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クリーンリバーフィネス静修学園前

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==物件概要==
*所在地：[[北海道]][[札幌市]][[中央区]]南16条西6丁目403-29
*交通：
#札幌市営地下鉄[[南北線]] 「幌平橋」駅 徒歩6分  
#札幌市電[[北海道エリア/札幌市電/山鼻線|山鼻線]]「静修学園前」駅 徒歩2分
*総戸数：51戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上14階建・塔屋1階建
*敷地の権利形態：	所有権の共有
*完成時期：2017年09月11日
*売主：株式会社クリーンリバー
*施工：岩田地崎建設株式会社
*管理会社：株式会社クリーンリバー

==価格・コスト・販売時状況==
*山鼻にまた新物件。クリーンリバーさんだけに価格面で期待したいところではありますが、最近の桑園ミッドステージなどを見るとけっこうなお値段にして来そうな気もします。坪140万円……ってことはないんだろうなあ。 すぐ近くにセントラルさんの山鼻行啓通がありますが、こことはまともにぶつかるでしょうね。都心アクセスは地下鉄駅にも比較的近く、電停も通りに面してるこちらが有利でしょうが、その分うるさいでしょうし、買い物の環境は東光ストアがすぐそこのあちらが上でしょう。飲食店は、いずれもかなり充実していると思います。 
*決して良い立地ではないので値段的には期待できるのでは？坪130万台くらいは欲しいですね
**坪130万円台だと、大ざっぱですが、低層階だと3LDKで3,000万円、4LDKで4,000万円を切る住戸もありますよ……といった価格帯になります。でも、たぶんそれは無理でしょう。 クリーンリバーさんだと、最近完売した福住の物件で130万円台前半、現在販売中の西町で130万円台半ばというところです。土地のお値段を考えても、電車通り沿いはけっこう高いですし、甘く見ても140万円台の後ろ、最近のＣＲさんの値付け傾向を見ても、150万円を超える可能性もけっこうあると思います。3LDKを買うなら3,500万円は見ておいた方がいいよ、というお値段の物件になるのではないでしょうか。
*あとは間取りを確認して、値段次第ですかね。CRさんは建具や設備も比較的シンプルで、まだ道民が買いやすいお値段と思っていたけど、高いならやめときます。 
*ここ、坪160位つけてきましたね。
**南16条西6丁目で幌平橋徒歩6分ですよ？坪160万なんてあり得るんですか？
***電車が近いから。
****一応、中央区だし普通じゃない？
*坪160万円だと、たぶんいちばん良い場所にある南東向きの３ＬＤＫ・Ｄタイプが、真ん中あたりの階で3,800～3,900万円というところでしょうか。逆側、南西向きの４ＬＤＫ・Ａタイプが4,200～4,300万円。 昨今の事情からして仕方のないことですが、ファミリー向けとしてはやはり少し高い感じがしますね。せめて３ＬＤＫで3,500、４ＬＤＫで4,000あたりのキリのいいラインで買える住戸が多ければ…と思いますが、この物件だとほとんど無いでしょう。 ＣＲさんは、桑園ミッドステージ（JR桑園4分）を坪170近い価格で出して割と成功していますから、地下鉄立地ということでこちらも強気なのでしょうか？でもあっちはイオンが生活利便性を支えてくれてましたが、こちらはそこが弱いんですよねえ。 まあしかし、そうなるとご近所にあるセントラルさんの行啓通物件のお値段も気になるところです。都心アクセス以外の環境は多分セントラルさんの方がちょっと上でしょう。ＣＲさんは当然競合の動向をある程度分かって値付けしたのでしょうから、同じくらいの価格になるのかもしれません。
**電車近くても、使えない。 スーパー、治安もいまいちだけどCRさんだから値段に期待したけど、甘かった。 CRさんは内装や設備もシンプルでしょ。 地元デベでそれなりの値段と構えていたけど。 なのに桑園で170、ここで160って。 
*中央区物件が坪150～160万円より安い値段で買えるのは、これからも山鼻の南西の方か桑園の駅から離れたエリアくらいではないでしょうか。3,000万円で３ＬＤＫが欲しい…ということになると、周辺区まで出るしかなくなるでしょう。地下鉄駅近くということでは、今年のＣＲさんは南郷18丁目と澄川のそばに出す予定ですから、ファミリー層はそのへんに流れるかもしれません。でも南郷物件もけっこう高くなりそうな気もします……
*今日、見に行ってきましたが、けっこう売れてるみたいですね。さすがに4LDKは高いなぁ。
*モデルルーム行きました。 平均坪単価＠１６５万円ですね。 かなり強気ですね。 さすがです、クリーンリバー。 高くて手が出ません。２ＬＤＫで３０００万円って；；
