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グランドメゾン上本町 THE CLASS

Name: グランドメゾン上本町 THE CLASS
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==物件概要==
*所在地：[[大阪府]][[大阪市]][[天王寺区]]石ケ辻町41番3、41番4（地番）
*交通：
#近鉄[[難波線]]･[[奈良線]]「大阪上本町」駅14号出入口まで徒歩6分
#Osaka Metro [[谷町線]]・[[千日前線]]「谷町九丁目」駅12号出入口まで徒歩8分
#[[大阪環状線]]「桃谷」駅北口まで徒歩12分
*総戸数：69戸（非分譲住戸含む）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　地上19階　地下1階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2020年6月中旬予定
*売主：積水ハウス株式会社
*施工：株式会社福田組　大阪支店
*管理会社：積和管理関西株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*広めの３LDKと４LDKが間取りのメインのようですので、 ここってファミリーがメインのターゲットになっているのですか？ 歩いていくことができる範囲内に、学校もたしかにあります。 買い物も困ることはないでしょうし、クリニックもあるでしょうし、子供がいる人が暮らしていくことはできると思います。 
*全戸東向きですか。場所は良いところのようですね。お値段が気になります。
**高い部屋だと軽く1億を超えそう。立地は魅力的ですがね。
**難波方面に勤務地があるならいいように思います。 住環境としてはどうなんでしょう？ あべのハルカスができて、難波付近も人気が高くなっているような気がしています。 子育て世帯にはどうでしょうか。気になります。 
*19階だとタワマンになるのでしょうか。 間取りの広さを見るとファミリー世帯向けかとも思いますが、高層階は多分広い間取りになるでしょうから、投資物件として検討する人もいそう。 立地もいいですし、早期に完売御礼になりそうですね。
*坪350万〜のようですね。高いお部屋は軽く400万超え。高いですね。梅田のプレミストも坪400万。上本町での400万超えは高いと思いませんか？プレミスト梅田も超絶高いと騒ついてますけど。まさか五条小学校というだけのプレミアムですか？
**大阪市内の２０１９年以降は、スタンダード坪単価なので普通にこのぐらいからですね。資材高騰と人件費も上がってますから、２割上昇としても280万円＋56万円〜ですね。 
*間取りが３ＬＤＫと４ＬＤＫのみのようなので、 ファミリー向けマンションなのかなというイメージ。 積水ハウス物件なので価格が高めになるかなと思いますが 駅に近い高層マンションということで、かなり注目されているでしょう。 プラン内容が早くオープンになってほしいですね。 
*来年から販売開始のようですが、 電車を複線利用できる立地から、少し高めの設定になるかなと思います。 3LDK ・ 4LDKが主なプランなのでファミリー向けマンションでしょう。 どれくらいの価格帯になるか、詳しい情報が楽しみです。 
*確かに複数路線が利用できるという面は利便性の面では評価が高くなるのかなと予想しています。価格面もどの程度なのだろうか。 
*来年販売開始なので、まだ価格などの詳しい情報は載っていませんがこのあたりの相場ってどれくらいでしょう。もちろん、階によって価格は違うと思いますが。。だいたい1フロアに3～4戸くらいと予想できるので、ご近所付き合いも楽そうでいいなと思いました
**グランドメゾン天王寺石ヶ辻町が平均で坪260～270万円程でした。 グラメ石ヶ辻町も余裕のあるプランでしたが、ザクラスも100平米以上のプランもあっていいですね。 広さは近くのローレル超えを意識したのかもしれませんが、グラメ石ヶ辻町の発表の時点でザクラスの計画も決まっていたと聞きました。 ザクラスの低層階は周りの建物もあるので坪270万円台からではないでしょうか、12階以上は坪300万円以上かと思います。 ただ、少なくともローレルよりは抑えて売出すのは間違いないです。
***そうですか。参考になります。 では、相場としては同じくらいでしょうか。 上階にいけばいくほど高くはなりそうですが、 交通アクセスも良いので高すぎるということではなさそうかなと思いました。 
*100m2超4LDKは3階で約8200万円ぐらい、10階あたりで1億超だったと思います。 
*90m2超の4LDKは約7900万円ぐらい、10階あたりで9000万円ぐらい。 
*80m2超3LDKは約7000万円ぐらいだったと思います。（うろ覚えなので確実ではありません） 
*子育て世代には、いいかもしれません。3LDKで坪285万ぐらいなので、昨今のマンションの高騰具合を考えると比較的良心的ではないでしょうか。
*来月に販売開始なので、まだ価格などの詳しい情報は載っていませんが このあたりの相場ってどれくらいでしょう。 もちろん、階によって価格は違うでしょうけれど、 かなり便利な立地であることと積水ハウスの物件なので安心できそうだなと思います。
*マンションから駅が近く、複線利用できるのはとても便利。 通勤だけでなく、どこかへ出かける時もラクラクだと思います。 その分、確かに高額ではありますが、何を優先で選ぶのか。 病院も近いので、いざというときも安心ですね。 大規模マンションは苦手という人でも、ちょうど良い規模かなと感じました。
*まだ価格などの詳しい情報は載っていませんが、かなり高額になりそうでしょうか。このあたりの相場ってどれくらいでしょう。 
**グランドメゾンマークスが７２平米　５３００ー５８００万円でしたので６５００万円スタートの７０００万円前後が主流で高い部屋は８０００万円オーバーではないでしょうか。高層階は９５００万円以上、１億円超えとかです。 
***あのこの辺りは、今の相場６０００万円以上ですよ！積水からチラシ入ってましたが過去の相場５０００万円前半なんてあり得ないです。まして、エレベーター１基で２邸の利用ですから。つまりエレベータ２基で１フロア２邸です。 
****低層フロア除いて、6000万円こえでしょうね。 
*大阪市内では一番高いエリアでは？教育環境の良さでしょうか？ただもう少しファミリー向けの物件欲しいですね。ハイハイタウンみたいな(^^)
*物件概要を見ていて気がついたことがあります。駐輪場の料金、かなり幅がありすぎませんか？100円から500円ってあります。100円と500円の差って一体何なんでしょう？小さな金額のことですが、5倍も価格差があるのでどういうことなのかな?って。 
*安くないですか。ここ。この立地に仕様で、5千万台からとは 
**5千万台は74m2の下層階数戸だけです。平均坪単価は300万、数年前に比べれば高いですが周りのプレミスト等が高いので安く感じますね。



