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オーベル松戸ヒルズ

Name: オーベル松戸ヒルズ
Rating: 3.761904761904762 (21 reviews)
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==物件概要==
[[File:オーベル松戸ヒルズ　外観完成予想CG.png|350px|thumb|オーベル松戸ヒルズ　外観完成予想CG|alt=オーベル松戸ヒルズ　外観完成予想CG]]
*所在地：[[千葉県]][[松戸市]]胡録台字小野189番（地番）
*交通：
#JR[[常磐線]]・上野東京ライン・[[新京成線]]「松戸」駅東口徒歩13分
#[[新京成線]]「上本郷」駅徒歩10分
#「松戸」駅よりバス7分「一本松」バス停より徒歩1分
*総戸数：67戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造 地上7階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2021年5月
*売主：大成有楽不動産株式会社
*施工：株式会社長谷工コーポレーション
*管理会社：株式会社長谷工コミュニティ（予定）

==価格・コスト・販売時状況==
*オーベルシリーズなので、価格とクオリティのバランスが期待できますね。価格発表が楽しみです。松戸は葛飾区に次いで、全国2位の子育てしやすい街というのも魅力的です。
*価格帯が気になりますね。3000万半ばから5000万といったところでしょうか？
**松戸駅周辺街区に4LDKはそこそこレアだなと思うこと、閑静な住宅街エリアでは比較的地価が高いエリアにあることから5000万行く可能性はありますね。施工は長谷工でいい意味で普通ですが、大成さんの評価も悪くはないので値段がそこで左右されることもなさそうですね。仮に2LDKのお部屋で3000万代前半の部屋があればかなりお得かもしれません。
*価格が気になります。3000万から5500万あたりでしょうか?
**そのくらいかと
*みなさまの予想では、2LDK+Sという間取りで3000万円という感じでしょうか…。
**長谷工ですし、もう少しするのでは？
***私もそのように考えます。3500万円?くらいかなと。ただ最安値が3000万円なら相当お得ですね。2026年、東口の高台にある中央公園地区再開発や新駅ビル建設を考えれば、今西口よりも東口のほうが波が来ているように感じます。
*最安値4000万でも買いたいです。
*駅から徒歩15分で最安値が4000万だったら買わないです。徒歩15分というと資産価値もぐんと下がります。
*徒歩１０分以上だが東京の東側かつ高台の物件の中で一番都心よりなのはこの物件だよね。資産運用も大切だが実需考えれば悪くないし、東側の再開発が進むとしたら比較的資産価値落ちにくい物件だと思う。落ちないとは言ってないけどね。
*問題は価格ですよね。都内のマンションや県内の駅近タワマンに比べると安く思えるかもしれませんが、安くはないと思います。むしろ予想より高いかと。
**都心以外の23区の徒歩15分の物件より少し安いくらいですかね。柏の物件は典型的な郊外型なのでほぼ資産価値は見込めないです。松戸この物件はあまり資産価値落ちない気もするんですけどね。市川もそうですが、下手したら葛飾区江戸川区より高かったりもするので、お得感があるかはわからない感じですね。ちなみにあまり都内にこだわってはいません。税金高いんで
*隣の金町の新築物件だとプラウドタワーが坪単価300万円弱から400万円。安い部屋は70平米で6000万円くらい。シティテラスが坪単価200万円から260万円くらい。安い部屋だと70平米で4500万円くらいですね。ここは松戸で、金町より安い相場感なので坪単価200万円前後、70平米4000万円前半が適正でしょう。
**参考になります。
*武蔵小杉の水害による汚物タワーマンション事件以来高台という条件を非常に重視しているので、4000万前後ならありです。待機児童もゼロで評価します。葛飾区や北千住は水害ゾーンで本来家が建たないような場所だったので、個人的には避けてしまっています。
*4連休中にモデルルーム行ってきました。価格は予想より安かったです。でもオプション必須かなという印象。つけないとショボいです。各部屋と玄関の収納は十分。脱衣所に関しては鏡裏収納や吊り戸棚などオプションをつければ満足かなという感じです。ノーマルだと収納が少ない。
**予想より安い分課題もありそうですね。どの程度安いのかにもよりますが。
*ホームページの内容がしっかり充実しているしデザインも可愛く凝っていてお金かかってそう。部屋の写真を見たいけど、モデルルームに行ってみようか悩み中です。
*説明会に行かれた方は金額はどうでしたか？まだ公開していないでしょうか。
*18日まで説明会やってますよ。行かれてみては？
*説明会22日まで延びましたね。ホームページも情報が増えてきました。買い物カートの完備は便利でありがたいですが、後々トラブル起きそうな予感。



