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クレヴィア京都山科

Name: クレヴィア京都 山科
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==物件概要==
*所在地：[[京都府]][[京都市]][[山科区]]御陵大津畑町43（地番）
*交通：
#京都市営地下鉄[[関西エリア/京都市営地下鉄/東西線|東西線]]「山科」駅 徒歩6分 
#京阪[[京津線]] 「京阪山科」駅 徒歩7分 
#[[関西エリア/JR/東海道本線|東海道本線（JR西日本）]] 「山科」駅 徒歩8分
*総戸数：75戸
*構造、建物階数：地上7階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2018年02月下旬予定
*売主：伊藤忠都市開発株式会社　大阪支店
*施工：株式会社かねわ工務店 
*管理：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社 
*公式URL：http://cv-75.jp/ 


==価格・コスト・販売時状況==
*久しぶりの徒歩圏の物件なので期待しています！
*最寄り駅が山科駅で徒歩7-8分なら優良物件ですよ。
*価格次第かな。余りにも強気な価格だと検討し辛いよなあ。
*山科駅周辺は、JR,地下鉄が使え、高速の入り口も近い、スーパーなど買い物施設も多いので住むには便利かなと思い検討していましたが、間取りや天井の高さによっては考え直しかな。 
*見学スタートしましたね。価格が非常に気になるところです。
**思っていたより高かったです。
***どれぐらいだったんでしょうか？坪単価180万位ですか？
****もう少し高い感じでした。 
*****まさかの4000万overですか…かなり強気ですね(汗)
******山科でも駅近でソコソコの広さなら4000万円台しても不思議じゃないよね。京都中心部に比べると山科や伏見はマダマダ安いからね。
*******山科ではかなり強気な価格設定ですね！びっくりです。ホームページを見る限りファミリー層をメインターゲットにしているようですが、、京都市内の比較対象の物件と比べてもやはり高いですね。 
*山科で今売り出し中の新築マンション買うなら此処が一番資産性が高いだろうね。
*1回庭付きや最上階はまだ価格がついてませんでした。 中層階よりさらに高いんでしょうねえ。 5000万オーバーもあるかも。
**クレヴィアは資料請求が600件強あったので強気だそうで、最上階の一番広い部屋は6000万代になりそうな気がします。
*モデルルームに見学に行ったみたいですが、カラーセレクトが出来ないと聞きましたが、本当でしょうか？ 
**もうすでに建っている部分が多いので、4階以上でないとドアなどはセレクト出来ないそうです。キッチンと洗面などの面材は選べます。販売開始と出来上がりが間近過ぎるので、しょうがないですね
*山科にしてはお高いですよね。微妙に駅も遠いですし
**価格が想像より高くて驚いています。最近のマンション価格からすれば、妥当だと考える人もいるのでしょうけど、、、楽しみにしていましたが、この価格は強気すぎるなと感じ、検討外となりそうです。 
*もう販売は始まっているのでしょうか？
**販売は7月下旬からですよ。売りである角部屋の価格設定は異様ですよね 
***南棟の角部屋は内側プラス1000万ですよ。そこまで差をつけるか、という感じです。
****山科区民ですがこの立地でこの価格はないですわ 
*****山科に住もうと考える層が出せる金額の上限が4000万位だと思うけど。
*抽選になるくらいの人気なんでしょうか？
**3000万台前半に人気が集中している印象を受けました。間取りより価格で選んでいるような。その面では抽選もあるでしょうが、他はどうでしょうね。
***見てきました。4000万はお高いかなぁ、、 
*山科駅から少々離れてる割にはいい値付けじゃないか？、、、
*少し値段は下がってました！
**2期は価格が上がってるような気がしたのですが・・・
***一期で全体の何割売れました？一期で好調だとデベは欲張って次期に値上げするのは常套手段です。値上げで売れなくなることもしばしば。^^; 
****見たところ6割位だったような。上がる事もあるんですね。 
*****2期で値上げですか。 1期の時に強気の価格設定というようなことを聞いていたので、 2期以降は少しずつ下がっていくのかなと思いましたが、 そうでもないんですね。 値上げしてどれくらい売れるでしょうね。
*このマンションは外観も高級感があり、JR山科駅 地下鉄東西線山科駅からも徒歩圏内、マツヤスーパー、大丸等の商業施設も近くにあり、利便性、資産価値を考えると買いだと思う。 個人的にはルーフバルコニー付きの部屋が高いけどいいと思う。 これからは戸建てより、駅近、利便性の高いマンションが値上がりする可能性があると思う。 


