。
*ＡタイプとＣタイプの外気に面するウォークインクローゼットの外壁は、 ＡＬＣじゃなくてキチンとコンクリート壁です。その部分にはタイルもちゃんと貼ってあります。
*24時間ゴミ捨てが出来るのは最近のサーパスの特徴ですね。すごく助かります。
*外壁をALCパネルにすると、台風のとき雨水が壁の中に染み込んでくると聞きました。パネルの継ぎ目から染み込むそうです。 万が一そうしたことが発生した場合、雨漏りですから、10年保証の範囲なんですよね?
**ALCの目地にはシールが打ってあります。このシールが経年などで劣化して切れている場合、台風などの横降りによる雨掛かりと風圧が重なった場合に切れ目から雨水が浸入する可能性があります。通常シールの耐用年数は５～８年程度で専門業者による保証（あくまでも発注者
=デベに対する保証）も普通はこのくらいの年数です。居住者さんに対する保証は品確法の１０年に対してアフターサービス規約にどのような記載がしてあるかによると思います。修繕計画で上記耐用年数でのシール打ち替えを前提に１０年保証としている場合もあると思いますよ。ただし、外壁裏面にはウレタンが吹いてあると思いますので少々目地から染み込んだ位では室内（見える所）まで雨水が入り込んでくるのは稀ではないかと思います。目視確認できるほどのだだもれはそれこそノーメンテで１０年以上経ってからでないとなかなか起きないと思います。
***やっぱり雨漏りの心配があるんですね。私も興味あって検討していましたが、知り合いの建築士から、ALCの件を指摘されました。 戸建てのように、個人で何とでも修復出来る物と違ってマンションの構造は区分所有だから少し心配と言われてしまいました。 コスト的なメリットもあるからその辺を認識するなら悪くないとも言われましたが、結局気になったので辞めましたね。 中部屋なら、あまり心配しなくても良さそうですが、4LDK希望でしたので断念しました。
*オール電化や食洗機が標準なのも魅力ですね。ディスポーザーはついていません。
*この物件、40戸以上ですが、エレベータ一つだけって少なくありませんか？
**エレベーター少なくないですよ。あっても維持費かかりますよ

==間取り==
*3LDK希望なら解りますが、私は4LDK希望ですので、 ここのダイニングが狭すぎるのもネックでした。 間取りを持って家具屋さんにも行きましたが、 やはり、ダイニングのセットを置くと、椅子が引けないほど」ギリギリだと言われました。 立地は大変気に入っていたのですが、 間取りが残念だったと思います。
**リビングダイニング全体の広さは問題なかったんですが、リビングダイニングの広さではなく、ダイニングだけのことです。 対面キッチンの前が狭いので一般的なサイズのダイニングセットでさえイスが引けないほど狭かったです。 ここの4LDKを検討される方は、小さめのダイニングセットにされることをおすすめします。
*私はモデルタイプを部屋抑えしましたが、 全くダイニングは問題ありませんでした。 イスがひけないほど、と書き込みがありますが、 モデルにもしっかり置かれてましたよ。 それより、各居室のクローゼットの量や 窓の多さ、南と東が繋がった広いバルコニーは、 他のマンションには無かったものです。
*私は、３ＬDＫ希望です。ダイニングキッチン、確かに少し狭く感じましたが色々家具を考え、私にとっては、この広さで十分でした。 共働きなので、恥ずかしながら料理も簡単に済ませる事が多く、両親が食事に関しても協力してくれるので、キッチンに関してはあまり重要視していません。 バルコニーの広さも魅力の一つです。
*この物件、特にCタイプは即完売でしょうね 個人的には プライベートポーチがありプライベート性が保たれる点 洗面所からベランダへ繋がる導線 南東角部屋の日当たり 収納の広さ が気に入ってます
*L字バルコニーが素敵ですね。
*余計な共用設備も無く、外装もシンプルで好みでした。 収納の多さも決め手になりました。

==買い物・食事==
*スーパーまで徒歩5分 とありますが、どこのスーパーでしょうか？
**元サティのマックスバリューじゃない？！

==育児・教育==
*二人の小学生のいる親です。 サイト等の様々な情報を見ますと、段原小学校はよい学校として書かれているのを多く見かけます。 しかし、サーパス段原のある比治山小学校は、情報が少なく、出てくる場合はあまりよくない側として書かれています。 二つの学校で質的に大きな差があるのでしょうか？
**いくら牛田や翠や井口などが学区が良いと言ったって、 学院や修道や付属などとは比較にならん。 学区が良いって、単に不良が少ないってだけでしょ 学業がどうこう言えるレベルではないような。

