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グランドパレス大淀河畔

Name: グランドパレス大淀河畔
Brand: 第一交通産業株式会社
Rating: 4.851851851851852 (27 reviews)
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==物件概要==
[[File:グランドパレス大淀河畔　周辺写真CG合成.png|350px|thumb|グランドパレス大淀河畔　周辺写真CG合成|alt=グランドパレス大淀河畔　周辺写真CG合成]]
*所在地：[[宮崎県]][[宮崎市]]吾妻町37番（地番）
*交通：
#「吾妻町入口」バス停から 徒歩1分（約10m、宮崎交通）
#[[日南線]] 「宮崎」駅 徒歩16分  （約1,280m）
#[[日豊本線]] 「宮崎」駅 徒歩16分  （約1,280m）
*総戸数：153戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上18階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2023年04月
*売主：第一交通産業株式会社
*管理会社：株式会社ダイイチ合人社建物管理

==価格・コスト・販売時状況==
*立地も売主も微妙…
*すぐ近くの「ザ・レジデンス大淀河畔」がまもなく竣工で、かなり売れており完売が近いようです。ほぼ同じ立地で比較されます。ここは両脇をマンションにはさまれていますが、上階なら他の方向も見晴らし良さそうです。
*ホームページが更新され，価格や仕様が明らかになりました。第１期の最多価格帯は４２００万で最上階住戸は宮崎で７０００万円超えです。リビングのT2防音サッシ，トイレ手洗いカウンター付き，二重床等設備仕様は宮崎県内のマンションの中で最もグレードが高いようです。規模感も含め，ザ・レジデンス大淀河畔よりも値段・仕様を高めたものを出そうという意思を感じます。
**売主の第一交通産業では、一般マンションの「アーバンパレス」と上位の「グランドパレス」でブランド分けをしています。
*部屋から眺める大淀川の風景が気に入り高層階を契約しました。1台は分譲駐車場を契約し、1台は賃貸駐車場を契約しました。駐車場は2台とも2階に停める事ができ、出入りがとても楽です。部屋の設備も他のマンションよりグレードが良く全てが標準装備です。２階に貸倉庫がありとても便利です。バス停やコンビニもマンション前にありますし大変便利です。風水的にもこの土地は良いそうです。２年度の完成が楽しみです。
*7/18にモデルルームを見学し、高層階を契約しました。オプション抜きの標準グレードがかなり高いと思われます。リセールにも影響すると思ったので駐車場も分譲で確保しました。
*公式ＨＰ他には「第１期分譲概要　販売戸数37戸」とある。尚、第１期分譲については、価格表の販売戸数では、36 戸 と表記されておりますが（ミスプリ？？）、価格表の全戸一覧には、37 戸 の分譲価格が表記されている。37戸の内、殆どが最東端のＪタイプ（約10戸）で、角住戸 故か 物件内では坪単や眺望フィーが、厚めに価格設定されているやや高価格帯に位置する住戸群のようです。なので、成約済みは数戸だと思われます。公式ＨＰの次回更新でスッキリするでしょう。
**公式ＨＰは「7/26更新」となっている。第１期分譲戸数は37戸。　第２期キックオフは不明。つまり、複数の地権者や早期に接触した方々などが、相当数の住戸を契約したと言う事なのかな？説明資料には、各戸の 契約済 或は 未成約住戸 なのかを、明記していないね。他とは違うね。候補の住戸が未成約と思って内覧してみたら、契約済・無駄足って事？おもむろに、他の住戸を推奨されるっていう展開なのかな？
*プラスポイント：立地・価格・設備・平置き駐車場(先着順)
*マイナスポイント：土地の前所有者・売主の評判
**上記を総合し、私にはメリットの方が多いと判断して購入しました。2年後の完成を楽しみに待とうと思います。
*私も昨日10％の手付金も入金し、契約を完了してきました。上階層を抑えられたのと分譲駐車場も2台確保できましたので満足です。昨日時点で申込も入れて50部屋くらいは契約になるらしく、直近のグランドパレスシリーズの中では相当ハイペースで決まっているらしいです。成約具合一般の分譲マンションと違っていい部屋(高額な)から順当に決まっている印象でした。
*７月末時点で、角部屋のＪは完売、Ａもほぼ完売、最上階と言える１７階も完売だった。駐車場を専有部と同様に 分譲 扱いする販売手法・不動産登記は、業界内・法曹界にも異論が多い。
**業界内に異論が多いというのは、地方に限っての話し。
*現在、公表されている物件の中では、ここが1番いい気がします。中古物件を購入してリフォームするのも考えますが、共用部分が古いと思うと気が進まない理由になってます。
**私もそう思いました。現在新築マンションの中で内装や使用している設備も一番良いと思います。
*こちらはもう上階はほぼ完売してると聞きましたがどうなんでしょうか・・？
**F・E・Iタイプは若干残っていましたよ。A・C・Jタイプは完売でした。キャンセルもあるかもしれません。
*最上階のプレミアム住戸は、かなりの抽選倍率だったみたいなので、中古になっても売るのは可能だと思います。