*正確には坪単価は166.6万円。かなりなお値段を付けてきました。ちょっと驚きです。 そして、南西側の唯一の4LDK・Aタイプをかなり割高にしてきました。最も安い3階の住戸でも4,198万円。Aタイプ12戸だけの坪単価だと平均で180万円を超えます。 うーん、このプライシングはどうでしょう。良いところも悪いところもある立地で、特にファミリー層向けとしては日常の買い物や病院等のスコアの低さが気になります。学校も幌南小10分とかなりの距離があります。柏中は11分でもっと遠くなりますが、中学生になっていれば10分が20分でも大した問題ではないでしょう。でも小学校の5分と10分はだいぶ違います。 それにしても、ＣＲさんでこの値付けだと、山鼻でも東側の物件はもう160オーバーが当たり前になってしまったってことでしょうか。
*山鼻で坪単価が166万とは人気は出ないでしょう。かなり工事も進んでいるので変更には対応がむずかしかと思われる。最近のCRは価格的には強気だな。やはり建築費の高騰には逆らえないか。もう一歩企業努力が見たかったな！
**そうですよね。私も同感です。 CRさんでこの価格は驚きです。2Lで3000万～の販売とは。 これであれば、値段をもう少しアップして立地と間取も良い中島公園のパークハウスを選ぶのもありかなと。 結構売れているのですか？ 地下鉄中の広告で見かけましたが、どうなんでしょう。 
***皆様のご意見に同意です。CRがこの価格帯となるのでは、「コスパが優れる」との企業存在意義が根底から問われる事態。ここを買うなら、もう少し頑張ってパークハウスなど本州系大手物件を検討する方が多いでしょうね。
*もう1/3くらい売れてるらしいですね。やっぱり4LDKは苦戦しているようです。 ここは中途半端といえば中途半端ですかね。DINKSや退職した夫婦は大通か札幌駅、あるいは円山の物件を買うだろうし、子育て世代は高くて買えないのでは。 ただ、通勤はけっこう便利＆学区も悪くはない、南側には静修学園があって日当たりが確保されているという特長があるので、他と比べて…という物件じゃない気がします。
*モデルルーム見てきました。 
#８７m2の４ＬＤＫが５０００万円、 
#８０m2の３ＬＤＫが４０００万円、 
#７４m2の３ＬＤＫが３７００万円、 
#６０m2の２ＬＤＫが３２００万円？ 
**なんでこんなに高いのでしょうか。三菱地所の中島公園より高い感じがいたします。最近のクリーンリバーは強気ですね。
*いくらなんでも三菱のザ・パークハウス札幌中島公園より高いってことはない。あっちは坪１９０万超えだから。中島公園を見下ろせる三菱の物件が坪１６０万円台だったらとっくに完売しとる。
*中央区に拘りがある人、特に共働き子育て世代は足元を見られている感じがしますね。中央区じゃなくてもいいや、って人は選択肢がいっぱいありますが、拘ると、ここか円山近辺かしか選択肢がないかと。 円山近辺は高くて買えないって人は、ここじゃなかったら、バスか市電沿線にまで行かないとならんから、あとは通勤との兼ね合いでしょうね。 ただ、市電で大通まで20分かかる場所だと、琴似とか平岸とかの駅近のマンションの方が早くね？と言いたくなります。
*もう1/3くらい売れているって書き込みあったけど、送られてきたDM見たらほとんど売れてないみたいですね… 価格表を見比べると初期の優先販売のようなものでも3戸しか売れなかったのでしょうか。 一番売れているDタイプは間取りがシンプルで無駄もなく住みやすそうですね。 それ以外は廊下の長さが気になりました。 
*3LDKが4000万台と高すぎる！最近はCRも価格付けにはかなり強気だけど、近隣に便利性が感じられない立地に勝算あるのかな？
**4,000万円台の3LDKは26戸中4戸だけでは？ほとんどは3,000万円台でしょう。
***スーモ見ましたら広めの3LDKは、3,000万台ではなく3,548万～4,098万までです。７階位は3,700万台中心です。3LDKにしては高いですね。
*あんまり売れてないみたいだけど、やっぱり場所が悪いのかね？
**場所と値段が釣り合っていない、と買う側に思われているということでしょう。ここだと、3LDKでもう300～400万円は安くないとコスパ的に悪い感があるかと思います。坪単価で15万くらいは高かったということかと。
*近隣に建設中の某マンションとどうしても比較してしまいます。何故にここまで価格が高いのでしょうか？ 
**「土地の取得価格が高かった」「地下鉄駅近接立地をクリーンリバーが過大評価した」「去年辺りからＣＲが「ウチのＭＳはもっと高くても売れる」と調子に乗りはじめた」まあ、山鼻で考えるなら、ぶっちゃけセントラルさんの物件の方が良さそう。（地下鉄じゃないと絶対にイヤ！市電は論外！！という人は除く）
***冬のこと考えたら、中央区の市電沿線より近隣区の地下鉄駅近くの方がいいけどね。中央区の地下鉄駅近くでこの値段なら、という値段の付け方なんでしょう。南北線は札幌駅まで直で行けるので便利ですし。
****実際に冬歩いてみれば分かるが、幌平橋駅からこの物件までは実距離以上にツラいぞ。
*ブランドイメージはぶっちゃけどうなんだろう？40周年のCMやってて棟数も多いので知名度はあると思うけど
**札幌でのブランドイメージは一流デベですね。 
***ブランドイメージは、率直に言って札幌市でも二流ブランドの「中の下」くらい の立ち位置。
*2LDKは半分も売れてないんですね。
**土地仕入れ値が法外に高いため、値付けが高どまりしているためであろう。



