クリオ溝の口ブライトマークス

2019年12月20日 (金) 12:21時点における版

物件概要

• 所在地：神奈川県川崎市高津区下作延四丁目566番1、他（地番）
• 交通：東急田園都市線 「溝の口」駅 徒歩11分
• 総戸数：79戸（住戸75戸、事業協力者住戸3戸、管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上6階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年3月中旬
• 売主：明和地所株式会社
• 管理会社：明和管理株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 金額出ましたね。4600万～　駅から離れ、坂道を考慮し比較的安めな設定ですね。
• 現在は第一次第一期ですか？管理費が未定なのが気になりました。 毎月の固定費、節約する上でもかなり重要です。 駐車場、総戸数が79戸で駐車場は27台。平置きは4台。カーシェアも1台あります。機械式が苦手な人は平置きの争奪戦になりそうですし、難しいですよね。 しかも、まだ月額使用料が未定でした。 いくらくらいかかるんでしょう？ 平置きが高いなら機械式にと思っている人もいるはず。 バイク置き場8台、自転車置き場148台も実際に入居者がどのくらい利用するかもあります。 販売価格は4,599.9万円～5,999.9万円ですが、管理費も早く教えてほしいです。
  • モデルルームで予定を教えてもらいましたが、ディスポーザー付きの割に管理費安くていいですね。やはりスケールメリットでしょうかね。
    • 私が検討している部屋の管理費は11000円くらいでした。
• 元地主はかなりマイナスですね。
  • 元地主の方が管理組合で権力を握れるほどの戸数は、占めていない気がしますが…どのマンションを購入するにせよ、委任して人任せにするのではなく、積極的に関わらないとダメですよね。自分の財産ですし。
• 値段と駅までの距離と広さ良いなって思ったけど坂があるのか。しかも田園都市線混むしね
• ここは3lになると5500～5900万ですかね？
• 広さや駅の利便性にしては安いですね。利便性は駅が栄えてるという意味でもう少し近ければベストでした
• この立地だと資産価値、つまり将来的な売却は難しそうですよね。購入者は永住予定でしょうか。少子高齢化が進む中で、空き家問題も増えてくる。駅遠から駅近へ、戸建からマンションへと変わっていくと思いますが、246より北側は人が減っていくエリアですよね。スーパーもなくなっていくかもしれない。五千万ちょっとで買えて安いと思ってましたが、知人にアドバイスされて不安になってきました…
  • 資産価値維持は難しいでしょうね。高齢化が進むため、坂道はデメリットでしかないし、学区の下作延小は周りの高津小や久地小と比べてもクラスが少ない（子供がいない）学年忘れましたが、下作延は学年によっては2クラスもあるそうです。高津は子供が多く分校を作ろうとしているにもかかわらず、です。ホワイトマークスのデメリットは道路沿いですが、これも将来電気自動車がメインになれば、デメリットにはなりません。35年住むか分かりませんが、数十年住むこと考えて選びたいです。
    • たしかに、買って、売って、儲けよう、というタイプの物件ではないと思います。ただいつの時代も子育て世帯はいるはずなので、溝の口まで徒歩圏内、70平米、3LDKのマンション需要が全くなくなるとは思えませんが。だからと言って、ホワイトマークスの高津から徒歩8分が資産価値が高いのか？というと疑問ですし、坂道を考えるなら、梶が谷、宮崎台、宮前平エリアもダメ。資産価値重視なら、予算を上げるか、広さを妥協するしかないと思います。ご自分の価値観が大切だと思います！
      • 246の北側は昔から住宅街。静かだし、歩いて駅まで行けるし子育てに向いてると思うよ。みんながみんな売ること前提ではないでしょ
        • 休みは反対の改札で買い物できるし、楽しい駅ではあるよ

【第一期一次 販売予定住戸】

• 販売住戸数：4戸
• 入居時期：2021年3月下旬
• 販売価格：4,599.9万円～5,999.9万円
• 間取り：2LDK＋S・3LDK
• 住居専有面積：63.77m2～72.33m2
• バルコニー面積：10.28m2～11.61m2
• ポーチ面積：4.81m2・5.31m2

交通

• 新宿勤務だと通勤どうですか？朝は7時に溝の口から乗る想定です
• 駅の混雑度は事前に調べておきたいですね。田園都市線、溝の口駅発渋谷行きの朝の混雑を調べてみたところ、混雑率は7時すぎから徐々に混雑しはじめ、8時～8時30分がピークになるんだそうです。