==交通==
*

==構造・建物==
[[File:グランドメゾン上本町 THE CLASS エントランスアプローチCG.png|350px|thumb|グランドメゾン上本町 THE CLASS エントランスアプローチCG]]
*設計とマンション周りに緑を多く植え込み、マンション入口が直接外から見えないようにして、どんなマンションなのかイメージさせるよに考えている。
*このマンションは耐震、制震、免震、どれになるでしょうか。 
*外観は好みがあるのでなんとも言えませんが、バルコニー部分が透明もしくはすりガラスの方がシャープに見えるというか最近の流行かなと思います。 
*だいたい1フロアに3戸～4戸くらいと予想できるので、ご近所付き合いも楽そうなのと、プライバシーも守られて住みやすいマンションだなと思いました。

==共用施設==
[[File:グランドメゾン上本町 THE CLASS エントランスホールCG.png|350px|thumb|グランドメゾン上本町 THE CLASS エントランスホールCG]]
*駐車場(台数／月額使用料)：31台（機械式）／28,000円 ～ 35,000円
*バイク置場(台数／月額使用料)：2台／2,000円、ミニバイク置場12台/1,000円
*自転車置場(台数／月額使用料)：138台／100円 ～ 500円
*1フロアに4戸ですが2戸2戸に別れているため、1フロアに2戸と考えた方がいいです。エレベーター2基（大型） 
*エレベーターはどうなってるのでしょうか？お隣のグランドメゾンと同じく自分の階だけしか止まらなくなってるのでしょうか？
*駐車場数は住戸の半分くらい30前後。駐輪場は1戸あたり約2台なので130台前後。 
*物件概要を見ていて気がついたことがあります。 駐輪場の料金、かなり幅がありすぎませんか？ 100円から500円ってあります。 100円と500円の差って一体何なんでしょう？小さな金額のことですが、5倍も価格差があるのでどういうことなのかな?って。 
**普通スライド二段式は下の段が高く上の段が安い。更に保育園幼稚園の子供を乗せるシートがついてる電動自転車の幅に対応した平置きは高い。この価格差ではないでしょうか。
***２段ラック（上段１００円 、下段３００円 ）、平面５００円 
****子乗せの電動式自転車は500円ですか。少し割高ではないですか？ 子供を連れている場合、自転車はサッと出し入れできるのがベストなので致し方ないのかもしれませんね。 スペースはどれくらいでしょう？子供用の自転車も同時に置けたりしますか？ 
*****同時に置けるかどうかは営業の人は答えにくいと思いますよ。 住み始めたら契約者自らが管理組合を組成してそのルールを決める側になるのですから。業者は雛形に乗っ取った最初の管理規約を用意してくれるだけです。空いてる場所があれば使っていいよねという人と１つ分の利用料で二台駐めるなんてけしからんという人、どっちもいる可能性があります。

==設備・仕様==
*部屋の仕様などもこだわったものを使っている。収納スペースを多めに取っている。洗濯機用水栓、バルコニーの水栓から温水が出る仕様。 
*セキュリティーはどうなんでしょう？エレベーターは自分の階しか止まらないようになってるのでしょうか？鍵は非接触キーなんでしょうか？ 


==間取り==
*間取り： 3LDK ・ 4LDK 
