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オーベル稲城南山

Name: オーベル稲城南山
Brand: 大成有楽不動産株式会社
Rating: 5 (3 reviews)
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[[ファイル:オーベル稲城南山.jpg|thumb|400px|オーベル稲城南山]]


==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[稲城市]]大字百村字十五号1461番1の一部、外7筆（従前地）、南山東部土地区画整理事業地内 15街区1・2・3画地（仮換地）
*交通：京王[[相模原線]] 「稲城」駅 徒歩8分
*総戸数：47戸
*構造、建物階数：地上7階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2017年08月下旬予定
*売主：大成有楽不動産株式会社
*施工：南海辰村建設株式会社 

==価格・コスト・販売時状況==
*まだ価格帯とかはわからないですかね？
**スーモとかでも価格帯についてはまだ出てませんでした。この辺の相場っていくら位になるんでしょうか
***プラウドより500万ほど安く提示されるのかなと思います。 
*7月下旬から建物内にてモデルルームオープンという風に公式サイトには書かれていました。となりますと、こちらの場合は竣工後販売になりますよ、という解釈でよろしいのでしょうか。 青田買い的なモデルルームがないっていうのは珍しい。 それだけ早く売ることが出来る自身があるとういことなのですよね!? 駅までの距離、買い物環境、公園等々、暮らしていくには周りの施設も含めて条件は良いと思います。あとはマンションそのものがどうであるかでしょうか。
**竣工後販売です。入居は来年の3月だとか。値付けもプラウドシティと遜色ないくらい強気ですね。
*大津の欠陥マンションで一躍有名になった南海辰村の施工か。最大のネックは、やっぱりそこかなぁ。
*平均で坪180万〜200ぐらいでは！ ２件隣に新日本建設もマンションやりますね！ 
*緑が多く、ゆったりしている稲城が気に入ってますが、こちらのマンションを購入すると例えば転勤とか海外赴任の際に、賃貸出来るのかが気になります。 月管理費等、全て込みで15万程度の家賃を支払う方が稲城にいらっしゃりますかね？ そこがネックです。
*70㎡強で155万/坪、ルーフバルコニー付の95㎡で200万強かな？プラウドシティよりちょい安くらい。
**68㎡が一番小さい間取りですが、これが3400万〜なんでしょうね。となると165万/坪ですね。立地条件から言っても結構割高かな？
**最多価格帯が3800万円台とありますが、これが72-3㎡だとすると175万/坪となり、プラウドシティよりもかなり割高ですね。仕様が相当良いのかな？
*パレステージ稲城もそれなりにしたと記憶しています。近隣の中古マンションでも築20年経っていても3000万越えはあるので、これが稲城の相場になっていると思われます。 多摩センターなんて新築なら余裕で6000万越え提示されますからね。京王相模原線で駅徒歩10分でこの価格だと、やはり稲城は穴場かと思います。 稲城より都心寄りではこの価格はありえないし、より離れていっても多摩センター、南大沢あたりだと最低価格4500、最多価格5300、最高値6500とかはよくある。西武新宿線や西武池袋線で新宿池袋から30分以上の場所でも新築マンションは4000万から5500万くらい。相模原線だと多摩境あたりまで行かないと。 少しでも安いのに越したことはありませんが、都内で新宿まで30分くらいだとこんなもん。平均年収あたりのサラリーマンにはきつい。だからみんな都外の郊外に流れていき、デペもそれがわかっているからやたらと越谷や流山、津田沼、牧の原にマンションをこぞって建て、さらに住宅情報誌などの独自のアンケートとかでそれらの地域を上位にランクインさせ、販売を促進しているじゃないかな。 ただオーベル南山に関しては、先により駅近のブランドマンションであるプラウド南山があるので、それよりも安くしないと購入者は納得できないかとは思います。
*テラス付きと最上階が6000万円超えなんでしょうかね？？ 
*天下の大成オーベルが3,400万〜って、安くないっすかね⁈
**天下？そんな有名ですか？少なくともメジャー7には入ってない。
**大成建設は有名だけどね〜欠陥住宅作ったから有名だから良いわけではないね 手抜き工事らしい
**デベはともかく、施工した南海辰村建設って知らない。評判はどうなんでしょう？ 
**私もそう思ったんですが3400万円代のお部屋はおそらく１つでエントランスの隣の一階の部屋でした。 Cタイプあたり73平米あたりが3800万円代最多価格かと予想していたのですがプラウドと価格が変わらなくて、強気だなと感じてしまいました。
*多摩エリアの色々と他のマンションも見ましたが設備、広さ、管理費等、全てにおいてこっちの方が高くて、、、機械式なのに、駐車場代も高すぎる(
*オーベル稲城南山は、プラウドと比べると割高ですが、それでも新宿までの距離を考えると、他の物件より良いと思う。街も新しいし、京王線、都営新宿線沿線通勤なら一番かと。
*やっぱここは定住型でしょうね。リセールには向かないかも。来年か再来年プラウドシーズン南山ができるので、人口が増えて賑やかにはなると思いますけどねー