==交通==
*駅までの距離も近いので通勤がとても楽だと思います。
*個人的にはJRの京都駅まで1駅なのがいいと思います。烏丸御池にも近いです。JR、京都まで行けると出張の時に便利なんですよね。新幹線が楽。出張の時って、京都駅から一刻も早く帰りたかったりするので、この距離はありがたいです。
**京都駅まで１駅でかつ、琵琶湖線と湖西線がどちらも止まるので、災害時などでも結構強いです。新快速、快速、普通、全部使えるのもいいですね。
*ここは実質2路線とお考え下さい。京阪京津線を利用することはほとんどなく、滋賀に行くにもJRの方が便利で速いです。
*マンションの前から、四条河原町行きの京阪バスもあります。本数は多くないですが、意外と重宝します。

==構造・建物==
*敷地面積	2,377.88m2
*建築面積	1,245.34m2
*建築延床面積 6,194.52m2
*外観が公式HPにアップされましたね。 なかなか重厚感があっていいんじゃないでしょうか。 あとは価格かな。^^;
**戸数が多いと、団地のような外観デザインになることが多いように思いますが、クレヴィアは、落ち着いた高級感ある外観デザインになっているなと思いました。
*ここはデザインが良い。
**外観デザイン、確かに煉瓦で仕上がる壁なども含めていい感じに仕上がりそうです。よくあるマンションだと、あまり魅力を感じないので良いなと感じました。 




==共用施設==
*駐車場 42台　機械式：26台、平面式：16台（来客者用（車椅子対応）1台、サービス用1台含む））
*自転車置場 165台（2段式150台、サイクルポート15台）
*ミニバイク置場 5台



==設備・仕様==
*設備仕様面は見ていてもマンションだったら付いていて欲しいと思うものがきちんとついているという点では良いのかもしれないなと思います。 最近のマンションでついてるものはディスポーザー以外は基本的についていると考えて良いのではないでしょうか。 特に際立って良いと言うものもあるわけではないですが、 過不足ない印象を受けました。 


==間取り==
*間取り 2LDK～4LDK
*専有面積	57.07m2～90.86m2
*バルコニー面積 9.54m2～27.23m2
*よくある田の字型
*4LDKの間取りを見ましたが、LDKは和室と合わせると広くなります。個室が少し狭いかな。パントリーあり、和室に押入あり、ウォークインクローゼットありで収納ばっちり。山科は空気もキレイでしょうし、自然を感じつつ生活ができるんでしょう。
*ここ、間取りが面白くないね。 なんで田の字ばっかりなんだろう。 建設しやすさ優先で住む人のこと考えてない気がする。 値段によっては検討し直しかな。 間取りは後で変えられるけれど、新築すぐリフォームも周囲に悪いよね。 それとも間取り変更のバリエーションがあるのかな。
**田の字よくないですか？？すべての部屋に窓があるので横長リビングよりいいと思います。それにプランたくさんあるみたいですし、これからに期待しましょう！ 
*水回りが一か所にまとまっているところは良い点ですが、各部屋のドアが引き戸になっていないので、邪魔になりそうだなという点は残念。洋室１のドアがちょうどクローゼットと重なっているので、ドアを閉めないとクローゼットを開けられ無さそうなところは不便そう。その他もう少し収納力があると良かったかな 




