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グランドメゾン真田山ゲートハウス

Name: グランドメゾン真田山ゲートハウス
Rating: 4.6 (5 reviews)
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==物件概要==
[[File:グランドメゾン真田山ゲートハウス　現地周辺の航空写真.png|350px|thumb|グランドメゾン真田山ゲートハウス　現地周辺の航空写真|alt=グランドメゾン真田山ゲートハウス　現地周辺の航空写真]]
[[File:グランドメゾン真田山ゲートハウス　外観完成予想CG.png|300px|thumb|グランドメゾン真田山ゲートハウス　外観完成予想CG|alt=グランドメゾン真田山ゲートハウス　外観完成予想CG]]
*所在地：[[大阪府]][[大阪市]][[天王寺区]]空堀町16番10の一部（地番）
*交通：
#OsakaMetro[[長堀鶴見緑地線]] 「玉造」駅 徒歩5分  （1号出入口）
#OsakaMetro[[谷町線]] 「谷町六丁目」駅 徒歩10分  （7号出入口）
#OsakaMetro[[長堀鶴見緑地線]] 「谷町六丁目」駅 徒歩10分  （7号出入口）
#[[大阪環状線]]「玉造」駅徒歩9分
*総戸数：23戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上13階 地下1階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2021年07月
*売主：積水ハウス株式会社
*施工：株式会社昭和工務店
*管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*金額が気になります！
**まだ金額は出ていないみたいですね。
*とても気になりますが、やっぱり高いのでしょうか、、
**新築戸建壊しての土地ですね。勿体ないと思いました。相当割高になりそう。計画が長引いたのは西隣の古マンションと戸建を買収しようとしたからなのかなあ
***坪350くらいからかな。実需向けだし戸数も少ないから強気価格でも売れそう
*戸数で予想すると管理費、積み立て費、無茶高い…
*南向きだし、低層でも坪300は行くでしょう。ただ、350はどうかな。四天王寺前夕陽ヶ丘で、JRがその価格で当初苦戦したので。
*積水ハウス、あまりマンションで名前を見ないんですが、他のマンションを下見できたりするんでしょうか。こちらはまだ計画段階なので、実際に建ったマンションを見学して防音など大丈夫そうなら安心できる気がして・・・積水か忘れましたが、戸建てだと10年住んだ家への見学会があったりしますよね。
**積水ハウスのブランド力もありますし、管理費や積立費も高くなりそうです。その分、サポート体制もあるのかと思ったりしますけど。
***天王寺区は比較的グランドメゾンのマンションが多く中古が出てもすぐ売れる気がします。私も検討中なのでマンション見学あれば参加してみたいです。防音など大切ですもんね。
****大阪では積水ブランドって絶対だけど、東京では、プラスチックの家ってイメージなんだよな。大和ハウスも、掘っ立てプレハブ住宅のイメージ。どうも東京人は、財閥志向。
*最寄り駅のどちらも徒歩圏内ですし、交通アクセスとしては良さそう。総戸数２３戸とかなり小規模ですね。大規模マンションは住民が多すぎて苦手という人には良いかもしれません。まだ外観デザインや間取りも公表されていないので、まずは詳しい情報を見てからの検討ですね。
*近所に住んでいますが、子育て世代にはとても住みやすい環境だと思います。私は大規模は苦手なのでかなり興味ありです。間取り、外構楽しみにしています。土地の形がいびつなのは後々価値が下がったりはしないのでしょうか？
*73m2タイプで6000台万～、88m2タイプで8000万台～と、予想する。