==交通==
*坂がキツイんですよね～。あれを朝晩は…と思ってしまいます
*駅から遠くはないけれど、ずっと上り坂なので遠く感じるかもしれません。
**坂は確かにキツイですね。朝、駅へ向かう際ではなく、夜に駅から帰宅する道が結構な上り坂というのはどうなんだろう…と思ってしまいます。家に帰る前にもうひと仕事あるみたいで。
*プラウドシティのメインエントランス脇の坂を登っていけば上り坂の距離が短くて済むのでいいかも。ヤオコー前の大通りをずーっと登るよりは。
**私的にはプラウド横の坂が短く楽とは思いませんが、違う道を通ると気分転換になるので良いと思います


==構造・建物==
*エントランスに植物が沢山植えられてて、素敵な空間が出来てきてますね。石もお洒落でした！ 向かいは緑が沢山あるし、坂は気になりますが良い立地ですね。
*内部仕様はまだ見れませんが、外壁はサイディングっぽくて少しチープに見えますね。シーリングが目立っているからでしょうか。
*西向き住戸は目の前が空き地の為、将来なにかが建って日当たりが悪くなりそうですね。
**あそこには何が建つのか？いろんな噂があります。保育園とか店舗とか。。。今のところ背の高い建物が建つ噂はないですね。
*ここは高台に位置するので、眺望は良さそうですね。宝石箱のような稲城の夜景は、息をのむような美しさだと知人から聞いたことがあります。新宿の高層ビル群からスカイツリーまで、よく見えるらしいですよ！
*宝石箱？ 新宿もスカイツリーも極小でしょ
**冬は夜景と星空のコラボがたまんないっす！よくタヌキとかの野生動物にも遭遇しましたけどね。
*西向きは価格も安くいいですが、向かいに幼稚園が立つ可能性があるそうです。気にならないならいいかもしれません。実際、共働きで日中外に出てる夫婦は、眺望や向きなどそれほど気にしない方も増えてきたと聞きました。

==共用施設==
*ここは、駐車場100％ではないですが、立地的に車があったほうがいいかな。 買い出しに行くなら、やはり荷物がたくさん詰める車ですよね。
*世帯数に対して駐車場が6割だと少ない 絶対に足りない 
**実際稲城の分譲マンションで、部屋数に対して100パーの駐車場設置率でも、一世帯1台に限定すると6〜7割程度しか埋まらない。空いた駐車場を2台目OKとして募集しても1割くらい余るのが現実です。 駐車場が広いと、その分ここに割り当てられる土地が増え、固定資産税が増えます。 駐車場を必要としなくても、管理費や修繕費が増える場合があります。 50戸程度のマンションなら6割で十分。
*このマンションはカーシェアリングは何台完備ですか？ 
**HPにもそれらしき記述はないです。カーシェアなら稲城駅近くでやってますよ。2-3台ですが、割と利用されてますね。
*駐車場28台ですが、それより気になるのはバイク置き場2台ですね。バイク乗りは即却下になりそう。
**まあ、近くに青空駐車場いっぱいあるので、最悪そこを借りましょう。
**オーベルシリーズはどこも駐車場を少なめに作っていると担当の方が言ってました。 稲城はもう少しあっても良いのではないかと思いましたが。
* この物件を気に入っており何度か足を運んでいますが、現在申し込みされている方のうち6〜7割の方が駐車場を希望していると聞きました。 近隣にレンタカーも見当たらなかったため少し不安です。
*駐車場が機械式なのに高いです。


