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オープンレジデンシア西片

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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[文京区]]西片二丁目10番530（地番）
*交通：
#東京メトロ[[南北線]] 「東大前」駅 徒歩8分  
#都営[[三田線]] 「春日」駅 徒歩9分  
#都営[[大江戸線]] 「春日」駅 徒歩9分
*総戸数：24戸（内事業協力者住戸2戸）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上3階 地下1階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2022年02月下旬予定
*売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
*施工：株式会社 ナカノフドー建設
*管理会社：日本ハウズイング株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*オープンが仕入れるような文京区内の住専地区の土地って小規模物件向けの広さの土地が多いので、大手のようにホームページやモデルルームにたんまりお金をかける商売のやり方だと採算が合わないのだと思います。なので、大手の分譲物件は、むしろ、春日とか住工地区とか大通り沿いが多くなる印象。
**なるほど、小回りが利くということですか。小さいマンションは管理費が割高とかデメリットもありますが、住みたいエリアに供給されると欲しくなりますよね。ここは絶対住みたい場所です。でも高いのでしょうね・・・
*ここは最近の文京区内のオプレジの中でも抜群の立地ですね。小石川のオプレジは坪450万前後で分譲してますが、ここは低層住居地域ですし、小石川よりは高くなりそうです。
*結局コロナ影響で販売延期ですかね。
*いまはコロナウイルス蔓延を抑止することの方がはるかに重要な状況です。文京区内の多くの建設現場の工事が止まっています。この状況で延期しないようなデベはコンプライアンス意識が欠如してないか疑われませんでしょうか。
*多分高台のちょっと不便な屋敷町の土地はこれからボチボチ出てきて、ここみたいなマンションが建ち始めると思う。
*公式ホームページはまだない様子ですよね？名前で調べてみましたがよくわかりませんでした。コロナ自粛も終わって、もうそろそろ動きだすでしょうか。期待したいですよね。
*播磨坂のオプレジが今週末最終期なので、そろそろ動くんじゃないでしょうか。ランドプランが気になりますね。白山通り側は眺望が良さそうなので、気になってます。
*今日前を通ったら公式ホームページの案内出ていましたね
*隣の最終期の播磨坂と比べるとどっちがいいですかね。誠之学区vs窪町学区、あっちもう3部屋しかなく、こっちを狙うしかないかな。
*播磨坂の方は弱点がほとんどない立地で、万人受けすると思う。ここの立地は邸宅街で都心なのに静かに暮らすには良いし、西片にマンションはほとんど立たないので播磨坂以上の希少性はある。ただ、スーパーなど便利な施設から少し距離があるから少し好みが出る立地ではある。どちらも好立地であるのは間違いないけど。
*販売価格は450万から500万/坪（駐車場なかったらもっと安い）くらいでしょうね。
*億前後になると予想。仮にこの額なら狭くても戸建てのほうが、とも思う。
*開発許可の標識の記載が正しくないですが・・・
*完成前に販売開始するのを法律で禁止してほしい  実物見ずに買うのって本当に不安
*金額次第かな?。坪350万円くらいなら検討しようかな。
*坪500万いくかな。
*播磨坂の方は確かに平均450ぐらいだったので、それを大幅に上回ることはないでしょう。
*平均坪単価は播磨坂よりは高くなるかと。低層だし、土地の取得価格も高いだろうから、播磨坂よりは安くならなそう。