==交通==
*

==構造・建物==
[[File:オーベル松戸ヒルズ　エントランスアプローチ完成予想CG.png|350px|thumb|オーベル松戸ヒルズ　エントランスアプローチ完成予想CG|alt=オーベル松戸ヒルズ　エントランスアプローチ完成予想CG]]
*敷地面積：2,792.19m2
*建築面積：1,330.15m2
*延床面積：5,328.82m2

==共用施設==
*駐車場：27台（平置9台・地上4段機械式17台・身障者用1台）
*自転車置場：134台（平置14台・2段式120台）
*バイク置場：4台




==設備・仕様==
*気になったのはコンロ周りの設備が不十分で、温度設定やタイマー、湯沸かしや炊飯機能がついておらず、ロックと火力調整機能のみでした。世帯数が少ないので仕方ないがディスポーザーもなし。あとは外廊下に面してる窓はシャッターなし。


==間取り==
*間取り：2LDK+S（納戸）～4LDK
*専有面積：67.58m2～83.59m2
*バルコニー面積：9.65m2～18.76m2
*中規模マンションでファミリー層主体のマンションだと今のご時世ではそんな感じになるんでしょうか。子供に一人一部屋与えられる4LDKは確かに貴重ですものね。四人家族だと荷物も多いし。Jｒタイプだとルーフバルコニーがあって開放感は凄そう。公式サイトによると子育て支援が多いようで。近隣の市と比べて子育てしやすいんでしょうか。
**外観からして、Ｊｒタイプは二部屋程度でしょうか。ルーフバルコニーは共用部分なので(バルコニー自体が共用部分ですが)、好き勝手できず、また掃除も面倒なイメージがあります。
***なるほどそのようなこともあるのですか。あまり意識していませんでした。逆に言えば、バルコニーが気になるくらい、他の点で問題のない物件という風にも捉えらても良さそうですね。
*モデルルームは73？74？平米の間取りでしたが狭く感じました。特にリビング、キッチン、脱衣所。こんな感じでした。
*間取りしかみていませんが、収納スペースをとっている分、部屋自体が狭いのでは？と考えてます。縦長の間取りが多く、洋室は５、６畳ですもんね。やはり満足いくものをとなるとオプションで数百万プラスなのかな。価格が安いからと飛びついたらだめですね。その後の生活も考えないと。



==買い物・食事==
*'''ショッピング'''
#ファミリーマート松戸岩瀬店　　約90m・徒歩2分
#セブン-イレブン松戸緑ヶ丘店　　約300m・徒歩4分
#コジマ×ビックカメラ松戸店　　約320m・徒歩4分
#家電住まいる館YAMADA松戸本店　　約580m・徒歩8分
#ニトリ松戸店　　約690m・徒歩9分
#コモディイイダ松戸新田店　　約810m・徒歩11分
#ロイヤルホームセンター松戸　　約830m・徒歩11分
#マルエツ上本郷店　　約890m・徒歩12分
#イトーヨーカドー松戸店　　約900m・徒歩12分
#プラーレ松戸　　約900m・徒歩12分
#松戸南部市場　　約900m・徒歩12分
#アトレ松戸　　約1,040m・徒歩13分
#ダイエー松戸西口店　　約1,090m・徒歩14分
#ピアザ松戸　　約1,100m・徒歩14分
#業務スーパー松戸新田店　　約1,300m・徒歩17分
#KITE MITE MATSUDO　　約1,370m・徒歩18分



