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グランドパレス枚方

Name: グランドパレス枚方
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==物件概要==
[[File:グランドパレス枚方  外観完成予想CG.png|350px|thumb|グランドパレス枚方  外観完成予想CG|alt=グランドパレス枚方  外観完成予想CG]]
*所在地：[[大阪府]][[枚方市]]宮之阪１丁目865-1、866-1、3、5（地番）
*交通：
#京阪電気鉄道[[京阪本線]]「枚方市」駅徒歩9分
#京阪電気鉄道[[交野線]]「宮之阪」駅徒歩4分
*総戸数：110戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上14階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2019年11月
*売主：第一交通産業株式会社
*施工：スナダ建設株式会社
*管理会社：株式会社ダイイチ合人社建物管理

==価格・コスト・販売時状況==
*今のところ、公式サイトではまだまだ公になっている情報が少ない状態です。いつくらいになったら出てくるんだろ。 
*マンション自体が子供さんがいる人向けにつくられているのかなという風に見て取れますね。設備などを見ていると特に強く感じます。
*枚方市駅周辺で検討中です。ここと比較対象になるのは、プラウド、フロントマークス以外にありますか？
**枚方市駅周辺って駅近になると分譲があまり無いように思います。築年数と駅からの距離でいくとおっしゃられる二つが比較対象になるのかと。あと数年待てるなら駅周辺の再開発で駅近に分譲マンションが建つ可能性は高いと個人的に思ってますが。 
*物件の販売状況はどんな感じですかね。今からでも部屋の選択の余地はあるかなぁ
*枚方市駅前は再開発の予定があるので、ここの値段は高くないと思います。会社自体は確かに何とも…。まあ、住む事に支障はないかもしれませんが。
**確かに再開発は決まっているので、開発後の枚方市駅周辺は、大きく変わるのではないでしょうか。将来を考えると損はしない価格なのかな。施工する建設会社が実績のある会社なのでマンションは大丈夫だと思いますよ。でも売主の会社は関西では馴染みがないので不安になるのは当然だと思うね。
***不動産はその販売委託会社などの対応一つで良い評判も悪い評判もついてしまうので、他の事例は一概にすべての物件には当てはまらずに個々の物件で購入者自身で判断すべきですね。私はこの物件について検討していますが、建設会社が実績のあるところかどうかは気になりました。問題はないと思いますが。売主の会社は評判はその担当者の言動一つで大きく変わるものです。最後は自身の判断ですね。
****ネットでの評判だけでマンションには支障はないのではないかなぁ。あとは購入者が希望に沿った物件を探せるのか。いいと思ったら、いいんじゃないのかなぁ。現地に足を運んだり、他社のモデルルームをいろいろ見たらいいのでは。
*一応モデルルーム見てきたんだけど、うーんって感じだなあ。 昔近所に住んでたから、立地的には問題ないと思うんだけどね。
*見学しましたが、この物件のメリットは枚方市アクセスですよね。でも、4,000万出すなら大阪市内でも中古で充分検討できるのではないかと思いました。皆さんどう思われますか？
*同じ部屋数でも広さがいろいろ選べるので 家族の生活スタイルに合わせて選べて良いなと思います。 でも、駅から徒歩１０分という距離でもこのくらいの価格帯になるのかと・・・。 大規模マンションなので、もう少し安くなるかなと思っていましたが なかなか厳しいですね。ここまでするのであれば共用施設が充実しているとか 大規模マンションならではの特徴があってもいいかなと感じました。
*枚方駅まで徒歩１０分程度の距離なので 京阪利用者にとっては便利な立地なのかなと思います。 価格としては高すぎることもないですが、買いやすい価格ではないのかも。 プラン数は豊富なのようなので、生活スタイルに合わせて選べる点は良さそう。
*まだ全然売れてないから焦る必要なし。中古になってから値下がりして買った方がいいのかな？って印象でした。
*下町感は否めませんが京阪本線を利用する方や近隣の企業で働いてる方からするとちょうどいい建物と思います。 枚方市駅付近で他のマンションもいくつか検討しましたが近い条件の中古と値段があまり変わらないのと他の新築マンションに比べて2割ほど安い印象です。 付近やマンションのデザインを比べると安いなりの作りですが1000万の差はサラリーマンからするとかなり大きいです
**安いなりの作りだと何処らへんで感じますか？プラウドなんかと比べれば安っぽいけど。まだ半分くらいしか売れてないのが気になる。
***部屋自体のイメージは見れたのですが部屋までの外観(廊下の作り)やエントランスのイメージがないので担当に確認するとプラウドさんほどの高級感はないと言われました。 ただ値段の差が大きいので私的には気にしてないです。 他マンションさんが多く売れ残っているのは値段の差でしょうね
*グランドパレスも半分くらいだよ、売れ行き。まだ、かなり空いてる。やっぱり地震多いし今の時代購入より賃貸を選ぶ人が増えてるって不動産屋の友人が言ってた。
**ここもプラウドさんも売れ残ったら賃貸業者入れるでしょうからそこまで空きに気にしなくてもいいのでは？枚方市駅付近の相場はわからないですが多分月15から20万ほどで借りる側が良心企業だと家賃補助半分以上出してくれるでしょうし廃墟みたいにはならないかと 
*枚方がこんなに高くなるなんて思いもしなかった。 昔から比べると信じられないほど高くなってるけど、大阪はどこもそう。今は高い。 市内のマンションなんて購入時より1.5倍で売り抜けしてる人多数だし。となると今後下がるのかな？と待っていても万博もあるしカジノも出来るしなぁ。 いつまで上がるか、いつになったら下がるのか、誰にも相場はわからないから断定できない
**ここ数年人気エリアは上がり続け不人気エリアは下がりつつあるのでここはまだ伸び代がある気がします。 あとまだ3500万からの部屋が残っているので頭金1割入れたとして残り3200万を35年組んで金利0.55で借りれたとすると8万少しで替えるので同じくらいの家賃を払っているのであれば買ってもいいと思います。 私は10年後価値が上がってると見込んで一部屋契約しました。他の近隣マンションよりリスクも少なそうなので
*再開発、期待ですよね。入居が11月とかだと、なかなか値引きは難しそうですかねー。
*意外なんですが最上階よりも角部屋が埋まるんですね。私は上からの音が気になるので最上階が人気と思っておりましたがまだ空きがありました。
**最上階は意外と熱く光熱費代が余計にかかるので私は見てなかったです。相当作りが広かったり屋上バルコニーがあったり特別感無いと手を出さないですね
***実際最上階は一つ下と比較して暑いですか？
****天井の耐熱がどれだけできているかによりますが夕方から夜にかけての温度の上昇がかわります。
*初めの頃はEタイプの部屋はよく売れていたようだったよ。今はどんな売れ行きなのか気になりますね