==交通==
*この物件自体基本的に市電アクセスでしょ？
**市電でいいじゃん！地下鉄いいなら、地下鉄5以内の物件買えば良いだけのこと。歩きなさい！
***大通・札駅方面に通勤するなら、ここからでも地下鉄一択ですけどね…個人的には。
****私なら市電だな。9:30始業だし。そういう会社もけっこうあるんじゃない？
*****市電、時間かかり過ぎませんか？西4丁目まで20分以上ですよね。地下鉄なら大通まで5分です。歩く時間入れても圧倒的に地下鉄が早い。少なくとも朝は市電使えないなぁ。
******天候に左右されるところはあるでしょうが、時刻表では20分以上はかかっていないでしょう。地下鉄は駅に潜ってまた地上に出てという時間もありますし、圧倒的という程の差がありますかどうか。 

==構造・建物==
*ホームページ見ると外観が6階から上が違うのは何故なのでしょうか？


==共用施設==
*駐車場	45台〈屋内駐車場：9台、屋根付駐車場：6台、屋外平置式駐車場：30台※来客用1台含む〉
**駐車場使用料（月額／1区画）	屋内駐車場：16,800円・17,800円、屋外平置駐車場：5,800円～9,800円、屋外屋根付駐車場：12,800円
***全車平置の駐車場でロードヒーティングって、維持費は相当かかりますかね？そこがひっかかります。自分は車なしなので、地下鉄から近いのはよいのですが。
****平置き駐車場が5800円〜とあまりに安いですね。ロードヒーティングの費用を賄えるのか不安です。お金が足りなくなったら、車を使わない人まで負担することなるでしょうね
*****やはり車なしの人には広い駐車場のロードヒーティングは不利ですね。機械式駐車場がないのはありがたいのですが。

*自転車置場	51台
**自転車置場使用料（月額／1区画）	200円
*トランクルーム	全戸分（無料）
*エレベーター	9人乗2基

==設備・仕様==
*

==間取り==
*今日CRから送られてきた冊子を見ましたが、ここの2Ｌの間取りちょっと変わってますね。 全体的に細長いのに玄関から廊下がジグザグしてて広過ぎる感じがました。 同じ2Ｌなら同時掲載されていた札駅近くの間取りの方が使いやすそうですね。 対面キッチンではないのも残念。 

==買い物・食事==
*最寄りのスーパーは、ラルズストアの16条店ですが、ここは数年前までフレッティだった店で、率直に言って狭くて古いです。東光ストアの行啓通店か、逆側のブロム山鼻店、あるいは石山通の新しいラルズストアに行けばいいのでしょうけど、どれもちょっと遠いかもしれません。 コンビニは、駅へ行く途中にローソンがあります（3分）。でも、実は徒歩5分圏内で食料品や日用品を買える店は、このローソンと上記のラルズストアしか無いのでは？そう考えると、もうひと声なにか便利のいい店が欲しい場所と言えるかもしれませんね。まいばすけっととか出来ませんかね。
**そうですか、結局ネットスパーになる可能性が高そうですね。近くのローソンも駅から少し遠回りする感じでしょうか。 