*専有面積： 74.65m2 ～ 101.72m2 
**完全に子供が居るような家族形態を想定して設定されているのだなと思いました。 
*全戸東向らしいですね。南東にタワーが立ってますので、日当たりは少し厳しいでしょうか。立地はよいですが、どれくらいの価格になるのでしょうかね？
*100m2超え4LDKは南側角ですが横にマンションがあるため上層階でないと抜けはないと思います。90m2超え4LDKは北側角。道路に面しているので南側よりは圧迫感はないと思います。が周りの建物のことを考えるとやはり上層階でないと抜け感はないのかなと思います。 
*ベランダが道路沿いですが、排気ガスとかはやはり気になりますかね…通気口や網戸はやっぱり真っ黒になるのでしょうか…
*向かいのグランドメゾンといい、ここといい、この価格帯でリビングインはないわ！南面なしマンションなんだから、間取りはもっと頑張ってよ。
*間取り、スーモにありました。公式ホームページはまだのようです。 Dプランですよね。リビングインが物議を醸しだしているようですが、Dはリビング印じゃないみたいでした。どこの間取りなんでしょう？ 私はエレベーター横の洋室1が気になりました。ホテルでも夜中にエレベーターが動く音が気になるときがありますよね。洋室1を寝室にしたら気になっちゃわないかと心配です。LDKと洋室4を開け放すと25畳くらいになるLDKはいいなと思っています。
**Dプランの間取りは良いですね。 さすがにお風呂もリビングも広々してそうです。 ただ私は間取りよりも角部屋なのに１１階までは南側の窓が壁と言うのが気になりました。 せっかくの角部屋なのに角部屋のメリットが何もないですからね。 しかもせっかくの南側なのに・・・。 洋室１は下り天井もあるので寝室よりも子供部屋等にしたいところですが、間取り的になかなか難しそうですか。
***ここのマンションは逆梁ハイサッシでしょうか？詳細はわかりませんが、Dタイプはいい間取りの部類ですね。価格は9000万〜かと思います。当方が指摘したのはBタイプですね。向かいのグランドメゾンも間取りはよくないですね。 
*ハイサッシはあり得ないですね。昔住んでたタワーマンションはハイサッシで窓が240cm以上ありました。カーテン代が高くつきます！オーダーなので安くても15-20万円以上。
**ハイサッシは開放感がありリビングが明るくなるのでメリットしかないと考えていましたが、カーテン代が高くなってしまうんですね。コストと機能で考えると、ロールスクリーンとカーテンではどちらがオススメなのでしょう…
***ハイサッシはメリットもありますが、バルコニーの手すり部分がコンクリートの逆梁になっているのでバルコニーは日が入りにくいため暗く風通しが悪くなり、洗濯物が乾きにくいです。あと手すりのコンクリートが分厚いのでバルコニーが実質狭くなります。それはここの間取りを見ていただければ一目瞭然かと。 
*ホームページ見ると、リビングの写真掲載されてますが、窓枠の高さは、２００ー２２０CMぐらいが窓枠の高さですね！！ 
*ホームページの画像見る限りでは逆梁だけどハイサッシではないという感じですね。これじゃあ逆梁のデメリットしか残りません。あとは天井高がどんなもんかですね。 
*100m2低層階は、横のグラメと接近しているため日当たりが悪そうで残念です。せっかくの南東角部屋なのに勿体無いですね。