【第2期先着順販売概要】 
*販売戸数：7戸 
*間取り：2LDK+F～4LDK 
*住居専有面積：64.71m2～83.97m2(防災倉庫面積を含む） 
*バルコニー面積：10.29m2～12.72m2 
*サービスバルコニー面積：2.43m2~8.33m2 
*アルコーブ面積：2.79m2～6.58m2 
*販売価格(税込)：3,480万円～4,520万円 
*管理費：4,400円～5,700円（月額） 
*修繕積立金：5,200円～6,700円（月額） 
*修繕積立基金：259,000円～336,000円（引渡時一括払） 
*管理準備金：5,000円（引渡時一括払） 



==交通==
*一応、２路線使うことができるということになっているようです。 



==構造・建物==
[[File:グランドパレス枚方  エントランスアプローチ完成予想CG.png|350px|thumb|グランドパレス枚方  エントランスアプローチ完成予想CG|alt=グランドパレス枚方  エントランスアプローチ完成予想CG]]

==共用施設==
*駐車場：67台［平面式：25台、機械式：42台］
*バイク置場：2台
*ミニバイク置場：7台
*自転車置場：220台
*住戸数が100戸超えなのに共用施設はないのですね。珍しい。
**確かにキッズルームはあるのに共有施設は弱いですね。 
***共有施設が充実しているマンションは増えていますが その分、維持費などのコストがずっとかかってくることは確か。 共有施設が弱い…との声はどうでしょうか。 子供が小さいうちは良いかもしれませんが、成長と共に 施設を利用しないとなると無駄な設備となるかなと思うので これくらいでちようど良いのかなと思いました。
 