==育児・教育==
*'''教育施設'''
#第三平和保育園　　約360m・徒歩5分
#第一平和保育園　　約820m・徒歩11分
#野菊野こども園　　約870m・徒歩11分
#野菊野こども園野菊野ルーム　　約880m・徒歩11分
#野菊野こども園松戸ステーションルーム　　約900m・徒歩12分
#へいわこばと保育室　　約1,010m・徒歩13分
#まつど中央公園前保育園　　約1,040m・徒歩13分
#ポンキーキッズ松戸園　　約1,050m・徒歩14分
#松ケ丘保育所　　約1,260m・徒歩16分
#聖徳大学附属幼稚園　　約580m・徒歩8分
#みやこ幼稚園　　約1,100m・徒歩14分
#聖ミカエル幼稚園　　約1,320m・徒歩17分
#松ケ丘小学校（通学区）　　約690m・徒歩9分
#第一中学校（通学区）　　約560m・徒歩7分
#聖徳大学・聖徳大学短期大学部　　約580m・徒歩8分
*学校も部活動が全国レベルのマンモス校松戸市立第一中学の学区です。小学校は相模台小か松が丘小学校でしょうか？中学は駅チカ中学だからでしょうか？比較的所得層が高い家庭が多くて環境は良く、開成高校などに進学する生徒も複数名いらっしゃります。
*小学校は松が丘小学校か相模台小学校かと思います。前者は大通りを一切渡らずにマンションや住宅の並ぶエリアで登校可能です。後者は国道を渡る必要がありますが、登校ルートを訪ねたところ横断歩道を渡るのではなく歩道橋を渡るそうです。宇宙飛行士の方が卒業した学校だそうですね。ちなみに後者の小学校の目の前が松戸市立第一中学校です。
*小学校は松ヶ丘小ですね。
*相模台小は選択できなくもないですが、枠が極僅かのため抽選？と聞いたような。。。

