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グランドパレス京都伏見ザ・ノースゲート

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==物件概要==
[[File:グランドパレス京都伏見ザ・ノースゲート　外観完成予想CG.png|350px|thumb|グランドパレス京都伏見ザ・ノースゲート　外観完成予想CG|alt=グランドパレス京都伏見ザ・ノースゲート　外観完成予想CG]]
*所在地：[[京都府]][[京都市]][[伏見区]]深草正覚町7-3の一部、32-8(地番)
*交通：
#[[京阪本線]]「鳥羽街道」駅徒歩4分
#JR[[奈良線]]「稲荷」駅徒歩9分
#京都市営地下鉄[[烏丸線]]「十条」駅徒歩15分
*総戸数：71戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上５階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2020年10月
*売主：第一交通産業株式会社
*施工：不二建設株式会社
*管理会社：株式会社ダイイチ合人社建物管理

==価格・コスト・販売時状況==
*「グランドパレス」という名称がいかにも昭和テイストですね。令和にどうか・・・
*グランドパレスってあんまりいいイメージがないけどどうなの？
*伏見区で価格帯としてはどの程度予想しますか？3LDK、3400万～と予想しますが… 
*京都の物件は資産価値が落ちにくいと聞きました。興味はありますね。京阪沿線か阪急沿線どちらが便利でしょうか。一度現地に行ったほうがいいですね。
*これからは京阪の時代。大阪にカジノできれば、京阪はさらに延長されるんじゃないかな。
**京都駅より南はどこも、どんぐりの背比べやわ。
*駅が近いことを優先に選ぶ人にはおすすめかもしれませんがけして便利な立地ではないと思います。近くにお店も少なく、買い物も不便な場所。まだ価格が出ていませんが、4000万円台とかだと高すぎと感じます。ここに決めたいという決め手には欠けるかなと思いました。
*マンションを買う人は立地、利便性を重視しますので、販売は苦戦するでしょうね。
*この物件、モデルルームの優先案内が今週末からですよね。 先日、現地を訪れてみたのですが、静かですし南側が戸建て住宅なのでマンションが建つ可能性はないことが魅力かなと思いました。 ただ、道が狭くて北に向かう駅前の通りが一方通行なので車通勤の方には向かない物件だと感じました。 私は自転車通勤ですので、ここが検討候補のひとつです。
*モデルルームでの案内会に行きました。物件価格はほぼ4000万以上です。利便性も良くないのにこの価格設定では検討出来できる内容ではありませんでした。伏見稲荷大社が売りかもしれませんが、地元民は、お稲荷さんには頻繁に行きません。スーパー等、商業施設も無いので、残念ですが、見送ろうと思います。 
**ここで4000万は高すぎ。工事の音うるさいから早く終わってほしい。何を思って4000万以上の価格にできるのか伏見稲荷大社があるからだからなんだって話。
***購入対象者はどのような方をデベロッパーは考えていらっしゃるのでしょうか?別荘感覚の富裕層又、海外の方。観光目的での購入者ではマンションの空洞化が懸念されます。
*私は購入検討者ですが、京阪で通勤する人には良いのではないでしょうか？また、5月23日に新しく出たプレサンス 京都西大路より単位面積あたりの価格は安いようですので、こちらにしようと考えています。
**色んな考え、条件があるので人それぞれだと思いますが、まず京阪と言っても各駅だし、周辺は何もない所です。地元の方は皆さん言っておられますが、本町通りの一方通行、非常に混雑します。利便性が無いので、生活には不便な場所。他のマンションとの価格比較よりも、将来的な資産価値があるのかなあというのが疑問に思うところです
*パデが出てくるからもう少し待った方が良いよ
**パデシオンさんにしても、とにかく伏見稲荷大社を売りだと思います。価格もここと変わらないかそれ以上だと予想してます。いい加減、京都市民をもっと大切にしてほしいです。富裕層や外国の方が京都の不動産をセカンドハウスのように購入されるのをよく聞きます。毎日住まないマンションがどうなると思いますか？市民としては残念だと思っています。
*ここのマンションを少し検討してみましたが、とにかく価格設定が高すぎます。この金額を出してまで購入したいとは思えませんでした。設備とか豪華なのかもしれませんが、そんなに重要としてないし、何と言っても生活していく上での利便性が低かったです。ネットスーパーも、食材は自分の目で見て買いたい。駅近も鳥羽街道駅、踏切二つ閉まってしまえば駅近にならない。車でマンション帰るのに、いちいち本町通り、通らないと行けないのかなあって旦那さんと言ってました。もう確認すら行きませんでした。