==設備・仕様==
*24時間ゴミがあるのは嬉しいですがディスポーザーが共益費抑えるために無いのとIHが60サイズしか設定無いかもしれないのが気になってます。その他追加出来る有料オプションの内容がハッキリすれば前向きに考えたいと思ってます。
*スロップシンクが無さそうですね？
**スロップシンクは無かったですが蛇口はありましたね〜
***スロップシンクよりも水栓だけのほうが掃除は楽だと知人に聞きました。 スロップシンクのところに、飛んできた葉っぱとかが入ってしまって、 いちいちそれを取り除いてからつかわないと、管が詰まってしまうんだそうです。 だから、水栓だけのほうがバルコニーの場合はいいよ、ということでした。そういう意味では、ここはいいのでは？
****シンクがない状態で靴を洗うと、なんかジャバジャバになっちゃいそう… バケツとか置いて洗ってあげてみたいな勧進したほうがいいかも。 掃除が面倒になるのは困るなぁというのは一理ある。特に低層階だと葉っぱが入ってきやすいっていうのはあるのでしょう。 全体的にいろいろと考えられているように感じられました。
*個人的にIHが60CM仕様のみで75CMにすると30万近くかかるのが不満です。60CM省く分もう少し主婦の気持ちを配慮してほしいです。




==間取り==
*間取： 2LDK+S（納戸）～4LDK 
*面積：64.71m2～83.97m2  ※専有面積に防災倉庫面積0.51m2含まれています 
*出てきている情報は少ない段階ですが、 Fタイプ４LDKは、結構柱も目立ちにくくて、使いやすいんじゃないかなと思います。 ワイドスパンというわけではないみたいですが、 横長リビングなので、リビングが明るそう。 そしてリビングの大型収納はなかなかお見かけしないので、使いやすそうです。
**リビングの収納良いですね。マンションだと掃除機を置く場所ってなかなか難しいので。 自動掃除機などもここを定位置とすると良いのかな。こういった収納をきちんと取ってあるのも珍しいですが広さのある部屋限定なのかもしれませんね。他の部屋はどうなってるのか気になります。 Fタイプのアルコープって仕切り（門扉）のないタイプですかね？玄関は少し奥になっていてプライベート感はありますけど。
*間取りは1パターンのみの掲載となっていますが、それを見て判断する限りでは柱の影響が最小限にとどまっている点はいいと思います。柱が自己主張しているとかなり圧迫感を感じて数字よりも部屋が狭く見えてしまってもったいないのです
*バルコニー水栓は掃除をしたり植物を栽培したりするときに便利です。防災倉庫やマルチクロークも設置されているマンションは少ないと思いました。リビングダイニングはアウトフレームだと家具が配置しやすいですね。 
*どのプランにも和室が１部屋あるようです。 他のマンションも見ていますが、和室があるのは珍しいかもしれません。 洋室は確かに使いやすくはあるのですが、１部屋和室があると 来客があった時など、ほっこりしていただけて良いかなと思いました。 
*2LDK、3LDK、4LDKの3つで3LDKが一番多いです。 間取りも少しずつ公開されているようで、B1、B2、C2がNEWとなっていたのでチェックしてみました。 B1は3LDKで68.99m2。洋室2の和室1で、6畳、5畳、4.5畳。子供1人だと洋室2を子供部屋にして、和室をLDKとつなげて使うのが一般的になるでしょうか。子供2人で洋室2の5畳にベッドを置くなら二段ベッドじゃないとムリそう。 
*３LDKでも６８m2以上あればスペース的には広く利用できそう。 リビングがワイド型でさらに１５m2の広さがあるので、リビング学習するお子さんがいらっしゃっても勉強机を置くことが出来そうです。 個人的には和室は利用するうえで用途が難しいのであまり好きではないですが、和室があったほうが良いという方もいらっしゃいますから、小さい子供がいるなら便利なのかしら？ 
*モデルルームの洋室に二段ベッドが置いてあってあまり部屋のイメージがしにくいように思いますよ。レイアウトを変更してはどうかと思いました。
**確かにハイクラスマンションで無いのに変にモデルルーム力入れすぎですよね笑 。少し庶民向けにイメージしやすい部屋を組んで欲しかったです。 


==買い物・食事==
*買い物はめっちゃ近くにスーパーあるのは良いことだと思います。 
*何よりもスーパーまで徒歩1分が魅力ですね。枚方市駅前まで出れば、飲食店などの商業施設が多数あるので生活するにはとても便利なところです。申し分ない! 


