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グラディス相生橋

Name: グラディス相生橋
Brand: 株式会社マリモ
Rating: 4 (10 reviews)
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==物件概要==
[[File:グラディス相生橋　外観完成予想図.png|300px|thumb|グラディス相生橋　外観完成予想図|alt=グラディス相生橋　外観完成予想図]]
*所在地：[[広島県]][[広島市]][[中区]]本川町2丁目1-14（地番）
*交通：
#[[広島電鉄本線]] 「本川町」駅 徒歩3分
*総戸数：42戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2024年05月
*売主：株式会社マリモ
*施工：株式会社イチケン
*管理会社：株式会社GMアソシエ

==価格・コスト・販売時状況==
*ここ知らなかったな。場所便利そうだし人気ありそう、でも高そう
*情報が少なすぎてこまってます。他プランの間取りも早く知りたいです！7月から販売開始ですよね！
**問い合わせれば？相生橋から見えるが今はクレーンを建てて何らかの工事やってます
*ここどうでしょう？6000万台ですかね？立地は良いなと思うのですが、値段次第ですよね。
*低層66平米で5500万～ぐらいじゃない？ここらサクッと買う人は掲示板とか見ないでしょうね～
*総戸数が減って非分譲住戸が設けられましたね。どうしたんだろう。
**そっちの方が需要が見込めるって判断？
*中古も含めて、この辺りのエリアで立地と存在感を総合的に見て、ナンバー１のと言えるマンションてどれになるんだろう。
**さあねぇ電車通り沿いで一番立派なヤツじゃない？久しくあの辺行ってないからどれが立派か分かんないけど、このマンションやパークナードじゃないことは断言できる
***パークナードってボロいカラオケ喫茶などの土地買収が出来ずL字になったやつ？
**元安橋たもとのファーストレジデンスだろうね。
***当時いくらぐらいだったんだろう？やっぱ今のここ買う値段より高かったのかな？
****だいぶ安かったよー
*****住んでる人で引っ越しても良いって人はウハウハやね  賃貸出てたが22万ってなってた
*ここまで堂々と阿漕な管理費を徴収するとは恐れ入ったわ。これならエントランスにピアノの生演奏が雇えるぞ！
<gallery>Image:グラディス相生橋2023.10.17.jpg|thumb|200px|管理費・修繕積立金など</gallery>
*安いとは思いませんが、小規模マンションですし、こんなもんじゃないですかね。どの部分が阿漕だと思われてるのでしょうか。
**マンションの管理にかかる費用はおっしゃる通りの戸数とサービス内容によって異なります。立地では違いはありません。要するに中区本川だろうと安佐北区だろうと同じ戸数で同じ管理仕様ならば自ずと管理費はほぼ同等となります。そして駐車場の使用料の充当先はそのほとんどが管理費です。（一部修繕積立金に回されることもあります）同等の戸数の他のマンションと比較されては如何でしょうか？もし、割高ならば相応の管理仕様の違いがある筈なのに・・・
***別にこのマンションの肩を持つ訳じゃないけどさ、昔より最近のマンションの方が高いよね  それと同じことかとせめて近隣の新築マンション、今ならプレイス十日市やソシオ十日市とかの実例比較出してくれないと、印象だけで語っても説得力に欠けますよ  それに、既存マンションだって、今管理解約を解除して、今から新規と契約し直すとそれくらいになるんじゃないかなと思います。
****全く根拠の無いことを恥ずかしげもなく！大したもんだ。大体ソシオは管理会社同じだし、立地では違いは無いって読めなかった？比較するのが近隣マンションじゃなくたっていいんだよ。
*****じゃ、ソシオ十日市の管理費も高いと言うの？プレイス十日市はどおなの？白島城北のソシオは？横川駅前のフローレンスは？比較の具体例提示してください
*ここに合わせて平置き駐車場設置率が低い築浅・販売中のマンションを適当にピックアップしてみた。専有面積の差もあるから１坪あたりに換算したらもっといいけど、めんどくさいからこれで勘弁してくれ。
#ザ・タワーレジデンス広島富士見町  管理費6780-8430円、駐車場利用料20000-24000円 
#ソシオ白島城北  管理費5990-8760円、駐車場利用料18000-30000円  
#デュオヒルズ比治山レジデンス  管理費7780-11480円、駐車場利用料10000-19000円  
#ザ・十日市プレイス  管理費5460-15720円、駐車場利用料13500-29500円  
#グラディス相生橋  管理費7670-9040円、駐車場利用料17000-24000円  
#プラウド南千田東町ガーデン  管理費7710-11170円、駐車場利用料10000-22500円  
#フローレンス南観音HARETTA  管理費9100-11000円、駐車場利用料1000-15000円  