*あまりこの辺りをしらない人に販売していく感じでしょうね。
*近くにお住みでない方は想像しにくいかもしれませんが、外国人観光客は本当に多いです。民泊に対する対策がとられていないと大変だと思います
*やはり評判悪いですね。評判悪い上に工事の音がめちゃくちゃうるさくて。このあたり静かだけが取り柄なのにこの管理会社ろくなとこじゃないですねー工事の指示は別の委託かもしれませんが、マンション建設反対運動ないのが不思議なくらいです 
*公式サイトが更新されて情報が増えてます。 しかし、このマンションの西側に道を挟んで3mほど低い土地にマンションがあるのですが、ムービーなどでは目立たないように暗くして画面の端に配置したり販売価格を一番安い「2LDK3000万円台より」「3LDK3300万円台より」と表示する（最高は5800万円ぐらいだったと思います）など都合の悪い部分を隠したい意図が見え見えです。 このマンション自体はとても良いと感じているのですがサイト運営の責任者は「よく見せる」ことの意味を履き違えているようで残念です。
**公式サイトの更新見て？と思ったのですがスーパーフレスコ徒歩１１分、ライフ１３分、絶対行けませんよ。販売会社さん本当に歩かれましたか？急に幼稚園や小学校の情報を出すのも気になります。事業会社さんは九州の会社ですよね。管理会社も九州本社で、そもそも何故この立地に販売したのかな？て素直に思います。伏見稲荷大社推しだったのではないでしょうか？
***そもそも現地をちゃんと目視したのかっていう（笑）11分、13分で行けたとして歩いて帰りは荷物抱えて帰れる距離ではないんですけどね。まぁ目安として書いてるだけやと思うんですけどそれでも？ですねー宅配サービスのオプションつけてる時点で不便なの認めてるようなものですし
****そう思います。宅配サービスが最初から出てた時点でスーパーは遠いと感じていました。普通の子育てファミリーが生活するのには不便さを少し感じましたし、今、お稲荷さんが凄いから、ここにマンション販売だと売れるという意図を感じます。なので富裕層、海外の人のセカンドハウス購入にも思えたし、そうなると管理組合ちゃんと成り立つのかな？という点で購入見送りました。
*****富裕層ならここは買わないかと…田の字エリアか、静かな所にすると思います。中国人が買うのでしょうか… 
******そうですね。富裕層はもっと上エリアですね（笑）
*******あまり皆さんの評価良くないみたいだけど、実際結構売れてるのかしら？
*観光公害と言う言葉がまさに当てはまりますね
*京都府民なら分かるのでいいですが一体どういった層をターゲット二しているのか知りたいぐらいです
*西館／駅に続く静かな街並みの顔となり、紅葉の共鳴が麗しい西向き棟。詐欺やん。紅葉？？前のマンションしか見えんよ5階なら向こうまで見えるかもだけど
*Ｂ地域なので興味無かったですが、参考程度の気持ちで行かせて貰いました。 場所は微妙ですが、価格安ければ、と思い検討しましたが、そもそも営業マンがタバコ臭くて二日酔い？のような対応され、検討断念しました。 価格も右京区あたりの物件と変わらないようなイメージです。
**場所微妙なのに価格が中途半端に高い。2LDK３千万からは一番小さい部屋、しかも西側エントランス付近だったと思います。私も営業マンの方、素人？て思ってしまう対応でした。よく、販売代理て、別の会社挟んで営業ありますが、私は販売会社が直で営業された方がいいと思います。何なら、施工会社や管理会社の話も聞きたいくらい。営業マンていい事しか話さないですよね。
***購入しようかと思いましたが、断念しました。まあまあ値段するのに立地等微妙すぎて、あと一歩惹かれるものがなかったです。 
*確かに駅は近いけど、そこまで注目される物件ではない気がします。しかし、口コミ人気は凄いですね。皆さんそれだけ注目されてるんでしょうか。
*この価格帯であれば、立地的にもかなり良いのかなと 期待して見学に行く方は多いだろうと思います。 ただ、最寄り駅はメジャーな駅ではありません。 周辺は静かですが、それ以上にこの立地の魅力はと聞かれると答えづらい。 買いたいと思うポイントが見えないなと思いました。