構造・建物

クリオ溝の口ブライトマークス　エントランスアプローチ完成予想図

共用施設

クリオ溝の口ブライトマークス　レセプションラウンジ完成予想図

クリオ溝の口ブライトマークス　パークガーデン完成予想図

クリオ溝の口ブライトマークス　ブライトコリドー完成予想図

• 駐車場：敷地内および建物内に27台設置（機械式21台、平置式4台、カーシェア用1台、身障者乗降時一時使用駐車場1台）
  • 駐車場が徒歩十分以上なのに1/3ってのは、車離れとカーシェアがあるにしても少ない。
    • ほとんど機械式だし、余るより足りないくらいのほうが管理の面では安心
      • 駐車場が足りなくて空き待ち状態だと、中古で売るときに厳しい。駐車場って多くても少なくても問題になるから判断は難しい。
• バイク置場：敷地内および建物内に8台設置
• 自転車置場：建物内に148台設置
  • 148台分とかなり多いように感じますけど、ここのようにファミリープランがあるマンションだと早々に埋まってしまいそうです。 子供がいるとどうしても一人一台要りますしね。 こういった戸数の多いマンションに住んだことがないのですが、一戸に付き二台分は確保ということで良いのでしょうか。 足りない場合はどうなるんでしょうか。
    • 駐輪場は一戸に2台弱だからまあ妥当かな。
      • 148台分問う事は１戸につき2台分は駐輪できるようになっているのではないでしょうか？ その他の空きがある場合は管理組合での抽選になれば、運が良ければ3台分は確保できる可能性もあります。 大体、一人1台駐輪するとして、ファミリーだと2台分では足りないような気がしますが、自転車を利用しない家もありますから 利用台数が増えるという事もあり得ます。 ただ、こちらのマンションだと間取りを見ると家族向けですし、 駅までは自転車利用する距離だとするとちょっと足りないかな
• レセプションラウンジ、使い勝手が悪そうですね。照明も多いし、ただの飾りになりそう。戸数が少ないんだから、管理費節約のために無くて良かった(笑)
  • レセプションラウンジは休憩や待ち合わせに使えるスペースだそうでエントランスの近くに作られるのでしょうか。確かに普段はあまり使い道がないかもしれませんが、管理組合の理事会の会議室としても使えるんじゃないですか？

設備・仕様

• 購入された方、キッチンのオプションどう考えてますか？透明のガラスだとおしゃれで開放感ありますね

間取り

クリオ溝の口ブライトマークス　Sタイプルーフバルコニー完成予想図

• 間取：2LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 面積：63.77平米～88.86平米
• 特徴とされているだけあって、 収納スペースがしっかりと確保されているため 無駄に収納家具を増やすこともなく、部屋を広々と使用できそう。 ただ、プランによって４．５帖の部屋がありますが これは子供部屋としても狭いかなという印象を受けました。
• プランに関してはセレクトシステムがあるのがいいと思います。無償と有償とあって、有償になると設計の変更や照明や設備まで変更できるようですから、ほぼ思い通りの部屋にできそうです。
• 間取りに関してはどのプランも定番プランだしウォールドア採用でリビングを広げたりはそのまま出来るので替える部分はそんなにないんじゃないかなと思いました。洋室を和室にしたりするのも可能なんでしょうか。照明の増設は嬉しい。後から付け足すのって難しいところですしね。ここは吹き抜け廊下と玄関ポーチが良いですよね、こういうのがあると特別な感じがあります。
  • 吹き抜け廊下は採光と通風が良いということで取り入れられているのでしょうか。子供が小さかったりするとちょっと心配な点もあるように思ったりもするのですが。明るい廊下はいいかもしれません。
• 門扉のある玄関ポーチもいいなと思います。ここのマンションの場合は玄関ポーチに私物を置いてもいいのかな？イラストだとベビーカーや三輪車、植木鉢などが置いてあるけれど。一般的には物を置いてはいけない決まりのところが多いと聞いています。
  • 1ヶ月以上前にMRに行きましたが、決して全ての部屋にポーチがあるわけではありません（ポーチがある部屋ばかり載せていますが）。営業の言葉を借りれば、バランス重視しているみたいで『東向き：狭い・ポーチなし』『南向き：広い・ポーチあり・値段が高い』『西向き：普通・眺めよい（ポーチがあるものないものがある）』でした。一番売れているのは西向き。東は目の前にUR賃貸があり、もっと高い建物が建つ可能性あり。元地主が屋上で一番いい部屋を取っているため、管理組合でも権力を握りそうなのが嫌なこと、周辺環境に何もないこと、マンション前の坂道が辛いことから、候補から外しました。建物は素敵だと思います。
    • 全戸にポーチが設置してあるわけではないという所と西向きが一番売れているという所にびっくりしました。みなさん西向きの日照はあまり気にされないのかしら？西向きの部屋は広くて間取りが良い、眺めが良いとしても、夏場はかなり暑くなりますから覚悟しておいた方が良いと思います。
      • 西向きの部屋は冬は暖かいでしょうが夏は過酷だと聴きますよね。西向きは西日が差すので熱がこもったままになり夜間も室温が下がらず冷房のコストが高くなってしまうとか。南がベストですが予算の関係で西向きに収まったという感じですか？
• 収納が広めなのかな。その分、洋室がせまくなっているような。レイアウトはスタンダードだと思いました。リセールするときも、個性的な間取りだと売れないみたいですからね。やはり、スタンダードが色々な意味でいいのかも。