(A type) 
*間取り：3LDK+WIC+SC 
*専有面積：74.65m2 
(B type) 
*間取り：3LDK+N+2WIC+SC 
*専有面積：88.67m2 
(C type) 
*間取り：4LDK+WIC+SC 
*専有面積：96.37m2 
(D type) 
*間取り：4LDK+WIC+SC 
*専有面積：101.72m2 

<gallery>
Image:20181205グランドメゾン上本町 THE CLASS.jpg|間取り  Ａ（2018年12月5日撮影）
Image:20181205グランドメゾン上本町 THE CLASS2.jpg|間取りＢ（2018年12月5日撮影）
Image:20181205グランドメゾン上本町 THE CLASS3.jpg|間取り C（2018年12月5日撮影）
Image:20181205グランドメゾン上本町 THE CLASS4.jpg|間取り D（2018年12月5日撮影）

</gallery>

==買い物・食事==
*近くに阪急オアシスがあり、お買い物はここでまかなうことができそう。近鉄百貨店もありますし、便利な地域なんでしょう。病院も多いです。 


==育児・教育==
*子供が居ると習い事や塾なども必要になってきますがこのあたりってそういうのもあるのですか？
*このあたり、学校はあったような気がします。通学区の学校まで普通に歩ける範囲なのかしら？？
*交通アクセスが良いのはわかっていましたが、子育て中で一番重要なのは校区の問題。教育環境が良いということで、ますますいい立地なんだなと思いました。
*ファミリー向け物件のようですから、子育てがしやすいのかという点、小学校までの距離は距離的に10分程度かな？幼稚園の環境、保育園の環境も情報があればお願いします。すぐ近くに赤十字病院があるので、高齢者の方やお子さんがいるならば安心して住めますね 
**幼稚園は、公立であれば入りやすいと聞きました。小学校より近くにあります。 この界隈ですと、私立のお受験系幼稚園が人気で、朝は登園バスが沢山走っています。入試対策の幼児教室も沢山有ります。 お受験系までいかなくても、今は幼稚園は園児不足のため、園児獲得の為か、少し遠方の園でもバスを走らせており、そこまで苦労は無いかと思います。 
**一方保育園は激戦です。 元々利便性から共働きに人気のエリアで、かつこの地域の住宅費を賄うには、二馬力ないとしんどいご家庭が多いかと思われます。 (公立小が有名なのも、小学校受験しづらい共働きを引き付けているのかもしれません。) ただし、オールイングリッシュや知育系の認可外も多く、こちらは認可外なので、認可よりは入りやすいかもしれません。 毎年少しずつ認可園は増えていますが、人口の増加が上回っている状況です。 
**小学校は、五条は名門ですが、そのためパンクしており、ぎゅうぎゅうとも聞きます。会社の先輩は、ご自宅が五条のそばなのに、別の学区の小学校にお子さんを進学させました。また五条はPTAも盛んなイメージがあり、共働きだとしんどいかもしれません。 
*総じて子育てはしやすいエリアだと思いますが認可保育園の入りづらさだけがネックですね。


