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ガーラ・レジデンス三鷹シャインパークス

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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[三鷹市]]下連雀7丁目328番3（地番）
*交通：
#[[首都圏エリア/JR/中央本線|中央本線（JR東日本）]] 「三鷹」駅 徒歩17分 
#[[総武線]] 「三鷹」駅 徒歩17分 
#[[首都圏エリア/JR/中央本線|中央本線（JR東日本）]] 「吉祥寺」駅 バス7分 「下連雀7丁目」バス停から 徒歩7分 
#[[総武線]] 「吉祥寺」駅 バス7分 「下連雀7丁目」バス停から 徒歩7分 
#京王[[井の頭線]] 「吉祥寺」駅 バス7分 「下連雀7丁目」バス停から 徒歩7分
*総戸数：130戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　地上8階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2019年03月上旬予定
*売主：株式会社エフ・ジェー・ネクスト
*施工：イチケン 
*管理：エフ・ジェー・コミュニティ
*公式URL：http://www.gala-series.com/mitaka/ 

==価格・コスト・販売時状況==
*スーモのエリア別人気マンションランキングで東京市部の１位を獲得してましたね！ プラウドや駅前タワーもあるのに、凄い！（2017/10/20）
**並みいる大手を抑えての1位、驚きましたね。 私は先週のスーモの本を見るまで知らなかったのですが、それほど注目度が高い物件なのでしょうか。
*価格は6000〜１億くらいかな？
**駅からちょっと距離あるし5000～じゃない？
*正式価格が決定しましたね。ざっくり5000万～9000万って感じです。
**駅から少し遠いですが、 結構グレードが高そうなマンションだったんで想定通り高い値段ですね。
**聞いたことない売主に施工会社ですが、強気な価格設定ですね。一期で客付きわるければ二期以降の価格は見直すでしょうから、少し様子見した方がいいかもしれませんね。
*中央線界隈は大分価格が高騰しているので、むしろ私は随分割安だなと感じました。 プラウドシティは借地なのに高いし、駅前のタワーはきっと雲の上の価格でしょうし。 井の頭公園近くでウエリス井の頭公園というマンションが似た金額で販売していますが、こちらも借地です。 そう考えると、こちらの物件がバランス良いなと感じます。駅距離はやや遠いですが...
*さすがに17分は歩けないですよね。バス便で60平米台の3LDKが5880万中心というのは、やはり割高感が否めないです。大手デベならまだあるのかもしれませんが。しかし60平米台の3LDK、久しぶりに見ました。やはり使い勝手は悪そうですね。
**リセール考えるならバス便のここもないかなあ。でも60㎡台の3LDKはいずれ手狭になるだろうから住み替えせざるを得ないでしょうね。
*駅南口は連雀通りを超えるか超えないかで大きな違いがあると思う。サンクマーレ三鷹下連雀と比した時に、やはり割高感は否めない。
*ここは坪単価300万前後ですよね？ バス便で無名ブランドにしては、 ちょい強気かなという気がしますが。 
*このご時世、1期で40戸/130戸申込済みは上出来ですね。しかしその割にはここ盛り上がりませんね。申込された方いたら、ここの決め手など教えてもらえないでしょうか？
*ここは確かに特筆すべきがないのですよね。だからと言って値段が安いわけでもない。 ここは坪290万くらいですよね。かなり強気ですが、いまは不動産の価格がピークですから、もう少し様子見した方がいいかもしれませんね。というか既にこの辺りの郊外は値下がりはじまってますし。 また日本無線跡地で野村の600戸くらいの大規模も控えてますよね。意外と安いという話も聞いてますので、少なくともそれ見てからでしょうかね。
*契約者の方、ここの決め手を教えてください。
**決め手について私の場合ではありますが、南向きの間取りが選べる状態だった事(三鷹だと探したタイミングが合わなかったのか新築中古共にほとんど無い状態)、周辺環境、価格帯といったところのバランスで選んだ、というものでした。 駅からの距離だけは最後まで気にはなりましたがメインの通りをまっすぐ進むだけなのと、その通りが自転車などを使うにしても車通りの激しい道ではないので走りやすい点、夜も街灯が明るめなので家族の帰りが遅くなっても安心かなという点、最寄りバス停のバス本数もかなり多い、という点などから許容範囲と考えています。 中古も色々と探してはいましたが、南向き物件が少なくあっても価格が高め、総戸数が少なめで修繕積立金が将来大きく上がりそう等 といったところで選択肢から外れました。
***確かに南向きで環境よくて手頃なということであれば、ここなんでしょうね。大変参考になりました。