買い物・食事

• マンションに一番近いスーパーはまいばすけっとですか？他にも三徳、マルダイ、オーケー、マックスバリュといくつか選択肢があるのでTPOに応じて使い分けできそうですね。駅からの帰り道に立ち寄るとしたらどの店でしょう。
  • オーケーストアが安くて広いし、フラットな道で帰るとき通りますよ

育児・教育

• 小学校がも近くて、公園もあり、子供がのびのび育てられそうです。中学校だけは遠いのですが自転車通学はできるのでしょうか?
  • 中学校ですが、南武線沿いの下作延の交差点あたりの道で友人同士でまとまって下校しているのを見かけます。自転車通学はどうなんでしょうね？
    • 西高津中の卒業生ですが、自転車通勤は禁止です。学校通りは246もあって自転車使用は危ないと思います。因みに、中学校への道のりは246沿いを歩きかつ坂道を登るので結構面倒です。私立へ行かせるのであれば問題ありません。
      • 中学生だったら18分位の距離はそれほどつらくなく歩けるんじゃないでしょうか？部活帰りの道は女の子だったら多少心配な面はありますが、お友達と途中まで帰宅できればいいと思います。自分も中学は遠くて同じくらいの距離でしたが、つらいと思ったことはありませんでした。友達と一緒に話しながら通学できるので逆に楽しかったです。中学は近すぎてもつまらないです。通学や下校時の立ち話が楽しい時期ですから。
• 土地勘がないんですけどこの辺で子育てはどうですか？公園やら病院やら
  • 子育て重視する人が買うエリアじゃない。最寄りの溝の口がそもそも飲屋街だし、駅から遠いということは保育園の数も距離も難があるわけで。安いエリアでそれなりの層の人が住んでるエリア
    • 溝の口は子育て世代にも住みやすいですよ大きい病院、小さい病院もたくさんあり、このマンションの近くであれば森林公園があります。川崎の副都心なので、上の方がおっしゃる部分もありますが、駅近にマルイ含め様々なお店があるのはメリットです。うちは幼稚園のため、保育園の状況は分かりませんが、このあたりの幼稚園は、給食付で遅くまで預けられる津田山幼稚園、住職が園長で仏教の教えのある高津幼稚園、洗足の付属幼稚園と幼稚園選びにはこまりません。このマンションは坂が辛いので、ベビーカーにはと思ってしまいます。