#ソシオ的場  管理費9820-11890円、駐車場利用料20000-23000円  
こうして並べるとここが特に高い訳ではないのが改めて確認できる。
*フローレンスは安いな。同じ管理会社のソシオと比べるのは論外。安佐南区あたりの物件と比べてみたら？
**安佐南区の物件と比べて高いとお思いなら、安佐南区に住めばいいと思いますよ。
***マンションの管理にかかる費用は戸数とサービス内容によって異なります。立地では違いはありません。
****マンションの管理にかかる費用は戸数とサービス内容によって異なるなら、このマンションの管理費もその理屈で決まった金額なんだろうし、管理費が高い低いなんて話をしても意味がないよね。
*立地で違いはないかもしれんが、建てた年によって差があるよ。徐々に値上がりしてる。昔のマンションの管理費と最近のマンションの管理費が違うのはSUMMOで見たら分かること。昔のマンションは管理費を値上げできなくて、料金維持したままでサービスの下を徐々に劣化させてるとこまでもある。
**あのね、サービスが同じでサービスする時代が同じなら負担する金額は同じなのよ。なんなら管理に掛かる費用は古い方が多少高額になる傾向があるのは仕方の無いこと。修繕積立金を除く管理に係る費用の戸当たり負担額って平均でどんくらいなんだろ。タワーパーキングは維持費が掛かるって聞くけど高性能だとやっぱそれなりに高いんだろうね。
***高いというなら納得できるような比較対象を提示してよ一つだけ出して高い低い言うても堂々巡りだよ？
*平均8000円の管理費をあこぎな商売という輩は5000円ぐらいが妥当と思ってるんだろうか？
*管理費が仮に5,000円であれば40戸で20万  管理人  最低賃金が970円/ｈ  30%経費としても1250円/ｈ  8時間居れば10,000円  週3日、月12日で12万  その他 ELV保守契約  共用部光熱費  ごみ処理費  管理人を他と兼任など、最低限の管理であればやっていけるかもね  ここを買う層の考え方とは大きなズレがありそうだけどな
**駐車場使用料も基本管理費だよ。
***基本的にそれは駐車場の維持管理費、修繕費として使われるのでは？
****タワーパーキングの維持管理にそんなに掛からないよ。
*****実際どのくらいなの？
*管理費が安いとこは、数年後の管理費値上げは必至だし。他と比べて極端に高いとかじゃなければケチらない方がいいと思う。この程度の管理費が高いと指摘する人が、新築マンションを検討するのは違和感ある。
**安さが一番、という価値観なんだろうね
***勝手にヒトの価値観を代弁してくれてるけど全く違うよ。サービスに対して適正な対価ということ。これはあたりまえだね。
**管理費と修繕積立金の違いを理解しようね。
***理解してますよ。現時点で管理費が安いとこは、これから先の管理費値上げは避けられない。サービス内容を低下させれば別ですが。
****サービス内容が変わらなければ管理費値上げは物価変動程度しか変わりません。当たり前のことです。
*****そうでしょう。10年、20年前の物価基準で決めた管理費契約のままでは無理があって、管理費上げるかサービス内容削るしかない。当たり前のことです。
******10年、20年前の物価基準と今の物価でどんくらい違うと思ってんのかな。マンション価格は上がっているが、物価はおろか指標たる公務員の初任給も大した変動はない。
****物価変動以外に何が要因で値上がりしますか？
<gallery>Image:グラディス相生橋2023.10.21.jpg|thumb|200px|消費者物価指数</gallery>
*確かに20年前から自販機の缶コーラの値段も変わってないよな。消費税分が変わったくらいかな。
**ごめんコーラ飲まないから価格も気にしてないわ  缶ジュースは110円から130や150円に上がってますね。消費税分以上の値上がりかと。
**なるほど口挟んで悪いですが、そのグラフだと30年前、40年前に決めた管理費のままだと無理があるのは分かります  管理費値上げかサービス削減避けられないですね
**ありがとうございます。客観的なデータがあると分かり易いですね。メモリの取り方で一見フラットに見えますが、そのグラフの右下の拡大図では2012から2022の差は7から8あることが分かります。マンション価格が上がってる大きな要因も物価の上昇ですし、グラフでお示し下さった物価指数の上昇に伴い、管理費を値上げ提案してくる管理会社も増えてくるでしょうね。
***そうです。だから物価変動程度にしか管理費は変わりません。当たり前のことです。
****ですよね物価変動に追いついてないところは管理費を上げなきゃ苦しくなりますもんね
*この理由、分かる人います？「現時点で管理費が安いとこは、これから先の管理費値上げは避けられない。サービス内容を低下させれば別ですが。」