==設備・仕様==
*内覧に行かれた方はいらっしゃいますか？？ キッチンが簡素で、購入意欲がかなり下がってしまいました。外観の色やレンガ造りは素敵ですよね。 行かれた方はこちらで良い点や悪い点の感想を交換しませんか？
*設備は良くない
**今時のマンションにディスポーザーがないのはね。。
***都心の高額マンションじゃないんだから、住戸数からすると無いのが普通。
*直床＋ディスポーザーなし を考えるともっと金額安くなくっちゃね 
*見学に行きましたが期待を超える部分は何一つなかったのが正直なところ
*近隣の似た価格設定のマンションと比較し、設備が簡素と感じました。
*私も立地は好きですよ！緑多くて、オアシス感が最高ですよね。 私的には、キッチンカウンターが安っぽいのが1番ショックを受けました。 同じような価格帯のマンションでも大理石が使用されたり、ディスポーザーや食洗機が最初から装備されてました。 食洗機はオーダーすれば別料金でつけれるので妥協しますが、キッチンカウンターの手抜き感が1番残念でした。。。 私が見ていたのはこちらのマンションよりハイレベルなのでしょうか...
*ふわふわの床が嫌です。
**床がふわふわなのは、直床のせいではなくシートフローリングのせいだと思います。最近の新築マンションの多くがコストの関係でふわふわのシートフローリングを採用してます。
***二重床の方がコストがかかるし技術もいるので最近はあまり使われていないということなんでしょうね。建築費高騰の煽りですね。仕様にチープさを感じるのもある意味仕方ないかなと。
***前に住んでたマンション、二重床だったけど、床鳴りは普通にしましたよ。二重床が絶対いいというわけではありません。スラブ厚が十分あって、施工がしっかりしていれば直床でもそんなに問題ないと思います。
*トイレのタンクが・・・ それと、ウォシュレットはリモコン？はたまた手元操作？ ＨＰの写真見ても、わからない・・・ 
<gallery>Image:オーベル稲城南山_トイレ.jpg|オーベル稲城南山_トイレ</gallery>
**これは、 LIXILのアメージュZという製品です。 ウオッシュレットはリモコンで、 水はタンクのレバーを引いて流す手動のようです。
<gallery>Image:オーベル稲城南山_トイレリモコン.jpg|オーベル稲城南山_トイレリモコン</gallery>
**ディスポーザーはあったら便利ですが、その分価格と管理費、修繕積立金は上乗せされます。 また、故障すると結構大変みたいで、ディスポーザーにかけてはいけないものを知らずにかけ続けて面倒なことになる場合もあるそうです。 またトイレに関しては、便座部分が嫌なら変えればいい。 タンクレスは一見高級感がありますが、手洗い場をトイレ内に必要とするので、必然的にトイレの専有面積が増え、その分の部屋面積や収納等が少なくなります。 また、タンクレスは掃除が楽と言います。トイレ自体はタンク部分がないので楽になりますが、手洗い場は掃除が必要なので、何も変わりません。笑 あと、断水したときにトイレを流せなくなるので、タンクレスは最近避けられる傾向にあります。 ディスポーザーはまだしも、トイレはどうでもいいかな。
*本日見学に行って来ましたが設備がほぼ何も付いていないのと直床工法など考えると相当コストを抑えた物件だと感じた。 駅から特別近いわけでもなく坂もあり立地が良いわけでもない。
*食洗器がついていないですね。
**オプションで30万弱だそうです。
***30万円は大きいサイズで、 小さいサイズなら12万円ぐらいのはず。 他のオーベルではそうでした 
***できれば標準装備にして欲しかったですよね。でも、オプションとして購入するとそれくらいはしてしまうのではないでしょうか。もう完成しちゃってるので給排水配管の回しとか工事費が結構乗っているのかな。ただ、置き型ではなく組込型なので一般の設備会社でも工賃が結構かかるんじゃないですかね。見積ってみてはいかがでしょう。

==間取り==
*建っている位置がチョッとビミョーかな？眺望はよくないような？
*ホームライブラリースペースはいろいろな使用用途ができそうで良いなと思う一方、うまく使えないと、無駄な凹みになってしまいそう。 自分なら、子供の勉強スペースにするか、棚を置いて物置にするか、迷いそうです 全体的にファミリーマンションになってくると思うので、お子さんをお持ちの方は友達が増えていいですね。
*間取りは、ルーバル付きのプランはThe田の字っていうかんじじゃなくて、少し工夫されている感じでした。
*庭付きの1階もあるんですかね？ HPには情報が無いのですが、前を通ると庭らしき場所が3部屋分あります^ ^
**気になるのは、仕切りが簡単なフェンスで、隣が丸見えなことかな？
**隣が見えない仕様のフェンスであれば、嬉しいですね。 庭から見える横の敷地は何が出来るんですかね？今は陽当たりが良さそうだけど...
***幼稚園ができるのかな。
***幼稚園が事実であれば、リセールは難しくなるって言いますよね。 私的には全く気になりませんが、騒音と捉え、気にされる方がいらっしゃるみたいなので。