【第1期販売概要】 
*販売戸数：9戸 
*販売価格(税込)：3,050万円～5,630万円 
*間取り：1LDK+2F～3LDK+F 
*住居専有面積：55.65m2～84.19m2 
*アルコーブ面積：3.44m2～4.51m2
*バルコニー面積：9.00m2～12.78m2 
*ルーフバルコニー面積：29.35m2・40.78m2 
*サービスバルコニー面積：3.43m2～4.06m2 
*テラス面積：9.00m2～11.34m2
*専用庭面積：8.40m2～12.00m2 
*管理費(月額) ：7,500円～11,400円 
*修繕積立金(月額)：3,900円～5,900円 
*ルーフバルコニー使用料(月額)：800円・1,100円 
*専用庭使用料(月額) ：300円・400円 
*修繕積立一時金(引渡時一括払)：223,000円?337,000円 


【購入者】
*実家が京阪沿線で近くなので決めました。決め手は、実家に近いし静かな環境が気に入りました。買い物は、フレスコが１１分ドラッグストアが１０分とありますが普段の移動は自転車なので気にならなかったです。 
**現地周りを歩かれましたか？フレスコなんて徒歩１１分では行けませんよ（笑）常に自転車移動なら気にならないなもしれませんね。ホントに人それぞれだと思います。私は歳老いてからでも住みたいという考えですので、徒歩圏内に買い物する所が全く無いのはマイナスポイントでした。しかも地元なのでこの地域はよく知ってますし（笑）


==交通==
*

==構造・建物==
[[File:グランドパレス京都伏見ザ・ノースゲート　エントランスアプローチ完成予想CG.png|350px|thumb|グランドパレス京都伏見ザ・ノースゲート　エントランスアプローチ完成予想CG|alt=グランドパレス京都伏見ザ・ノースゲート　エントランスアプローチ完成予想CG]]
*寛ぎの京邸宅、と書いてあります。和風×マンションって、民宿のようなレトロな雰囲気になってしまうこともあるため危険性があります。建物、CG図を見る限り思ったよりも現代的で普通でいいなと感じました。土壁の色でCGよりも和風に見えるのかもしれませんけど、奇をてらったデザインではないのでシンプルです。 
*東館、南館、西館の3つがあり、人気はやはり南でしょうか。角部屋住戸なら東や西で駐車場にも近くなりそう。


==共用施設==
*駐車場：40台【機械式駐車場38台、来客用福祉対応駐車場1台、サービス用駐車場1台含む】
*自転車置場：86台【スライドラック式】
*ミニバイク置場：7台
*共用施設のウッディサロン、ブリックアプローチなども気になります。 