**6倍の倍率だったそうです。なかには購入価格に１千万円上乗せするので優先的に売ってほしいと言うお客様もいたそうです。でも公平に抽選を行ったそうです。
***殺到したのは18階の話ですよね？？では下手すると15.16.17階あたりも間取りによっては中古が高騰する可能性もあるかもですね・・・
*ここのマンション、現在、資料の請求、見学が休止になってますけどなんかあったんですかね？
**資料請求と来場予約を停止して、すでに3週間・・・どうなってるの？
***許認可ミスです。建築許可は取れていますが、建築途中に航空法に引っかかったのです。この周辺は15階までしか建築できません。第一さんはある意味被害者です。設計事務所の前代未聞のミスです。15階以上は消えてなくなるわけですか、もう一度ガラガラポンですね。
****今建ててる段階のものは壊すんでしょうかね？
*****当初：竣工2023年9月、18Ｆ･全153戸(3～17Ｆ各10戸、18Ｆ3戸)、駐車場156区画191台。既成部分を活かしながらも、あらためて、設計変更・安全性の確認・認可取得は必要。階数変更は総戸数や駐車場区画数の縮小となる可能性があり、一部の設備の仕様変更もあるかも。売上げ減を回避する為に、2Ｆの駐車場の一部を上階と同様の住居に変更するとか、住居や駐車場の単価（分譲価格）を高額にシフトするとか、より良いモノになって欲しい。
******変更無いのは此の場所と敷地面積とデベ。それ位かぁ。低下したイメージ払拭する為に名称を変えるのかなぁ。当初の利益構造が瓦解し全て一からやり直しで、全コストが激増するから、分譲単価を吊り上げるのかなぁ。(土地取得コストだけは完結済みなので、変わらんけど)
*******シティテラス宮崎みたいに、割り切った間取りで各戸面積を下げない限り、総戸数はかなり減るわけです。仕様を下げない限り、１戸当たりの価格は当初より大幅に上げざるを得ないでしょう。竣工時期も延びて、建築コストは上がるばかりです。
*売主責任でしょ。酷いミスだと思います。しかし責任はどこにあるか分からないのも理解するが、ホームページ上でも事実を明らかにお詫びするのが常識。それをまだ世間に隠すところが信じられない。
*ここは今も工事継続していますが、設計変更はないのでしょうか？表に出ている看板の完成予想図も変更されていないように見えました。
**４月２９日～既存の契約者のみを対象とした優先販売の申込期間が始まるらしいです。
*ホームページ見れますね。優先販売後に分譲駐車場残ってたら検討してもいいかな。
**いったんケチついたマンションは、やめとこ。
***考え方次第だな。問題が公になったから、それ以降の監理監督は、格段に徹底されてるだろう。施工不良では無いので、むしろ安心かも。まぁ、どのみち多くの物件で、入居後に多少なりとも問題は起きるしねぇ。施工不具合や管理組合内や管理会社の問題が。
*設計変更で上層階の豪華部屋なくなったね。なんの変哲のないただの箱形マンションになったね。
**買えない人（買わない人）はごちゃごちゃ言ってますが、この1件で駐車場の台数増加や設備等がグレードダウンしなかった事、価格が大幅に上がってない事など総合的にプラスに働いていいマンションになると思いますよ。そもそも手付金倍返しになった時点で私は分譲駐車場がタダで手に入った感覚なので明日は抽選頑張ってきます。
*価格はそこまで変わってないんですね。再検討されてる方結構いますか？
**再検討、再契約しました。とても楽しみです。どのような生活が始まるのか、今からワクワクします。
***私も今週末に再契約してきました。駐車場も2台確保出来ました。担当営業の方からは、一般分譲再開後は順調に契約が進んでいると聞いています。建設も少しずつ進んでいますね、完成を楽しみに待ちたいと思います。
*5/23あたりから一般販売が開始しましたが、停止していた期間も建築がすすんでいたため、無料プラン変更は上層階のみになっているようです。２LDKは、駐車場は１台のみしか確保できないようで、近隣で探すしかないようです。３LDKや４LDKであれば分譲駐車場２台、３００万か、分譲駐車場１台と賃貸駐車場（外平置き）の組み合わせはできるようです。ちなみに手付金は販売金額の１割と思っていた方がいいです。３，０００万円台の販売が多いので、３００万は現金で必要です。
**販売価格も、当初より若干上乗せされていますが、６０万程度で抑えられているようです。あと今のところ新聞が戸別配達されることは無いようです。
***販売再開後からの検討開始です。人気の意味も分かりました。でも、なんか上層階ばかり注目されているみたいですが、私のように低い階を検討されてる方っていらっしゃいませんか？頑張って、下より上を所有した方が良いのでしょうか。。。
****上階契約予定の者です。勿論様々な理由で下層階を検討している方もいると思います。下層階には下層階のメリットもありますが、やはり一般的には(特に川沿いであれば)上層階の方を好む方が多いのでリセール等々を考えるなら上層階が良いと思います。予算の問題もあると思いますが無理はされずに・・・
*****上階契約済です。本日担当者と雑談した所、販売停止する前よりも後の方が反響が凄く、申込もかなりのペースで入っている様です。理由として他の新築がある程度出揃った中で、やはりグランドパレスが総合的にいいとの判断をする客が多いからだそうです。。