**最上階は？
***5700万台から11500万円台位かな？88平米で7200万円台かな？中古価格と真田山校区のピアッツァタワーの販売状況を見て予想！
****五条小学校周辺、上本町周辺、この辺りは今ではm2で90万はいるでしょう！
*来月には販売開始のはずですが、まだプラン内容設備などの詳しいことが公表されないですね。そろそろ公表されてもよい頃かなと思うのですが・・・。プロジェクト会員を募集とあるのですが、会員にはもう情報公開されていたりするのでしょうか?
**もう説明会はじまってますよ。会員登録して説明会の予約した人のみにですが、予約の枠も土日はすぐ埋まってしまってました。戸数が少ないので間取りがよっぽど変じゃない限りすぐに完売しますね、この場所なら。
*総戸数２３戸とかなり小規模マンションではありますが交通アクセスが便利なので、注目されている感じです。まだ外観なども見えないのですが、デザインだけではも早く知りたいですね。周辺に合わせてスタイリッシュな感じかな。わくわくします。
*ここ気になりますがギャラリー行かないと情報得られない感じでしょうかね。
*価格も出たんですね！6390-16900万円、予想範囲内ですがやはり高いですねー
**最上階の120m2超えの部屋は売れたんですね。売り出した13戸のうち10戸契約成立。残りは先着順。ひっそり売られていると思っていたのですが順調な方なのでしょうか？
*こちらも決して悪くないのですが、少し遠くなっても周辺環境、共有施設などから1丁目タワーの方がいいのでは、と迷います。比較された方いらっしゃいませんか?
**現在近くに住んでいて両方のモデルルームに行きました。遠いとはどちらから遠いという意味でしょう？周辺環境や共有施設に何を望んでおられますか？
***最寄りの玉造駅や谷六駅からです。
****駅からの距離自体は似たり寄ったりだと思いますが一丁目タワーはやはり長堀通りからの坂が問題ですね。現地で見られた方が良いかと。車でないなら電動自転車必須です。ゲートハウス前も南側に向かって緩やかに登りますが。
*****周囲はどちらも閑静な住宅街ですが一丁目タワーの方が歴史の散歩道沿いなど風情があるように思います。公園直結、交番併設ですし。有名な飲食店もタワーの周囲の方が少し多いですかね。スーパーやホームセンターは自転車あればどちらも大差ないでしょう。
******マンションの比較についてはコンセプトが全く異なるので共用施設などこれは完全な好みです。ゲートハウスはプライバシー重視で小規模ゆったりタワーの方が華やかですね。タワーはちょっと部屋の形がいびつなものもあるので間取りは微妙なものもあるなあという印象でした。
*先日モデルルームへ行ってきました。南向きと専用のようなエレベーター空間が気に入りましたがやはり価格が考えていた予算よりも高くて購入するか悩んでいます。ここと比べると値段が安そうなので近くの上町一丁目タワーも気になっていると話したら、営業の女の子はタワマンの仕様なんてグランドメゾンではないと仰っていました。近くでたくさんタワマンも販売されているのに同じ会社のマンションをそんなに悪く言わなくてもと思いながら聞いていましたが、タワーの方はなんだか見に行く気がなくなってしまいました。両方とも見に行かれている方もいらっしゃいますか？
*近くのシーズン天王寺真田山がここより1000万以上安くて売れ残っていて最近完売したのになぜこんなに価格差あるのにうれるのであようか？グランドメゾンのブランド価値でしょうか？
**ここ数年で坪単価は上がり続けているので竣工2年の差がある物件の価格は単純比較できないと思います。
*戸数が少ないのでマメに公式チェックするだけで売れた戸数とおおよその階がわかりますね。第1期分譲登録で10戸売れて先着でAタイプの中層階1戸が売れたようですね。第1期の残りはAタイプの高層階とBタイプの低層階と思われます。
*真田山エリアという価値がまず一つ。色々と他物件も見てきましたが、ワンフロア2邸かつエレベーターで住戸を分ける独立型プライベートポーチ、ホテルのような玄関先までのゴミ回収サービス、廊下を短くかつアウトポールでデットスペースの少ない間取り、億ションのような仕様設備etc...個人的にはすごいいい物件だなーと。。。落ち着いた生活が私は好きなので笑
*戸数が少ないので将来の管理費・修繕積立金はどの位まで上昇すると思われますか？10年位住んで住み替えする方がほとんどかな？