==周辺環境・治安==
*用途地域：商業地域
*道路ソバ音ガ五月蠅そうデス。多少ですが。
*15階建ぐらいの集合住宅が目の前にあり、眺望は期待できないですかね。
*以前こちらのマンションが建つ前に建っていた賃貸に住んでいました。住環境は抜群です。当時、この場所にマンション建ったら買いたいと言っていました(結局別のグランドメゾンを買いましたが)。理由は以下の通りです 
**交通アクセスがよい。微妙に離れはしますが、一番近い近鉄上本町(近鉄大阪線と奈良線)、JR鶴橋駅、地下鉄鶴橋駅、鶴橋よりは離れますが地下鉄の谷町九丁目(千日前線と谷町線)が使えるので、梅田・難波・天王寺・奈良・神戸まで乗り換え不要。電動自転車が有れば御堂筋エリアを越えて堀江まで楽に行けます。 
**教育環境が良い。大阪随一の名門五条小があり、私学希望者にも幼児教室から始まって、中学受験高校受験まで大手塾から個人塾までよりどりみどりです。一応河合塾と駿台予備学校もあります。 
**生活に便利。目の前にドラッグセガミがあり、上本町界隈はスーパーも複数あります。商業ビルに100均も２つ、携帯ショップや銀行も揃っており、郵便局もすぐそばにあります。病院もすぐ近くにクリニックモールがあり、大病院も日赤、けいさつ、NTT西と沢山あります。 
***１つだけ難があるとすれば、子供が多く共働きも多いので、保育園が激戦です。最近は増えては来ていますが、難しい年もあります。ただ、世帯年収的に最高額になる家庭も多く、それらはプリスクールに入れている事も多いようです。あとは、これは大阪市に共通していますが、公立の学童がないです。ただ、私立の学童が割と多いので、何とかなるかなとも思います。当時住んでいたマンションは南向きだったので、日当たり抜群でしたが、東も悪くはないと思います(南東角部屋でした)値段にもよるでしょうが、個人的には大変魅力的だと思います。
*ここいいなぁって思ってます。昔、上本町まで通勤してましたから。ただ上本町北東部はラブホが多く妻が懸念しています。もうリタイア組なので関係ないのですけどね。
*通りを隔てて北に面しているライオンズマンションが築32年の9階建てなので、向こう10年ぐらいで建て替えされると、ちょっと心配ですね。土地の大きさ的にあまり高いマンションは建てられないと思いますが。
*あり得ないかどうかは個人の判断ですが、南側は同じ積水のグラメとお見合いですからね…同じグラメがお隣同士…もうちょっと待って１つにしたらよかったのにね。まあ積水さんが一番そう思ってるでしょうが。まあ先のことは分かりませんからね、仕方なかったんでしょう。
*日赤に行く救急車は前の道を通ることが多そうですね
*病院に近いのは、安心感はありますが、でも人の出入りもかなりあるのは若干気になります。 ここは救急はあるのですか？救急搬送もあるような病院だと、サイレンが気になったりする可能性もあるのではないか…と思いました。 規模があまり大きくないところでもたまに来たりするので、 こちらの場合はどうなのかな、と思いまして。
*ここ気になっていますが 市営住宅ビューというのが引っかかります 
**市営住宅の西側面は壁で窓が無いのであまり気にならないかな？と思うのですが…。

 
==周辺施設==
*小児科も多く、小児歯科も近隣にあります。最近はかなり近所に西松屋も出来ました。 

==その他==
*

==掲示板==
*

osaka/635507/6-94

osaka/635507/5
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