==買い物・食事==
*山科駅近辺で生活する上で日常の買い物で欠かせないのはやはりマツヤスーパー三条店です。駅前の大丸やフードショップは面積による品揃えや営業時間等に若干制約がありますので。 
*マツヤスーパー三条店の隣にはケーヨーＤ２があり、色々道具がそろえやすいです。御陵方面に自転車で5分ほど行くと業務用スーパーもあります。100円均一ショップも近くに3件あるのも便利です。（ラクト内、マツヤスーパー隣、ローソン100）
*山科駅前は駅前商業施設のラクト営業終了後の20時以降は居酒屋中心の街になります。
*近くのマツヤスーパーは21時50分まで空いていいます。居酒屋が多い分夜の外食は困りません。近くに担々麺の専門店があったり、道向いに生パスタのカフェがあるので、ランチなども可です。御陵方面にファミリーレストランもあります。

==育児・教育==
*間取りの広さからするとファミリー世帯が対象になってくるのでしょうか。子供がいる親目線としては、小学校までの距離が1キロと距離があるのが気になる点。低学年の足だとゆっくり歩いて20分はかかってきてしまうかもしれませんし、朝30分前には出ないといけないことや帰宅の時も帰るのに時間がかかるのは親としては心配 
**それくらい歩く子って学区の一番遠くの子だったらよくあることじゃないですかね？学区の真ん中にだいたい学校があるから、一番端っこに暮らしている四方の子たちはそうやって歩いてきているわけで。 一人で１時間近く歩いてしまうのならば心配だけれど それくらいの距離だったらまだ通学時間としては普通じゃないかなぁ。 ただ通学時間が長くなってしまう場合、PTAの旗振りの当番が有ることが多いように感じますがこの辺りってどうなんでしょう？
*山科駅周辺は、昔と比べてだいぶ開けてきたなと思います。ただ、治安を考えると悩む点がなくはありませんが子育て環境としてはどんな感じでしょうか。 
**過去山科に住んでましたがこの学区(安朱小)に悪い印象はありません。山科の治安を悪く言う人がいますが、名前が挙がる校名は山科盆地の南か東側の学校です。 
*学区は小学校も中学校も、山科の中では一番いいと思う。
*気になるのは小学校が少し遠いことくらいです。
*山科の学区は全体的に荒れてるらしいけど。ここはどうなの？学級崩壊してて、気の弱い子は不登校になったりするって話を聞きました。
**安朱小学校も安祥寺中学校も良いという評判でした。
*幼稚園はどこがいいんでしょうね。