*傾斜地のマンションって嫌な予感しかしない...とりあえず神社で無事を祈っておく
**文京区で傾斜地のマンションといえば   https://kkbestsellers.net/n/nc4c9c03dccfe#xpNeu
これですね？
*播磨坂の方はあと1部屋のようですね。その後に西片が販売開始。オープンは相変わらず文京区の仕入れが上手いな。
*ここの場所はすごい。確かに450はいきそう。間取りも悪くないですね。人気出そうな感じだな
*隣のお屋敷戸建ては崖の下にサブエントランスあふから、この物件でも作るでしょう　ないと誰も買わないのでは？まさに陸の孤島
*現地の印象だと坪500は行くんではないのでしょうか。かなり背伸びしても届くのにもう一歩。
*西片で低層マンションは珍しいし、誠之、六中学区なので高くても買いたい人は多いだろうね坂が無理な人は坂下で東急がマンションそろそろ分譲すると思うし、そっちの方が便利かな。
*2LDK 60中部屋　9000弱～との噂。
**そのお値段だったら小石川播磨坂の方がお得だと感じます。利便性がね…。
*ここの案内会行った方いらっしゃいますか？お値段はどのくらいなんでしょう。
*低層でも高台崖っぷちで眺望が良いのと学区がウリ。間取りもなかなか良い。駅から遠いのが難点。75平米9500万くらいが妥当かな。
*75平米9500万なら瞬間蒸発するでしょ。地階の部屋ならそれくらいであるかも知れないけど
*2LDK 60中部屋　9000弱～という事がホントだとすると3LDKはほぼ億ですかね。この辺りの土地勘は無いんですけど、それくらいの土地なんですかね？崖ギリギリで眺望良くなりそうなのはプラスポイントですね。
*想像ですが、総事業20億（土地取得、建築費、広宣費、人件費、利益）くらいなんじゃないかと思います。地位に高低差あるから通常より建築費2、3割高くなるのを考慮しても。そうすると、小さい部屋は7,000万円代、70平米以上の部屋は1億くらいだと思います。しかしここって駐車場ないんですよね。だとすると高いです、ファミリーで西片住むなら車は所有していたいです。この価格出して駐車場無い家に住むなら、周辺の土地取得して戸建て建てます。
*2LDK 60中部屋　9000弱　だとパークコート文京小石川の18階の同等の広さの部屋と同じ価格になってしまう。駐車場なくて3駅のど真ん中に位置しててどの駅からも中途半端に遠いのにそんなに高くなるかな？
*西片は土地の値段で高いし、小石川播磨坂でも坪450万くらいあったから、西片の低層ならそれより高くなっても不思議じゃないんだよね。戸建ならちゃんと接道してる土地だけ1億くらいするし。駐車場ないのはいつもどおり。
*文京区のこの界隈でそれなりの車種を所有することと比べると、車を諦めれば購入可能金額が2千万近く変わってきます。
*ここは小石川播磨坂より戸数少ないうえに、学区的に一定数の需要は必ずあるから強気価格で来そうです(小石川播磨坂の2期以降に倣うなら、70平米1億ちょいとか？)とはいえ、坂が多い中で駐車場がなかったり(かといって自転車が2台置けるかも...)、駅までも割と距離あるので、かなり好みの分かれる物件ですね。
*駐車場はあるほうがいいのは確か。資産価値的にもいいよね。でも、オプレジはそこを割り切って「東京に(庶民でも)家を持とう」というのがコンセプト。車なんて贅沢なもんは持たない層が対象。でも庶民向けの価格じゃなさそうだね。。。とすると駐車場はあったほうがよかった。
*オプレジは共用設備をなくして相場より少し安く出すコスパ重視のマンションなんだよね。オプレジ自身もそう言ってるし、駐車場は最近は財閥系でも設置率落ちてるから仕方ないかな、とも思うけど。この立地なら駐車場は欲しいけど、学区限定で探してる人からしたら背に腹は変えられないかと。中古も賃貸もすごく限られてるし。
*駐車場と崖下側の出入口ないのは困るなあ　　ここに限らずだけどオープンはあれやこれや削ってコストカットして「それでもよけりゃ買え」って態度が残念だよね　　安くて不便な暮らしをガマンする系の住人が増えれば地域全体の質が低下するのは明白