【販売概要】
*販売状況：先着順申込受付中
*販売戸数：2戸
*販売価格(税込)：7,380万円 ・ 8,590万円
*間取り：3LDK+SC・3LDK+N+SC+WIC
*専有面積：73.75m2・88.39m2
*バルコニー面積：13.60m2
*管理費(月額)：16,220円 ・ 19,440円
*修繕積立金(月額)：7,370円 ・ 8,830円
*修繕積立基金：589,600円 ・ 706,400円
*セキュリティサービス料金(月額)／209円
*民間ゴミ収集費(月額)／880円


==交通==
*

==構造・建物==
[[File:グランドメゾン真田山ゲートハウス　エントランスアプローチ完成予想CG.png|350px|thumb|グランドメゾン真田山ゲートハウス　エントランスアプローチ完成予想CG|alt=グランドメゾン真田山ゲートハウス　エントランスアプローチ完成予想CG]]
*建ペイ・容積率：80％(角地緩和により90％)・300％
*敷地面積：652.68m2(登記面積・実測面積)、652.67m2(建築確認対象面積)
*建築面積：273.74m2
*建築延床面積：2442.55m2
*中々風格あります。　エントランスの庇は、今年竣工の上本町石が辻セキスイのようなALLコンクリート造りではないことを祈ります。お値段がお値段なので立派なものと思います。
*車が出入りするところと、人が出入りするところが一緒になってしまっているのでしょうか？だとしたら、車の出入り時は要注意しないといけませんね。エントランスから子供と一緒に出入りするときも、車がないか要チェックしないと危険ですし、朝の通学時間や帰りの時も気を付けたほうがいいでしょう。できれば、車の出入り場所と、人の出入り場所が分かれていると安心だったかな
**出入口 隣接箇所に建物あるのでしょうか
***出て左側に古いアパートがあります。また、左右に信号機と斜め横断可能な横断歩道があります。なのでどちら側に出るにしても信号に従う必要があると思います。月から土曜日の朝と夕方は通学の学生が多いですが、平日夜と土日はそれほど交通量はないです。清水谷公園横は平日昼に路上駐車して昼寝している方が多いです。


==共用施設==
[[File:グランドメゾン真田山ゲートハウス　オーナーズラウンジ完成予想CG.png|350px|thumb|グランドメゾン真田山ゲートハウス　オーナーズラウンジ完成予想CG|alt=グランドメゾン真田山ゲートハウス　オーナーズラウンジ完成予想CG]]
*駐車場：14台(機械式13台・平面1台)
**月額使用料：29,000円 ～ 40,000円
*ミニバイク置場：2台
**月額使用料：1,000円
*自転車置場：52台(平面式12台、スライドラック式40台)
**月額使用料：300円 ・ 500円
*物件概要によるとその他諸費用として民間ゴミ収集費が徴収されるようです。この費用は玄関前にゴミを出していればサービススタッフが収集してくれるものですか？
**エレベーター前に出せば管理人さんが回収してくれるとありますのでその分ではないでしょうか。
***うちのマンションもそうですが、玄関前から回収してごみ置き場まで運んでくれるのは管理人さんで、それは管理費に含まれます。民間ごみ収集費は市のごみ回収ではなく、民間の会社にお願いする費用です。うちのマンションでは週五で一般ゴミ、リサイクルゴミ、古紙古着まで毎回回収してくれます。


==設備・仕様==
*

==間取り==
*間取り：2LDK ・ 3LDK
*専有面積：52.10m2～150.25m2
*バルコニー面積：10.64m2～30.65m2
*ルーフバルコニー付が気になります。やはり最上階の120のお部屋ですかね。
*間取りを見る限りプライベートポーチ付きですね。Aは防災備蓄庫もないようだし収納が少なめでしょうか。Bはさすがに余裕があってキッチンと洗面室が直接行き来できそうです。
**Bタイプの部屋の詳細に『景色が見える浴室 浴室1.4×1.8m以上』と書いてありますがBの浴室には窓がありませんよね。それにしても88m2は洗面室やトイレもゆったりしていて快適そうですね。。。納戸はウォークインクローゼットのように中に入れるタイプでしょうか。
***Bタイプの部屋が気になり案内会に行って来ました。浴室に窓はないです。広さは1618ですし、間違いだと思います。納戸は中まで入る形だと思います。図面にも棚の表記はありません。納戸なしのプランもありました。価格は南側の建物がかぶってくる階(4・5階くらいまで)は中高階層より低めに設定しているとのことでしたが、記憶ではBタイプ6階で9000超えていました。
*こちらの間取りは特に気になる点はないかなーと思ったのですがどのあたりが気になりますか？良い悪い含めて。
**比較的きれいですが、窓が惜しいです。東向きはすべての部屋に窓があるが、実際は中の部屋は窓が小さく採光があまりとれないでしょう。西向きはなぜ西側に部屋をつくって洋室に窓を作らなかったか謎。角地をうまくいかせてないと言う印象。
***なるほど、確かに窓は小さいですね。角地ですが両隣は低めの建物がありそうなので仕方ないのかもしれませんね。西側の建物も買収したかったところでしょうね。参考になります！
****Bはリビングインできる部屋があること(子供部屋)、キッチンと洗面室が直接行き来できること、備蓄庫があること、などがいいなと思いました。キッチンと洗面室の間が扉1枚だと洗濯機の音がうるさいという人もいるのでこれも人それぞれです(洗濯機は奥なのでマシに思えますが)。家事動線が良くなるので私は嬉しいです。リビングインの洋室のうち1つは扉を廊下側に変更可。納戸の位置が微妙に感じるので無しがいいですかね…
*****なるほど考え方によりますね。Bタイプは納戸がなくても荷物が多くなければ収納は十分あるように思います。静かで周囲の雰囲気もいいですし間取りも色々プランがあるようなのでモデルルーム行ってみたいと思います。