==周辺環境・治安==
*地域・地区：近隣商業地域、第1種住居地域、20ｍ第2種高度地区、20ｍ第4種高度地区、準防火地域、町並み型修景地区
*山科疎水の近くで、自然散策が楽しめます。春は桜、秋は紅葉。京都らしいです。
*山科でも山科駅周辺で三条通りより北側はAランク。 東野周辺国道より北側はBランク。 それ以外の西寄りや伏見よりの南、刑務所周辺の南東地区などはCランク。 もし山科で探すならこのマンションはとても良い立地に建つマンションでまず間違いないエリア
**地元の方ですか？ 私は山科に30年以上住んでいましたが、こんな価値観を持っていません。確かに安朱地区は山科でも別格な地区ですが、それは山科駅より北部です。この辺りは道が狭い割には車も多く、近所のマツヤスーパーができたりマンションが建った近年ではとてもじゃないけど子どもを1人で歩かせる気にはなれない環境です。 東野周辺国道北側が「B」とは？東野も椥辻も住んでいたらどちらも同じですよ。地元以外の方は椥辻は山科刑務所をどうこう言われていますが、住民の品格、学校のレベルは何の違いも感じません。今は昔と違って高校も好きに選べるようになったから、なおさら違いがわかりにくいです。 決してここが悪いというわけではなく、「間違いない」なんて言えませんよ。
***現況この近辺に住んでいますが、安朱地区が特別なのは間違いないです。 狭い道に歩行者も車も多くゴチャゴチャしてることも事実です。 しかしながらやはり三条通り付近は御陵や山科駅付近を含めて昔からの住宅地であり、落ち着いた雰囲気を感じるのは事実ですよ。 それと、利用者の多いJRを利用するのに朝の通勤時間帯など数分の違いが気になる場面では三条通りの信号待ちの有無は結構大きな問題点です。毎日の事ですし。 そう言う意味では三条通りより北側には一定のメリットが有ると思います。 東野や椥辻も普段の買い物等の便利さは変わりませんが、通勤、通学で大阪等京都市中心部以遠への移動が有るならばやはりJR山科駅までのアクセスでは抜群の立地かと思います。
*山科でもここは高いから魅力に欠けるわな。
**アクセスの良さ、治安の良さ、買い物のしやすさ、小中学校の良さを考えれば、京都市中心部買うより圧倒的にコスパ良いと思います。
*洛和会病院が建ってた所だよね？診療所とかでは無く、救急、入院施設もあった総合病院の跡地。無いわ～。 
**駅から微妙に遠いが最寄りが山科駅だからギリギリ許容範囲かな。クレヴィアブランドはいいが病院跡？ってちょっと気にはなるけど、まあ病院なら許容範囲。
***ここにあったのは洛和会病院のリハビリ専用施設で、総合病院の跡地ではないですね。そういう点では全く問題ないかと。
*外環沿いなら尚良かったんだが微妙な立地だね。隣のエスリードも完売までそこそこ苦戦してた。そのときよりも１割以上は高くなるだろうし…
*ここの前の道路は交通量が多いように思いますが、騒音や埃、汚れなどが気になります。洗濯物をベランダに干しても大丈夫なのでしょうか。また南側に駐車場らしきものがあります。アパートやマンションにならないかも気になるところです。
**南側の棟（三条通りに面している方）はちょっと気になるかもしれませんが、北側の棟は全く問題ないですね。落ち着いています。
**三条通りって交通量がそんなに多いの？ 
*気になるのは山科という治安だけかもしれません。
**山科に刑務所があるからって特別山科の治安が悪いって事は全くないですよ。当マンションHPで京都中心部と山科区の犯罪発生件数を比較した数字を見れば理論的に解ると思います。 
***山科は昔から治安があまり良くないとは言われています。 その印象は割と残っている人が多いようですが、 最近は山科駅周辺も変わってきています。 子育て世帯も増えてきているようなので、 これからますます住みやすくなるのかなという感じがします。 京都駅に近いのも利点だと思います。
****ひと昔前の山科のイメージと随分変化してきているように思います。お店なども増えてきて、マンション物件が次々と増えてきているようです。山科駅から京都駅まで一駅で行けることも、通勤通学に便利で良いこともあるでしょう。 
*京都中心部のマンションが高すぎるから山科は安くて助かるよね。京都や中心部にもスグ行ける立地だから伏見よりも利便性が良いと思います。
*山科って京都よりも滋賀の感覚に近いと思う。
**それめっちゃ分かるわ。
*立地の良さについては商業施設が揃っていることもそうですが、三条通りの北側であることも大きな利点です。南側だと朝の通勤時に三条通りの信号で待たされることがあります。 
**しかも、裏側の道を使えば、信号なしで山科駅まで行けます。徒歩6，7分といったところですね。
*前の道路は交通量が多いそうだし朝晩は慢性的に渋滞してるから排気ガスが凄そうなのがネックだよな。 
**三条通りも、旧三条通りも交通量多いですしね。便利な立地だが落ち着いた雰囲気があっていい場所ですが、そこは否めないですね。 
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Image:現地案内図 山科161227.jpg|現地案内図
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==周辺施設==
*近くにプール等を併設したスポーツクラブがあります（ラクト内）。

==その他==
*雨降るとこの距離はしんどいので需要が少ないと見込み検討除外しました、 山科駅前は最近でも多数建設されてますし、 資産価値等も考えると駅は近くは無い、金額は高い。ロータリー前には築年数の浅い物件があり、 建設地近くにはより安いマンションがありますので、 売却や賃貸需要も見込めないかと思いました。
**16万円で出た賃貸がすぐ埋まったそうです。新築ということもあると思いますが。ファミリー向けの需要は高そうです。
*山科駅より北側より買い物がしやすく、外環西側よりも飲食店が多く、南側よりも交通アクセスがよい、という点でピンポイントでよい立地だなと思います。

==掲示板==
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kansai/612601/4-123
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