==育児・教育==
*小学校はまあまあ近くにあるようです。中学校はちょっと遠いです。2キロまではないので、中学生だったら頑張って歩いてね、程度ですけれど、どういう道のりで行くのかは確認してもいおいと思いました。特に今の季節は日が短いから、確認しに行きやすいでしょう。
**中学校は学区がとても広くなってしまうので、どうしても遠くに行かなければならない場合もありますね。帰りは、部活のお友達と一緒に帰って来る、など対策をすればいいのでは。 
*枚方はヤンキーや暴走族が多いと言われてますけど、ヤンキーは枚方ではなく京都の田舎から降りてきてるんじゃないですかね？枚方って不良多いでしょうか？明倫小学校に通わせようと思ってるので少し気になりました。
**不良は世代によって変わるので予想は難しいでしょう。それよりも住人の質が気になります。
***明倫小学校は枚方の中では良い校区のハズです。


==周辺環境・治安==
*地域・地区：近隣商業地域、準防火地域
*現地見てきました。まだ全然分からないけど、資料で見れる限り、枚方の駅チカで、かなり割安な物件だと思います。 ただ、交通量の多い道路と線路に挟まれた立地。周辺は店舗ばかりで賑やか。逆に、夜道も明るそうとも言えるかも？
*数年前に実家があの辺りへ引っ越した為現地も見た事があります。ファミレス跡地です。マンション購入も検討中です。とても便利で私は好きな街なのですが、ただ一つ川にとても近い点が気になっています。枚方市駅、宮之阪の辺りは大雨で浸水した事もあると聞いています。前の道路はやはり交通量もあるので小さい子供がいると危ないかもしれません。
*京阪が利用しやすい立地で、買い物も便利です。 ファミリー向け物件としてかなり住みやすい環境にあると思いますが 気になるのは、やはり天野川が近いということです。 特にここ最近は災害が多発しているため、川が近いことでいろいろ起きないか…と。 便利さだけではなかなか選べないものかもしれないです。
*ハザードマップでは3m近く浸水する見込みになっているので耐震強度によっては3F以上で検討してます。あと値段が近くの新築マンションとどれだけ離れるかですね〜
*現地見てきました。やはり便利そうです。裏の川は溢れる事はほぼないだろうと仰ってましたが…どうなんですかね。見に来ている人も多く、自分も含め家族連れが多い様に思います。枚方市駅近くにしては手ごろな金額でしたので検討中です。
*宮之阪駅までものすごく近いですね。どっち方面に行くかにもよりますが、いずれにせよ宮之阪駅も枚方市駅も両方とも普通に徒歩圏内っていうのは、このマンションの立地のメリットだと思っています。 買い物も並びに大きなスーパーがあるので、とても便利。 枚方市駅周辺には、お店もかなり揃っているので、不便することはないでしょう。
*枚方市駅から徒歩圏内で将来枚方市駅前の再開発等を考えるととてもいい物件ではないでしょうか。これから注目される地域であるかなぁと思いますね。
**静かな環境だど思いましたが、現地に行くと目の前の交通量は多かったです。転勤の可能性があるので辞退します、、、
***目の前の道は確かに交通量が多いですが、物件自体が道路に面していないのがいいですね。あと歩道もしっかりと整備されていたり、スーパーの出入口には警備員がいるのが安心。また夜間は道路沿いの街灯で明るいのがいいね。静かな環境をどこまで追求するかと買い物の利便性とのバランスで物件を決めたほうがいいですね。
*地域、環境がいいので子育てしやすそうと感じます。資産価値も落ちないと予想できます。
*北摂、阪急神戸線エリアは、マンションの価格も高く人気があるのは事実。でも実際にこの地域を知っている立場からすれば、生活面での便利さ、駅前の店舗の充実度合いは枚方市駅が充実している。これからの再開発で将来性もあるからね。イメージよりも現実的な人が枚方を好むのかなって思うよ。
*枚方はイケてないイメージがある人多いと思うけど、駅前は中々イケてるようにはなってるよ。下町感があるから昭和感は仕方ないけどね。
**阪急神戸線でも枚方市駅周辺よりも綺麗な地域なんて極々一部ですよ。 実際に電車乗ってみたら？ 北摂でも千里線の北側の極一部。 京阪間で見たら、樟葉、枚方市駅周辺は生活する上では対岸も含めて利便性優れていますよ。 高槻、茨木駅周辺って意外に雑然としてるし、駅周辺の住環境もあんまり。 阪急沿線に住んでるという優越感のみが拠り所の人がホント多い。
*このマンション見に行ったけど通りの雰囲気は微妙じゃない？廃れたイズミヤ、アイザワ証券、マクド、街が古い感じがしました。
*マンション周辺から枚方市駅周辺の商業施設の数は多く生活には便利です。街も再開発で今よりきれいになるし、普段使える店多くあるのがいいと思う。これからの発展に期待できる街。もう出来上がった街とはまた違う良さがある。