【第2期登録概要】
*販売戸数：4戸
*販売価格：5,980万円～11,880万円
*間取り：1LDK～3LDK
*専有面積：47.81m2～75.12m2
*バルコニー面積：7.74m2～8.93m2
*ルーフバルコニー面積：8.76m2
*管理費（月額）：13,330円～20,730円
*修繕積立金（月額）：4,300円～6,760円
*修繕積立基金（引渡時一括）：430,000円～676,000円
*管理準備金（引渡時一括）：43,000円～67,600円



==交通==
*

==構造・建物==
*建ぺい率：60% (準防火地域の耐火建築物による緩和にて70%)
*容積率：150.00%
*敷地面積：877.94m2（建築確認対象）
*建築面積：608.83m2
*延床面積：2,168.97m2
*外観スケッチはカッコいいですね。実物が楽しみです。駐輪場は地下に34台、駐車場は無しなんでしょうか。無いとすると周辺に合ってない気がします。価格に反映されるかな。階段を囲む内廊下も面白そうです。
*ここって白山通り側には出入口は設置されないのかな？もし西片側と白山通り側両方から入れたら、エレベーターですぐ坂下に出られるから結構便利なんだけど。
**たしかに下の道にサブエントランスがあれば買い物など便利ですね。ただし24戸の小規模マンションでそれをやるなら相当高級路線ということになります。間取りを見るかぎり高級ではないですよね。高額にはなるでしょうが。
**白山通り側に出入口できないと不便過ぎるな
*文京区役所18階に行って開発登録簿の謄写を受けると、崖下にエントランスができるかどうかわかるよ。
**文京区役所18階に行って開発登録簿の謄写を受けるとわかりますよ。
***他の区に住んでいて、文京区の役所に簡単には行けないので、伺った次第ですが、やはり難しいですね。。
*サブエントランスは無いと聞きましたけどね。
**残念ですね。
**そうするとクイーンズまで5分じゃ歩けないよ？まさか敷地内に階段とか？
***グーグルアースで見ると予定地のそばの崖下の擁壁に勝手口を設けているお宅がありましたので、そのようにするかもしれないし、崖下と崖上とで１団地認定を受ける作戦もあるかもしれません。グーグルアースで見る限りかなりガッツリ掘り返してほぼ崖がなくなってましたね
*斜面の岩肌に斜めに生えてる植物のような構造になりそうだな
*いったい白山通り側に出入口はあるかご存知の方いらっしゃいますか。
**白山通り側に出入口はありますよ。ないと誰も買いません
***以前もコメントしましたが、ないですよ！担当に確認してみてください。
*白山通り側に入口があるかどうかですが、物件概要に駐車場が見当たらないので無い可能性もありそうです。ただ崖側に自転車置き場を作るなら、その場所からマンション内に入れなければなりませんのでサブエントランスがあるか、敷地内にエントランスに通ずる通路を作ると思われます。
*白山通り側に入口ありますよ。ないと売れないことわかってたから強引につくったとか。駅からの急速な長距離坂に堪えれるか
*住民のほとんどは白山通り側の入口しか使わないだろ。逆側の正面玄関は誰も使わない飾りでしかない
**図面見ても白山通り側に入口ないです！階段も非常用で、普段住民は使えない。それでも売れそう
***商業施設までの距離と時間が変更になってる！オリンピック白山店 約430m 徒歩 6分クイーンズ伊勢丹小石川店 約640m 徒歩 8分両方とも徒歩5分って書いてあったのに！HPの記載事項を変更したときはその旨を示さなくていいの？これは下道側の出入口ナシということですね。
****先日HP見た時は変更になったと書いてありましたね。エントランスは1つだけでしょう
*****いつからいつまで記載されてました？少なくとも昨日までは5分でしたよ。言い訳見苦しい。

*


==共用施設==
*駐輪場：35台（スライドラック式：31台・平置き：4台）
**月額使用料：スライドラック式 200円、平置き 300円
*西片の方、駐車場なさそうですが、近くに駐車場ってありますか？
**先住民はやたら西片西片というから、それなりに癖ありますよ。勝手に近隣の道路名つけたりするぐらいですからね。
*オプレジは駐車場なしがデフォルトでしょう。それでいい人が都心でちょっと安く買えるマンション、それがオプレジのコンセプトかと。
*駐車場がない分、管理費は高くなりそうですね。あれば一台あたり3?4万の管理費取れるのに。あと、子育て世代向けのマンションかと思いますが、駐輪場少ないので、所有台数多い人は注意。
*駐車場、駐輪場はよく念頭においた方が良いね。駐車場は外部の月極になると思うけど、西片はかなり見つけにくいと思う。駐輪場は一戸二台ないので、子供が大きくなったら数が足りるかは気になる。こっちは外部で借りる、ってことも出来ないし。

*


==設備・仕様==
*

==間取り==
*間取り：1LDK～3LDK
*専有面積：47.81㎡～75.12㎡
*バルコニー面積：4.06㎡～13.01㎡
*間取りが公開されてますね。最大でも75平米ですが、Eタイプはかなりアウトフレームされてますし、行灯部屋もなくて綺麗な形ですね。全24戸で事業協力者住戸が2戸で、ホームページ見るとやはり学区推しですね。普通マンションが立たない立地なので、3LDKは欲しい人ですぐ売れそうです。
*1階のランドプランは資料請求して見ましたが地下1、2階、3階の配置をご覧になった方いますか。想像ては2階、3階に7戸ずつ、地下部分に4戸、1階は6戸の案内で総24戸だと思ってるんですが、検討するにあたって早めに知りたいです。約47平米の部屋（敷地北側の配置）はどんな間取りなんでしょうね、東西に長い。

