クリオ円山裏参道
提供: 住適空間(すてきくうかん)
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物件概要
- 所在地:北海道札幌市中央区南二条西25丁目167-27、他(地番)
- 交通:札幌市営地下鉄東西線 「円山公園」駅 徒歩4分
- 総戸数:36戸(住戸35戸、管理事務室1戸)
- 構造、建物階数:地上10階建
- 敷地の権利形態:所有権の共有
- 完成時期:2017年03月下旬予定
- 売主:明和地所株式会社
- 施工:丸彦渡辺建設
- 管理:明和管理
- 公式URL:http://www.meiwajisyo.co.jp/clio/789_Maruyamakoen/index.html
価格・コスト・販売時状況
【価格】
- 価格 4,169.4万円~1億2,686.4万円
- 問合せしましたが、やはり3Lでも6000万。4Lは9000万のようです。 もちろん最上階の100㎡超えは億ションだそうです。
- 2Lで4000万~と言われ直ぐに諦めました。 駅と裏参道から近くいいと思ってたから残念。
【予測】
- 円山は昔と比べて高度制限が厳しくなってきています. この場所は33m高度地区なので,10階より高くできません. このため戸数を多くできず,結果的に一戸当たりの価格が 上昇することになるでしょうね. 127平米の部屋は,おそらく1億はするのでは.
- HPの「選ばれし方へ贈る」というフレーズからしても値段は高いですよね。 駅から近いですし間取りが少なくて広い。
【比較・検討】
- 127平米14000万の価値ないよ。 せいぜい、9000万てとこだろう。
- 裏参道立地で円山駅徒歩4分は確かに希少ですし、プレミアム性をマックスまで出してもイケると踏んでの値付けだと思います。円山駅北側のシティハウスの売れ行きからしても勝算があると見たのでしょうが、ここまでハイクラスになると、デベロッパーのブランド力がネックになるかもしれません。
- 高いですけど、まわりのデベとさほど変わりませんね。 ただ、標準のグレードは一番いいかも。
- 立地の割には高すぎる!2~3 年前なら坪単価200万エリアですよ。
- マンションの価値は立地で概ね決まると考えております。 いくら円山が人気エリアで値下がりしにくいとは言え、当然ピンキリかと思います。 今更ですが、ここはどうなのでしょう? 裏参道に面してないし…
- ここは、交通量は少ないけど、たしか道々に面しているはず、除雪は市道より良いのでは、眺望は市街地であれば期待しませんし、このマンションの場合は道路等で四方にスペースがあります、問題は西側ですがここに同程度のマンションが立つと眺望はかなり阻害されますが、その可能性は少ないと考えています。裏参道からは70m程度なので裏参道に面しているのと同じです。
- 確かにこの物件は裏参道に面してはいませんが、面してるマンションとなると、もう建つ余地はほとんど無いですからね。少し前に、24丁目の西端にあった沖本貸本店さんなどを地上げして三井さんが小さいのを作りましたが、あれが最後ではないかと言われてます。25丁目の南側にはまだ戸建てが残ってますが、まとめてマンション用地にするには到底引き合わないコストになるそうです。あとはもう、スクラップ&ビルドしかないですね。 なので、こちらの物件や隣の大和さん、東急さんの立地は、円山エリアとしてもまずまずハイクラスのポジションだと思いますよ。「高級住宅街の匂い」ということでは、大通の北側になる住友さんのシティハウス円山や、話題になったシティタワーズ円山よりも良いのではないでしょうか。
- ここは、交通量は少ないけど、たしか道々に面しているはず、除雪は市道より良いのでは、眺望は市街地であれば期待しませんし、このマンションの場合は道路等で四方にスペースがあります、問題は西側ですがここに同程度のマンションが立つと眺望はかなり阻害されますが、その可能性は少ないと考えています。裏参道からは70m程度なので裏参道に面しているのと同じです。
- 2~3年前なら4LDKでも5000万円ぐらいでしたがここは7000万円と高すぎるな。
- 最近のこのあたりの相場ですよ.ここだけではなく周りも同じ値付けですから.特に4LDKや90平米を超える間取りは希少価値もあってより高めの値付けですね.
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交通
- 駅から近いのがいいですね。
構造・建物
- 敷地面積 1,017.00㎡
- 敷地に制限のある立地ですからやむを得ない面はありますが、完全に南面が無い住戸をけっこう作ってしまったのはちょっと厳しいかもしれません。まあCタイプかDタイプから売れていくでしょうね。
- 天井高は2m50cmでしょうか?