==設備・仕様==
*

==間取り==
*間取：1LDK+2F～4LDK 
*面積：55.65m2～86.10m2 


==買い物・食事==
*Smileというスーパーは潰れたのでしょうか？
**スマイルつぶれましたよ。単身用のマンション？になるみたいです。なんか住むところだけできてスーパーがなくて本当に困ります。スマイルあってもお店狭くて毎日の買い物にはちょっとっていうところでしたが・・・ちょっと大きめのスーパーが遠いのが痛いですね（しかも線路の向こう）こちらの本町側にも何かスーパーができたらすごく便利に変わると思うのに。生協取ってる方が多い気がしますね
***買う人がいないと、なかなか商売もうまくいかないものですね。生協は来ますか？今、住んでいるところは生協とイオン系のネットスーパーが来るので、その日に注文したい時はイオン系で、日数がかかってもいいなら生協にしています。前はOisixやらでぃっしゅぼーやをお願いしていた時もありました。 
*周辺住民さんに質問です。スーパーはどちらを利用されていますか？周り見たところ見当たりません。
*だいたい新築マンションって｢スーパーまで徒歩○分！｣とかで広告に載せてウリにすると思うんですけどここ買物するところがほんとにないからどうするんだろうと思ってる。しかもどこ買物行くにも踏切の向こう側が煩わしい。そこに触れないのか｢車で10分(以上)！｣って入れるのか。郵便局とセブンと病院でお茶濁すんかな
*みなさんも書かれていますが、ここは本当に不便。 常に車で行動する人にはあまり関係ないのかもしれませんが 駅が徒歩圏内以外の他にポイントはない感じ。 伏見区の最北端は京都心の玄関口と書かれていますが、 地元のものからすれば???と思いました。 
*近所のスーパー調べてみました。ライフ伏見深草店が950m、フレスコ深草店が900m、どちらも徒歩10分、自転車なら3、4分といったところでしょうか。ただ、どちらも踏切や一通のせいで車だと5分以上はかかりそうですね。ここに住むならセブンイレブン鳥羽街道駅前店で買い物が増えそうです。マンションから270mなので徒歩3分で行けます。
**踏切開いてても徒歩10分、自転車で3分ありえない。自転車でライフよく行きますが結構早くこいでも5,6分はかかります。普通にこいでドアドアで10分はかかりますよ。 
***スーパーライフ、フレスコまで徒歩10分ではいけませんよ。本当に生活する商業施設は何もないです。
*阪急キッチンエールも便利そうですが、使った事ないのでどうなんでしょう。スーパーがあっても駅が遠かったりで悩ましいところです。
*スーパーで一番近いのがライフさんです。 徒歩で15分は確実にかかります。 阪急キッチンエールさんとかこういう宅配は便利ですが高いですよね。やっぱり生活するのに、 スーパー等商業施設が無いのが購入には難しいところかなあ。
*自転車でフレスコ行きにくいですよ。稲荷前の道歩行者天国みたいになってるのに。まだ自転車ならライフのほうがマシレベル日用品も買えますしね
*これ西向きの部屋、窓開けれないですよね？あまりに隣りのマンションと距離が近すぎる。ベランダに目隠しみたいな策？かつくのでしょうか


==育児・教育==
*小学校は稲荷小か小中一貫の東山泉、もしくは深草中学だと思います。子育て重視ですか？学校情報はあまり分かりません。このマンション購入を決められたのですか？本町通りは一通で車の通り多いので危ないかな？それに子供乗せた自転車でその一通を逆走されてる（自転車、バイクはOＫなので）お母さん、いつも怖いなあて思うけど、あんまり気にされてないのかな。