*


==買い物・食事==
*'''商業施設'''
#ミニピアゴ 西片2丁目店　　約340m　徒歩5分
#オリンピック 白山店　　約430m　徒歩6分
#スギ薬局 白山通り店　　約620m　徒歩8分
#クイーンズ伊勢丹 小石川店　　約640m　徒歩8分
#ダイエー 小石川店　　約700m　徒歩9分
*ここ、坂おりたらすぐオリンピックがあって、白山通り渡ってすぐにクイーンズ伊勢丹があるでしょ。たくさん買い込んだ時は宅配を頼むか車かな。どちらも駐車場はある。
*徒歩圏内にスーパーないし、駅からも遠いから不便
*エリア的に希少性はあるが近くにスーパーやコンビニ、食事処もないので利便性は悪い。普通の生活考えるなら間違いなく播磨坂の最終期
*白山通り側にサブエントランスが出来るなら、かなり利便性高い。高台なのに坂の上り下りしなくていいってだけでメリットなのに、買い物の利便性が一気に高まる。

*


==育児・教育==
*'''教育施設'''
#誠之小学校　　約260m　徒歩4分
#第六中学校　　約530m　徒歩7分
#区立第一幼稚園　　約210m　徒歩3分
#区立向丘保育園　　約320m　徒歩	4分
#東京大学本郷地区キャンパス　　約550m　徒歩7分
*学区は誠之小ですね。建て替え中ですが、ここの入居者のお子さんが入学する頃は新校舎だと思うので人気が出そうです。
*この物件、誠之小狙いの家族だけをアトラクトしている気がするので、多少の不便とかは関係ないのでは。播磨坂のほうも、窪町小狙いが主な購買層な気がしてならない。
*誠之小の方が人気かと思っていましたが、播磨坂が完売間近、窪町小も人気ですね。中受の合格実績はどちらが良いのか…
*東急の方、学区はどちらなんでしょう？
**東急は白山通り沿いでオリジン弁当の隣、学区は変わって指ヶ谷小です。坂下で大通り沿いなので、だいぶ西片と雰囲気は変わりますが、クイーンズやコンビニが近いので便利だと思います。だいぶ工事が進んでるので、そろそろ分譲始めると思うんですが。
***東急のは36戸中12戸がワンルームだからファミリー向けの部屋はないんじゃない？そもそも分譲なのかなぁ・・・。