==周辺環境・治安==
*この立地はコンツェルトパークと同じで段原でもほぼ霞団地の市営住宅エリアだよね。 やっぱり段原ならライオンズの通りよりも北側の方がいいね。 戸建でも段原山崎よりも段原日出の方が断然人気らしいよ。
*段原に興味あります。 旧市内で、道が広くて、閑静な住宅地で、大型スーパーがあって、大きい病院があって、 アクセスも良くて・・・という条件を満たす場所が、殆どないから。
*物件で判断すると、
#立地：それぞれの条件があるから可もなく不可もなくって感じ 自分に合えばOK 
#設備：一通りついてる。オール電化NGの人は問題外 
#周辺環境：買い物、学校、病院など徒歩圏内 
#間取り：オーソドックス。角部屋のL字型バルコニーが特徴的 
#価格：立地的には妥当かやや安い印象
*春になると黄金山・比治山の桜もバルコニーから見えるので、とても楽しみにしています。

==周辺施設==
*

==その他==
*オール平面のPは魅力だが、その割に管理費が安くなっていないのが謎。 修繕積立金も高い割に数年後には値上げされる計画らしい。 一番安い部屋でも、管理・修繕・駐車場の合計が2万円超えるなんて、機械式駐車場のあるマンションと一緒みたい。 オール平面の管理的メリットが生かされてない。間違いなく戸あたり2000円は管理費を安く出来るはず。 サーパスは、SOS24や、エスコートサービス、独自のインターネット保守を盾に、入居後、入居者が管理会社を選ぶ自由を邪魔し、割高の管理費で管理し続けるノウハウを持っている。 過去に経営破綻した際も、管理会社を変えるとインターネットサービスを停止せざるを得ないとか言って、管理会社が他社に変更されないための管理組合に対しての交渉のカードにしたのは有名な話。
*管理費の内訳に下記が入っています。
#インターネット保守管理費 
#サーパスSOS24利用料 
#エスコートサービ ス利用料

==他マンションとの比較==
*サーパス段原と、コンツェルトパーク３番館を比べた時の、それぞれの良い点を教えて下さい。
**サーパス段原： 
#駐車場が平面 
#洗面勝手口 
#専用ポーチ 
*コンツェルトⅢ： 
#建物のセンスが良い 
#床構造の遮音性に優れている 
#外壁構造の堅牢性に優れている
*この物件がコンツェルトパーク参番館より優れていると思われるところは何でしょうか?
**この物権が優れているところは、
#平面駐車場（機械式の維持管理・修繕費がかからない） 
#立地（大通りから離れており閑静、隣接して建物が建つ可能性が低い） 
#間取り（収納、角部屋洗面所勝手口、リビング南面、アウトフレーム、ベランダの広さ） 
#管理内容（ゴミ出し毎日可、管理人の駐在時間） 
#総戸数（修繕金や管理費の分散） 
#デベロッパーの規模と実績
*この物件よりもコンツェルトパーク参番館の方が優れていると思われるところは何でしょうか？
**コンツェルトパーク参番館が優れているところは、
#構造（床、外壁の厚さ） 
#デザイン 
#立地（バス停までのアクセス、公園・公民館・銀行・郵便局が近い） 
#間取り（Bタイプ全室窓あり・コの字型バルコニー、全室角部屋） 
#管理費の安さ、修繕金の妥当性 
#ネット環境が選択出来る 
#デベロッパーの段原での供給実績（4棟）
*サーパスの方が機械式駐車場が無い分、総世帯数が多い分、戸あたりの管理費が安くなってしかるべきなのに、どうしてコンツェルトパーク参番館の2倍位の管理費になっているのでしょうか?

==掲示板==
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B5%E3%83%BC%E3%83%91%E3%82%B9%E6%AE%B5%E5%8E%9F 「サーパス段原」についての口コミ掲示板]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/253264/ サーパス段原（旧：段原に建築予定のサーパスマンション）]
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