**こう解釈すれば筋が通りますよ。「管理費の高いところは将来の物価高騰を見越して当初より大幅に利益を確保してるから、少々物価が高騰しても管理費を値上げせずにやっていけるが、適正な利益確保しかしていないところは将来の物価高騰に併せて管理費を値上げしないとサービス内容が低下してしまう。サービス内容を変えないならば当然管理費値上げとなるが、それは物価変動程度の値上げに過ぎない。」如何でしょう？
***高いor低い、または、大幅に利益確保してるor適切な利益確保してる、と判断するための客観的な基準みたいなのあるのかな。（そこは主観？）基準がなければ、年代、立地、仕様が同等のマンション管理費の事例をいくつか上げて、ここが高いここが低いとか示したものがあると助かる。
***間違ってないと思います。あと、指摘？疑問？の部分は私も気になります。
***駐車場使用料が管理費に充当されていると仮定したらタワーパーキングのメンテ費用を考慮しても管理費は高い方だと思う。その解釈だとこれだけ高ければしばらくは物価が高騰しても管理費は値上げしなくて済みそうで安心ですね。
***結局それが正解みたい。
**元々苦し紛れの出鱈目吹聴だろうね。管理費も修繕積立金みたいに上がって行くと勘違いしてて、それを指摘されたら素直に認めれば良いものを。子供みたい。
***苦し紛れに自分の想像を押し付けるのやめなよ。悪いけど、新築マンション買う人に管理費と修繕積立金の違いが分からん奴がいると思うのはキミくらいだよ。
***どうやら正解ですねーわかりやすくて笑えますねー
****やっぱりそう思います？少し様子を見てみましょう。
***もしかして管理費と修繕積立金の違いを最近知ったのでしょうか？だからと言って皆が知らないと思うのは浅いと指摘を受けても仕方ないかと。。頭に血が登って話がそれてしまってるようですし、これ以上刺激して煽るのも気の毒ですね。
*この掲示板で語られてる高い安いの目安や基準みたいなのはないんでしょうか。他の物件を見たときに、ここは妥当な金額。ここは安い！ここは高い！と素人が判断するにはどうしたらいいんでしょうか。
**マンションコミュニティに何求めてんだ？管理費の高い低いに基準なんてないよなんとなくそう思う程度、個人の感想に決まってんじゃん中には意見誘導や印象操作も混ざってるし、話半分程度に眺めとくのがここの楽しみ方よ※情報ソースがあるやつは除く
**自分で調べてみたら如何でしょう？
***調べたらそれぞれの金額は分かるんですよ。実際にホームページの物件概要の記載もいろいろ見てみましたし。しかし、管理費の金額は分かっても駐車場仕様や駐車場料金も関係してきそうだし、その金額が高い低いは皆さんどうやって判断されてるのかなと思いまして
<gallery>Image:グラディス相生橋2023.10.22.jpg|thumb|200px|地域・都市別管理費総額の平均</gallery>
*管理費に駐車場利用料のうちの管理費分を足した金額と、この表の金額を比べたらいいんですかね。駐車場利用料を足したら、上で書かれてた市内新築マンションはどれも総額平均を大幅オーバーしてますね。しかし、郊外の新築マンションでもその金額内に収まるのは無さそうな・・・平成30年度調査の表なのであれから数年で全国的にガッツリ値上がりしたのかも？
*使用料・専用使用料からの充当額も管理費だから除いたデータは意味が無い。
**あくまで目安に過ぎませんが、ご参考まで。
<gallery>Image:グラディス相生橋2023.10.23.jpg|thumb|200px|総戸数規模別管理費</gallery>
*なるべく異なる管理会社で比較しています。
**駐輪場が40戸に対して49台しか無いんですね。やっぱ2段式とかのやつでしょうか？電動アシストの自転車は重いんだよね・・・
<gallery>Image:グラディス相生橋2023.10.23-2.jpg|thumb|200px|異なる管理会社で比較</gallery>
*おー、これはすごい　もし同じ都心部のプレイス十日市のデータやGMアソシエ内での比較も行ってたら是非掲載お願いしたいです。戸坂、西風新都、白島、的場など。
*ここらの新築を選ぶ人は高いと思ってもそれが理由で買わないなんてないよ。余裕で払えるし。それを見越した価格設定だし、上の方で管理費に立地は関係ないと言う人がいたが、よい立地のマンションの管理費は高く設定されてるし、それを容認した人が買うの。容認できない人はどうぞ郊外に住んでくださいってこと。
*高い安いの話題はしてもいいんだよ　けれど、何と比べて高い低いか不明瞭だし、何の根拠や裏付けもなく印象や感想で語ってるのはただの印象操作と思われても仕方ない。
*管理費高い安い関係なく値上げするんだよね？管理費。サービスが同じなら安い方が良いじゃん。最初からぼったくり価格で管理スタートしとけばそりゃ値上げもしにくいかもしれないけど、将来値上げしてもそれが合理的理由で値上げするのなら普通のことじゃないかな。で、これは安い管理費は値上げするぞとばかりの書き込みですが、ぼったくり管理費の場合は値上げすることが少ないからぼったくり管理費の方に誘導してるのかな。
*根拠や基準も示さずGMアソシエの管理費が高い高い言うて叩くやつは、高い価格設定したマンションを資産性が資産性がと連呼するソシオファンと根っこは同じよ。
*このマンションは立地いいしすぐ売れそうな気がする。