==内覧会==
*内覧会行きました！ 大型マンションの良さもあればこちらくらいの規模の良さもそれぞれ両方に良し悪しはあるのかなぁーと思いました！ 大型マンションは設備もいいし子供がいるのでキッズルームも雨の日などはありがたいかなー。ただ、ゴミ捨て場や郵便受けが遠かったり動線は中規模マンションの方がよかったり。 難しいですよね、、、 一番気になったのは金額でした。平米数から考えるともう少し価格は下げても良いんじゃないかなと思いました。 これから新しい街並み、発展する街〜で上乗せされてる感じですかね。。 あ、あと横の土地は矢野口幼稚園？だったかな。が持っているみたいです。

==買い物・食事==
*マンションの周辺環境は商業施設が徒歩1分以内にあったり便利ですね。
*よみうりランドが傍にありますけど、意外と近いと行かないかも。
*ヤオコー、ドラッグストア、ケーキ屋、パン屋が近いのは嬉しいかな。
*ヤオコーあると思ったら駅と反対だし上り坂
*稲城駅なにもなくてビックリしたわ 
**新しいまちづくりが進んで行く様子を眺めながら過ごすのも南山の魅力かも。駅前は何とかして欲しいが。。。
*近くに 和み屋さんと言う 料理屋さんが有ります 美味しくてママさんが感じ良かったです 稲城の情報も色々お聞きしました

==育児・教育==
*新設の小学校もオシャレな建物で良いですね。
*プラウドが少し前にでき入居がスタートして近くの保育園は空きが全くなくなったみたいですね。
*稲城市って保育園不足が都内随一の深刻な問題らしいですね。 市が予算ないから今後も保育園作る予定がまったくないのに、マンションがどんどん増えるから待機児童が半端ない数と。
*保育園の数に対して住んでる人の数などの率で考えると、稲城市は保育園が非常に少ないので統計の仕方によって都内随一の深刻な問題と言っても過言ではないです。 今年も大問題になったのに、来年度以降に新設される保育園はひとつも無いというのも、都内の他のエリアでは考えられない。 どこも対策として新設保育園を誘致してるし、開園予定もある。
*先日、稲城市役所に行き保育園の新設について伺うと予定な無しと言われました。 そして認可の入園は難しいとのことで、認可外を勧められました。認可外保育園は0歳〜2歳でも空きはあるのでしょうか...?各園に電話で確認が必要でしょうかね。 あとは、一時保育を利用する形でしょうか。ただ、何だか正式に所属してないと、肩身が狭い気が... 何れにせよ、認可外でも難しければ、子育て世代に住み易い環境の稲城市の良さが半減ですね。
*オーベルの営業さんの言う、主婦の住みたい街とか、子育てしやすいとか、なんだか全く違うみたい。 特に保育園について、ものすごい議論してますが結局のところ全く新設の予定はないみたいですし、いまも１番近い保育園満員で空く予定もなさそうだし。倍率はありえない数字のようだし。 ここを買って子供を産んで保育園にいれるのは絶望的ですね。復職できないかぁ
**共働きの人にはこのマンションは合わなそうですね
***なるほど。 専業主婦や既に近場の保育園に通園中のファミリーに合いそうですね！
*小学校までの坂道は子供にとってはむしろ足腰を幼いうちから鍛えられて逆に嬉しいです
*環境が良くて良いなと思ったのですが、稲城市も待機児童が多く出るようになってしまい、稲城駅周辺の保育園どころか、車やバスを使うようなところも厳しいみたいと聞きました。
**保育園はやっぱり厳しいですよね。駅前に新しい保育園できますが、定員は少ないですし。いったい何点の人が何名待機してるかわからなければ不安です。