<gallery>
Image:20201021グランドメゾン真田山ゲートハウス.jpg|A type/3LDK＋SC（シューズクローク）間取り図
Image:20201021グランドメゾン真田山ゲートハウス2.jpg|B type/3LDK＋N（納戸）＋WIC（ウォークインクロゼット）＋SC（シューズクローク）間取り図
</gallery>





==買い物・食事==
*'''ショッピング'''
#ライフ 清水谷店　　徒歩7分／約500m
#空掘どーり商店街　　徒歩7分／約510m
#玉造日之出通商店街　　徒歩8分／約600m
#阪急オアシス 上本町店　　徒歩9分／約660m
#デイリーカナート イズミヤ 玉造店　　徒歩10分／約750m
#スーパーマーケットKINSHO 玉造店　　徒歩10分／約780m
#空堀商店街（はいからほり）　　徒歩11分／約850m
#もりのみやキューズモール BASE　　徒歩12分／約930m
#ロイヤルホームセンター 森ノ宮店　　徒歩12分／約940m
#デイリーカナート イズミヤ 法円坂店　　徒歩13分／約1,010m
#ドン・キホーテ 法円坂店　　徒歩13分／約1,010m
#近鉄百貨店 上本町店　　徒歩15分／約1,170m
#うえほんまちハイハイタウン　　徒歩16分／約1,240m
#オステリアSHIBA　　徒歩2分／約130m
#露地再生複合施設 宰（つかさ）・ビストロLIBERTE　　徒歩2分／約140m
#ル ピノー　　徒歩3分／約220m
#Naoto・Pan　　徒歩3分／約240m
#日本料理レストラン やしろ　　徒歩4分／約270m
#ジェラテリア ルル　　徒歩5分／約330m
#ながほり　　徒歩5分／約370m
#ピザとイタリアン料理 ピゾリーノ　　徒歩6分／約480m
#ビストロ Karan Koron　　徒歩7分／約560m
#和食鍋処 すし半 玉造店　　徒歩8分／約600m
#洋食レストラン はいから亭　　徒歩9分／約680m
#レストラン リール　　徒歩9分／約700m
#洋食の店 もなみ　　徒歩10分／約800m
#TANI ROKU BAKERY PANENA（パネーナ）　　徒歩11分／約830m
#伽麗伊屋　　徒歩11分／約830m
#イタリアンレストラン ペドロリーノ　　徒歩11分／約840m
#パティスリー スィーティーズ 谷六店　　徒歩11分／約870m
#そば切り 文目堂　　徒歩14分／約1,090m
*現地案内図がかなり細かく作ってあって、talo coffeeやブーランジェリーロア、和伊彩亭ラ・ローザなどお店の名前も書いてありました。知らないお店も多かったので、モデルルームに行くついでに食べにいきたいな。お買い物は阪急オアシスの上本町店がありますね。



==育児・教育==
*'''教育施設'''
#ほまれ保育園　　徒歩3分／約200m
#真田山かいせい保育園　　徒歩6分／約450m
#上町みどり保育園　　徒歩7分／約500m
#市立真田山幼稚園　　徒歩7分／約500m
#市立真田山小学校　　徒歩6分／約480m
#市立高津中学校　　徒歩5分／約360m
#大阪明星学園 明星中学校・高等学校　　徒歩2分／約160m
#大阪女学院 中学校・高等学校・短期大学　　徒歩4分／約310m
#府立清水谷高等学校　　徒歩4分／約320m
#府立高津高等学校　　徒歩7分／約500m
#城星学園 幼稚園・小学校・中学校・高等学校　　徒歩8分／約630m