==交通==
*

==構造・建物==
[[File:グラディス相生橋　エントエランスアプローチ完成予想図.png|350px|thumb|グラディス相生橋　エントエランスアプローチ完成予想図|alt=グラディス相生橋　エントエランスアプローチ完成予想図]]
*建ぺい率：80％
*容積率：500％
*敷地面積：634.22㎡
*延床面積：4,134.34㎡

==共用施設==
[[File:グラディス相生橋　エントエランスホール完成予想図.png|350px|thumb|グラディス相生橋　エントエランスホール完成予想図|alt=グラディス相生橋　エントエランスホール完成予想図]]
*駐車場：34台
**月額使用料：未定
*バイク置場：3台
**月額使用料：未定
*駐輪場：49台
**月額使用料：未定

==設備・仕様==
*

==間取り==
*間取り：2LDK、3LDK
*専有面積：66.62㎡ ～ 78.59㎡
*バルコニー面積：11.00㎡ ～ 12.63㎡

*なんか間取りがソシオっぽいんやが。


==買い物・食事==
*'''ショッピング'''
# セブン‐イレブン広島相生橋店　　徒歩2分/約100m
# デイリーヤマザキ広島十日市店　　徒歩4分/約310m
# ウォンツ十日市店　　徒歩4分/約320m
# 紙屋町シャレオ　　徒歩6分/約420m
# ユアーズ十日市店　　徒歩6分/約420m
# ママチェーン十日市店　　徒歩7分/約540m
# サンモール　　徒歩9分/約720m

==育児・教育==
*'''教育施設'''
# 広島市立本川小学校　　徒歩3分/約230m
# 国泰寺中学校　　徒歩24分/約1,850m
# すぃーとハウス　　徒歩3分/約240m
# なかがわワルツ　　徒歩4分/約270m
# 本川こども園　　徒歩4分/約270m
# 本川保育園　　徒歩5分/約400m
# みんなのみらい十日市園　　徒歩6分/約440m
# 基町幼稚園　　徒歩16分/約1,270m

==周辺環境・治安==
*商業地域
*パークナードもだけど普段の買い物微妙に不便だからなあ。あと前の道路地味に交通量多いので、相生橋を東に行くときは大回りしたほうが早いなんてこともありそう
**それはあるでしょうね。相生通りを東に行くにしても西に行くにしても、裏通りに入ってしまったほうが早いと思います。あと相生橋は右折禁止なので、紙屋町方面から車で帰ってくるときは遠回りになってめんどいでしょうね。買い物はウォンツ、スパーク、ユアーズになると思いますが、街中から帰り際に寄ろうとしても遠回りになってしまって街直近のメリットが生かしにくいですね。
***相生橋の次の交差点を右折で入る人が増えるかもな。買い物はユアーズやろな。紙屋町辺りで働く人はサンモール辺りか。不便な感は否めない。まあ高いやろうな～


==周辺施設==
*'''医療施設'''
# 中川産科婦人科　　徒歩1分/約30m
# 中村歯科クリニック　　徒歩2分/約130m
# さくら内科・循環器科　　徒歩3分/約190m
# おやま歯科・矯正歯科クリニック　　徒歩3分/約240m
# 酒井内科医院　　徒歩4分/約300m
# 吉貴眼科　　徒歩5分/約370m
# 梶山内科　　徒歩5分/約400m
*'''公共施設・レジャー'''
# 空鞘公園　　徒歩3分/約230m
# 本川公園　　徒歩5分/約370m
# 中央公園ファミリープール　　徒歩7分/約550m
# 十日市交番　　徒歩8分/約580m
# 広島県民文化センター　　徒歩9分/約670m
# 広島県庁　　徒歩11分/約870m
# 広島城　　徒歩15分/約1,160m

==その他==
*

==掲示板==
*
hiroshima/686718/16-113
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