==周辺環境・治安==
*ここのマンションも区画整理事業の一つになるんでしょうか。道路を挟んで公園が出来るみたいですね。その公園がどういう公園になるかで眺望の評価も色々変わってきそうです。周辺環境、これから続々と建設が進むのかな？将来性も期待できるでしょうか。
**もちろん区画整理内に建てるので区画整理事業の一つではあります。厳密には区画整理事業の保留地を買い、マンションを建てたということになりますが、このマンションは計画段階から決まっていた(保留地売却先)と思われます。 山側への眺望はいいと思います。価格的にも手頃だし、商業施設も整ってくるので、坂はあるけど住みやすいと思います。 気がかりなのは大通りですね。今はまだヤオコーとかしかありませんが、読売の商業施設ができ、よみうりランドまでの道が繋がったら土日休日は常に車が走ってる状況になるのではと思います。 家に帰るのですら稲城駅から大渋滞を毎週土日に経験するのかと思うとうんざりはします。
*稲城って治安は良くないみたいだね 
**刑法犯罪認知率の低さ都内5位ってなってるよ
***それって平和ぼけしてる都民5位ってことで、治安が良いってことじゃないでしょうか？
***たしかに認知率と犯罪発生件数は一致しないので、認知率が低いと言って治安がいいとは一概には言えませんね。どういう評価をすべきか悩みますね。潜在的にはワルがいっぱいいるけど検挙されてないのか、犯罪自体が少ないのか？
***地方に沢山いるような若いヤンキーみたいな子は稲城市であまり見かけませんね。時々、稲城駅で原付を停めて集ってる若い子はいますが、ただいるだけで害は無いですよ〜 今の所、危険な目に遭った事がないですね。 よなかに1人で出歩いてないからですかね？
*稲城市に住んで数年ですが、住んでみないと分からない良さがあります。 特にオススメは、都会に遊び疲れ、自然に触れたい方！ 全ての住宅探しに共通するとおもいますが、地縁は大事ですよね。一度、稲城市に住まれてこちらのマンションを検討されるとベストかと思います。 稲城駅周辺は特段何も無いです。けど、緑が見えたり、なんか家に帰って来た〜ってほっとしますよ。田舎は落ち着きますよね。刺激が欲しくなれば新宿、渋谷へ遊びに行きます！勤務先がこの辺りの人には良いでしょうね。 住むまで稲城を知りもしなかった私ですが、今は子育て中ですし、かなり気に入ってます。
*稲城は全国でも人口増加率が上位の自治体。
*稲城ってヤンキーが多いって地元の人に聞きました。
**ヤンキーですか。あんまり見たことないですね。たまに夜中に駅前のファミマに行くといるかな。でも、大騒ぎもしてないし、そんなに心配いらないんじゃない？ 
**地元です。稲城にヤンキーがいるだいないだ言ってますけど、今はそんなに気合い入ってんのはいないんじゃないすか。俺らの頃はナポレオンっていう結構デカイ族があったんで、周辺から恐れられていたけど、田舎なんで地元愛がつえーって言うか、近所じゃあんまトラブルも起こしてなかったすよ。
*この辺は梨もぶどうもおいしいですし、それにあっちこっちに直売所があるので、鮮度の高いものを召し上がることができますし、カブト虫だって採れちゃいますよ。
*近くに公営の墓地ありますよ。南山小の裏です。
*ここの区画整理事業によって、無縁仏群のありがた山はなくなってしまうのでしょうか？
**ググれば出て来ますよ。稲城 ありがた山 市内随一の心霊スポットらしいですね。 よみうりランドの方です。
***このマンションに近いわけではないですから、直接関係ないと思いますよ。ただ、心霊スポットとか言って興味本位で近づくのは、不謹慎だと思います。
***多分今立ち入り禁止区域になっていると思われます。近づけません。いずれにしてもこの話はマンション検討に影響は及ぼさないという認識ですね。南山開発によって2/3が消えるらしく、祈念碑か何かを別に建立して供養するのでしょう。
*梨を栽培してる所が多いからカラスが多いらしいね。

==周辺施設==
*稲城中央公園、なかなかいい場所みたいです。ローラーすべり台の遊具、楽しそうです。グラウンドは試合などが行われるんでしょうか。公園めぐりもいいですね。 

==その他==
*ここのなにが良かったか教えてください 
**広さと価格、駅からの距離、新宿までの時間、スーパー薬局の近さです。 
*オーベル購入決めました。理由を以下にまとめます。 
#駅からマンションまで歩いて時間を測ったら、7分かからなかった。駅までは下り坂だから早歩きで5分くらいだった。 
#駅が近いので個人的には車が必要ない。電動自転車で十分。 
#調布と多摩センター両方近いので、新宿まで出なくても商業施設には困らない。 
#待機児童ゼロではなくなったが、それでも他の地域と比べると格段に競争率は低い。 
#とにかく空気がきれい。 
#エントランスや室内の作りが非常にオシャレで機能的だった。 
#立地や間取り、価格面において、都内の新築でこのマンション以上の条件を満たす物件がない。 
#素直で伸び伸びとした子供が育ちそう。
**どれだけ足早いんですか？私は9分はかかりました。
**私8分30秒 駅からは登りで疲れた 
**わたしは帰りは 12分。

==掲示板==
*[ ]

tokyo/618971/7

tokyo/618971/8-404
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