==管理費・修繕費==
*ここの管理とか修繕はどうなんでしょうか？
**ホームページ見る限り、管理費、修繕費でＭＡＸ18000円ですね。 今回売り出していない80平米代の部屋もありますから、そちらは20000円くらいですかね。 ブランドを求めるならプラウドとか財閥系のを買えばいいと思いますよ。

==交通==
*中央どおり(駅から真っすぐ大通り)を南下したところで歩きやすい。
*バスは、特に三鷹駅側乗り場に行くためには、三鷹通りを渡る必要がある。仙川方面の乗り場からも距離があるため、駅までは歩きになりそう。また、吉祥寺直通路線バスはない。 
*駅までの距離を考えると、ちょっと毎日の通勤などなついて悩むところ。
*三鷹駅・・・近いなら良いなと思ったのですが、徒歩17分とは少し遠すぎで、 これをセールスポイントとするのはどうなんだろうかとは感じます。
*この辺りはバスがとても充実しているのですが、ここは三鷹行きのバス停まで徒歩4分というのがネックです。また吉祥寺までは近いようで遠いです。バスで行くにもバス停までが徒歩7分、乗車して14分の表示ですが、吉祥寺通りの渋滞が酷いので14分ではとても着きません。自転車では距離あるし、休日は駐輪場がどこも満車でとめるのに一苦労です。吉祥寺行くなら、三鷹駅にバスで出て電車で行くのが無難ということになるのですが、ここは三鷹物件だから吉祥寺はあまり関係ないですかね。 ということで、駅遠とバス停までの距離を我慢できれは、あまりマイナスポイントは見当たらないかと思います。
*駅距離に関しては、ここも17分ですから決して歩ける距離とは言えないので、バスの利便かと思います。三鷹メインならこちらでしょうが、吉祥寺メインなら野村ですね。 時間のある人は、十分検討対象にはなるでしょうね。

==構造・建物==
*敷地面積4,614.04㎡
*建築面積2,016.55㎡
*建築延床面積 10,967.10㎡
*クランクインになっている玄関であったり、 専用庭がついていたり、プランの中にひとつはこだわりを入れられているので 他のマンションとの違いをとても感じられるマンションです。 ３ＬＤＫでも、７０㎡台と６０㎡台があり、家族の求める内容で選べるのもいいなと思います。 公園と一体型なので、自然に囲まれて過ごせるのは良いですが、 三鷹駅にもう少し近ければ、尚良かったかもしれないです。

==共用施設==
*自主管理の公園があるのは純粋に素敵だな、と思いつつ、 こういうのって管理費の負担にどの程度なるのでしょうか。大きなマンションの場合、こうやって公開空地を作らなくてはならないという話は聞いたことがありますけれど、 植栽が多めですから、どうなっていくのかなぁと純粋に疑問に思いました。

==設備・仕様==
*鷹の森、ジブリ美術館とか、井の頭恩賜公園に行ったりしてもきっと素敵でしょうね。ギャラリーにいった足で、中央通り通って色々想像して、現地まで歩くのも面白そう。

==間取り==
*間取り 3LDK・4LDK
*専有面積58.21m2～90.39m2
*バルコニー面積 10.73㎡〜19.40㎡
*71㎡の4LDKとかって凄いですね。4畳の洋室が２つもあるけど、これ居室として機能しますか？58㎡の3LDKとかも驚きました。 面積をギリギリまで抑えて価格を安くみせたいという売主の意向はわかりますが、三鷹でというか5000万超えでこの狭小間取は受け入れられないのではないかなあ。
**子どもが小さいうちはいいけど、大きくなって個室を与える時に4畳では狭過ぎますよね。ベッドと机置いて、狭い物入から溢れたモノを仕舞う収納置いたら身動きできなくなります。というかベッドと机置けるかな？というレベルです。 逆に小さいうちは個室いらないので、本当は間数不要です。誰かも書いてましたが、いずれ手狭になって買い替えざるを得ないというのはそういうことなんです。 図面ではキレイに収まって見えるけど、実生活のことはあまり考えられていないプランかと思います。確かにお金が本当になくて子どもがたくさんいてという方にはいいかもしれませんが、いまどきそういう方はあまりいませんよね。 そもそも5000万超を買える人の発想にはないような気がします。賃貸ならまだしもね。
*75平米で4LDKはギリギリ有りだと思う
**75㎡の基準がよくわかりませんが、ここは71㎡と73㎡の4LDK。3LDKも50㎡台や60㎡台。 4畳台の洋室、10畳のLD、少ない収納、リビングインの洗面など、面積圧縮による歪みが各所に見られます。 住まいの本質である居住性はそっちのけで、グロス価格抑え割安感で売り捌こうという戦略なのかな。売ってなんぼという企業姿勢が窺い知れますね。