**これからの発展の為には、汚いイズミヤと駅前のTサイト以外の昭和レトロなデカイ建物を潰して、新しい商業施設に建て替えないと新しくはならないかな？枚方全般、下町の雰囲気がありすぎる。あと、パチンコ飲み屋多すぎなのがドヤ街の印象を作る
***駅前の古い建物等含めて、今後再開発の予定だと聞きました。周辺を見に行った際ここのすぐ近くにも建設中の分譲マンションがありましたし、やはりこれからもっと便利になっていくという事でしょうか。
*モデルルーム行くときに周辺歩きましたが、枚方駅前はTサイトは明るくて魅力的ですがその他の施設は微妙でした。サンプラザやガールズバーがいくつかあるのが気になったのと、老人が多い印象。
**ガールズバーやサンプラザは気にしないですが年配の方が運転をしていると不安ですね…電車やバスを利用する方ならなんとも思わないんですが 
***サンプラザとガールズバーは何か影響ありますか？ガールズバーはむしろ大きい企業が付近に多いのでにぎわって良いと思いました。サンプラザはスーパーですよね？玉出みたいな感じですか？
****ガールズバーは酔っ払いが不安要素かと。サンプラザはイズミヤと変わらない印象ですがどうでしょう？ 
*****そうですね、当方現在苦楽園在住ですが現在の駅前は大衆的な店は少なく、サンプラのテナントと周辺の店がやたら大衆居酒屋や寂れた店が多いのがここで言われている枚方駅前のマイナスな雰囲気づくりを増長させていると思いました。Tサイト以外は古い施設や店が多い印象です。
******Tサイト周辺に比べると静かですが徒歩数分で静かになるのでむしろメリットと感じてます。比べると廃れてますが廃墟があるわけでもないので気になりません。個人的に怖いのは後々周りが潰されてタワーやビルに囲まれることです 
*******タワーやビルが隣接して日が当たらなくなったら最悪ですよね。この物件プラウドに比べて安いですけど、外観は別として耐震性などの剛性は大丈夫なのでしょうか？ハザードマップで見ると淀川が氾濫した際、駅前周辺のダメージはあるかもしれませんね。 
********壁の剛性はわからないですが耐震性能は同じでしたね。向こうと比べ物足りなかったとするとエントランスの広さ、キッチンに対してHIの小ささ、ディスポーザーがオプションでもつけれないくらいで価格の差に対しては不満はあまりないです。 
*枚方市駅周辺もこれから良くなるのは確実で伸びしろが他の地域よりあるのが魅力ですね。サンプラザも建て替えが決まってるので、今がマンション購入のタイミングではないでしょうか。枚方市駅周辺のマンション供給数はまだ少ないので。他の地域はマンションが乱立しているので価値の下落が心配です。
*枚方市駅は天満橋、淀屋橋にアクセスのいいところなのでマンションの立地はいいと思いました。あと枚方市駅ですべての生活が整うのがいいね。レンタカー屋さんも多く便利。普段の買い物で梅田には行かないからね。
*淀屋橋まで行けば梅田も難波も心斎橋も遊びに行けるので電車での不便さは感じません。
*ここら辺の周囲の環境はどうですか？枚方は格差が激しい感じがしましたが、近くに低所得者が住んでる地域などはありますかね、明倫小学校の評判良いですか？
**コマツ、クボタ、パナソニックなどの大きい企業の従業員が多いのであまり悪いイメージは無いですね? 
***地域によるかもしれないけど、私が住んでる地区では在阪大手企業の社員が大半だったけど。パナは特に多かった。隣の地区は医者、そこそこの規模の自営業のオーナーが多く、枚方って普通と思っていましたが。枚方市駅からは遠い地区なんですが、枚方市駅も見た感じでは少しごちゃごちゃしていますがそんなに変わらないのではと思っています。いいとも思わないけど、ダメという人のレベルを知りたいですね。
****あの辺はごくごく普通だと思います。低所得者が固まっている訳でもなく、高級住宅地でもありません。明倫小学校もそういう意味では通いやすいと思います。特に気にしなくて大丈夫です。強いて言うなら高齢者が多い気はします。 
*駅前のガールズバーやらスナックなど中年男性の夜の遊び場があるのがネックですね。 居酒屋も多い。 再開発が進んで、夜の店は消えてTサイトのような新しくて若者に好かれるような街並みというか洗練されていけば嬉しいですがサンプラザはいつ解体予定か具体的に出てます？



==周辺施設==
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==その他==
*

==掲示板==
*

osaka/635720/2-166

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