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グランドメゾン西原三丁目

Name: グランドメゾン西原三丁目
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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[渋谷区]]西原3丁目46番2他（地番）
*交通：
#小田急[[小田原線]] 「代々木上原」駅 徒歩4分 
#東京メトロ[[千代田線]] 「代々木上原」駅 徒歩4分
*総戸数：16戸（他に管理事務室1室）
*構造、建物階数：地上3階　地下1階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2018年04月中旬予定
*売主：積水ハウス株式会社　東京マンション事業部
*施工：株式会社佐藤秀
*公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/nishihara/index.html



==価格・コスト・販売時状況==
*ホーマット・オレンジがあった場所ですが、それ以上の情報がある方いらっしゃいますか？
**積水は以前上原のホーマット跡地でグランドメゾン上原レジデンスを分譲していますので、今回もファミリー向けのグランドメゾンになる可能性が高いんじゃないでしょうか。  
*積水に電話をしたら、こちらは16戸のみなので地元の方で埋まってしまうんではないかということでした。地権者でしょうか？残念・・・
**元は賃貸のみのホーマットでしたし、地権者のみでは事業にならないので、地権者だけというのはあまり考えられないのではないかと思います。ただ、16戸だけですと一般への販売前に、外商とかクレジットカード会社の紹介といった販路で完売してしまう可能性もありそうですね。
*坪単価、どのくらいでしょうか？ 500台中盤からありますか？
**このへんだと70平米台の小さめの住戸は坪500は切るかと。広いのは600超えてくるでしょうけど、500台中盤が平均レベルと読んでます。
*グランドメゾンだから一定レベルの高級路線は間違いないかと。グランドメゾン上原コートみたいな感じだといいですね。
*西原三丁目という好立地に適した仕様にしてほしいですね。食洗機、ディスポーザー、水回り天然石、全室ビルトインエアコン、突板フローリング、折り上げ天井、玄関・廊下・洗面室・レストルーム大理石又はタイル張り、全室・キッチン・洗面室床暖房という仕様を是非ともお願いしたいです。
*平均が500万半ばではなく、最低が500万半ばであれば高すぎでしょう。これまでの上原物件の中で断トツに割高です。
**積水の見立ては西原は上原よりも地位が高いって位置付けらしいので、上原の2物件よりも高くなってしかるべし、と積水の友人に聞きました。
***ここ数年の価格高騰や上原二丁目より地位が高いと仮定しても高過ぎだと思いますね。
****確かに駅は違いますが、この物件とブリリア代々木公園は同じエリアと考えて問題ないと思います。 過去のマンションの売出価格からすると、若干、代々木公園の方が高いように思います。 ブリリアの低層南向住戸は、例えば、76平米で9000万台、88平米で1億200万台であることを考えると同程度が適正売出価格と考えます。 仕様面ではブリリアより高くなると思われ、また大通りに面していないという良さはありますが、小規模なためコンシェルジュやバトラー、共用施設等がないことや駅距離がブリリアよりあること、施工会社の違い(ブリリアは清水建設)鑑みれば、プラスマイナスが相殺され、同程度の価格か少し安めの設定が今の市況における適正売出価格と考えます。
*****その見立てはおかしいですよ。 路線価が70万円な閑静な住宅街で、代々木上原駅4分のフラットな道のりの物件とブリリアはまったく比較になりません。今回は第一種低層専用住居地域。おそらく土地は1坪450～500はしていますよ。 1.25億～の価格は妥当でしょうが、問題はスペックです。 外壁と専有部に期待していますが、難しいでしょう。このコスト高の時代では。
******路線価でいえば、グランドメゾンは平米76万、ブリリアは105万ですよ。
*出所不明な情報で話が進んでますが、今は売る側も値付が難しい時期ですよね。市況からすると500超えるのは難しい気がします。
**上原の2物件が2014～2015年で平均470万～480万でしたので、500万を超えても仕方ないと思いますが。 現地周辺の土地価格も500ぐらいでしょうし、いくらで仕入れたかでしょう。ブリリアは、交差点、こちらは1低です。スペックに期待します。530はつけないと採算に乗らない気はしますが。。。
***上原2丁目は別格だし、斎場の近くだし、この市況だから上原と同じくらいか安いんじゃないですか という意見もありますが・・・。
*グランドメゾン上原レジデンスの約64平米、1階テラス付き住戸が坪489万で売りに出されていますが、全く売れてないですね。明らかに売り出し価格を間違えてますね。成約価格は、坪450万を下回るでしょう。 ここも、同じような間違いをしないで、適正な売り出し価格になることを期待してます。
*70m2代で13300万円でした。
**これは1階の70㎡でもこの値段ですか？
***70平米台の販売は最上階の1部屋のみでした。 下の階は協力者向けに割り当てられた部屋だそうて、販売してないとの事でした。
****情報ありがとうございます。それにしても高いですね。本当に高い！ この値段だすなら、ここじゃなくても他でも買えるところいっぱいありそうです。 リセールも厳しそうですね。

==交通==



==構造・建物==
*敷地面積	922.97㎡
*建築面積	641.23㎡
*建築延床面積	2437.88㎡



==共用施設==
*駐車場  9台
*バイク置場 2台
*自転車置場 32台



==設備・仕様==
*初日にモデルルーム見て来ました。かなりハイスペックです。標準でお風呂にテレビが付いてます。


==間取り==
*間取り 2LDK ～ 3LDK
*専有面積	74.73m2～106.60m2
*バルコニー面積 7.54㎡ ～ 38.38㎡
*とても良さそうですが、100超えるならもう少しリビングが広くてもいいような…。
**廊下が長過ぎるのでリビングの大きさにも影響してしまっているように感じます。また、収納が少ないですね。他の小さい部屋はより効率的かつ機能的なプランを期待します。
*廊下のせいか、各部屋が狭いですね。リビングはテレビどこにおくのか悩みそうですね
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Image:H2タイプ_-_105.33m2（2017-04-03撮影）170614.jpg|H2タイプ / 105.33m2（2017-04-03撮影）
Image:74.73平米（2017-06-05撮影）170614.jpg|74.73平米（2017-06-05撮影）
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==買い物・食事==


==育児・教育==


==周辺環境・治安==
*用途地域：第一種低層住居専用地域
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Image:現地案内図_西原_170614.gif|現地案内図 西原
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==周辺施設==
*斎場が近くにあるのは少し気になるんだけど



==その他==



==掲示板==
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