==周辺環境・治安==
*用途地域：第一種中高層住居専用地域
*このマンションの近くに20年住む者です。このマンションは県道と国道の交差点に程近いため、コンビニや飲食店が比較的多いです。また、下総台地に完全に乗っかっているので地盤も硬く、災害に強いと言えます。
*治安ですが、松戸駅全般の住宅街に共通しますが、駅前の繁華街と対象的にかなり閑静ですので良いと思います。人口密度も高く、県道沿いも街灯が並んでいて、夜でもランニングしている人もいたりと安心感があります。
*普段の通勤ですが、男性なら徒歩10分で松戸駅前にはつくと思います。又は最寄りのバス停に一本松があり、このバスはラッシュ時は3～5分間隔で運行され、松戸駅終発も0時30分発が存在し使いやすいです。
*1つ気になるとしたら国道沿線ゆえの騒音でしょうか？ロードサイドではないのでそこまでうるさいことはないと思いますが、絶対静かとは言えないと思います。
*何しろ2個目の駅ビル開発や東口再開発事業が進む松戸駅の恩恵は計り知れません。もし今松戸を知ったらこのマンションに越したかもしれません。
*松戸駅前に住んでいます。散歩がてら最短コースと思われる道を歩いてみました。残念ながら13分では駅まで辿り着くことができませんでした。坂がきつく歩道がガタガタで狭い、真夏や真冬はきついなと思いました。あとは車の通りが激しく、騒音もそうですが排気ガスが気になりましたね。
**どのルートでいかれました？坂は下総台地に登るためしょうがないかも知れませんね…。その分ハザードマップではかなり安全地帯と評価されています。本数多いのでバスを利用する方もたくさんいらっしゃいますよ。でもたしかに女性なら13分かかるかもしれませんよね…。　地元民御用達なのですが、岩瀬の交差点渡ってショートカットするルートを使うと早いです。皆さんこのルートなので通勤時間帯に歩かれてみてください。
***普段岩瀬方面にはあまり行かないので記憶が曖昧ですが、坂の途中で左の小さな坂を下り、住宅街を抜け、セブンの信号を渡り駅に向かいました。日中だったのもあり、お年寄りや自転車の方がたくさん通っていたので、自分のペースで歩けず… そのせいもあるのかもしれませんね。
****そのルートですよね！たしかに良くも悪くも人通りが多いですね。朝は通勤の方ばかりで皆さん歩幅大きいです。気になる方はバスを利用しても良さそうですね。実際松戸駅東口行のバスは一本松まで人が乗りますが、そこから先は誰も乗りませんし、十分選択肢に入れて良さそうです。
*オーベル松戸に居住の方にも参考にしてほしいのですが、私は自転車の場合は国道を沿って６号沿いを走りプラーレ松戸の裏（5F）の駐輪場に止めるか帰りは坂道を歩くあるいは全力こぎを妥協して駅前の駐輪場で止めます。前者は15分、後者8分くらいで松戸駅つきます。
*今オーベル松戸の前を通りましたが、国道側の騒音よりも県道側の騒音のほうが気になりました。今度デシベルはかりますが、24時台はさすがに車はほぼいなくなるのであまり気にしなくていいと思います…。私は気になるほどではありませんでしたが、気になる方は窓締めてれば音はしないと思う程度ですね。
*マンションマニアさんがこちらのマンションを紹介していましたね。動画では実際に駅まで歩いていましたが、息があがっていて坂の歩道の状態の悪さに若干イラついてる感じがしました。バスや自転車をあてにしてない我が家には不向きかなー。
**松戸駅から現地まで歩いてみました。夏だとこの坂は辛そうですが、高台にあるのは水害の恐れもなく魅力ですね。岩瀬の坂に夜の大人の店があるのが少し気になりましたが。マンマニさんの評価はまあまあかなとは思います。
***角海老さんですよね。あそこを利用してる人をほとんど見たことないですけど、あの店やってけてるのでしょうか？って感じです。少なくともあそこが変な人の溜まり場になってるというようなことは見られません。前述の通り坂を降りなくても良いルートがあります。文教地域を抜けて国道渡るルートは安心感ありますよ。徒歩15分前後で駅前にはつくと思います。プラーレさんの中を使うか、タワーマンションの共用エレベーターを使うと楽に駅前に降りられます。
*東口はとある場所に常にパトカーが止まっていてお巡りさんが監視してるのである意味安心です…
*以前神奈川からこの地域に引っ越してきました。内見の時はわからなかったですが、たこ焼き屋さんの坂の下に常に警察がいます。以前近くのマンションで暴力団絡みの事件があったと聞いています。住んでみて常に警察がいるのは安心なのか不安なのかどちらかと言えば不安でした。個人的な感想ではありますが、神奈川の住宅街、今住んでいる住宅街に比べて道が狭かったり、交通量が多かったり、近所に住んでいる方々の印象があまり良くなかったです。子どもが生まれたばかりで子育てする環境としてはあまり良くない印象を覚え、引越しを決めました。駅に行く途中に風俗店もあり、駅の近く？には外国人の呼び込みの方、暴力団関係の事務所もあり、今思えばそのような環境なので警察が常駐するのかなと…初めて松戸に住まれる方のご参考にになればと思います。駅周辺、上記の場所などよく確認のうえご検討下さいませ。
*発砲事件もありましたしね。凶器となりそうな物を持って歩いてる人もみかけますよ。それは夜間ですが。子供に声を掛けてくる男性もいますね。