周辺環境・治安

• 溝の口駅からは坂を登るし、さらに246を越えるので11分は仮想現実では？むしろ梶が谷駅の方が坂は少ないと思うけど、結構遠回りになるのかな。梶が谷駅までの時間がHPには出てないね。
  • 駅まで電動アシスト自転車で通勤することを想定してるのでしょうね。自転車駐輪場が148台もあるので。
• 溝の口周辺の方が商業施設などが多く開けているからでしょうか。246を横切るのに歩道橋？を渡るのでしょうか。坂の勾配や信号の数、待ち時間などによって時間は変わってきますからね。当たり前ですけど、ちゃんと自分の足でどれくらいかかるのかチェックしないと。
• 実際の近隣住民の方にお伺いしたいです。徒歩どれくらいで溝の口駅改札前まで着くのでしょうか。（東急・JRどちらでもいいです）
  • 土地勘のある者です。実際に歩いてみました。まず、公式サイトでのルートは坂道だらけ＋歩道橋を渡るので、ありえないです！イメージダウンなんじゃないかと思うほど笑ですが、マンション前の道を下って、細い道を抜けて、区役所前の大きな通りに出ると、東急の入り口まで10分ほどでした。JRまでは＋1分といったところでしょうか。マンション前が唯一の坂で、あとはなだらかな道、信号も一ヶ所渡れば着くので、思ったよりも近く感じたなという印象です。
    • 公式の行き方はないですね。マンション前の道を下っていくのが坂道も少なく良いです。ただ、道が細く車も意外と通るため、子連れは注意が必要です。また、学区となる下作延小学校への道が平瀬川沿いに歩くのですが、夜は暗く川が臭い感じがマイナスです。二ヶ領用水のような川でないのが残念でした。
• 溝の口駅からは１１分程度遠すぎず近すぎずの距離。駅に近いと便利でも人通りが多いので居住環境として考えればちょうど良いくらいかもしれません。
  • 溝の口駅が使えて、なおかつ落ち着いた住環境、程よいですよね。
• 最寄り駅が複数あるけれど、ちょっと遠めかしら。でも、住みやすい周辺環境を優先に考えるならこれくらいの距離がちょうど良いのかもしれません。いざというときのことを考えると、低層階マンションのほうが安心。なかなか良いマンション物件だと感じました。
• 駅まで徒歩11分と書かれていますが、なんとなくもう少しかかってきてしまうのではないかと思いました。そこまで近くないので、朝は早めに出て行動していかないといけないのだな。実際はみなさん、どれくらいでいかれるのでしょう。
  • 11分はちょっと惜しい数字だと思いましたが、最寄り駅で言うと
    • 東急田園都市線「溝の口」駅徒歩11分
    • 東急大井町線「溝の口」駅徒歩11分
    • JR南武線「武蔵溝ノ口」駅徒歩12分
    • JR南武線「津田山」駅徒歩11分
    • 東急田園都市線「梶が谷」駅徒歩11分
      • と、複数駅あって、複数路線も使えるので、単なる駅が少し遠いというのとは違ってくるかなと思います。この距離を不便ととらえるか、複数利用できるのを便利と取るか、解釈によって良い立地にもそうでない立地にも思えてくるかもしれません。どちらかというと恵まれているようには思うのですが、駅近を望む場合にはどの駅も遠い、となってしまうのかな。資産価値としてはこういう場所はどうなのでしょう？
        • 資産価値はあまり期待しない方がいいです。メリットはハザードマップ範囲外のみです。溝の口徒歩11分ですが、10分以内でないのが残念。また、溝の口の商業エリアは溝の口から高津の間に集中しているので、このマンションはそこから大分離れている。個人的に一番残念なのが、フラットでない道のり。エントランス前の坂はキツいです。
          • エントランス前の坂は確かにウィークポイントですよね。ただここ最近起きている災害を考えると、多少坂でも高台の上であること、地盤が強いことが何より重要なような気もしますし…フラットアプローチ重視なら、高津エリアで出ている物件に軍配が上がります。何を重視するかですよね。
            • ほんとですね。何を重視するか、どこが安全なのか、いろいろと考えないといけないことがたくさんあるように思います。このマンションの場合、エントランスアプローチは意外にシンプルですが、要所要所がとても洗練されたデザインになっていると思いました。レセプションラウンジとかブライトコリドーとか。
• 皆さんが仰られているとおり、南側の坂は見た瞬間笑っちゃうほど急でした。3階あたりまで坂に被ってたと思うので、日当たり重視の方は南側でも4階以上じゃないと満足いかないかもしれません。東側は古い柵と古いUR賃貸で視界イマイチ。西側も見晴らしが良いと言われていますが、何本もの電線が建物の半分ほど平行に通っているので、景色にだだ被りだなと思いました。(5階以上は被らなさそうです。)駅からちょっと離れていて、坂もあるので、見晴らしはもう少し良いかと期待しましたが、やっぱり高い部屋しか良い景色は望めませんね。最上階には元地主さんがいると考えると、何かね。。(笑)
  • 元地主ってもう関係ないよね？西の電線は少しだけ移動するらしいですね。けど景色には入ってきそう
• ある程度はフラットにいける道もありますね。栄えてる出口と逆になるけど、子育てするにはむしろ逆の出口でいいのかなと思いました。買い物も便利だし。南側が良かったけどまわりの環境的には西側が一番ひらけて人気みたいです。電柱がきになるのはFタイプの部屋かな。値段に合ってていいと思う
• このあたりは森林公園も近く住みやすいです。保育園は近いですが、買い物はオーケーメインとなりますが踏み切りにいつも邪魔されます。（三徳は近くても品揃え悪く高いので行きません）また、ご検討の方、雨の日に現地の坂を上ってみて下さい。それで問題なければご購入いただいても不満は少ないと思います。

周辺施設

その他

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