*


==周辺環境・治安==
*用途地域：第一種低層住居専用地域
*まだ正式な公表前ですよね？建築確認の看板が出てたので気になってました。東大前、白山、春日から10分弱で、高台立地の閑静な高級住宅街です。丸ノ内線の後楽園駅は徒歩だと坂があって距離もありますが、一応徒歩圏内です。
*小学校へ子どもの足でも3分くらいでしょうか。交通量の少ない道ですので安心です。人気が出そうですね。それにしてもオープンハウスってどうしてこういう一等地を見つけ出せるのでしょうかね。
*今分譲してる小石川や千駄木の物件も絶妙な立地ですが、西片はそもそもマンションが立つようなエリアじゃないのでかなり希少な立地だと思ってます。オープンの仕入れはすごいです。春日再開発も完了まであと少しですし、白山エリアも使えるので駅近と呼べる距離ではなくても十分な利便性があり、学区も校舎建て替え後の誠之小でかなり魅力的です。子育て世代には持ってこいの立地ですが、かなりお高くはなりそうです
**仕入れが上手いのかな  大和郷の場所然り
*現地に行って見ましたが、豪邸に囲まれている感が半端ないですね。低層住宅地域なので、自販機さえないのはちょっと不便かもしれないですね。学区以外のメリットは何ですかね。
**いわゆる高級住宅街は変な人は少ないような気がします。そこがメリットでしょうか？私も現在渋谷区の昔からある高級住宅街に住んでおりますが、早朝の犬の散歩などでは挨拶が交わされます。中野区、北区、新宿区と住みましたが別の世界があります
*この辺は高級な割に駅もさほど遠くなく生活利便施設も近いのでいいね。ここの土地が買えなくて泣いている金持ちが何人いるやら。
*付近住民と思われる人が建築関係者にクレームを言っていた。この辺、先住民の癖がありそうね。周辺は戸建てエリアなので、付近からは歓迎されてはいない。ちなみに、隣は豪邸。
*駅やスーパーまで、急激な坂かあっても生活するのはとっても不便
*通勤もスーパー行くのもすべて車の世帯しかここは買えない。
*崖の上に建つから土砂崩れで建物崩壊する可能性ある。台風や大雨来る都度怯えることに
*急激で長い坂をのぼりおりしないと駅もスーパーも行けないなんて生活するには致命的だな
**東大前駅まではフラットですよ。
**おそらく下の道側にもサブエントランスができる模様。HPの「ロケーション」のページにクイーンズ伊勢丹まで5分とある。上の道からだと、どうやったって最低9分かかる。これなら白山通り沿いのショップやレストラン、クリニックも使いやすい。ただし24戸の規模でダブルエントランスとなると値段も管理費も修繕積立金も高くなる。
*白山通り側というのは誇大広告ではないかな？
*こないだ現地に見に行ってきました。文京区に住むのに憧れて検討してます。西片は初めて訪れましたが、かなりの高級住宅街って感じでした。庶民の私からすると非常に閑静な街でしたが、徒歩5分圏内にお店等全くなくて暮らすには不便な印象でした。あとは坂が急で自転車では登れませんでした。(多分電動自転車なら行けるかと。)
*ここの立地は西片でも大きいお家に囲まれてるから余計に高級住宅街の感じがあるね徒歩5分圏に何もないのは不便だけど、後楽園春日は区内でも1番便利なエリアなので坂と距離をどう考えるか次第かな。電動自転車は必須。
*先日見に行きましたが、坂が結構急ですよね。電動自転車でお子さんを後ろに乗せて頑張って登ってるお父さんや、ベビーカーを必死に押してるお母さんを見て考えてしまいました…
*電動自転車のような貧乏くさいこと言わずに、車かタクシーを常に利用する人が住む場所ですよ
*基本的に西方の人は車ですね。　自家用車を複数所有するお宅も多く、かなり大型のガレージを備えたお宅もちらほら
*ここは駐車場がないので、移動はタクシーですね。
*この辺りは坂が多くて有名ですよね。道幅も狭かったりしますから子供を連れての移動は注意が必要です。昔ながらの住宅街になっているので仕方ないですが自転車移動するなら電動自転車は必須でしょう。最近では若い方も自転車で移動するという方も増えていますから購入するなら電動をお勧めします。
**想像なのですが、こちらの駐輪場は地下（下の道側）に設けられるのではないでしょうか。貴重な高台側の1階部分は住戸になると思います。実際、自転車で出かける先は白山通り側が多いでしょうし。高台側は徒歩で用事が足りる気がします。
*斜面に斜めに生えるんだろ？土砂崩れ大丈夫かい？
**擁壁ガッツリ作っていたから大丈夫んなんじゃない。あれがダメなら隣近所全部ダメってことになるでしょ

*


==周辺施設==
*'''公共施設・その他'''
#文京白山下郵便局　　約390m　徒歩5分
#文京区役所区民部向丘地域活動センター　　約570m　徒歩8分
#文京区役所　　約1,050m　徒歩14分
#富士見湯　　約400m　徒歩5分
#小石川植物園　　約1,160m　徒歩15分
#小石川後楽園　　約1,790m　徒歩23分

*'''医療施設'''
#土居歯科医院　　約160m　徒歩2分
#八千代診療所　　約360m　徒歩5分
#慈愛病院　　約450m　徒歩6分
#山内整形外科　　約530m　徒歩7分
#日本医科大学付属病院　　約890m　徒歩12分

*'''金融機関'''
#東日本銀行 白山支店　　約540m　徒歩7分
#三井住友銀行 小石川支店　　約580m　徒歩8分
#みずほ銀行 春日駅前出張所　　約700m　徒歩9分
#三菱UFJ銀行 春日町支店　　約850m　徒歩11分

*'''公園・スポーツ施設'''
#西片公園　　約250m　徒歩4分
#西片二丁目児童遊園　　約370m　徒歩5分
#清和公園　　約820m　徒歩11分
#FASTGYM24 春日後楽園店　　約660m　徒歩9分

*

==その他==
*

==掲示板==
*
23ku/656631/1-99
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物件概要
所在地	東京都文京区西片二丁目10番530（地番）
交通	東京メトロ南北線「東大前」駅徒歩8分都営三田線「春日」駅徒歩9分都営大江戸線「春日」駅徒歩9分
総戸数	24戸
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