**たしかにそれは危ないですね。横浜や府中に住んだときにもそんなことがありましたが、都市部は避けられない気もしますね。松戸の犯罪件数は千葉県平均なので、割とマシではありますが、嫌な人はそもそもヒトの少ないもっと地方に住んだほうがいいかもしれませんが、松戸というか、都市部の利便性を鑑みればしょうがない気もします。難しいですね。
*発泡事件等は象徴的な事件ですので印象に残りやすいが、犯罪率は千葉県平均  先の人が仰る通り道が狭い  人口人口密度共に東京並だからこそコンビニや交通は充実  子育てしやすい街ランキングは葛飾区新宿区を抜いて全国1位  日暮里まで15分の好立地  松戸の高台で災害に強く、犯罪率が特に低い場所  これらを踏まえて、やはり発泡事件等は聞くだけで嫌だなと思う方は住まないことをオススメしますし、お得感があると感じた方は住んでもいいのかなと思います。私も松戸に住んでいるので治安がとてもいいとは思いませんが、治安に関する話はネット民のご馳走なので、程々にすべきです。実際のデータは市や県の公式から出てますから。というのが私の見解です。余談ですが、八柱、新八柱駅前にできるエクセレントシティも気になりますね。
*発砲を指示したのは船橋の＊＊＊で、実行したのは埼玉と群馬の＊＊＊とかじゃなかった？事件はなくても、どこでもあると思ってるよ、八王子では高一が拳銃自殺とかついこないだだし、他人に向けなかったのはまだ幸い
**どこでもありますか？今まで首都圏の色々な所に住んできましたが、自分が住んできた地域での発砲事件は一度も聞いたことがありません。どこにでも暴力団はいるだろうし、知らないだけかもしれませんけど… とりあえず松戸は民度低いですよね。
*台地なので災害に強い点は、ゲリラ豪雨が当たり前の時代には評価できる  東京の東側で台地に住みたいならこの辺りは第1候補だろうね
*ここ拝見しましたが、大通りからワンブロック離れているのがとてもいいですね。高齢化にも関わらず、歩いている間にたくさんの子供たちを見ることもできました。タワーマンションや中央公園、大学などがある文京エリアでした。葛飾区の物件と比較して水害リスクがかなり低いなと感じ、前向きに検討していきたいと思っています。日暮里15分は葛飾区の物件よりもアクセス良かったのは以外でした。快速のおかけなのでしょうか。再開発も期待したいと思います。
*徒歩10分以上の物件は将来手放したいとなった場合、よっぽど好条件でないと売却が難しいととある記事でみました。駅から距離があるので老後が心配ですね。人は誰しも衰えますから。車があるといっても免許は返納するだろうしあてにできません。
*松戸駅訪れたんですが、新しい松戸駅のイメージ図が駅に貼られていてあまりの変貌に歓喜しました。これはホントに期待ですね。川崎駅が新しくなったときもかなり地価上がりましたから。
*ここって高台なんですか？下総台地の端って感じですかね？
*パンフレットには「下総台地の上位面」と書かれています。図で見ると端ですね。
**なるほど、かなり美味しい場所ですね。東京の東側で台地は印西とかそっちの（私的には）絶望的な内陸地だと思って避けていました。松戸なら日暮里15分なので、都心20分以内なら多少駅から歩いても悪くないかなとも考えています。（今は聖蹟桜ヶ丘駅徒歩15分くらい）なによりまだ松戸は地価が低い。ちなみに、お隣の柏駅から徒歩15分の物件も目をつけていますが、駅前からは想像できないくらい生活に不便そうで、人口密度が東京並みの松戸はコンビニもひしめいていて、そこのところはいいなとも思っています。柏の物件はめちゃくちゃ安いんですけどね。迷います。
*松戸の道狭いと言っても千葉県の都市部の中ではマシなようです。名古屋市についで２番目に早く区画整理を行ったとお話聞きました。ただ区画整理よりも早く街が完成してしまっているところに関しては道が狭いということのようです。この物件は電車か車両方選べるのがいいですね。
*子育てにはやっぱり良い印象の話を聞きますし街は便利そうですがバスを使う距離ですから朝の通勤時間にバスがどれくらい混むのか昨今の世の中としても気になるところです。やっぱり徒歩になってしまうのかどうか。
**最寄りのバス停は一本松です。朝ラッシュ時は平均2分に1本くらい来ますが、一本松まで来ると、一部長距離路線から来るバスでは積み残しが発生するのを見かけます。ただ、時間帯によってかなり偏りがあり、場合によっては座れるときもあるので、そこはなんとも言えないところです。（野菊野団地始発はかなり空いてます。）これは主観ですが、一本松付近に住む人は半分以上が歩いてる気が来ます。歩けば無料ですからね。ちなみにバスは片道180円です。
***バスに関して有益な情報ありがとうございます。逆に考えると半分近くの方はバスを利用されているのですね。松戸駅東口では自家用車で送迎される方も頻繁にお見かけします。こうした混雑も想定すると時間読みにくい思いましたので、松戸駅には基本的には徒歩かなあ、と考えておりました。
***横浜市から移住を検討するものです。横浜も坂がとても多いためあまり気にしていません。一つ気になるのですが、最寄り駅の選択肢として新京成線の上本郷駅を利用する方もいますか？見た感じマンション沿いの平坦な道を進めば到着できそうです。
****徒歩10分前後だと思います。上本郷?松戸は片道147円で、コンコース内で乗り換えできるので比較的便利ですね。もちろんラスト一駅なので混雑しますが、一駅なら我慢できるといった感じですかね。
*高台という点以外惹かれるものがない。坂有りの駅から13分はかなりしんどいと思います。バスが通っているとはいえ、結局バス停から駅まで歩きますし。これが毎日となると朝からうんざりしそう。
**地元のものです。坂を上り下りせずにいけるルートがあります。徒歩18分くらいでしょうか？男性の朝の歩くペースなら15分でつくと思います。自転車でも良いでしょう。従って、行きは下り坂で最短ルート、帰りはプラーレで買い物をして、平坦なルートで帰るという方もいます。（正直坂も慣れてしまうものですが）加えて、松戸駅東口から松戸駅舎まで徒歩30秒ですので、よっぽとバスタ新宿のようなものを理想としなければ、遠いという感じはしませんよ。途中ビルの下を抜けるので雨にもほとんど濡れません。
*東口郵便局付近ではっていた例のお巡りさん、最近みかけませんね。ほぼ毎日通りますが、ここひと月くらいみかけません。