==買い物・食事==
*スーパーはコープが少し歩けばある。ドラッグストアのクリエイトも少し歩けばある。しかし、それ以外が遠い。 
*コンビニは数年前、近隣のファミマが閉店したため、近隣にはない。 
*一本道の食パンは絶品。ここから近い。
**おいしいですよね。あと値段がそこまで高くないのもいい。260円でしたっけ？休日に買いにいって、厚切りトーストやったりします。想像したら食べたくなってきました。
*オーケーもあって買い物もここで。
*OKストアが近いのはプラスポイントです。役所や警察署や図書館にも近く、まさに三鷹の中心エリアといっても過言ではないですよね。
*近くにローソンがオープンしたようです。 便利になりそうですね。

==育児・教育==
*小学校は南浦だったかと。子供の足なら、遠いように思うが、学校の雰囲気は良い。
*南浦小を地図で確認しました。確かに子供の足では遠そうですが 保護者会等で親が出掛けるはそれほど苦にはならないかな。 
*小学校の雰囲気は良いとのこと。 校区の評判が良いのは親としては安心できる材料のひとつです。 ファミリー層ターゲットのマンションので、そこは気になるところだと思います。 ホームページを見る限り、小学校や中学校がどこなのか徒歩何分の記載がありません。 もう少し情報公開されても良いのにと思いました。
*小学校、中学校、現地案内図で確認しました。 そんなに遠くは感じません。一直線で行けますし。第三小学校も近いようでしたが、南浦小学校になるんですね。地域によっては越境が認められていると聞きましたが、ここはどうなんでしょうか。

==周辺環境・治安==
*地域・地区：第一種住居地域、準防火地域、第二種高度地区（25ｍ）
<gallery>Image:現地案内図 三鷹 170913.jpeg|現地案内図</gallery>
*南側はマンションが建っており、ランドプランによっては、影響あるかもだが、敷地広いので心配ないか。。。 西側に変電所あり。
*仙川が横を流れているが、水量は極めて低くい
*お隣に建っているマンションから建設反対運動が起こっている様ですが、詳しくご存知の方いらっしゃいますか❓
**写真のマンションの北側に建設するわけで 眺望・日当たりへの影響は小さいのでは？ 住環境の破壊って何？！ 自分たちよりも先に建っていたステイツ三鷹ヴェルパセオや 日神パレステージの西向きの部屋には 申し訳ないとは思わなかったんですかね。 このような横断幕の掲出を取り止めるかわりに 和解金をせしめる作戦なんでしょうか。
<gallery>Image:ガーラ・レジデンス三鷹シャインパークス_反対運動.jpg|ガーラ・レジデンス三鷹シャインパークス_反対運動</gallery>
***確かに写真を見るとマンションの共用廊下側で 眺望・日当たりへの影響は少ないように感じます。 反対運動も一時的なものかと思いますが、見た目的に 決して気分のいいものではないので、早く収まるといいなと思いますね。
*変電所とマンションの間にあるドブ川が臭います。今の時期に臭いますので夏になると結構きついかも。
*こっちは三鷹駅まで距離はあるけどアプローチは悪くない。立地は間違いなくこっちだ。変電所と北側の工場みたいのが気になるが。
**日本無線跡地の野村の大規模ですが、建設地の目の前にバス停があって、吉祥寺にも三鷹にも久我山にもアプローチが可能のようです。近くに知り合いが住んでいて、あの辺りは三鷹市でもメインの生活圏は吉祥寺で、井の頭公園へも歩いて5分ほどで行けてとても便利と言ってましたよ。 アプローチはむしろ此処より良いのではないかな？と感じてます。まあ、とはいえ、もちろん値段によってはですよね。大規模だから、それなりに価格の幅はあると思うので、私はここ含めて検討をしています。
*ここは三鷹では珍しくハザードマップに掛かってるのですね。このエリア自体は悪くないのですが、目の前の仙川と変電所があるためピン立地はやや難ありです。
*これから契約予定です。駅近になるとゴチャゴチャしてますし値段も上がりますが、あの辺は自然豊かで子供がいる世帯としてはとても条件がいいです。

==周辺施設==
*連雀コミセンは夏はプール解放。体育館や小さな図書館もある。
*福田歯科は評判の良い歯医者
*図書館があって、市役所があって便利です。

==その他==
*ここの場所は以前、郵政関係の寮があった場所。

==掲示板==
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tokyo/622265/3

tokyo/622265/4-165
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