- リビングの一番高い部分で2.55mとのことです。 余裕があるならCの間取り、眺望の方がいいのですが…
- その天井高であれば十分ですね. 眺望に関してはDの場合,山側は見えにくいかもしれませんが, 東側は通りに面しているので将来的にも眺望が保たれる点では安心ですね. 西側に関しても今のところ大丈夫そうですが,何があるかはわかりません.
- リビングの一番高い部分で2.55mとのことです。 余裕があるならCの間取り、眺望の方がいいのですが…
共用施設
- 駐車場 敷地内に29台設置(来客用2台、車椅子使用者優先駐車場1台含む)〈月額使用料:9,000円~28,000円〉
- バイク置場 敷地内に2台設置〈月額使用料:2,000円/台〉
- 自転車置場 敷地内に39台設置〈月額使用料なし〉
- 駐車場が100%じゃないんですね。
設備・仕様
間取り
- 間取り 2LDK~4LDK
- 専有面積 68.06m2~121.07m2
- 間取りも100㎡超えの住戸があるようで。 販売価格が気になります。
- ホームページで公開されているC,Dの間取りはなかなか良さそうですね.お風呂に窓がある間取りは,この界隈で久しぶりに見ました.
- Dにしました。売却、賃貸も視野に入れると、他のプランよりは買い手、借り手が限定されないと考えました。実質2LDKですが、収納力の高さは魅力です。でも、確かに乱立による供給過多が心配です。
- Dの間取り,良いと思います.ファミリーでも居住可能でしょうし.
- ホームページを見てきたら、どのプランも掲載されていました。
バルコニーが多く、家に光が入りやすくて良いなと感じたのは、Dプランです。納屋もあって収納にも困らず使いやすい間取りだと思いました。
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買い物・食事
育児・教育
周辺環境・治安
- 用途地域・地区:準住居地域、準防火地域、33m高度地区
- ちなみに天井高は2m50cmでしょうか?
- リビングの一番高い部分で2.55mとのことです。 余裕があるならCの間取り、眺望の方がいいのですが…
- その天井高であれば十分ですね. 眺望に関してはDの場合,山側は見えにくいかもしれませんが, 東側は通りに面しているので将来的にも眺望が保たれる点では安心ですね. 西側に関しても今のところ大丈夫そうですが,何があるかはわかりません.
- リビングの一番高い部分で2.55mとのことです。 余裕があるならCの間取り、眺望の方がいいのですが…
- マンションの目の前には大きめの道がありますが、まだそこまで交通量が多くないのが良いですね。 この辺りは円山公園も近いですし、街中へも駅近なのでアクセスしやすいので、 自然と利便性が両立された地域で魅力的です。
【周辺の建物】
- 北隣の大和の物件からするとイヤな場所でしょうね。出来るだけズラして建ててますけど。 あと、東隣には東急が来ますね。こんな超高額にせざるをえない立地に3棟も密集して新規に出来るってのはどうなんでしょう。需要の奪い合いになるのは間違いないと思いますが。
- 建築計画のお知らせではクリオは35戸、大和ハウスは23戸でしたよ。 ブランズはまだお知らせの看板が出ていないのでわかりませんが、あそこはもともと戸建て2軒があった土地で、マンションにしてはそれほど広い敷地ではないと思います。 どんなふうに建てるのか興味があります。
周辺施設
その他
掲示板
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sapporo/591800/74
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By マンションマニア
2023年06月19日
※スムログ公開記事と同内容となります 晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。 こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。 まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。 ■受付開始:7月8日(土)~7月16日(日) ※オンライン登録は7月14日(金)締め切り ■抽選会:7月17日(月・祝) ■重要事項説明会 :7月21日(金)~30日(日) ■契約会 :7月28日(金)~8月6日(日) オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。 もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み~はできません。 要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか?と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。 ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ?間違えて入力してしまったかな?」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。 さて、どこの部屋に申し込むかですね。 これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。 その大きく分けて2通りというのは ①ホームランを狙うのか ②セーフティバントでもいいので塁に出るのか です。 ①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。 ②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね~その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね~、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね~というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。 でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。 20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。 「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。 なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww 私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。 マンションマニアへ購入・売却相談をご希望の読者様へ ~問い合わせ方法~ https://manmani.net/?p=9844 マンションマニアが理想とする売却サービスをプロデュースしました!! https://manmani.net/?p=41300 よくあるお問い合わせについて Q&A https://manmani.net/?p=47704 |