==周辺施設==
*'''病院'''
#大山口歯科医院　　約40m・徒歩1分
#まるやまこどもクリニック　　約450m・徒歩6分
#奥隅医院　　約780m・徒歩10分
#レディースクリニックK　　約830m・徒歩11分
#新東京クリニック　　約900m・徒歩12分
#渡辺医院　　約1,010m・徒歩13分
#オーククリニックフォーミズ病院　　約1,020m・徒歩13分
#新東京病院　　約1,350m・徒歩17分
#東葛クリニック病院　　約1,900m
#松戸市立総合医療センター　　約3,040m

*''金融機関''
#松戸胡録台郵便局　　約10m・徒歩1分
#松戸市消防局中央消防署　　約610m・徒歩8分
#小根本交番　　約690m・徒歩9分
#ゆうちょ銀行さいたま支店新京成電鉄上本郷駅内出張所　　約770m・徒歩10分
#松戸市役所　　約870m・徒歩11分
#三井住友銀行松戸支店　　約970m・徒歩13分
#松戸市行政サービスセンター　　約1,040m・徒歩13分
#みずほ銀行松戸駅出張所（ATM）　　約1,040m・徒歩13分
#三菱UFJ銀行ATMコーナー松戸駅東口　　約1,100m・徒歩14分
#みずほ銀行松戸支店　　約1,220m・徒歩16分
#三菱UFJ銀行松戸西口支店　　約1,370m・徒歩18分

*'''公共・レジャー施設'''
#テニスアリーナ松戸　　約690m・徒歩9分
#松戸市立図書館明分館　　約860m・徒歩11分
#エースアクシスコア松戸店　　約1,000m・徒歩13分
#フィットワン松戸駅前店　　約1,100m・徒歩14分
#湯楽の里 松戸店　　約1,100m・徒歩14分
#ピアザ松戸　　約1,100m・徒歩14分
#松戸市民会館・NAOKO SPACE PLANETARIUM　　約1,220m・徒歩16分
#和名ケ谷スポーツセンター　　約1,300m・徒歩17分
#スポーツクラブNAS松戸　　約1,310m・徒歩17分
#松戸市文化ホール　　約1,370m・徒歩18分
#和名ケ谷クリーンセンター　　約1,520m・徒歩19分
#緑ヶ丘第1公園　　約200m・徒歩3分
#胡録神社　　約260m・徒歩4分
#胡録台公園　　約390m・徒歩5分
#拓野公園　　約520m・徒歩7分
#小根本公園　　約560m・徒歩7分
#岩瀬住吉公園　　約580m・徒歩8分
#旭ヶ丘第3公園　　約630m・徒歩8分
#旭ヶ丘第2公園　　約730m・徒歩10分
#緑ヶ丘第2公園　　約740m・徒歩10分
#あさがお公園　　約740m・徒歩10分
#松戸中央公園　　約800m・徒歩10分
#仲井町公園　　約820m・徒歩11分
#相模台公園　　約1,100m・徒歩14分
#戸定が丘歴史公園　　約1,560m
#松戸運動公園　　約1,840m
#21世紀の森と広場　　約3,580m


==その他==
*

==掲示板==
*

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