==育児・教育==
*学校は、小学校がちょっと遠いですね。幌南より山鼻小の方がむしろ近いような気もしますが。

==周辺環境・治安==
*用途地域：近隣商業地域、第1種住居地域
*中島公園徒歩5分をかなり大々的に謳いますが、これは中島公園のいちばん端っこまでなので、例えばキタラの入口までは10分近くかかります。まあそれでも散策に使える近さであることは確かで、休日などは出かけられそうです。 
*「潤都心」というコピーにはビックリです。「準都心」と掛けているのでしょうが、いまひとつ意味不明のような。ブランズ札幌大通の「真都心」もちょっと盛り過ぎ感がありますが、なんか流行ってんですかね、都心推し。
*気になるのはスーパーがちょっと遠いのと治安かな。 電車通り沿いで音も気になるのと静修学園の真隣で騒音はどうなんだろ？ 車がある家族持ちなら比較中のセントラルさんの方がいいかなと思ってしまった。 
**学校隣接ですから、ある程度のうるささはやむを得ないでしょう。夏に窓を開けているときなどはそれなりに音が聞こえてくるでしょうけど、それも街の風情（？）と思えるならばいいかも。それにグラウンドがあるわけではないですし（テニスコートは少し離れたところにあり）、なにより小学校ではなく高校ですから、我慢できないということはないと思います。 あと、こちらの現地に行かれる際には、裏手のエリアをお歩きになってみた方がいいと思います。山鼻の中でもここの東側、護国神社の裏手は、地権の関係なのか古めの建物がいっぱいで、7丁目より西とはけっこう街の雰囲気が違います。まあ、お気になさらない方にはまったく問題ないことではありますが。
*その付近を歩いた事がありますが、地下鉄からマンション辺りは夜は暗く幌平橋ということもあって治安が心配です。 スーパーも小さめのラルズだったような。 立地的にはあまり条件が良いとは思えないと率直に感じました。
**幌平橋駅周辺は、どうしても護国神社のところが暗くて寂しくなっちゃいますね。北側も南側も。 
*地下鉄と市電のダブルアクセスだけど、自分は市電はほとんど利用しないし(時間がかかるうえに来年から市電運賃もアップする) 市電沿いに職場がある方には便利な物件ですね。 
*地下鉄5分つっても幌平橋からここまで雪の夜歩くと体感時間は倍だし、途中にある店はローソンくらいだし、あんま嬉しくないなあ。ＣＲだってむやみやたらと高くしてるわけじゃないから、ここは土地が高かったんだろうね。
*ストリートビューで数年前の様子を見るに、かなりの家を立ち退かせて建てたマンションのようですね。北側のライオンズマンション？の住人はたまらないわな。
*確かに生活利便性には欠けてるところがある場所ですが、駐車場が全部平面なので、躊躇なく車で外出できるのは、車人間にはポイント高いです。西28のマンション群と比べると、いろいろ悪くはないかなと思いはじめました。
**公共交通機関より自家用車をよく使われる方でしたら、中央区ではない物件の方が良いかもしれませんね。 
*地下鉄5分で電停目の前はいいけど、それ以外は何も無い…は言い過ぎかもしれないが、あんまりセールスポイントないよね。周りの街の雰囲気もなんか陰気だし。
*駅までの道の凍り具合とか気になりますね。
*南西側の藻岩山方面の眺望ってどうなんでしょう？
**公式サイトに最上階相当の高さからのパノラマビューがありますよ。電車通りを挟んでひとつ、かなり背の高いマンションが西側に在って、それがわりと邪魔ですね。
*駅に近いのですが、線路沿いにある物件の為 騒音などが気になるところかもしれません。 あと川に近いこともあり、台風などのこともよく調べておかないと。 そういうことも含めてスローな売れ行きなのかもしれないですが 物件内容としては価格的なものも含めて良いなと思いました。
**ハザードマップでは水位0.5m以下なので部屋は大丈夫じゃないかな。車は微妙なところだけど騒音は複層サッシぽいから窓閉めてれば大丈夫な気がするけど住人の方いないかなー。上下左右の部屋からの騒音も大丈夫か気になる
***豊平川が逝ったら中の島側が先に決壊するから大丈夫、幌平橋側は鴨々川の増水で浸水でしょうね。中島公園西側の境は、昔の川の流れの跡なので、あそこに流れ出すはずですが、静修学園の南側が低くなってるので、こちらまでは来ないでしょう。 市電の音はまあまあしますね。4LDKタイプの低層階だと気になるかなと思います。内覧したときに、実際に聞いてみたらいいのでは。



==周辺施設==
*

==その他==
【住民感想】
*幌平橋までは、裏の道を使うと割と近い。道路はそれなりに凍ってるけど、あれで転ぶ人はどこでも転ぶ。細い道なのに、何故か除雪はきちんとされる。近所に力がある住人がいるのだろう。朝はそれより反対からくる高校生が邪魔。通勤の人もけっこういるので、通れないほどではないのだが。 
*市電の音はするが、あまり気にならない。慣れると風情を感じる。静修学園からの騒音は皆無。 
*戸建てからの住み替えだが、交通が便利で日当たりが良く、大変気に入っている。 
■良い点 
**中央区 
**学区 
**地下鉄近い 
**平置駐車場 
**東側眺望良い 
■悪い点 
**価格が割高 
**近隣に商業施設なし 




==掲示板==
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sapporo/611028/94
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