==交通==
*

==構造・建物==
*建ぺい率：90％
*容積率：400％
*敷地面積：3,863.69m2
*建築面積：3,161.22m2
*延床面積：17,379.88m2
*このマンションって空港近そうですけど高さって大丈夫何でかね？
**東西南北どちらの方向からも、この付近を超低空で飛行するルートではありませんから、何の問題もありません。


==共用施設==
*'''駐車場'''（敷地内）：全153戸に対し 合計157区画190台分　※軽3台含む
**120%超確保（2台目の駐車も可能）
*分譲駐車場と賃貸駐車場を設定しているのは珍しいです。分譲駐車場も月額管理費と月額修繕積立金を設定してあります。
*'''トランクルーム'''
**2階にはアウトドアグッズやスポーツ用品、防災グッズなどの保管に便利なスペースを40箇所確保しています。
*'''リモートスペース'''
**集中して在宅ワークができるWi-Fi完備の個室が8区画あります。
*'''オーナーズラウンジ'''
**来客時や待ち合わせ、住人同士の団らんなど、様々なシーンで使えるスペースです。
*'''ユーティリティルーム'''
**ワークショップやパーティーなどに活用頂ける、キッチン・トイレ付きの多目的スペースです。
*'''オープンデッキ'''
**まるで大淀川と一体化したかのような開放感。心地よいひとときを過ごせる屋外ラウンジです。

*'''【シェアアイテム】'''
#折りたたみ車いす
#自転車
#ベビーカー
#バーベキューセット
#パラソル
#タープ
#大型掃除機
#ハンディクリーナー
#デッキブラシ
#各種工具
#台車
#脚立

*エレベーター中央配置２基なのは合理的です。このあたりは一般マンション並みです。このクラスのマンションでは、なるべく他人と乗り合わせないように分散して５～６基配置する所もありますが、将来の交換費用がけっこう大変です。



==設備・仕様==
*オプション等はこれから決める予定ですがこれは入れた方が良い、またはこれはやめた方が良いというものはありますでしょうか？参考に教えて頂きたいです。
**参考までに。オプションとして、高層階は地震の時に低層階より揺れが大きくなる事が想定されますので、キッチンのカップボード（食器棚）を据え付けを注文する予定です。転倒防止も兼ねて。



==間取り==
*間取り：2LDK〜4LDK
*専有面積：58.00m2〜132.18m2
*バルコニー面積：12.8m2〜33.05m2
*65m2のGタイプ（3人で住む予定）で検討しています。狭いでしょうか。
**一般的に同じ5畳でも江戸間と団地間サイズかで広さが多少違います。
*Cタイプ（80m2）4LDKとGタイプ（65m2）３LDKとJタイプ（89.6m2）4LDKが人気があるみたいです。
*みなさん部屋はオプションで変更されましたか？東側が人気ですね。
**カップボード取付と間取りの変更（畳ルームをウォークインクローゼット）をしました。ちなみに西角と東角は日当たりは東角が良いです。
***2LDKということでしょうか？和室の使い道難しくて悩んでます。部屋にしたいけど、難しそうですよね、、


==買い物・食事==
*'''ショッピング'''
#アミュプラザみやざき　　徒歩約15分（約1,200m）
#MEGAドン・キホーテ　　自転車約7分（約1,730m）

*


==育児・教育==
*'''教育施設'''
#宮崎小学校　　徒歩約9分（約700m）
#潮見小学校　　徒歩約11分（約870m）
#宮崎中学校　　徒歩約6分（約450m）

*


==周辺環境・治安==
*用途地域：商業地域
*大淀河畔下流はマンションだらけで、前の道路は片側一車線ですが、通勤時間帯の駐車場の出入りはどうなんでしょう。
*長く空き地みたいに放置してあった場所ですよね。すべてに利便性を求める人には最適でしょうが、リラックスと、そこそこの利便性ならこちらの方でしょうね。津波被害だけが要注意ですが。
**堤防についても、以前よりは嵩上げされているようです。
***津波はどうなんでしょう？本当にマンション崩れないんですかね
****津波が到達した部屋に流れてきた何らかの物が衝突してバルコニー等が壊れる事は考えられるかと思います。この規模のマンションが津波で根本的に破壊されるとは考えにくいと予想はしてますが、、、


==周辺施設==
*

==その他==
*

==掲示板==
*

fukuoka/669310/158
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