*明星中学校、高校が隣にあります。通学区は真田山小学校、高津中学校ですか？すごく近くに小学校も中学校もあるので子育てもしやすい気がしました。
*確かに駅は近くないけど、大阪市都会部で駅近となると、大通りに近く、緑がすくなくなってしまう。子育てするには多少駅からの距離あってもここや北側の一丁目タワー辺りの住環境はいいよ。どちらも小学校まで大通り渡らずに通学できるし。
*旦那が目の前の中高一貫校の出身ですが、横の道路は通学路ですので登下校時は結構わちゃわちゃするそうです。真田山小学校区なのでそれはかなり魅力的です。高津中高も目の前で真田山公園も大きいですし。
*真田山は公立小学校の学区からも人気ですが一丁目タワーの学区も良いですね。私立の学校もたくさんあります。塾は上本町周囲にたくさんあるので多少真田山が近いとは言えますね。





==周辺環境・治安==
*用途地域：第2種住居地域
*道路沿いですが、車通り少なくて静かな立地です。この用地は元々パナソニックホームが開発予定だった土地で、そこにあった新築一戸建も買収したので、まとまった用地になりましたね。積水ハウスに代わったんですね、低層階でも坪280くらいしそうですね。
*近隣に住んだ事有りますが駅からは遠いです。地下鉄玉造も最寄りの入り口からホームまでは不便だし入り口からホームまでも痴漢注意の貼り紙も貼ってあるので現地見学の際は駅のホームから徒歩をお勧めします。谷6の駅は徒歩ではなく自転車で行くレベルです。夏の暑い日・雨の日は大変です。
*現在近隣に住んでいますが駅近は賃貸マンションが続々と建設されていて分譲では期待できなさそうです。そういう意味では地下玉造駅は充分駅近だと思います。上町一丁目タワーよりは少しアクセスしやすいかなという印象です。学生や子供も多く治安は特に悪くはないです。谷六頻用するならキツイと思います。
*悩んでいますが、隣のアパートがどうしても気になってしまいます…
**マンションって本当に難しいですよね。設備とか外観とか良くても周辺がジャジャむさいのは、わたしもも一つです。まあ、満点はないのでどこを重視するかは人それぞれですが、私も不動産いくつか所有してますが、私は周辺の見栄え気にするタイプです。
***周辺は古い建物結構ありますね。それでも落ち着いた雰囲気で私は好きですが。これがダメなら都会のど真ん中くらいに住むしかなくなる気も…
****古いアパートに駐輪場がないのか、歩道に駐輪している方が多く、道幅が狭くなってます。そこが気になるところですね。
*****グーグルマップにも10台ほど駐輪しているのが写ってますね。





==周辺施設==
*'''病院'''
#みきクリニック　　徒歩3分／約200m
#徐クリニック　　徒歩5分／約330m
#丸井整形外科クリニック　　徒歩5分／約340m
#脇本産婦人科　　徒歩5分／約360m
#あんデンタルクリニック　　徒歩5分／約370m
#ともの木クリニック　　徒歩6分／約430m
#うえに生協診療所　　徒歩7分／約560m
#国立病院機構 大阪医療センター　　徒歩13分／約1,040m
#大阪赤十字病院　　徒歩15分／約1,170m
*'''金融機関'''
#天王寺清水谷郵便局　　徒歩6分／約440m
#大阪信用金庫 玉造支店　　徒歩8分／約580m
#三菱UFJ銀行 玉造支店　　徒歩8分／約580m
#三井住友銀行 玉造支店　　徒歩8分／約630m
#りそな銀行 玉造支店　　徒歩9分／約660m
*'''公共・レジャー施設'''
#清水谷公園　　徒歩1分／約50m
#宰相山西公園　　徒歩4分／約280m
#空清町公園　　徒歩5分／約400m
#真田山公園　　徒歩6分／約470m
#三光神社　　徒歩6分／約460m
#エニタイムフィットネス 上本町店　　徒歩7分／約560m
#東急スポーツオアシス もりのみやキューズモール　　徒歩12分／約930m
#天王寺区役所　　徒歩26分／約2,040m


==その他==
*

==掲示板==
*

osaka/661239/126
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