==周辺環境・治安==
*用途地域：第1種中高層住居専用地域
*全然買物するところないですね。車必須でのわりに道幅もこの辺は狭くて本町通りは一通。よくここに大きなマンション建てようと思ったなっていう
*周辺住人誰もいい顔してない。コの字は反対出てたはずなのに結局コの字のマンションでしょ
*このマンション周辺の環境はどうですか?生活しやすいですか？
**何もないので生活しやすいかしにくいで答えるならば｢しにくい｣です。1度現地来てもらえばすぐわかると思いますよ。小学校だけ近いですが細い道で街頭もないですしね。jRと京阪ふたつ踏切があるので遮断機あかなくて前の通りはすごい混むことありますし特にJRの踏切はなかなかあきません。あかずまた京阪遮断機降りる)みなさん口コミで静かとか言ってますがそこまで推すほどのものではないです。買物するところがない。踏切あかない稲荷の方はいつも団体の観光客で通りにくいです 
*京阪、ＪRともに高架でなく踏切なのは面倒に思います。
*ポジティブな面で考えると 何が挙げられますか？ 一度現場の前を通りましたが 駅近、静かな印象でした。 ただ稲荷街道？一本道で一通、狭く混みそうですね。 踏切も二線路、 たまたま同時に開きましたが時間差出来ると困りそうですね。 
*3線3駅利用できると書いてあり、そんな立地でも買いものがしづらいこともあるんですねえ。実は伏見区ってあまり詳しくないのですが、地域が第一種中高層住居専用地域なので高層ビルもなくて住宅街なのかと思いました。現地案内図ができていないのでわかりにくいです・・・。九条、十条から鴨川を渡った東側ですね。伏見稲荷大社の北側です。
*あまり京都に詳しくないですが、祇園などへのアクセスが便利なのでとても良い環境がいいように感じます。車は必要な地域でしょうか？なしでも普段の生活が成り立つのならいいのですが。
**祇園が近くても、普通のサラリーマンは滅多に祇園に行きませんからねえ。 
***京都に住んでいて祇園に行くような用事は基本的にありませんよ。河原町なら行きますけど
****いそいそと祇園へ出かけるのは観光客。でも、このマンションはセカンド需要向けではなさそう。
*1LDK～とあるので単身者にはいいと思いますが コンビニは近いですし、ファミリー向けでは絶対ないと思います。 祇園、伏見稲荷大社、東福寺近いからってだから何って感じで 普段の生活の中でまったく必要ありませんしね。 伏見稲荷大社のほうへはいつも車・自転車・観光客でごった返してて あまり行きたくないんですよね 
*飯食いに行くの祇園やは。観光客は先斗町のイメージやけどな
**観光名所が近くにあるというのがマイナス要素ということをデベロッパーは分かっていないのですかね？この辺りは一通も多く周辺混雑して車で自宅に戻るのに普段5分のところを30分かかるなんてストレスでしかありません。
*地図見れば京都駅の南東だからサウスゲートなのに、なんでノースなのか。
*近所に住んでますがちょっと無理してでもやはりスーパー(何かしら買物できる)の近所がいいですよ。自分はまだ10年も住んでないですが引っ越したい。何もなさすぎてそらこんだけ何もなかったら静かですよ。京阪の前の奈良線の踏切1回閉まったらすごい待つことありますし閉まる前に走り抜けるようにしてます。新規でわざわざここに住むのはオススメしません。しかも4000万？もったいないですよ。
*伏見稲荷大社が近いのは魅力で徒歩圏内に住めるのはいいと思いました。買い物はある程度の不便さは覚悟しないといけないですね。四条河原町や京都駅へのアクセスがよく便利ですね。
**伏見稲荷大社 ちょっと散歩するのにもよさそうですよね。現地案内図、クリックできなかったんですが「京阪本線「鳥羽街道」駅徒歩4分」なのであのあたりかなと予想がつきます。
***伏見稲荷、すごくきれいだし素晴らしいスポットですが 近年のあの混雑ぶりを思うと、ちょっと散歩みたいな雰囲気じゃなくなってきてしまっていますね^^; いつからああなってしまったんでしょう。 ただ、あの美しさというのは様々な国の人々に訴えかけるものがあるのだなと思いました。 今は特に自然の木々と草花の青さと鳥居の朱色が本当に美しいコントラストを描きます。
*現地に行きましたが、静かな住宅街でした。 南向きも東向きも上層階なら景色がよさそうです。 京阪は近いし、ＪＲもそんなに遠く感じませんでした。 小学校もかなり近いし安心かな。 マンションの見た目も悪くないと思います。 しかし、買い物だけがひっかかりますね。 毎日スーパーに行くわけではないですが、近くに出来れば最高ですね。 
*現場見ましたが、個人的には静かなのと駅近がメリットかなと思いました。スーパーが無いのと車の場合一通、踏切がデメリットかなと思いました。目で見るだけでは分からない地元に住まわれている方の実際のご意見をお聞きしたいのです。 
**そうですね、短時間で見て歩くだけではわからない、長年住んでみないとわからないことってたくさんあると思いますので、地元の方のご意見をぜひうかがいたいと思います。とはいえ、自分の目で見て足で歩いて感じたものが第一かなとも思うので、気に入るかどうかは人それぞれでもあると思います。買い物が不便そうなのはマイナス面かもしれないけれど、今どきはネットスーパーなども便利ですから、そんなに生活に困ることはないのではとも思います。伏見稲荷とか東福寺とかが散歩コースなんて、京都好きにはやはりたまらないかもしれませんね。
*伏見稲荷が散歩コース、昔なら素敵だったかもしれませんね。今は朝から晩まで海外の観光客だらけです。大きいキャリーケースを転がし、スマホで自撮り、ゴミは散乱、本当に騒がしいですよ。地元の人間は近づきません。
**同じ考えです。生粋の京都人だったら、お稲荷さん、東福寺…当たり前のように近くにあるし、わざわざ行かないです。私だったらそんな理由で家選びはしません。祇園やら河原町が近いと書いてた人いましたが、それも当たり前です 昔からある町家、地域を大事に考えたいですね。 高齢者に優しい町とか、京都が大切にしてきたもの人、自然、そういう所に視点起きたいです。
***最近の伏見稲荷は日本人が行く場所ではないですね。一度見てみたほうがいいでよ。交通ルールの認識がない外国人ばかりなので車の通行も大変です。
****海外の方確かにそうですね。 ツアーの団体の方の列と一通の車列で人も車もいつも多いです。スーパーがただ「遠い」だけじゃないんですよねここ。人の多さ、踏切開かない、開いたら人も車も大量に流れてくる＝どこ行くにも行きずらいんですよ。それで人身事故なんかあった日には家は目の前なのに踏切で永遠待たされますしね。ほんとにここの営業の人の話を鵜呑みにしないで自分で歩いて見た方がいいですよ
*****伏見稲荷は京都の人間は近づきませんよ。中華圏の観光客のマナーの悪さ、騒がしさに耐えられません。静かなわけないです。
******伏見稲荷や東福寺が混んでいるのはよく分かりますしスーパーがないのも分かります、踏切がネックなのも通って感じました。 私が知りたいのは目で見て分からない部分、でしょうか。 伏見に対するイメージは薄っすらありますが、子育てしやすい環境ですか？幼稚園や小学校、中学、地域性など教えてもらいたいです。 第一日赤近いのは良いかなと。 百貨店で買い物するのも電車だと三駅ほどだ近いですし、 京都駅で新幹線乗るにも近くで良いのかな。 
*******伏見でも、伏見桃山あたりとはまた雰囲気が違いますね。学生も多いですし…
*ここ数年で、観光客がぐっと増えて人ごみがあるのはわかりますが マンション周辺がということではありません。 ただ、本当に買い物なども不便ですし、最寄り駅が３駅あるとはいえ、 一番近いのは京阪の鳥羽街道駅。駅周辺、特に何もありません。 食料などの買い物なども考えると車は必須でしょう。 この価格帯まで出すのに??と思う人は多いかなと思いました。
*京阪、JRを普段から利用している人には便利な立地なのかもしれないです。 JRは奈良方面に行くのであれば便利ですが 京都、大阪方面であれば乗り換えなければいけませんが。 ただ、駅周辺はそんなに賑わっているわけではないので買い物などは大変ですね。 
**多分ですがJR稲荷駅まで歩いて１０分以上はかかりますよね。地元民からしたら鳥羽街道駅てやっぱり中途半端なんですよねー。

==周辺施設==
*

==その他==
*

==掲示板==
*

kansai/645301/30-119

kansai/645301/1-29
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